开发商四面楚歌：房子卖不掉 谁会最先倒下

中国地产黄金十年后的生死节点，哪家地产商尤其是知名地产大鳄中，谁会最先倒下？

生或死的真相，或许主要就隐藏在这些房企的几大关键财务指标中。截至记者发稿，沪深两市上市房企（申万分类）2011年三季报已披露完毕，香港上市内房股大多也已披露最新的销售数据。权威统计显示，上市房企存货高居不下、资产负债率节节攀升、净利润/净利润率悉数下滑、经营性现金流近七成企业告负，可谓危机四伏。

截至三季度末，即使因工业化、高周转而著称的万科，资产负债率也已高达78.97%，几乎入围沪深两市上市房企资产负债率前10名，这个负债率也是万科2008年以来近4年期间里的最高值。

华远地产董事长任志强日前告诉本报，本轮调控是否见效可能要以一些地产商的倒闭为标志，从行业整体看，地产商总共尚有约1.7万亿资金未使用，总体上不会有大规模倒闭。“但个别企业并不排除存在崩溃、倒闭的可能性。”

最大的危机不在于当前，而在于趋势。房企的生存状况已经令人担忧，但趋势上，这种恶化并没有触底，房价而言，可能还只是开始，这才是让绝大多数地产商最绝望的。

有多少“凤凰”危在旦夕？

凤凰股份（600716.SH），这家江苏南京国资背景的知名区域房地产企业，三季度净利润率出现了负178.18％的“离谱”状况，排名沪深两市上市房企（申万分类）倒数第二，仅次于已处于暂停上市但依然归类为地产行业的ST海鸟。

仔细研读地方房企最新的财务数据，让人“倒吸一口冷气”。至2011年三季度，其利润总额为-4443.87万元，净利润为-3362.65万元，净利润同比增长率为-4048.35％。资产负债率为78.86％，排名沪深两市上市房企前20位，负债合计高达近56亿元，而其手头的货币资金不到17亿元。其最新的资产流动比率降至1.40，速冻比率则为0.40。公司当前的存货（净额）超过48亿元。

本报记者此前掌握的信息显示，在凤凰股份庞大的存货所涉资产中，其中一个大头就是闲置超过6年之久的南京铁管巷地王，该项目是其在2010年以一种接近于“火中取栗”的方式接手的。

2010年7月，完成借壳上市不久的凤凰股份公告称，全资子公司拟收购南京龙凤投资置业有限公司74.81%股权，股权转让价款为6.5亿元。此次股权转让完成后，这块著名的闲置地王就背在了凤凰股份的身上。

较高的土地成本，是目前大多数负债率等财务数据报警的房企的一个重要共同点。

或许，不管是财务数据还是实际运营层面，凤凰股份的生存状况都还不是所有房企中最令人担忧的。凤凰股份所透露的只是整个行业当前危机的冰山一角。

上海同策咨询与研究发展中心的最新统计披露，2011年第三季度，沪深两市上市房企中有21家净利润出现负值，其中新城B股以负值6000多万的净利润位于最低；相比去年同期，有52家房企出现了下跌，其中不乏首开股份、金地集团（600383.SH）、滨江集团（002244.SZ）、万通地产（600246.SH）、凤凰股份、莱茵置业（000558.SZ）等知名企业。

开发商四面楚歌： 谁会最先倒下？

净利润率方面，也有半数左右的企业销售净利润率出现下滑，万通地产三季度净利润率仅为4%，相比去年的17%大幅下跌76%左右。而凤凰股份、天津松江、长春经开、丰华股份等13家企业三季度的净利润率均为负值。

与净利润大幅下滑相对应的则是上市房企资产负债持续飙升。

统计显示，目前沪深两市上市房企负债总额与资产总额比为73.7%，高于去年同期值。此外98家上市房企资产负债率平均值为65.58%，去年同期则为60.63%，攀升了将近5个百分点。

“无论是总量还是均值，上市房企的资金状况都在恶化。”同策咨询分析师坦言，超过半数房企的资产负债率同比去年都上升了，包括万科、招商地产、万通地产、金地集团、首开股份等知名房企。

沪深两市三季度资产负债率最高的前十家上市房企均超过了80％。分别为ST园城109.95％、高新发展95.27％、天津松江90.72％、新城B股89.11％、西藏城投86.96％、中茵股份83.58％、格力地产82.45％、滨江集团81.44％、顺发恒业81.41％、宁波富达80.76％。

上市房企的所持的现金流则在持续减少。行业第三季度经营活动产生的现金流净额为-205.35亿元，相比去年同期102.58亿元，降幅巨大。有53家房企单季度经营活动产生的现金流净额同比去年下降，其中降幅最大的前十名分别为渝开发、新华联、天保基建、世荣兆业、上实发展、光华控股、荣丰控股、苏州高新、运盛实业、国兴地产。

万德数据则显示，上市房企本季度现金及现金等价物净增加额为-169.42亿元，同比降幅为152.34%。