偶看新闻矿车大逃亡英文版下载:中国的房子其实是不断贬值的
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/28 07:24:21
中国的房子其实是不断贬值的
自1998年以来，由于种种原因，如个人房贷在利息很低的情况下从无到有的飞速发展，股市进入熊市等，全国房价都出现了持续大幅上涨行情。深圳广州等地曾受香港房价下跌的影响，曾一度逆市下跌，这两年的补涨势头却一枝独秀。不少投资房产的人收益颇丰。所以不少人会怀疑，是不是啤酒白酒混合液喝多了，标题写错了吧？ 可以肯定地讲，没有错。也许美国或是日本的房子有可能是不断升值的，可是中国的房子真的是不断贬值的。
根据中国大陆的法律，房屋的产权分两部分，一是土地的使用权，二是房子的所有权，并且因为房屋是建在土地之上的，所以房屋与土地不可分割，要出售，一起出售，要抵押，一起抵押。注意，房产的土地只是使用权，而不是所有权，并且这个土地使用权是有期限的，不是可以占用到地老天荒，海枯石烂的。时间根据土地性质有所不同，居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。同样，这样要注意，是最高70年、40年和50年，而不是一律最高年限。比如我有个亲戚，在约1990年左右买的房子，土地使用权只有50年。并且是从开发商与土地管理部门签订协议，或通过拍卖取得土地使用权的那一天开始算，而不是房子盖好那一天开始算，更不是从拿到房产证开始算。所以上海浦东有个所谓的环球金融中心，曾经停工八年，如果使用期限是50年，考虑到施工、装修等时间，等建好，真正的使用时间可能只有40年。
房子为什么会涨价？归根结蒂，是土地的价值在涨，因为同样地段的土地不可再生。比如联合国建立的时候，经费紧张，洛克菲勒慷慨地买了一块地免费送给联合国建房，但是他已经把这块地附近所有的地都买了下来。因有了联合国总部的建筑，对周围土地的需要就大大增加，但这些土地是有限的，于是升值了，洛克菲勒做了好事还赚了大钱就是这个道理。 而中国大陆商品房的土地所有权永远属于国家，那么土地价值上涨了，是国有资产增值了，与买房人根本就是风马牛不相及的。就好比出租的房子涨价了，租房人并不得利，得利的是出租方一样。可是这个道理懂的人应该不会太多。
而房屋本身，是每天在变得陈旧？显然每天都在贬值。这和一般的商品是没有区别的，只不过陈旧的速度慢得多，但毕竟在不断变旧，三百年前的故宫肯定比现在的新。现在我们看到的长城其实是明代长城，无数象孟姜女丈夫那样的苦命人修的秦代长期绝大部分已经不存在了。这样，房子产权总体上讲，在一个相当长的时期内，比如20年，肯定是升值的，但是升值的根本因素是土地，房屋实体其实是不断贬值的，而土地又属于国家所有，那么难道房子不是不断贬值的吗？
并且房子的贬值不光表现在因其不断陈旧的贬值上，新房子采用新的技术，更实用的房型，也会让旧房子相对贬值。中国房屋建筑技术含量是非常低的：中国一立方米房子的耗能、耗电是日本的3倍。大家想想，自己住的房子，还有办公室，是不是到夏天一关空调，马上就觉得受不了？日本有很多房地产企业，搞的青钢结构的房子，专利有5000项；日本还有一家叫做“三泽”搞木结构的建材的企业，这方面的产品专利是1000项，还有其他几家他们的专利都在千项以上；中国著名房地商万科从1999开始搞技术开发，但据说现有专利只有数项。随着越来越多先进、环保的建筑材料和建筑技术在中国的广泛运用，原有的房屋会象没有城镇户口的农民工一样受到歧视，造成贬值。另外有些方便生活居住的设计，也是从无到有的。比如上海不少老的小区门口都有净化水的装置，可以用来接净化的水，可是新的房子，这样的水直接通入居民家里。这也一定程度上造成老房子的贬值。 就因为房子会贬值，所以所有企业都对房屋提折旧，根据中国的《企业会计准则》，折旧期一般是20年。难道住房就不会贬值？不该提折旧？
一般房产开发是这样的，由开发商与政府部门签订协议取得土地使用权，开发商卖房的同时，把土地使用权转让给买房人。来学习一下《城市房地产管理法》第二十一条的规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”
要提前一年申请，如果忘了怎么办？我也不知道。同时中国绝大多数的房子是公寓楼房，多个业主共用一块土地。到时候如果继续使用该土地，就要所有的人共同协商缴费，如果100个人中，有一个人不同意出钱，怎么办？其他人是帮他交，还是一同不交？记住孙中山的名言：中国人是一盘散沙。不光体现在有些业主要维权，开发商很轻松就一一击破。不要说财大气粗的开发商了，就是一些蛮横的物业公司，也有不少为所欲为的。
有人可能问，房屋土地使用权期限到了以后，可以继续缴费，把期限延长嘛。多天真的想法，如果是10岁的天真的儿童，祖国的花朵这样想，应该夸奖这样的儿童聪明，可是如果是成年人这样想，就有些悲哀了。甚至更有些“聪明”的人，说：《物权法》如何如何规定。这里要搞清楚，《物权法》仍未出台，正在修订，具体如何规定，仍不得而知。并且如何规定其实都无关紧要。因为：如果真的可以重新缴费，延长土地使用权期限，请问那时候的土地价格是现在的多少倍？最关键的，房子的使用寿命是多少年？70年以后房子还存在不存在？只有土地使用权期限到期后，房子仍存在，才有必要考虑这个问题。
在1998年，武汉一个老建筑的业主收到远在英国的一家建筑设计所的信：这所建筑是这家设计所设计的，设计使用寿命是80年，已到期，提醒业主注意居住安全。那么中国现在普遍建造的商品房设计使用寿命是多少？最近有文章讲,是30年.中国的建筑设计所能像这家设计所这么负责？中国是个容易产生劣制商品的国家，甚至有豆腐渣工程。就是合格的设计，在施工过程中也可能有偷工减料的事情，比如前不久有报道说浙江某地，建筑商用竹子代替钢材造房子，这样房屋就达不到设计使用年限。典型的是北京的体育博物馆，作为博物馆，设计寿命应当达到150年，可是使用不到10年，就严重开裂，严重危胁人身安全，已停止使用。（可在网上搜索一下）。2005年北京媒体报道说：统计数据显示，我国房屋建筑寿命较短，北京尤其明显，平均下来还不到30年，仅为设计寿命(50年到70年)的一半。半官方的建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲说：“我国城市住宅寿命低于50年的情况相当普遍”，“使用年限短已成为我国住宅的突出问题”。 由此可见，中国房屋不象埃及金字塔一样可以存在几千年，它的寿命多半在土地使用权期限到期之前就已经结束了，所以恐怕并不存在土地使用权期限到期后房子怎么办的问题。 有兴趣的人，可以在网上查一查，房屋的建筑设计寿命标准，以及实际的中国民居寿命。所以一到70年，甚至50年以后，房子根本不存在了，或是成为危房了，还谈什么继续缴费？如果因为是危房，爆破了，可以重新建房了。那么多业主能谈得笼吗？我做律师时间不长，可有个发现，就是中国人不愿或没有习惯通过妥协达成双赢。往往双方中，一方以对方必须答应一定的条件为基础作为自己愿意谈判的前提条件，而对方同样如此。这样不识时务的人太多了。业主有资格可以象开发商一样建房吗？看看现在的集资建房吧，有几个成功的？一个没有。有些明显是法律不允许的。比如上海，要求建成的房子必须在网上统一公布，面向全社会统一发售，而不能内部认购。这个规定当初是为了规范房地产销售，不料目前成了一把双刃剑，限制了个人集资建房行为。
如果买的房子在房屋建成二三十年后发现有质量问题，建筑商或开发商为节省成本，使用最差的材料，甚至是不合格材料，导致房子远远达不到设计使用寿命而无法继续使用，买房人有什么办法？可能一点办法也没有。因为中国的《民事诉讼法》规定了诉讼时效是两年，从知道或应当知道自己权利受损之时起，但最长不超过20年。所以只要超过20年，哪怕房子倒掉了，从理论上讲，人们恐怕也不能追究建筑商或开发商的责任。而开发商或建筑商，可能早就倒闭了，或是解散了。不要说民事责任了，就是有人杀了人，过了20年跳出来嘻皮笑脸地对受害者家属说你们家失踪的某某人是我杀的，也不能追穷他的责任，除非最高人民检查院特批准。
可是现在的房屋质量，好象只有合格或不合格。其实同样是合格，还有质量优良和质量一般的区别，可是人们在买房的时候，应该没有人去调查，也无法调查房屋质量到底如何，而价格却并不考虑房屋质量这一因素。可是显然不同质量的房子，使用期限是不一样的。
可能有人问，卖卖二手房的人，特别是一些炒房人，把不断贬值的房子，以并不属于自己的不断升值的土地用以包装，高价卖出，收取土地升值的收益，不是骗人吗？ 可是大家都在这样做。但是出卖人的收益不是从天上掉下来的，而是买房人的损失。想起一个寓言，吕洞宾想收一个弟子，条件倒不要求本科学历、北京户口、身高一米八以上，但要心术正， 于是就教潜在的弟子点金术。几乎所有人一听吕大仙教这个技术，都乐不可支， 只有一人问：“这些东西是否永远是黄金？”吕洞宾说：“不，过100年后就恢复到原来样子。”这人说：“那我不学了，总有一天，这些看似黄金的东西会害人的。”他虽未学会点金术，吕洞宾却终于找到自己满意的弟子。实际上炒房就是害人的，房子还是那套房子，50万涨到100万，这个社会的财富难道增加了？如果是增加了，那么政府多印一些钞票也算增加了社会财富。没有一个理性的政府会多印钞票来增强国力，这样只会带来通货膨胀，成为经济史上的笑柄。同样，对炒房，也应该加大限制。个人所得税和营业税的恢复征收是大好事，可惜太晚了。
房屋不断贬值的现实，不仅是我不买房，有可能终生不买房的理由之一罢了。但并不妨碍无数其实没有什么钱，要通过房贷成为房奴，去购买被抵押给银行的，质量不知如何的房子。到底哪个是阳光道，哪个是独木桥，并不是一目了然的。有人死了也要爱，有人死了也要买房啊。 买二手房需注意房屋使用年限及计算方法 ，而不是从购买日期开始算的，也就是说越早建的房剩下的使用期就越短。案例：仰望栋栋新开盘的楼房，房先生却不敢贸然走进。如今的新房开盘价如此之高，即便如此，排队领号的长龙居然更是望不到头。若真想买，就算排了队领了号，也不一定能抽到签，反而枉费了一番气力。于是，房先生开始考量起二手房来，一般来讲，越早建的二手房就越便宜，可房先生忽略了一点，二手房的使用年限是从土地管理部门出让土地使用权之日或《房地产证》确定的起始日期开始算的，而不是从购买日期开始算的，也就是说越早建的房剩下的使用期就越短。 四处寻房房先生这两年生意做得不错，苦心经营了10年的塑料制品厂终于有了比较稳定的大客户。这些年来，他在关外租着一个厂房，自己也一直在厂房里的办公室吃住，起早贪黑，等于是吃饭、睡觉、工作“三点一线”，都在厂房里完成了。也就是这两年，厂里的大订单逐渐有所保证，房先生也逐渐把管理工作分摊给助手去干，静下心来，才发觉该买套房子来安家了。房先生厌倦了厂房附近的环境，想着还是到关内热闹的地方寻觅住房，最好是成熟规范的小区，方便买菜、购物、理发、休闲，同时也要为将来孩子上学考虑。房先生转了好几天，本想找处新开盘的楼房，但一打听价格，都不得了，均价少不了一万五，而且就算是两三万一平方米的房，都是排着队抢着买，房先生见势，只好作罢。 悻悻地回到厂房的办公室，倒了杯凉开水，房先生坐在桌前翻起了报纸。中介登的二手房广告里，还是有便宜的，他在一栏里就看中了好几处房产，于是决定第二天去寻房。一窍不通房先生一直埋头于塑料制品的加工，从来没有关注房地产行业近年的火爆发展，更是对房地产权登记政策一窍不通。中介公司一位姓陈的工作人员带房先生转了好几处二手房，几乎跑遍了大半个区域。要想找个心理价位能承受得了的，还真有点难。只有一套1982年竣工的二手房在房先生看来最为划算，虽然建房已有25年了，但房间内部和整个小区都维护得很好。房先生让中介公司的小陈约业主来谈价。小陈说，先要付点诚意金才能约业主过来，如果双方商谈不成，诚意金如数退还。房先生对这个房子的装修和格局都很满意，就先交给中介6千元钱作为诚意金。 由于房先生不想通过银行按揭买房，可以一次性付款，业主也同意再给他些优惠，双方谈得非常愉快。回到厂里，房先生突然想起来一个问题，他买的这套二手房使用期还有多少年。他拿起电话拨给中介的小陈。小陈说：“这个二手房的使用年限是70年。”房先生问：“那是从什么时候算起70年啊?”小陈说：“等你去登记中心办证后，从过户日期，也就是你购买的日期开始算。”房先生也没深究，就这么定了这套房子。悔之晚矣定下了这套房子，房先生很高兴，天天催促着中介快点带他去办过户手续。水、电、煤气、电话线、有线电视的用户转换也在同步进行。房先生想早点办完，早点了了一桩心事。跟朋友说起他的房子时，有朋友告诉他，如果是1982年竣工的房子，已经使用了25年了，按70年房龄来算，现在还有45年的使用期，要是房龄是50年的话，现在只有25年使用期了。房先生还不相信朋友的话，他对朋友说，已经问过中介了，使用年限是从他购买的时候开始算的。 折腾了差不多一个月，房先生终于办好了过户手续，拿到了自己的房产证。仔细一看，房先生傻眼了，他买的这套二手房，虽有70年房龄，但是使用年限是从1982年算起的，也就是说现在只剩下45年的使用期了。房地产权登记中心工作人员告诉他，二手房的使用年限是从土地管理部门出让土地使用权之日或是《房地产证》确定的起始日期起算的，而不是从房先生购买的日期开始算的。房先生质问中介的小陈，小陈说：“45年也不短了，说不定你住两年就换更好的房子了。”房先生心里很是不爽，回头一想也对，反正现在过户手续都办好了，款也都交齐了，在使用年限这个问题上再计较也没用，只好自认倒霉。专家点评二手楼的使用年限从土地管理部门出让土地使用权之日或《房地产证》确定的起始日期起算。房先生听信了中介公司人员的话，以为他的房产是从购买之日起算的，其实使用年限已经少了25年。 一、土地使用权年限的界定： 根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。北京市房屋土地管理局在关于实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》具体问题的通知中关于土地出让年限的确定：钢筋混凝土结构、砖混结构的房屋，其土地使用年限最高不超过70年;砖木结构的房屋，其土地使用年限最高不超过50年。依据上述规定：住宅用地最高年限不超过70年。 二、土地使用权的出让与划拨分类。土地使用权最主要的两种获得途径分为，一是，出让土地使用权;二是，划拨土地使用权。 (1)土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通过出让取得国有土地使用权的，是交纳土地出让金以货币等形式有偿使用土地的。主要是经营性用地，房地产、住宅、商业、工业等。 (2)划拨土地使用权：是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。 前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。国有划拨土地是指国家无偿或成本价向用地单位供应的土地、主要是公益事业，学校、医院、军事用地，国家机关办公用地、公路，国家重点建设工程、国有企业等。除此之外，土地使用权还可以转让、出租和抵押，但是要根据房屋的不同情况而具体认定。最终，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。当然，土地使用者也可以申请续期。需要续期的，应按照相关规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。 三、二手房中的已购公房、经济适用房、二手商品房、央产房具体如何计算：1、已购公房、央产房。已购公房和央产房同属福利分房制度下的“产物”。取消福利分房后，已购公房和央产房也可上市进行交易，由于是成本价的房屋，因此买方在购买这类房屋时需要缴纳一定的土地出让金。根据其房屋权属的特殊性，这类房屋的土地使用年限计算方法也分为几种不同版本。 (1)如已购公房和央产房的土地是以划拨方式取得的，即从该楼的第一套房屋首次进入二手房市场，缴纳土地出让金之日起核定其土地出让年限。其他房屋上市时，依上述办法分别计算使用年限，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。例如：某栋钢混结构房屋1998年竣工，该楼第一套房屋首次进入二手房市场的交易日期为2000年，因此该栋楼的整体土地使用年限也从2000年开始算起，即最终土地使用年限截止日期为2070年。2003年业主将这套房屋出售，那么购房者购买后的土地使用年限为70年-(2003年-2000年)=67年。也就是说，新业主即将有67年的土地使用时间，该套房屋的新购买时间2003年+67年=2070年。同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。 (2)如已购公有住房新占土地是以出让方式取得的，其70年的土地使用年限以原签署的《国有土地使用权出让合同》或《转让合同》，以及下发的《国有土地使用证》核定土地使用年限为准。(一般是从竣工日期算起)例如：某砖混结构的房屋1997年竣工，它的《国有土地使用证》下发时间为2000年，而该房屋所下发的《国有土地使用证》上标注的使用年限为“1997年至2067年”，也就是说该房屋的土地使用年限从1997年开始算起。那么，如果这套房屋的业主于2004年出售该房产，其新的土地使用年限=70年-(2004年-1997年)=63年。该套房屋的新购买时间2004年+交易后核定的土地年限年63年=2067年，即这套房屋的最终土地使用年限到2067年为止。 2、二手商品房、经济适用房。经济适用房是为了适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，适合于中低收入家庭承受能力、具有经济性和适用性的社会保障住房。经济适用房的性质较为特殊，整个开发的楼盘并不具备土地使用权证。基于这种情况，通常情况下，经济适用房的土地使用年限以基楼盘原始竣工的时间为准。而这一种土地使用年限的计算方式也等同于二手商品房，因此，经济适用房和二手商品房的土地使用年限都是以开发商取得国有土地许可证的时间来核定其土地使用年限的。例如：某砖混结构的房屋2000年竣工，如果该房屋2006年出售，那么，购房者所购买这套房屋的土地使用年限=70年-(2006年-2000年)=64年。该套房屋的新购买时间2006年+交易后核定的土地年限年64年=2070年，即这套房屋的最终土地使用年限到2070年为止) 上海老狐收藏
自1998年以来，由于种种原因，如个人房贷在利息很低的情况下从无到有的飞速发展，股市进入熊市等，全国房价都出现了持续大幅上涨行情。深圳广州等地曾受香港房价下跌的影响，曾一度逆市下跌，这两年的补涨势头却一枝独秀。不少投资房产的人收益颇丰。所以不少人会怀疑，是不是啤酒白酒混合液喝多了，标题写错了吧？ 可以肯定地讲，没有错。也许美国或是日本的房子有可能是不断升值的，可是中国的房子真的是不断贬值的。
根据中国大陆的法律，房屋的产权分两部分，一是土地的使用权，二是房子的所有权，并且因为房屋是建在土地之上的，所以房屋与土地不可分割，要出售，一起出售，要抵押，一起抵押。注意，房产的土地只是使用权，而不是所有权，并且这个土地使用权是有期限的，不是可以占用到地老天荒，海枯石烂的。时间根据土地性质有所不同，居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。同样，这样要注意，是最高70年、40年和50年，而不是一律最高年限。比如我有个亲戚，在约1990年左右买的房子，土地使用权只有50年。并且是从开发商与土地管理部门签订协议，或通过拍卖取得土地使用权的那一天开始算，而不是房子盖好那一天开始算，更不是从拿到房产证开始算。所以上海浦东有个所谓的环球金融中心，曾经停工八年，如果使用期限是50年，考虑到施工、装修等时间，等建好，真正的使用时间可能只有40年。
房子为什么会涨价？归根结蒂，是土地的价值在涨，因为同样地段的土地不可再生。比如联合国建立的时候，经费紧张，洛克菲勒慷慨地买了一块地免费送给联合国建房，但是他已经把这块地附近所有的地都买了下来。因有了联合国总部的建筑，对周围土地的需要就大大增加，但这些土地是有限的，于是升值了，洛克菲勒做了好事还赚了大钱就是这个道理。 而中国大陆商品房的土地所有权永远属于国家，那么土地价值上涨了，是国有资产增值了，与买房人根本就是风马牛不相及的。就好比出租的房子涨价了，租房人并不得利，得利的是出租方一样。可是这个道理懂的人应该不会太多。
而房屋本身，是每天在变得陈旧？显然每天都在贬值。这和一般的商品是没有区别的，只不过陈旧的速度慢得多，但毕竟在不断变旧，三百年前的故宫肯定比现在的新。现在我们看到的长城其实是明代长城，无数象孟姜女丈夫那样的苦命人修的秦代长期绝大部分已经不存在了。这样，房子产权总体上讲，在一个相当长的时期内，比如20年，肯定是升值的，但是升值的根本因素是土地，房屋实体其实是不断贬值的，而土地又属于国家所有，那么难道房子不是不断贬值的吗？
并且房子的贬值不光表现在因其不断陈旧的贬值上，新房子采用新的技术，更实用的房型，也会让旧房子相对贬值。中国房屋建筑技术含量是非常低的：中国一立方米房子的耗能、耗电是日本的3倍。大家想想，自己住的房子，还有办公室，是不是到夏天一关空调，马上就觉得受不了？日本有很多房地产企业，搞的青钢结构的房子，专利有5000项；日本还有一家叫做“三泽”搞木结构的建材的企业，这方面的产品专利是1000项，还有其他几家他们的专利都在千项以上；中国著名房地商万科从1999开始搞技术开发，但据说现有专利只有数项。随着越来越多先进、环保的建筑材料和建筑技术在中国的广泛运用，原有的房屋会象没有城镇户口的农民工一样受到歧视，造成贬值。另外有些方便生活居住的设计，也是从无到有的。比如上海不少老的小区门口都有净化水的装置，可以用来接净化的水，可是新的房子，这样的水直接通入居民家里。这也一定程度上造成老房子的贬值。 就因为房子会贬值，所以所有企业都对房屋提折旧，根据中国的《企业会计准则》，折旧期一般是20年。难道住房就不会贬值？不该提折旧？
一般房产开发是这样的，由开发商与政府部门签订协议取得土地使用权，开发商卖房的同时，把土地使用权转让给买房人。来学习一下《城市房地产管理法》第二十一条的规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”
要提前一年申请，如果忘了怎么办？我也不知道。同时中国绝大多数的房子是公寓楼房，多个业主共用一块土地。到时候如果继续使用该土地，就要所有的人共同协商缴费，如果100个人中，有一个人不同意出钱，怎么办？其他人是帮他交，还是一同不交？记住孙中山的名言：中国人是一盘散沙。不光体现在有些业主要维权，开发商很轻松就一一击破。不要说财大气粗的开发商了，就是一些蛮横的物业公司，也有不少为所欲为的。
有人可能问，房屋土地使用权期限到了以后，可以继续缴费，把期限延长嘛。多天真的想法，如果是10岁的天真的儿童，祖国的花朵这样想，应该夸奖这样的儿童聪明，可是如果是成年人这样想，就有些悲哀了。甚至更有些“聪明”的人，说：《物权法》如何如何规定。这里要搞清楚，《物权法》仍未出台，正在修订，具体如何规定，仍不得而知。并且如何规定其实都无关紧要。因为：如果真的可以重新缴费，延长土地使用权期限，请问那时候的土地价格是现在的多少倍？最关键的，房子的使用寿命是多少年？70年以后房子还存在不存在？只有土地使用权期限到期后，房子仍存在，才有必要考虑这个问题。
在1998年，武汉一个老建筑的业主收到远在英国的一家建筑设计所的信：这所建筑是这家设计所设计的，设计使用寿命是80年，已到期，提醒业主注意居住安全。那么中国现在普遍建造的商品房设计使用寿命是多少？最近有文章讲,是30年.中国的建筑设计所能像这家设计所这么负责？中国是个容易产生劣制商品的国家，甚至有豆腐渣工程。就是合格的设计，在施工过程中也可能有偷工减料的事情，比如前不久有报道说浙江某地，建筑商用竹子代替钢材造房子，这样房屋就达不到设计使用年限。典型的是北京的体育博物馆，作为博物馆，设计寿命应当达到150年，可是使用不到10年，就严重开裂，严重危胁人身安全，已停止使用。（可在网上搜索一下）。2005年北京媒体报道说：统计数据显示，我国房屋建筑寿命较短，北京尤其明显，平均下来还不到30年，仅为设计寿命(50年到70年)的一半。半官方的建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲说：“我国城市住宅寿命低于50年的情况相当普遍”，“使用年限短已成为我国住宅的突出问题”。 由此可见，中国房屋不象埃及金字塔一样可以存在几千年，它的寿命多半在土地使用权期限到期之前就已经结束了，所以恐怕并不存在土地使用权期限到期后房子怎么办的问题。 有兴趣的人，可以在网上查一查，房屋的建筑设计寿命标准，以及实际的中国民居寿命。所以一到70年，甚至50年以后，房子根本不存在了，或是成为危房了，还谈什么继续缴费？如果因为是危房，爆破了，可以重新建房了。那么多业主能谈得笼吗？我做律师时间不长，可有个发现，就是中国人不愿或没有习惯通过妥协达成双赢。往往双方中，一方以对方必须答应一定的条件为基础作为自己愿意谈判的前提条件，而对方同样如此。这样不识时务的人太多了。业主有资格可以象开发商一样建房吗？看看现在的集资建房吧，有几个成功的？一个没有。有些明显是法律不允许的。比如上海，要求建成的房子必须在网上统一公布，面向全社会统一发售，而不能内部认购。这个规定当初是为了规范房地产销售，不料目前成了一把双刃剑，限制了个人集资建房行为。
如果买的房子在房屋建成二三十年后发现有质量问题，建筑商或开发商为节省成本，使用最差的材料，甚至是不合格材料，导致房子远远达不到设计使用寿命而无法继续使用，买房人有什么办法？可能一点办法也没有。因为中国的《民事诉讼法》规定了诉讼时效是两年，从知道或应当知道自己权利受损之时起，但最长不超过20年。所以只要超过20年，哪怕房子倒掉了，从理论上讲，人们恐怕也不能追究建筑商或开发商的责任。而开发商或建筑商，可能早就倒闭了，或是解散了。不要说民事责任了，就是有人杀了人，过了20年跳出来嘻皮笑脸地对受害者家属说你们家失踪的某某人是我杀的，也不能追穷他的责任，除非最高人民检查院特批准。
可是现在的房屋质量，好象只有合格或不合格。其实同样是合格，还有质量优良和质量一般的区别，可是人们在买房的时候，应该没有人去调查，也无法调查房屋质量到底如何，而价格却并不考虑房屋质量这一因素。可是显然不同质量的房子，使用期限是不一样的。
可能有人问，卖卖二手房的人，特别是一些炒房人，把不断贬值的房子，以并不属于自己的不断升值的土地用以包装，高价卖出，收取土地升值的收益，不是骗人吗？ 可是大家都在这样做。但是出卖人的收益不是从天上掉下来的，而是买房人的损失。想起一个寓言，吕洞宾想收一个弟子，条件倒不要求本科学历、北京户口、身高一米八以上，但要心术正， 于是就教潜在的弟子点金术。几乎所有人一听吕大仙教这个技术，都乐不可支， 只有一人问：“这些东西是否永远是黄金？”吕洞宾说：“不，过100年后就恢复到原来样子。”这人说：“那我不学了，总有一天，这些看似黄金的东西会害人的。”他虽未学会点金术，吕洞宾却终于找到自己满意的弟子。实际上炒房就是害人的，房子还是那套房子，50万涨到100万，这个社会的财富难道增加了？如果是增加了，那么政府多印一些钞票也算增加了社会财富。没有一个理性的政府会多印钞票来增强国力，这样只会带来通货膨胀，成为经济史上的笑柄。同样，对炒房，也应该加大限制。个人所得税和营业税的恢复征收是大好事，可惜太晚了。
房屋不断贬值的现实，不仅是我不买房，有可能终生不买房的理由之一罢了。但并不妨碍无数其实没有什么钱，要通过房贷成为房奴，去购买被抵押给银行的，质量不知如何的房子。到底哪个是阳光道，哪个是独木桥，并不是一目了然的。有人死了也要爱，有人死了也要买房啊。 买二手房需注意房屋使用年限及计算方法 ，而不是从购买日期开始算的，也就是说越早建的房剩下的使用期就越短。案例：仰望栋栋新开盘的楼房，房先生却不敢贸然走进。如今的新房开盘价如此之高，即便如此，排队领号的长龙居然更是望不到头。若真想买，就算排了队领了号，也不一定能抽到签，反而枉费了一番气力。于是，房先生开始考量起二手房来，一般来讲，越早建的二手房就越便宜，可房先生忽略了一点，二手房的使用年限是从土地管理部门出让土地使用权之日或《房地产证》确定的起始日期开始算的，而不是从购买日期开始算的，也就是说越早建的房剩下的使用期就越短。 四处寻房房先生这两年生意做得不错，苦心经营了10年的塑料制品厂终于有了比较稳定的大客户。这些年来，他在关外租着一个厂房，自己也一直在厂房里的办公室吃住，起早贪黑，等于是吃饭、睡觉、工作“三点一线”，都在厂房里完成了。也就是这两年，厂里的大订单逐渐有所保证，房先生也逐渐把管理工作分摊给助手去干，静下心来，才发觉该买套房子来安家了。房先生厌倦了厂房附近的环境，想着还是到关内热闹的地方寻觅住房，最好是成熟规范的小区，方便买菜、购物、理发、休闲，同时也要为将来孩子上学考虑。房先生转了好几天，本想找处新开盘的楼房，但一打听价格，都不得了，均价少不了一万五，而且就算是两三万一平方米的房，都是排着队抢着买，房先生见势，只好作罢。 悻悻地回到厂房的办公室，倒了杯凉开水，房先生坐在桌前翻起了报纸。中介登的二手房广告里，还是有便宜的，他在一栏里就看中了好几处房产，于是决定第二天去寻房。一窍不通房先生一直埋头于塑料制品的加工，从来没有关注房地产行业近年的火爆发展，更是对房地产权登记政策一窍不通。中介公司一位姓陈的工作人员带房先生转了好几处二手房，几乎跑遍了大半个区域。要想找个心理价位能承受得了的，还真有点难。只有一套1982年竣工的二手房在房先生看来最为划算，虽然建房已有25年了，但房间内部和整个小区都维护得很好。房先生让中介公司的小陈约业主来谈价。小陈说，先要付点诚意金才能约业主过来，如果双方商谈不成，诚意金如数退还。房先生对这个房子的装修和格局都很满意，就先交给中介6千元钱作为诚意金。 由于房先生不想通过银行按揭买房，可以一次性付款，业主也同意再给他些优惠，双方谈得非常愉快。回到厂里，房先生突然想起来一个问题，他买的这套二手房使用期还有多少年。他拿起电话拨给中介的小陈。小陈说：“这个二手房的使用年限是70年。”房先生问：“那是从什么时候算起70年啊?”小陈说：“等你去登记中心办证后，从过户日期，也就是你购买的日期开始算。”房先生也没深究，就这么定了这套房子。悔之晚矣定下了这套房子，房先生很高兴，天天催促着中介快点带他去办过户手续。水、电、煤气、电话线、有线电视的用户转换也在同步进行。房先生想早点办完，早点了了一桩心事。跟朋友说起他的房子时，有朋友告诉他，如果是1982年竣工的房子，已经使用了25年了，按70年房龄来算，现在还有45年的使用期，要是房龄是50年的话，现在只有25年使用期了。房先生还不相信朋友的话，他对朋友说，已经问过中介了，使用年限是从他购买的时候开始算的。 折腾了差不多一个月，房先生终于办好了过户手续，拿到了自己的房产证。仔细一看，房先生傻眼了，他买的这套二手房，虽有70年房龄，但是使用年限是从1982年算起的，也就是说现在只剩下45年的使用期了。房地产权登记中心工作人员告诉他，二手房的使用年限是从土地管理部门出让土地使用权之日或是《房地产证》确定的起始日期起算的，而不是从房先生购买的日期开始算的。房先生质问中介的小陈，小陈说：“45年也不短了，说不定你住两年就换更好的房子了。”房先生心里很是不爽，回头一想也对，反正现在过户手续都办好了，款也都交齐了，在使用年限这个问题上再计较也没用，只好自认倒霉。专家点评二手楼的使用年限从土地管理部门出让土地使用权之日或《房地产证》确定的起始日期起算。房先生听信了中介公司人员的话，以为他的房产是从购买之日起算的，其实使用年限已经少了25年。 一、土地使用权年限的界定： 根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。北京市房屋土地管理局在关于实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》具体问题的通知中关于土地出让年限的确定：钢筋混凝土结构、砖混结构的房屋，其土地使用年限最高不超过70年;砖木结构的房屋，其土地使用年限最高不超过50年。依据上述规定：住宅用地最高年限不超过70年。 二、土地使用权的出让与划拨分类。土地使用权最主要的两种获得途径分为，一是，出让土地使用权;二是，划拨土地使用权。 (1)土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通过出让取得国有土地使用权的，是交纳土地出让金以货币等形式有偿使用土地的。主要是经营性用地，房地产、住宅、商业、工业等。 (2)划拨土地使用权：是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。 前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。国有划拨土地是指国家无偿或成本价向用地单位供应的土地、主要是公益事业，学校、医院、军事用地，国家机关办公用地、公路，国家重点建设工程、国有企业等。除此之外，土地使用权还可以转让、出租和抵押，但是要根据房屋的不同情况而具体认定。最终，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。当然，土地使用者也可以申请续期。需要续期的，应按照相关规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。 三、二手房中的已购公房、经济适用房、二手商品房、央产房具体如何计算：1、已购公房、央产房。已购公房和央产房同属福利分房制度下的“产物”。取消福利分房后，已购公房和央产房也可上市进行交易，由于是成本价的房屋，因此买方在购买这类房屋时需要缴纳一定的土地出让金。根据其房屋权属的特殊性，这类房屋的土地使用年限计算方法也分为几种不同版本。 (1)如已购公房和央产房的土地是以划拨方式取得的，即从该楼的第一套房屋首次进入二手房市场，缴纳土地出让金之日起核定其土地出让年限。其他房屋上市时，依上述办法分别计算使用年限，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。例如：某栋钢混结构房屋1998年竣工，该楼第一套房屋首次进入二手房市场的交易日期为2000年，因此该栋楼的整体土地使用年限也从2000年开始算起，即最终土地使用年限截止日期为2070年。2003年业主将这套房屋出售，那么购房者购买后的土地使用年限为70年-(2003年-2000年)=67年。也就是说，新业主即将有67年的土地使用时间，该套房屋的新购买时间2003年+67年=2070年。同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。 (2)如已购公有住房新占土地是以出让方式取得的，其70年的土地使用年限以原签署的《国有土地使用权出让合同》或《转让合同》，以及下发的《国有土地使用证》核定土地使用年限为准。(一般是从竣工日期算起)例如：某砖混结构的房屋1997年竣工，它的《国有土地使用证》下发时间为2000年，而该房屋所下发的《国有土地使用证》上标注的使用年限为“1997年至2067年”，也就是说该房屋的土地使用年限从1997年开始算起。那么，如果这套房屋的业主于2004年出售该房产，其新的土地使用年限=70年-(2004年-1997年)=63年。该套房屋的新购买时间2004年+交易后核定的土地年限年63年=2067年，即这套房屋的最终土地使用年限到2067年为止。 2、二手商品房、经济适用房。经济适用房是为了适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，适合于中低收入家庭承受能力、具有经济性和适用性的社会保障住房。经济适用房的性质较为特殊，整个开发的楼盘并不具备土地使用权证。基于这种情况，通常情况下，经济适用房的土地使用年限以基楼盘原始竣工的时间为准。而这一种土地使用年限的计算方式也等同于二手商品房，因此，经济适用房和二手商品房的土地使用年限都是以开发商取得国有土地许可证的时间来核定其土地使用年限的。例如：某砖混结构的房屋2000年竣工，如果该房屋2006年出售，那么，购房者所购买这套房屋的土地使用年限=70年-(2006年-2000年)=64年。该套房屋的新购买时间2006年+交易后核定的土地年限年64年=2070年，即这套房屋的最终土地使用年限到2070年为止) 上海老狐收藏
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