RevPAR、收益率和因素分析(转载) RevPAR：
RevPAR是Revenue Per Available Room的缩写，意为“平均每间可供出租客房收入”。是衡量酒店客房经营水平的一项重要指标。
计算公式为：RevPAR=客房实际收入÷可供出租客房数
或：RevPAR=客房出租率×平均房价
从计算RevPAR所用的“客房实际收入”、“可供出租客房数”或“客房出租率”、“平均房价”等指标和数据，可以明白RevPAR是最讲实在的。
例1：2007年苏州大市范围所有星级饭店的平均客房出租率为54.69，平均房价为346.38元/间?夜，则RevPAR为189.44
收益率：
收益率就是衡量客房实际售房收入与按目标房价售出全部客房的应得收入之间的比率。
计算公式为：收益率=（客房实际收入÷目标收入）×100%
其中：目标收入=门市挂牌价×全部客房数
例2：一家酒店有246间客房，客房门市挂牌价是800元。该酒店去年某月的客房出租率是75%，平均房价是450元。
客房实际收入=246间×30天×75%×450元=2490750元；
客房目标收入=246间×30天×100%×800元=5904000元；
收益率=2490750÷5904000×100%=42.19%。
老板需要看的是收益率，而管理者最想看的是RevRAP。两者之间存在怎样的关系？是不是客房出租率决定一切？
例3：假设例2酒店今年同期的出租率是65%，平均房价是540元。
客房实际收入=246间×30天×65%×540元=2590380元；
客房目标收入=246间×30天×100%×800元=5904000元；
收益率=2590380÷5904000×100%=43.88%。
例3与例2相比：客房实际收入增加，RevPAR增加，收益率增加。
因素分析：
例2酒店在上年某月的RevPAR：75%×450元=337.5
替代出租率后的RevPAR：65%×450元=292.5292.5-337.5=-45（客房出租率降低的影响）
例3酒店在今年某月的RevPAR：65%×540元=351351-292.5=+58.5（平均房价提高的影响）
酒店同期相比，因客房出租率下降导致RevPAR降低45点，因平均房价提高造成RevPAR提高58.5个点，综合因数计算为实际提高13.5个点。
2007年度苏州大市范围出租率、平均房价及各星级RevPAR
五星级（58.01×539.00=312.67）
四星级（52.70×363.39=191.51）
三星级（58.31×236.95=138.17）
二星级（54.04×184.10=99.49）
大市合计（54.69×346.38=189.44）
2008年度苏州大市范围出租率、平均房价及各星级RevPAR
五星级（48.36×571.45=276.35）
四星级（43.92×325.65=143.03）
三星级（52.21×226.86=118.43）
二星级（49.37×157.71=77.86）
非星级（53.23×462.44=246.16）
大市合计（48.79%×358.17=174.75），比苏州市区188.22低13.47个点
在RevPAR相同的情况下，高出租率低价格比低出租率高价格要支付更多的水、电、气、人工、洗涤等成本，最可怕的是客源结构的变化，导致原本可以用五年的地毯只能用三年，乃至更短……
在市场供求关系相对平衡的情况下，酒店调高房价的前提是客房翻新，酒店升级。
因此，通过改造客房来提高平均房价，是增加饭店收益的重要途径。与此同时，要有针对性地开展各种营销，争取客房使用的最大化。
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