司马懿活的久:不动产物权保护司法实践若干问题之探讨

不动产物权保护司法实践若干问题之探讨

物权法 2007-11-22 14:34:31 阅读22 评论0   字号：大中小 订阅

提要:

本文主要是从物权公示制度适用的角度,讨论民事诉讼中对包括不动产事实物权人、公示物权人（也即登记物权人）、第三人等不同权利主体如何有选择地承认与保护的问题。文章首先分析了事实物权人、公示物权人、第三人三类权利主体产生、存在的法理依据，说明了三类主体的产生、存在与物权公示制度的适用有着直接的、密不可分的联系，进而阐明了三者之间相互联系、相互制约的辩证关系，并以此为基础归纳出“事实物权、事实物权人、公示物权、公示物权人、第三人”等概念的含义。接着，文章将物权保护问题按不同主体分三类分别进行了讨论，在讨论过程中，一方面，大体按将物权保护问题分为事实物权与公示物权同一情形、只有事实物权没有公示物权情形、事实物权与公示物权不同一但不涉及第三人利益情形、事实物权与公示物权分离且涉及第三人利益情形等四种情形的思路来阐述；另一方面，举出了大量具有针对性的案例，来帮助阐明不同情形下物权保护问题中的不同观点。特别是文章专门将第三人物权保护问题作为重点，对不动产物权善意取得制度的存在价值、法理依据及适用条件进行了详尽论述。通过该篇文章，笔者试图勾画出司法实践中处理不动产物权保护问题的总体思路，特别是在涉及事实物权人、公示物权人、第三人等多个权利主体情形下，如何正确地运用物权法公示公信原则来分析解决问题。全文共10000字。 

正文：

权利保护是法律的中心主题[1]，物权法也是如此，不论是动产物权与不动产物权的区分，还是静态物权与物权变动、法律行为引起的物权变动与非法律行为引起的物权变动等问题的讨论，乃至整个物权法理论的构建，无一不是围绕着物权保护这一中心主题来展开。物权保护往往打破了物权形态的区分界限，将静态物权、物权变动贯穿为一个整体，发挥着作用。物权保护与其他权利保护一样，基于法律依据的性质可以分为公法保护和私法保护[2]，本文的讨论仅限于物权的私法保护问题，而不涉及物权的公法保护问题。另外，不动产是财产的重要组成部分，以登记为法定的公示方法，具有典型性、代表性，因而，本文仅就不动产的物权保护问题展开讨论，下文中出现的物权等概念，如无特别说明，也均限于不动产范畴。 

公示公信原则是物权法的基本原则之一[3],本文主要讨论在公示制度适用背景下民事司法实践中对包括事实物权人、公示物权人（也即登记物权人）、第三人等不同权利主体的权利如何有选择地承认、保护的过程及法理依据，至于一般意义上的物权保护方式及物权请求权的种类等问题则不是本文讨论的重点。虽然，事实物权人、公示物权人、第三人等三方权利主体在获得物权法保护的过程中，往往存在此消彼长、互相制约地密切关联，但为方便讨论起见，本文仍将物权保护问题按不同主体分为三类进行讨论。 

一、事实物权人、公示物权人（也即登记物权人）、第三人的概念解析 

公示制度的建立与适用在为调整物权法律关系提供科学理性途径的同时，也必然带来一个新的法律难题即事实物权与公示物权的矛盾，也有的学者将“不动产登记簿上记载的不动产物权”即登记物权称为“法律物权”[4]，笔者认为不论是事实物权还是登记物权都是由法律拟制的权利，用“法律物权”的概念来指代经公示登记的物权容易产生歧义，故本文直接以“公示物权”的概念来指代“不动产登记簿上记载的不动产物权”,相应的,不动产登记簿上登记的物权人即为公示物权人。事实物权人与公示物权人是一对相对应的概念，事实物权人是指按照物权法的一般原理和公平正义的一般要求应当享有物权的权利人，事实物权人本与公示制度无关，在公示制度适用过程中，事实物权人一般也都同时成为了公示物权人，即两者一般是同一的。但也有个别情况下因为种种原因（如登记错误等）致使事实物权人未能成为公示物权人，产生事实物权与公示物权分离、不一致的情形，且只要公示制度存在，这种例外情形就会不可避免地产生、存在，也正因如此，事实物权与公示物权的区分才成为必要，事实物权人与公示物权人的概念才得以诞生。 

本文所称的“第三人”更是与公示制度的适用密不可分。当然，这里所谓的“第三人”并不是通常意义上的第三人，因为物权变动本身就是一个周而复始的过程，每一个交易主体都可以视为前手交易双方主体的第三人。在没有公示制度的情况下，第三人与其他交易主体在权利保护上并无特殊之处，也没有专门提出并加以讨论的必要，正是公示制度的适用，造就了值得特别关注的基于对物权公示的信赖进行交易的第三人，并为其获得法律特殊保护提供了必要和可能。或者从另一个角度讲，公示制度之所以建立在很大程度上就是基于维护交易安全的需要，而对交易第三人公示信赖利益的保护，正是公示制度维护交易安全的内在要求和具体体现。 

另外，这里的“第三人”与基于公示制度的适用产生的事实物权人与公示物权人的分离有着密切地联系。这里“第三人”中的“第三”正是相对分离后的事实物权人、公示物权人两个主体而言的，如果事实物权人与公示物权人归于同一，则上述的“第三人”就不再成其为“第三”人了。当然，如果只是从上文所述的“每一个交易主体都可以视为前手交易双方主体的第三人”角度来理解，即使没有事实物权人与公示物权人的分离，第三人仍然存在。但由于基于这种理解得出的第三人与其他交易主体相比并无特别之处，也不存在获得特别关注、特别保护的法理基础，因而不具有法学理论研究的价值，也就没有必要再将其单列出来加以讨论了。简言之，没有公示制度就不存在事实物权人与公示物权人的分离，没有事实物权人与公示物权人的分离，就不存在我们所要讨论的“第三人”。

 结合上述分析，本文试对上述几个概念简单概括如下：事实物权是指基于法律公平正义的一般价值要求，某一主体应当享有的物权，也叫真正物权，享有事实物权的主体即为事实物权人，也叫真正物权人；公示物权是指按照公示制度的要求不动产登记簿记载的某一主体享有的物权，也叫登记物权，登记的物权主体即为公示物权人，也叫登记物权人；第三人是指在事实物权人与公示物权人分离的情况下，试图从公示物权人处获取物权的主体。 

二、对事实物权人的物权保护 

事实物权即为真正物权，不论公示制度存在与否，事实物权都客观存在并且具有合乎法理的依据，对事实物权的保护是物权法与生俱来、责无旁贷的使命。公示物权不能替代事实物权，因为公示物权与事实物权分离的例外情况是客观存在的；第三人也不是在任何情况下都可以优于事实物权人受到保护，恰恰相反，保护事实物权才是普遍原则，优先保护第三人才是例外情形，在公示公信制度普遍适用的背景下，关注事实物权保护问题更具有特别的实践意义。下面本文将分不同情形对事实物权保护问题进行讨论。 

1、事实物权与公示物权同一的情形。如上所述，在此情形下根本不存在事实物权人与公示物权人的对抗，也不存在第三人问题，此时对事实物权的保护主要体现在帮助事实物权人排除他人对其物权的非法侵夺、干涉，保障事实物权人自主享用物权，享用的方法不一而论，包括占有、使用、收益、处分等。但在诉讼过程中，事实物权人往往会将物权公示（如房产证）作为主要证据来证明其权利的正当性，法官一般也是据此判定其为事实物权人，进而帮其排除非法侵害。由此可知，在此情形下的物权保护最终还是基于法律对事实物权的保护，只是物权公示在证明事实物权存在的过程中发挥着重要证据的作用。 

2、只有事实物权、没有公示物权的情形。这种情形是指，物权人基于某种非法律行为的物权变动获得了物权，但获得物权后一直没有办理公示登记手续，该物权处于未曾公示的状态。此种情形下根本不存在公示物权，当然也不存在第三人问题，但基于物权法的一般原理，事实物权仍会受到法律保护，他人不得非法侵害。 

案例一：甲自建A房屋后，一直未办理房产登记手续，甲将A房借给乙使用，后双方就该房权属问题发生纠纷，甲即提起诉讼，请求确认自己为该房所有权人并要求乙返还A房。分析：此案是一房屋确权纠纷，甲应提交其房屋报建手续、建房的费用单据等一系列原始证据，来证明其自建房屋事实的存在，如果乙不能有效驳倒甲的证据，法官就会判决甲胜诉、A房归甲所有。 

案例二，甲自建A房屋后，供自己居住使用，但一直未办理房产登记手续，后乙强行占用A房，甲即提起诉讼，请求判令乙停止侵权行为。分析：诉讼过程中，甲应提交证明其自建房屋事实存在的原始证据，法官即可据此证据认定甲为该房事实物权人，进而支持甲的诉讼请求。当然，该案中甲也完全可以以占有理论为依据，请求法院排除乙的非法侵占，而无需证明其自建房屋的事实，但基于讨论的需要，本文选取了通过证实物权进而排除侵害的思路。 

上述两个案例说明，只有事实物权、没有公示物权的物权保护并不涉及公示制度问题，未经公示的物权也同样受法律保护。 

3、事实物权与公示物权分离但不涉及第三人利益的情形。事实物权与公示物权分离的原因有很多，或者因为当事人自己的原因（如当事人因受欺诈或胁迫将物权让渡给公示物权人，又如当事人基于自己的真实意思将自己的物权登记在他人名下），或者因为当事人以外的原因（如登记机关登记错误等）。公示物权是基于公示制度推定而来的，既然是推定就不一定是绝对正确的，基于法律公平正义的价值要求，只要事实物权人有足够的证据证明其事实物权的存在，公示物权就应被推翻，事实物权人也有权通过变更登记使自己成为公示物权人，从而使事实物权与公示物权归于同一。也就是说，在不涉及第三人利益的情形下，事实物权当然优于公示物权，但关键问题是事实物权人如何才能证明其事实物权的存在，也即举证责任的分配问题。公示制度赋予公示物权正确性推定的效力，使得事实物权人承担了更多的举证责任，如果事实物权人不能举证推翻公示物权推定的正确性，就要承担败诉的风险，当然这种举证责任的分配是有合理依据的[5]，这是公示制度作用的结果也是公示制度发挥作用的要求，在公示制度广泛适用的背景下，对那些对公示物权提出异议和挑战的人理应进行更加“苛刻”地审查，毕竟谁又能知道这些提出异议和挑战的人是不是怀着恶意的目的呢？事实物权当然优于基于推定的公示物权，但事实物权得以证实的道路无疑是曲折的，但只要事实物权人能以事实胜于雄辩的证据顺利通过这“苛刻”地审查，他将仍然会受到作为正义化身的法律的佑护。 

案例一：甲系S城居民，从某房产开发公司购买了A房，甲与乙是好朋友，甲为帮乙将户口迁至S城，应乙的请求将A房登记在乙的名下，乙承诺办完户口后将A房重新过户至甲的名下，但乙办完户口后拒绝将A房过户至甲名下，并提出因该房登记在自己名下该房应归自己所有，甲即向法院提起诉讼，请求确认该房归甲所有。分析：按照公示原则的权利正确性推定效力，在没有反证的情况下，乙就会被推定为真正权利人，只有在甲提供了充足证据证明该房确为其购买的情况下，法官才会据此否定公示物权的推定力而确认甲为物权人，否则，如果甲没有提出有力的证据或根据双方的证据仍无法查清事实，则法官就会按照公示原则推定乙为真正物权人、判甲败诉。

 案例二：甲系A房所有人，甲受乙胁迫将该房以远低于市场价的价格卖给了乙，并将该房过户至乙名下，甲如何通过法律获得救济？分析：本案实际存在两个法律行为，即债权行为和物权公示行为，按照债权形式主义的物权变动模式理论，“在物权变动中，债权合同乃是物权变动的唯一动因，债权合同有效且进行了公示，则物权发生变动；如果债权合同无效，即使进行了公示，物权也不发生变动”[6]。本案中甲应首先证明合同无效或可撤销，进而否定物权变动的效力，要证明合同无效或可撤销，关键在于证明胁迫事实的存在，与案例一类似，这仍然是一个举证责任问题。因该案涉及合同效力问题，故甲不能直接以确权纠纷起诉，而应以合同纠纷起诉，请求法院确认合同无效或将合同撤销，进而提出要求乙归还房屋并将房屋重新登记至甲名下的请求。

 4、事实物权与公示物权分离且涉及第三人利益的情形。如上所述，在不涉及第三人利益的情形下，物权公示的权利推定效力并不具有最终性，法律允许事实物权人对该推定进行合理质疑，当异议人提供充足的证据证明其确实享有事实物权时，公示物权就会受到否定。但在涉及第三人利益的情形下，事实物权受保护的力度及方法就会发生改变，如果第三人基于对物权公示的信赖从公示物权人处购得房屋，并已办理了过户登记手续，即使事实物权人可以证实其享有事实物权，第三人仍可依据善意取得制度确定地获得房屋的物权，也即物权公示的权利正确性推定对第三人来讲具有最终效力，事实物权人也因此丧失了向第三人追夺物权的权利，事实物权人只能通过向公示物权人请求赔偿的方式获得救济。 

案例：甲购买了A房屋，因房屋登记机构的工作失误，误将该房登记在了乙的名下，乙将该房卖给了不知情的丙，且已将该房过户登记在丙的名下。分析：本案中丙将确定地获得A房的所有权，甲将丧失对A房的所有权，甲此时只能通过向乙请求赔偿获得救济。在此情形下，为保护交易安全的需要，法律无奈地作出了牺牲事实物权人部分利益的选择，甲原本享有的物权最终也只能以对无权处分人债权的形式来补偿。 

三、对公示物权人的物权保护 

对公示物权保护问题的探讨，同样具有重要的实践意义。一方面，对公示物权的保护同样是基于法律公平、正义价值的要求。在法律的适用过程中，客观事实无法再现的遗憾使得以法律事实作为定案依据成了无奈中的最好选择，事实物权的取得事实也可能因时过景迁而无法再现，在此情况下，以物权法创设的公示制度推定事实物权的存在进而加以保护，不正是对事实物权进行法律保护的最便捷、最有效的途径？毕竟，基于物权登记公示的程序，在绝大多数情况下公示物权都能真实再现事实物权。从这个意义上讲，对公示物权进行保护正是为了更好地保护事实物权。另一方面，对公示物权的保护也是基于法律秩序、效率的价值要求。排除他人非法干涉是物权保护的内在要求，在不涉及权属争议的情况下，公示物权人理应直接享有仅以物权公示本身为依据排除他人非法侵犯的权利，如果在公示物权受到侵夺或面临受侵夺的危险时，都还要苛刻地要求公示物权人举证证明其为事实物权人，则对于维护经济秩序及高效地保护物权人利益均会产生十分不利地影响。另外，公示物权首先离不开公示，未经公示就不存在公示物权，因而，下面就分两种情形讨论公示物权的保护问题。 

1、事实物权与公示物权同一的情形。这种情形下，对公示物权的保护，也即是对事实物权的保护，上文中在事实物权保护问题部分对该情形已进行了充分讨论，在此不再赘述。 

2、事实物权与公示物权分离的情形。虽然公示物权有可能被事实物权推翻，但公示物权的存在与公示制度的存在一样，有着不可忽视的理论和实践价值，物权公示的权利正确性推定效力无疑对公示物权的保护发挥着巨大的作用，即使面对事实物权人的挑战，公示物权仍有着更容易受到法律保护的优势，如果异议人不能提供充足有力的证据来证明其事实物权的存在，公示物权则可以直接依据物权公示本身受到法律保护。[7]案例说明，参见上文第二部分中第3种情形的案例一。另外，公示物权人当然也可以直接以物权公示为依据排除他人对其物权的非法侵害，这与占有制度相似，按照占有理论，即使非所有人对物的占有他人也不得非法侵夺。

四、对第三人的物权保护（不动产物权善意取得） 

1、不动产物权善意取得制度的存在价值及法理依据。保护善意第三人是物权法的基本制度之一，也是公示公信制度的基本功能之一。“第三人的利益实际上正是市场经济的交易秩序的化身，社会整体的正常的经济秩序就是由一个个第三人连接起来的。”[8]既然是权利，都应当受到法律的保护，这是毋庸质疑的，但民法中的权利保护有时并不像刑法中打击犯罪行为、保护公民人身、财产权利那样黑白分明、一目了然，而是时时面临着多项权利都应保护但又无法同时保护或无法平等保护的无奈，不动产物权善意取得制度的建立即是在权衡利弊得失后所做出的将善意第三人置于优先保护地位的抉择，所谓的优先保护即是指优先于同样是合法权利人、同样应受法律保护的事实物权人的保护。相关分析参见上文第二部分第4种情形关于对事实物权与公示物权分离且涉及第三人利益情形下物权保护问题的论述。 

事实上，对不动产物权变动中善意第三人的优先保护制度与动产物权的善意取得制度一样，早已成为学术界以及立法、司法实践中不争的事实，德国民法、瑞士民法及我国台湾民法对该制度均有规定和适用[9]，只是在细节问题上略有不同而已。既然动产的善意取得作为动产物权变动的方式之一已经得到公认，那么将“不动产物权变动中对善意第三人的优先保护制度”同样确定为“善意取得”，列入非依法律行为引起的不动产物权变动的情形之一，从而使不动产物权变动理论的逻辑体系更加严密，不也是情理之中的事？况且，从公示公信制度的角度分析，两者并无实质不同或相互矛盾之处。至于有的学者以不动产登记制度的普遍建立为由，提出不动产法普遍不适用善意取得原则[10]的观点是错误的；事实上，恰恰相反，正是由于不动产登记制度的普遍建立，才使得不动产物权善意取得制度的建立成为必要和可能。 

2、不动产物权善意取得制度的适用条件。如上文所述，本文讨论的第三人并非泛指所有交易行为的第三人，但即使按照本文“第三人”概念筛选出的第三人，也不是都能够适用善意取得制度、获得物权法的优先保护。下面本文试就不动产物权善意取得的适用条件加以讨论。

（1）第三人为善意。是指第三人对公示物权人并非事实物权人的情况并不知道，且对不知道这一结果不存在重大过失。如上所述，对第三人进行优先保护是基于维护交易安全需要的无奈选择，如果第三人明知处分人不是真正物权人而仍然以获取物权为目的与之进行交易，第三人就明显怀有恶意，对第三人适用善意取得制度就失去了合理依据且对事实物权人有失公平。需要注意的是，该要件在司法实践中应采用举证责任倒置，也即应由事实物权人来举证证明第三人知道或应当知道公示物权与事实物权分离的情况即第三人怀有恶意，否则应推定第三人对这一情况并不知道即第三人为善意。[11]因为，“善意”或“恶意”均是对某一客观事实的主观描述而非客观事实本身，要达到“善意”或“恶意”的证明结论就必须通过证明相应客观事实是否存在的方式来进行证明，而这里的“善意”对应的客观事实就是不知道事实物权与公示物权分离的情况，这里的“恶意”对应的客观事实就是知道事实物权与公示物权分离的情况。按照证明的逻辑，让第三人证明自己“不知道”某一情况是不可能的，而让事实物权人证明第三人知道或应当知道某一情况则是可能的。另外，“知道或应当知道”的表述方法其实也是基于证明逻辑的考虑，因为“知道”本身也是主体对客观事实的一种认识，而不是事实本身，除非第三人明确承认知道事实物权与公示物权分离的情况，否则事实物权人将很难举证证明这一事实的存在，而且法律事实往往都是根据一系列证据推理出的高度概然性结论，因而只要事实物权人能够举证证明到常人可以认同的第三人“应当知道”的程度，他就完成了举证责任。本文对第三人善意主观心态的表述“对公示物权人并非事实物权人的情况并不知道且对不知道这一结果不存在重大过失”也正是基于上述考虑，只是为了讨论方便反过来表达而已。至于有的学者提出的“依据善意认定的一般规则，第三人必须为其是否善意自负举证责任”[12]的观点，当然是明显错误的。 

另外，还有一个值得关注的问题，如果恶意的第三人在获得公示物权后又将物权转让出去，甚至连续转让多手后，最终的受让人能否得到物权法优先保护？笔者认为，不论是第几手的受让人，能否得到物权法优先保护都要看其自身是否善意，那种认为从恶意第三人处受让物权的受让人获得物权法优先保护不必以善意为条件的观点是不正确的。但只要多手交易中有一个是善意第三人，则事实物权人的物权追及效力即行中断。[13] 

案例一：甲购买了A房屋，登记在乙的名下，乙未经甲同意将该房卖给了丙并过户至丙名下，丙知道甲系该房事实物权人，丙为获利又与丁串通，将该房出售给丁并过户至丁名下。分析：本案中，因丙为非善意第三人，故丙不受善意取得制度的保护、不能获得该房物权，丁也不是善意第三人，故丁也不受善意取得制度的保护，甲有权直接追及至丁主张该房物权。如果不管丁是否有恶意，均承认其确定地获得房屋的物权并具有对抗甲的优先效力，就会纵容恶意第三人丙轻而易举地通过恶意转手获取非法利益，对事实物权人甲有失公平，违背了法律公平正义的价值追求。 

案例二：甲购买了A房屋，登记在乙的名下，乙未经甲同意将该房卖给了丙并过户至丙名下，丙知道甲系该房事实物权人，丙为获利，将房屋转让给了不知情的丁并过户至丁名下。分析：本案中，丙为恶意第三人，本来无法依据善意取得获得A房的物权，但因丙将A房转让给了善意第三人丁，丁符合善意取得的适用条件，丁确定地获得了该房的物权，故甲无权再追及至丁主张物权，甲只能要求乙、丙赔偿其损失。 

案例三：甲购买了A房屋，登记在乙的名下，乙未经甲同意将该房卖给了丙并过户至丙名下，丙知道甲系该房事实物权人，丙为获利，将房屋转让给了不知情的丁并过户至丁名下，戊知道该房的事实物权人为甲，也知道丙为恶意第三人，戊向丁购买了该房并过户至自己名下。分析：该案中，丁为善意第三人，应受善意取得制度保护，当房屋过户至其名下时丁就确定地获得了该房的物权，虽然戊知道该房原来的事实物权人是甲，也知道丙系恶意第三人，但由于丁已合法地取得了该房物权，故戊并不构成本文所指的第三人，戊可以从丁处获取该房的物权而不受甲的追及，或者可以简单表述为：甲对事实物权的追及效力因丁的善意取得而终断。

（2）向第三人让渡物权的是公示物权人。也就是说，如果向第三人让渡物权的并不是公示物权人，而只是不动产的占有使用人，或者甚至连占有使用人都不是，第三人误以为处分人有权处分而与其进行交易，则第三人将不能依据善意取得制度获取物权。因为，善意取得制度实际上是对第三人基于物权公示的信赖利益的保护，以达到维护交易安全的目的。如果向第三人让渡物权的根本就不是符合公示制度要求的登记物权人，第三人也就谈不上是基于对物权公示的信赖而为的交易行为了，从而失去了受公示制度保护的必要和前提；否则，如果仍对第三人适用善意取得，不仅会助长侵犯物权行为的发生、大大降低法律对物权保护的力度，而且也是对公示制度本身的破坏。 

案例一：甲购买了A房屋，为帮乙办理户口暂登记在乙的名下，乙擅自将该房卖给了不知情的丙，并过户至丙名下。 

案例二：甲购买了A房屋，登记在自己名下，甲将房屋出租给乙使用，乙擅自将该房卖给了不知情的丙，并过户至丙名下。 

分析：上述两个案例中，乙均为无权处分人，按照无权处分的一般原理，乙的处分行为只有经过权利人甲的追认才有效。但案例一中，丙基于对物权公示的信赖与乙进行交易，基于保护交易安全的需要，无论甲追认与否，丙都可依据善意取得制度确定地获得A房的产权。案例二中，乙不是A房的公示物权人，丙仅依据乙占有使用房屋的事实误以为乙有处分权，而按照公示制度的要求不动产的公示方法是登记而非占有使用，丙在主观上存在严重的过错，因而该案中乙与丙的交易行为只能按照无权处分行为的一般原理进行处理，乙能否获得A房产权要取决于甲是否对乙的无权处分行为进行追认，丙不能受到善意取得制度的保护。 

另外，如果向第三人让渡物权的虽不是公示物权人，但却是事实物权人，则第三人当然也可以确定地获得物权，但这时第三人是基于正常的物权转让原理获得的物权，而不是基于善意取得制度，实际上这里的第三人也并不是本文所要讨论意义上的第三人。 

（3）第三人是基于有偿民事法律行为受让物权。 

首先，第三人基于非民事法律行为（如继承等）受让物权的不适用善意取得[14]。民法中能够引起民事法律关系发生、变更的法律事实包括事件和行为，作为法律事实的行为又分为表意行为和事实行为，民事法律行为是指合法的表意行为。第三人基于非表意行为的事件、事实行为等法律事实受让物权，不适用善意取得制度，因为善意取得在本质上是基于交易第三人对物权公示的信赖利益而给予第三人的特别保护，如果第三人受让物权原本就不是由表意行为引起，当然就谈不上对物权公示存在信赖利益了，善意取得制度的适用就失去了法理依据。另外，这里提到的“合法”仅是指第三人不存在欺诈、胁迫等影响交易行为效力的非法行为，而不排斥公示物权人无权处分的因素，因为无权处分正是这里讨论的第三人物权保护问题存在的前提背景。

 案例：甲购买了A房屋，甲为帮助乙办理户口而将该房登记在乙的名下，乙突然因交通事故死亡，乙的继承人丙从乙处继承了该房（假设丙并不知道该房系甲购买），并将该房过户至自己名下，甲得知后即要求丙返还房屋。分析：本案丙作为第三人依据继承这一事实行为获取了A房的公示物权，虽然丙对乙不是房屋的事实物权人并不知情，但丙并无信赖利益可言，因而丙自然不受善意取得制度的保护，丙无权对抗甲的请求。

其次，第三人受让物权还必须是基于民事法律行为中的有偿行为而非无偿行为（如赠予等）。善意取得制度本身就是基于交易安全需要、考虑到第三人对物权公示的信赖利益为公平起见设置的一项制度，如果第三人是无偿受让的物权，第三人就没有交易风险可言了，善意取得制度的适用也就失去了必要性和合理性，反而如果还将第三人置于优先保护的地位，则是对事实物权人的极大不公。但有的学者对该问题的观点也颇为不同[15]，为说明上述观点的合理性、正确性，不妨参考一下学术界关于动产善意取得制度类似问题的讨论。通说认为，若允许第三人依据善意取得制度无偿取得动产物权，纯属以牺牲原所有人的利益为代价来保护无偿受让人的利益，并不合理，因而，这种场合下，受让人不应受保护，即不应适用善意取得制度获得动产物权。[16]

（4）第三人已获得物权公示。也就是说，只要第三人还没有按法定的方法获得物权公示，即使他已经与公示物权人签订了物权转让合同、甚至已经按合同的约定向公示物权人支付了合同对价、更甚至公示物权人已将不动产交付第三人占有、使用，第三人也仍然不能基于善意取得获得该不动产物权；只有第三人已经通过物权转让获得了物权登记，第三人才能适用善意取得、获得物权法的优先保护。在第三人取得登记物权之前，事实物权人仍得主张登记之无效，恢复其对物权的享有状态，达到对抗第三人的效果。[17] 

虽然，不动产物权善意取得是基于第三人对无权处分人公示物权的信赖利益的保护，而不是基于对第三人物权公示信赖利益的保护，但这并不妨碍第三人获得物权登记成为适用善意取得的前提条件[18]。只要参考一下动产物权中的“善意取得”理论，就会发现这并不难理解。“善意取得，亦称即时取得，谓动产让与人纵无让与之权利，以所有权之移转或其他物权之设定为目的，善意受让该动产之占有者，取得其所有权或其他权利” [19]，很明显受让人“实际受让动产之占有”乃是其受到善意取得制度保护的前提条件[20]。事实上，不论是动产还是不动产，物权法对善意第三人优先保护的内容均是第三人的物权而非债权，进行优先保护所依据的理论均是物权的公示公信制度，那么受优先保护的第三人的物权自然首先要满足物权公示公信制度的要求。动产的公示方法是占有和交付，因而，受让人实际受让动产之占有自然是动产善意取得制度适用的前提条件；不动产的公示方法是登记和变更登记，第三人 获得物权登记，自然也应该是不动产善意取得制度适用的前提条件。 

案例：甲购买了A房屋，为帮乙办理户口暂登记在乙的名下，乙擅自以30万元的价格将该房出售给丙且签订了房屋买卖合同，丙向乙支付了对价30万元，乙也将房屋交付给丙使用，但尚未办理过户登记，此时被甲发现，甲要求丙退还房屋，丙则以不动产善意取得为由拒绝返还房屋。分析：本案甲为事实物权人，乙为公示物权人、无权处分人，丙为善意第三人，虽然丙向乙交付了房款，且乙也向丙交付了房屋，但因不动产以登记作为公示方法，过户登记前丙不能适用善意取得获得A 房的物权，自然也不能对抗该房的事实物权人甲，丙只能通过向乙主张退还房款、赔偿损失的途径获得救济。 

（5）第三人是以取得物权的意思获取的物权公示。如果第三人并没有取得物权的意思，即使他从公示物权人处获取了物权登记，也不能基于善意取得制度获得已经登记在自己名下的物权。因为在此情况下，第三人并不存在对物权公示的信赖利益，退一步讲，即使有信赖利益也至少不包括取得物权这层意思，因此善意取得制度的适用就没有必要和合理依据了。 

案例：甲购买了A房屋登记在乙的名下，乙与丙协议将该房变更登记在丙的名下以便帮助丙办理户口，丙向乙支付10000元作为对价，后乙、丙按约履行。甲得知后即向乙、丙主张返还房屋，丙则以不动产善意取得制度为依据要求享有该房所有权。分析：丙因相信乙为事实物权人，与乙达成了有偿协议，虽然丙对房屋登记在乙的名下有一定的信赖利益，但丙从一开始就没有购买该房的意思，因而丙的信赖利益最多只是借用登记名义办理户口的利益而不包括获得该房所有权的利益，故物权法即使对丙进行特别保护，也只应限定在保护其借用房屋登记名义办理户口利益实现的范围内，丙自然不能依据善意取得制度获得该房的所有权。