偶看新闻杭州二手机电市场:上海应对退房问题
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/28 05:33:33
上海应对退房问题
南方周末 2005-12-15 14:22:37
12月12日，新华社报道上海退房风潮，14日，上海市政府新闻人发言人作出回应———
上海应对退房问题
上海楼市波诡云谲 IC／图 □本报记者 曹筠武 朱红军
12月13日晚，40岁的方先驱车经过上海市宝山区大华路，路边一幢幢在建的住宅楼已经封顶，一个拥有上百栋楼房、数个中心花园和两条人造河流的庞大住宅小区即将建成。
在房地产开发商大华集团的规划图纸上，这里被诗意地命名为“水岸蓝桥”。9个月前，方先几乎倾尽所有，在这里订购了一套100平方米的住房。在方先一家人的心中，“水岸蓝桥”几乎就蕴涵着他们的家庭梦想。
在付了29万首付款，办理了30年的按揭，等待了9个多月后；在“水岸蓝桥”即将交付现房时，方先突然决定，这里的房子，他不要了。
“水岸蓝桥”1000余套住房的购买者中，至少还有50户作出了与方先一样的决定。半个月前，51名业主将一封联名信送到开发商、贷款银行和贷款担保公司手中，信中表示，在退房要求获得大华集团答复之前，从2005年11月起，他们集体暂停还贷。
12月12日，新华社对此予以报道，文章说，年底，楼市再起风波：上海出现大规模退房风潮，越来越多的预售房买房人开始采取群体性行动———或拒收房屋，或停止还贷，或走向法庭，而诉求只有一个：退房！
12月14日，上海市政府召开的新闻发布会上，市政府新闻发言人焦扬对“退房风潮”作出公开回应，他说，“近期，大家比较关心个别楼盘一些购房业主提出退房的问题。房地产市场一直存在包括退房在内的各种经济纠纷。这些经济纠纷有的是交易双方通过协商得到了解决，有的通过司法途径得到了解决。退房属于商品房销售纠纷，我们希望交易双方按照合法、合理的原则，妥善协商处理。协商不成的可以通过司法途径解决。当前应当按照国家稳定房市、稳定房价的调控要求，进一步规范市场秩序和交易行为，促进房地产业持续健康稳定发展。”
买房人的账本
方先第一次有退房想法是在今年4月底。那个时候，距离签完售房合同才刚刚一个多月。
只花了一个月时间就决定退房，而买房的时候，方先花的时间更短，他只考虑了两天。
整个春节，方先都在关注上海房价。“那个时候，真是一天涨一个新高，”方先回忆，“好像大家都在买房，再不买就没了，买房还要排队！”
他2月29日赶到“水岸蓝桥”看房，他在11号和3日之间犹豫不决，一天后他打电话过去，售楼小姐告诉他，11号房被别人买走了。方先一听急了，“再不买真的买不到了”，立马拍板买下了3号楼的房子。
在方先签订售房合同之后不到1个月，国家有关部门开始调控房价，“国八条”等措施陆续出台，上海整体房价尚在峰顶迟疑摇摆之际，“水岸蓝桥”小区的价格已经迎风而落。4月份，方先发现，和他所购买的同等规格同等位置的住房，售房部开始以1.2万元／平方米价格叫卖。
而到4月底，方先听到消息，“水岸蓝桥”的价格已降至1万元／平方米左右。而现期房交易量持续下跌，二手房市场被国家严格规范，房产商或捂盘待变，或降价跳水，上海房价整体已呈下滑趋势。
3月份价值150万的房子，4月底已经只值100万。
再者，方先一家原先居住的房屋本来已被划定为拆迁房，按货币化补偿方案，方先可拿到50多万的补偿款，这本是方先家庭理财计划中购房资金的重要来源。房产市场日益萧肃，方先原先的居住小区突然被通知“暂缓拆建”，计划中的补偿款遥遥无期。
无奈的方先找出了售房合同，他想起了售房合同补充条款中的一条，挽回损失的希望，全部在于这条补充条款之上。
在“水岸蓝桥”和方先签订的购房合同第19页上，补充条款的第三条有如下内容：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3％，并承担由此产生的一切相关费用”。
方先据此认为，按照合同约定，他可以“因自身原因”提出解除合同，而他宁愿承担赔偿所带来的损失，“我做好了10万以内损失的准备，”方先说，“包括3％的赔偿，一切相关手续费用，以及迫不得已的情况下，进行诉讼的律师费。”
毫无疑问，和缩水的几十万相比，就算10万损失，也是划得来的。算出这个账的，还有25岁的白琳。
白琳以14140元每平方米的价格购买了“水岸蓝桥”17号楼14层的一套150平方米的复式住房。为此她首付80万，办理的银行按揭每月月供9000元。在原本的计划中，这将是她和男朋友王磊的婚房。
在价格下跌后，他们都想到了退房，白琳和男朋友王磊拿着合同去找“水岸蓝桥”售房部，售房部的工作人员回答，“我们这里只负责卖房，不负责退房”；售房部让白琳去找开发经理。
白琳和王磊甚至没能接近开发经理的办公室，保安把他们挡在了经理的办公室门外。
退房行动
时间到了11月，在售房部，方先发现，售楼小姐已经开始喊出了8000多元每平方米的“一口价”，“据说实际价格也就6000多”。而在网上的“水岸蓝桥”业主论坛里，方先发现了越来越多的面临同样难题的业主；而白琳也在论坛里和原本不认识的郑全越说越投机，最后两人才发现，原来他们买的是对门儿。
“我还真记不清谁先提出来。”方先回忆，有相同境遇的业主们在网上越来越多的讨论后，决定联合起来，向开发商传递自己“解除合同”的意见。“单个人他们不会理的，联合起来还有点作用，”白琳的男朋友王磊说。
11月23日，方先等51名业主将一封联名信送到开发商、贷款银行和贷款担保公司手中，信中提出了“解除合同”的要求；同时，他们停止向银行还贷。
12月2日，“水岸蓝桥”的开发商作出了回应，在给每个业主的复函中，大华集团有限公司表示，“该条款是对购房人因自身原因提出解除合同的限制性约定，即购房人不可因自身原因提出解除合同，如果提出即为违约”，并且“合同解除的权利或继续履行合同的权利在我公司，而不在您”。
在接到这份措辞客气而内容严厉的复函之后，业主们联合将诉状递到了上海市宝山区法院。“我们只能寄希望于法律解决了。”方先说。
尽管还很难说退房诉讼的前景，但“水岸蓝桥”的方先们至少知道自己并不寂寞。
针对退房问题，新华社的报道分析，事实上退房发生在一定的范围内———但凡横跨楼市调控周期———在今年3月份前已有房产售出、3月份后仍有后续供应的项目，几乎无一例外地遭遇了退房、索赔差价的问题。
此起彼伏的退房问题已经引起有关部门的高度重视。相关的调研早在今年四五月份间就已展开。
上海海华永泰律师事务所受上海市房地产行业协会委托，日前刚刚结束一份《上海市房地产行业法律风险实证研究》，这是上海市政府启动的面对楼市新政的一系列课题研究之一，12月13日，记者见到了这份研究报告。
项目主持人颜学海律师指出，未来上海楼市交易环节的法律风险和政策风险正呈增大趋势。
在调研了数十个上海大小开发商和楼盘后，他总结出了退房现象的几条规律，这也是至今可见的第一份就此现象的权威调查。
首先是区位性，目前退房发生的楼盘相对集中，主要在市区和郊县接合地带，环线内相对较少。其次是投资性、投机性退房较多，自住退房较少，这是因为上海市已持续多月的楼市低迷，成交量萎缩，投资客在资金量吃紧，转手又无人接盘的境遇下，退房尝试被视为最后的救命稻草。第三是物业类别，别墅较少，虚高价格公寓比较多。
退房比例究竟多大程度上存在？颜律师给出的答案是10％－20％之间，这个比例的基数是持有预售合同，尚未办理产证的购房者。
如何应对
“水岸蓝桥”的维权业主们拒绝用退房来称呼此次的行动，他们给出了一个相对中性的词，解约，解除合约。
这或许也是“水岸蓝桥”的业主们，与其他楼盘退楼行动的最大区别———在该楼盘的预售房合同补充条款第三条规定。“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3％，并承担由此产生的一切相关费用。”
“这一条款是该楼盘自行增加的，其他的大部分楼盘并无此条规定，”一位业内人士告诉本报记者。
上海海华永泰律师事务所颜学海律师认为，如果说“水岸蓝桥”的业主们手里尚握有一把杀手锏的话，大部分退房者则没有这么幸运。
这也正是“水岸蓝桥”不愿与其他退房者混为一谈的顾虑所在，情理困局正成为沪上多数退房者遭遇的难题，即合情，不合理。
颜律师认为，大多数退房属于“无理由退房”，没有相应的合同和法律依据。
“目前的标准合同中，对于退房的理由一般归结为付款方式、房屋质量、证照办理、小区规划等方面，而目前大多数退房的真实动机皆不属于此。”他说。
正是基于价格原因难以成为退房的理由，许多要求退房者转而在寻找房屋质量、规划上的漏洞，寻找破绽，以此为表面理由要求退房。
面对“团退”，大多数开发商选择了驳回，“既然签订了合同，当然要按合同办事，按法律办事，商业社会一定要讲究契约精神。”
一位开发商告诉本报记者，“许多人购房是出于投资而非自住，当然清楚买房必然存在风险，以价格高了而要求解除合同，法律上很难找到强有力的证据。”
在其看来，团退正是购房者意欲集中力量“要挟”补偿的手段之一。而另一业内人士也认为，90％的购房者，其用意并不在退房，而是以退房为由，博取适当补偿。
经此教训，沪上许多开发商正积极应对，达安春之声花园在遭遇索赔后，悄然将售楼合同中的违约金比例由5％提高至10％。而上海同策早在今年1、2月份就将旗下代理楼盘的违约金上调至10％。
亦有律师告诉本报记者，许多开发商正延请法律顾问完善预售条款，规避可能发生的退房纷扰，除了提高违约金金额外，有的甚至在预售合同之外，附加一份承诺书，要求消费者在交易完毕后，不得以房屋质量、规划环保等问题随意退房。
而有的开发商却干脆针对退房推出了“保价销售”。新江湾城上海梦想雍景苑于9月宣布，从9月17日起一个月内，购房者可以获得开发商的保价承诺，如果在2006年6月30日之前房地产市场行情走低，开发商将按照区域平均价格，将差价补偿给购房者。
与此同时，政府有关部门也正在积极行动，刚刚完工的《上海市房地产行业法律风险实证研究》，是由上海市房地产行业协会发起，上海市政府法制办，上海市高级人民法院，上海市仲裁委员会共同参与的调研。
课题组负责人说，这份报告将上交相关政府部门，为未来一段时间内上海可能出现的房地产风险提供法律分析和建议。
对于如何解决，新华社的报道说，上海“退房风潮”所暴露出的种种问题，呼唤对整个楼市深刻反省。该文对“拯救”楼市开出了三剂药方：其一，尽快实行土地公开拍卖，其二，建立可行的利益调节机制，其三，对于市场机制力所不能及的领域，政府须“有为”。
而“水岸蓝桥”的业主们，现在还在苦苦等待着一个说法，“宝山区法院已经正式受理此案了，”上海跃平律师事务所杜跃平律师告诉本报记者，“我们不管其他的原因，如果合同中有这一条款，那房产商就要退房，就要为此埋单。”（注：文中购房者均为化名）
南方周末 2005-12-15 14:22:37
12月12日，新华社报道上海退房风潮，14日，上海市政府新闻人发言人作出回应———
上海应对退房问题
上海楼市波诡云谲 IC／图 □本报记者 曹筠武 朱红军12月13日晚，40岁的方先驱车经过上海市宝山区大华路，路边一幢幢在建的住宅楼已经封顶，一个拥有上百栋楼房、数个中心花园和两条人造河流的庞大住宅小区即将建成。
在房地产开发商大华集团的规划图纸上，这里被诗意地命名为“水岸蓝桥”。9个月前，方先几乎倾尽所有，在这里订购了一套100平方米的住房。在方先一家人的心中，“水岸蓝桥”几乎就蕴涵着他们的家庭梦想。
在付了29万首付款，办理了30年的按揭，等待了9个多月后；在“水岸蓝桥”即将交付现房时，方先突然决定，这里的房子，他不要了。
“水岸蓝桥”1000余套住房的购买者中，至少还有50户作出了与方先一样的决定。半个月前，51名业主将一封联名信送到开发商、贷款银行和贷款担保公司手中，信中表示，在退房要求获得大华集团答复之前，从2005年11月起，他们集体暂停还贷。
12月12日，新华社对此予以报道，文章说，年底，楼市再起风波：上海出现大规模退房风潮，越来越多的预售房买房人开始采取群体性行动———或拒收房屋，或停止还贷，或走向法庭，而诉求只有一个：退房！
12月14日，上海市政府召开的新闻发布会上，市政府新闻发言人焦扬对“退房风潮”作出公开回应，他说，“近期，大家比较关心个别楼盘一些购房业主提出退房的问题。房地产市场一直存在包括退房在内的各种经济纠纷。这些经济纠纷有的是交易双方通过协商得到了解决，有的通过司法途径得到了解决。退房属于商品房销售纠纷，我们希望交易双方按照合法、合理的原则，妥善协商处理。协商不成的可以通过司法途径解决。当前应当按照国家稳定房市、稳定房价的调控要求，进一步规范市场秩序和交易行为，促进房地产业持续健康稳定发展。”
买房人的账本
方先第一次有退房想法是在今年4月底。那个时候，距离签完售房合同才刚刚一个多月。
只花了一个月时间就决定退房，而买房的时候，方先花的时间更短，他只考虑了两天。
整个春节，方先都在关注上海房价。“那个时候，真是一天涨一个新高，”方先回忆，“好像大家都在买房，再不买就没了，买房还要排队！”
他2月29日赶到“水岸蓝桥”看房，他在11号和3日之间犹豫不决，一天后他打电话过去，售楼小姐告诉他，11号房被别人买走了。方先一听急了，“再不买真的买不到了”，立马拍板买下了3号楼的房子。
在方先签订售房合同之后不到1个月，国家有关部门开始调控房价，“国八条”等措施陆续出台，上海整体房价尚在峰顶迟疑摇摆之际，“水岸蓝桥”小区的价格已经迎风而落。4月份，方先发现，和他所购买的同等规格同等位置的住房，售房部开始以1.2万元／平方米价格叫卖。
而到4月底，方先听到消息，“水岸蓝桥”的价格已降至1万元／平方米左右。而现期房交易量持续下跌，二手房市场被国家严格规范，房产商或捂盘待变，或降价跳水，上海房价整体已呈下滑趋势。
3月份价值150万的房子，4月底已经只值100万。
再者，方先一家原先居住的房屋本来已被划定为拆迁房，按货币化补偿方案，方先可拿到50多万的补偿款，这本是方先家庭理财计划中购房资金的重要来源。房产市场日益萧肃，方先原先的居住小区突然被通知“暂缓拆建”，计划中的补偿款遥遥无期。
无奈的方先找出了售房合同，他想起了售房合同补充条款中的一条，挽回损失的希望，全部在于这条补充条款之上。
在“水岸蓝桥”和方先签订的购房合同第19页上，补充条款的第三条有如下内容：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3％，并承担由此产生的一切相关费用”。
方先据此认为，按照合同约定，他可以“因自身原因”提出解除合同，而他宁愿承担赔偿所带来的损失，“我做好了10万以内损失的准备，”方先说，“包括3％的赔偿，一切相关手续费用，以及迫不得已的情况下，进行诉讼的律师费。”
毫无疑问，和缩水的几十万相比，就算10万损失，也是划得来的。算出这个账的，还有25岁的白琳。
白琳以14140元每平方米的价格购买了“水岸蓝桥”17号楼14层的一套150平方米的复式住房。为此她首付80万，办理的银行按揭每月月供9000元。在原本的计划中，这将是她和男朋友王磊的婚房。
在价格下跌后，他们都想到了退房，白琳和男朋友王磊拿着合同去找“水岸蓝桥”售房部，售房部的工作人员回答，“我们这里只负责卖房，不负责退房”；售房部让白琳去找开发经理。
白琳和王磊甚至没能接近开发经理的办公室，保安把他们挡在了经理的办公室门外。
退房行动
时间到了11月，在售房部，方先发现，售楼小姐已经开始喊出了8000多元每平方米的“一口价”，“据说实际价格也就6000多”。而在网上的“水岸蓝桥”业主论坛里，方先发现了越来越多的面临同样难题的业主；而白琳也在论坛里和原本不认识的郑全越说越投机，最后两人才发现，原来他们买的是对门儿。
“我还真记不清谁先提出来。”方先回忆，有相同境遇的业主们在网上越来越多的讨论后，决定联合起来，向开发商传递自己“解除合同”的意见。“单个人他们不会理的，联合起来还有点作用，”白琳的男朋友王磊说。
11月23日，方先等51名业主将一封联名信送到开发商、贷款银行和贷款担保公司手中，信中提出了“解除合同”的要求；同时，他们停止向银行还贷。
12月2日，“水岸蓝桥”的开发商作出了回应，在给每个业主的复函中，大华集团有限公司表示，“该条款是对购房人因自身原因提出解除合同的限制性约定，即购房人不可因自身原因提出解除合同，如果提出即为违约”，并且“合同解除的权利或继续履行合同的权利在我公司，而不在您”。
在接到这份措辞客气而内容严厉的复函之后，业主们联合将诉状递到了上海市宝山区法院。“我们只能寄希望于法律解决了。”方先说。
尽管还很难说退房诉讼的前景，但“水岸蓝桥”的方先们至少知道自己并不寂寞。
针对退房问题，新华社的报道分析，事实上退房发生在一定的范围内———但凡横跨楼市调控周期———在今年3月份前已有房产售出、3月份后仍有后续供应的项目，几乎无一例外地遭遇了退房、索赔差价的问题。
此起彼伏的退房问题已经引起有关部门的高度重视。相关的调研早在今年四五月份间就已展开。
上海海华永泰律师事务所受上海市房地产行业协会委托，日前刚刚结束一份《上海市房地产行业法律风险实证研究》，这是上海市政府启动的面对楼市新政的一系列课题研究之一，12月13日，记者见到了这份研究报告。
项目主持人颜学海律师指出，未来上海楼市交易环节的法律风险和政策风险正呈增大趋势。
在调研了数十个上海大小开发商和楼盘后，他总结出了退房现象的几条规律，这也是至今可见的第一份就此现象的权威调查。
首先是区位性，目前退房发生的楼盘相对集中，主要在市区和郊县接合地带，环线内相对较少。其次是投资性、投机性退房较多，自住退房较少，这是因为上海市已持续多月的楼市低迷，成交量萎缩，投资客在资金量吃紧，转手又无人接盘的境遇下，退房尝试被视为最后的救命稻草。第三是物业类别，别墅较少，虚高价格公寓比较多。
退房比例究竟多大程度上存在？颜律师给出的答案是10％－20％之间，这个比例的基数是持有预售合同，尚未办理产证的购房者。
如何应对
“水岸蓝桥”的维权业主们拒绝用退房来称呼此次的行动，他们给出了一个相对中性的词，解约，解除合约。
这或许也是“水岸蓝桥”的业主们，与其他楼盘退楼行动的最大区别———在该楼盘的预售房合同补充条款第三条规定。“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3％，并承担由此产生的一切相关费用。”
“这一条款是该楼盘自行增加的，其他的大部分楼盘并无此条规定，”一位业内人士告诉本报记者。
上海海华永泰律师事务所颜学海律师认为，如果说“水岸蓝桥”的业主们手里尚握有一把杀手锏的话，大部分退房者则没有这么幸运。
这也正是“水岸蓝桥”不愿与其他退房者混为一谈的顾虑所在，情理困局正成为沪上多数退房者遭遇的难题，即合情，不合理。
颜律师认为，大多数退房属于“无理由退房”，没有相应的合同和法律依据。
“目前的标准合同中，对于退房的理由一般归结为付款方式、房屋质量、证照办理、小区规划等方面，而目前大多数退房的真实动机皆不属于此。”他说。
正是基于价格原因难以成为退房的理由，许多要求退房者转而在寻找房屋质量、规划上的漏洞，寻找破绽，以此为表面理由要求退房。
面对“团退”，大多数开发商选择了驳回，“既然签订了合同，当然要按合同办事，按法律办事，商业社会一定要讲究契约精神。”
一位开发商告诉本报记者，“许多人购房是出于投资而非自住，当然清楚买房必然存在风险，以价格高了而要求解除合同，法律上很难找到强有力的证据。”
在其看来，团退正是购房者意欲集中力量“要挟”补偿的手段之一。而另一业内人士也认为，90％的购房者，其用意并不在退房，而是以退房为由，博取适当补偿。
经此教训，沪上许多开发商正积极应对，达安春之声花园在遭遇索赔后，悄然将售楼合同中的违约金比例由5％提高至10％。而上海同策早在今年1、2月份就将旗下代理楼盘的违约金上调至10％。
亦有律师告诉本报记者，许多开发商正延请法律顾问完善预售条款，规避可能发生的退房纷扰，除了提高违约金金额外，有的甚至在预售合同之外，附加一份承诺书，要求消费者在交易完毕后，不得以房屋质量、规划环保等问题随意退房。
而有的开发商却干脆针对退房推出了“保价销售”。新江湾城上海梦想雍景苑于9月宣布，从9月17日起一个月内，购房者可以获得开发商的保价承诺，如果在2006年6月30日之前房地产市场行情走低，开发商将按照区域平均价格，将差价补偿给购房者。
与此同时，政府有关部门也正在积极行动，刚刚完工的《上海市房地产行业法律风险实证研究》，是由上海市房地产行业协会发起，上海市政府法制办，上海市高级人民法院，上海市仲裁委员会共同参与的调研。
课题组负责人说，这份报告将上交相关政府部门，为未来一段时间内上海可能出现的房地产风险提供法律分析和建议。
对于如何解决，新华社的报道说，上海“退房风潮”所暴露出的种种问题，呼唤对整个楼市深刻反省。该文对“拯救”楼市开出了三剂药方：其一，尽快实行土地公开拍卖，其二，建立可行的利益调节机制，其三，对于市场机制力所不能及的领域，政府须“有为”。
而“水岸蓝桥”的业主们，现在还在苦苦等待着一个说法，“宝山区法院已经正式受理此案了，”上海跃平律师事务所杜跃平律师告诉本报记者，“我们不管其他的原因，如果合同中有这一条款，那房产商就要退房，就要为此埋单。”（注：文中购房者均为化名）