元朝初期杀了多少人:对房地产企业解剖式延伸检查的实践与探讨

来源：百度文库编辑：偶看新闻时间：2024/04/27 19:17:16

今年以来，莱阳市稽查局紧紧围绕“查深查透一个行业”的稽查思路，开展了对房地产企业的解剖式延伸检查。检查中，他们改变以往单纯为查税而查账的做法，按照树形理论，把检查的重点放在与该行业有关的所有涉税领域上，摸清了该行业经营规律和存在的主要问题，查补税款也实现了大幅提高。截至目前，已检查6户房地产企业，入库税款407万元。
　　一、做好检查前准备工作，确定检查重点和范围
　　（一）开展解剖式延伸检查的必要性。一是房地产行业的特殊经营特点。房地产开发企业开发销售周期较长，从规划立项到商品房的整体出售完毕，一般需要3至5年，甚至更长时间，多个项目滚动开发，成本核算复杂，且纳税方大多为私营业主，财务核算有一定的随意性，加强征管的难度较大。二是涉及税种多。依据他国现行税法规定，房地产税收体系以及相关行业涉及到的税收主要有营业税、城建税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税，几乎涵盖了所有的地方税种。三是涉及行业多。在开发过程中，涉及到规划设计、基础建设（包括路面硬化、围栏、绿化、电力、燃气煤气等）、建筑、供料、代理销售、绿化、物业等，这些都涉及到地方税收。四是售房的资金来源情况各异。主要是采取收取定金或预收款，同时辅以按揭贷款，极易造成隐匿收入情况。为强化征管,国家税务总局出台了《国税发【2006】31号》、《国税发【2006】187号》、《财税【2006】186号》和《国税函【2008】299号》等相应的房地产业税收征管政策,并实施了房地产业税收管理一体化,在一定程度上提高了房地产税收征管效率和水平，但在房地产业实际税收征管中仍然存在一定问题。虽然该行业历年都是他们税务部门检查的重点，但企业的逃税花样每年都在不断的变化。在这种情况下，有必要对该行业开展一次解剖式延伸检查，拉长拉宽检查链条，摸清其逃税方式，进一步堵塞征管漏洞，为日常征管提供一些依据。
　　（二）制定检查方案，确定检查方法。一是提高认识，抓好落实。认真组织、部署、实施此次专项检查，狠抓检查质量和效率，彻底查清房地产行业存在的涉税问题，真正达到查处涉税违法行为，规范行业税收秩序的目的。二是选取重点企业，制定检查方案。对选定10户企业进行解剖式检查，延伸检查链条，以点带面，扩大检查范围。主要从规划、征地、拆迁、绿化、供料、代理销售、物业等入手，着重检查土地使用税、企业所得税、隐匿收入、以房抵债、以地换房等问题，延伸检查建筑施工企业。三是实施分阶段研讨，确保检查质量。查前对相关税收政策进行学习，列清检查重点、方法，对可能出现的问题进行预测，统一执法标准，为提高检查质量奠定了基础；查中对普遍存在的或个别疑难问题进行研讨，集思广益，确保证据确凿有效；查后进行阶段性总结，剖析存在的问题，提出进一步加强该行业规范化管理的意见和建议，提高税收征管质效。
　　（三）内查外调，做好资料取证工作。一是规划资料。采集开发项目占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息。二是征地拆迁资料。采集国有土地出让合同及土地产权证、拆迁补偿合同。三是工程建设资料。采集城市拆迁资料信息，发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等。四是调取全部征管资料。包括缴销发票、预售许可证、销售明细账（包括销售楼号、面积、金额等）、销售合同及建筑合同、对账单、房屋交接单等。
　　二、扎实稳步推进，延伸检查取得明显成效
　　针对房地产检查的复杂性，采取“以账务检查为起点，以外围调查取证为重点”的方法，剥茧抽丝，逐项分割，逐渐形成了完整的税收检查链条，并取得了明显成效
　　（一）检查财务资料。在比对各税是否足额计提的基础上，重点检查以下方面：一是土地使用税。尚未开盘销售的项目，按照《财税[2006] 186号》第二条规定，“以出让或转让方式取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税”。已经开盘销售的房地产项目，土地使用税应严格按照《财税【2008】152号》第三条规定执行，其计算公式如下：应缴税金=未售房产面积/规划面积*整个地块应缴税金。在所检查的企业当中，尚未开盘销售的项目缴纳情况较好。而已经开盘销售的房产项目，有3户存在土地使用税计提不足的问题，涉及税款42万元。例如：有的企业在开发项目结尾阶段以全部售完为由未计提土地使用税，有的企业部分税款只缴纳不计提，造成在当年已交足而在下一年度抵顶的假象。二是企业所得税。由于国家规定对不同的房产项目实行不同的核定率，如他局规定车库、商业房等按15%核定，这就要求企业对不同房产实行分别记帐和核算。个别企业虽然做到了分别记帐和核算，但申报纳税时却浑水摸鱼，不据实申报。三是检查负债科目。有些企业往往将部分应税收入计入负债账户，如短期借款、其他应付款等，借以逃避纳税义务。如某企业在其他应付款记载收取的某大型连锁超市预付租金200万元，未计提地方各税，涉及税款42.6万元。
　　（二）加强领用票据的比对。一是比对已缴销票据的比对。调取票据存根，查看记载数额是否与账面记载金额相符。由于他们在票据缴销环节实行了严格的责任人签字制度，检查中未发现存在问题。二是比对已领用未缴销票据。检查发现，有的企业在2009年度已开具的票据，直到检查期间仍尚未缴销提税，涉税金额1054万元。
　　（三）加强银行对账单比对。房地产企业的主要资金来源就是售房款，除以自制收据可能不入银行账户外，购房户以资金转账和按揭贷款等都是通过银行资金账户，由此，通过银行对账单，可以检查企业不入帐收入。如通过银行对账单比对，他们查出某企业按揭贷款既不开票，也不结转收入，涉税金额1550万元。
　　（四）实地检查与调查询问相结合。在掌握项目开发总体情况和检查帐薄资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点调查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况，了解房屋销售方式，有没有以房抵债、以自制收据收款未入账的情况，查证涉税问题。如他们通过对某企业的售楼处和商铺业户进行询问调查，对照开发规划和销售台帐，按图索骥，查出该企业有25 套商铺已出售未入账，涉税金额283万元。
　　（五）加强配套企业检查。一是检查建筑施工单位。检查施工企业收取工程款和材料是否开具正式发票，是否按工程形象进度提税。检查中他们发现某施工企业在收取材料款时开具自制收据，涉税金额540万元。二是检查小施工队代扣税情况。检查发现存在代扣税不足的问题，主要涉及防水、外墙涂料、路面铺设、围墙等零星工程，共涉及11户，入库税款49万元。
　　三、存在的主要问题及原因
　　（一）存在的问题。总结起来，主要有以下几点：一是以房抵债。以开发产品抵顶材料款、工程款、土地出（转）让款等债务，未按规定计税。二是以预收款收据收款不入账。虽开具正式发票收款，但对收入不入账、不提税。三是以自制收据收款不入账。企业长期隐瞒应税收入。四是按揭贷款不及时结转收入。银行按揭贷款到账后，不按规定及时提税或计入其他科目隐匿收入。五是土地使用税计提不足。由于土地使用税计算相对复杂，企业故意混淆税与非税界限，达到少交或不交的目的。六是企业所得税计税项目不清。故意混淆不同开发项目，对使用不同所得税核定率计算的全部或部分项目采用最低的标准计提税金。
　　（二）问题存在的原因。通过检查他们发现，房地产企业虽经历年检查，但存在的问题依然十分严重，分析起来，主要有以下原因：一是企业经营管理和纳税意识方面存在的原因。一方面，该行业前期投入大，建设周期长，特别是近几年受金融危机的影响，资金链断裂，企业回笼的资金重点放在投入，占用了税款，由于他们日常征管抓得比较紧，特别是在票据缴销环节，监控到位，故企业采取了不入账的方法逃避税收；另一方面，个别企业纳税意识淡薄，在有限资金的安排上重生产投入，轻依法纳税，爱钻政策空子，特别是在土地使用税、企业所得税的这两个税种上，对一些模棱两可的税收问题打擦边球，一味按照有利于企业的方式去处理，在纳税方面出现了问题。二是在日常税收征管上存在的原因。客观上由于征管力量不足，管理员没有更多的时间投入到深层次的管理上，导致出现征管漏洞；主观上他们的征管方法需要不断更新，近几年的房地产税收管理一体化和以票控税取得了很大成效，但有的同志在以票控税上注重缴销环节的监控，而忽视了发票库存环节的监控，导致征管的缺失。极个别管理员责任心不强，对企业不及时进行纳税辅导，纳税资料的审核也不够全面，日常管理流于形式，导致了企业税款缴纳不及时行为的发生。三是税收违法查处威慑力不够。房地产企业年年查，年年有问题，一个重要原因就是对违法者惩罚不狠，久而久之，使许多纳税人产生了蒙混过关的侥幸心理，有的甚至瞒天过海，得寸进尺。总之，惩罚的板子打不到身上，逃税的现象必然难以遏制。
　　四、加强日常征管的几点建议
　　按照“以查促收，以查促管”的稽查理念和“一查一建议”的工作规定，他们针对检查中发现的问题，就进一步加强房地产业日常征管提几点建议：
　　（一）建立详细的房地产开发项目明细台账。对开发商在征地、规划、施工、销售、纳税等环节进行详细登记，并按建设项目，要求企业报送开发项目总平面图，掌握施工地点、开发建设面积、施工工期等情况，将建设项目名称、工程价款、销售户数及金额、纳税情况等指标逐一填报，特别是销售明细表要按月报送，确保系统、全面地掌握房地产业的生产经营动态，实现动态跟踪监控。由于开发项目建设周期较长，涉及到管理员岗位变动时，做好台账的移交衔接工作。
　　（二）严格以票控税。一是严格缴销制度。加强预收款发票管理，严格发票领用、缴销和库存等各环节的审核管理，最大限度预防开票后不缴销、不计税、不申报的问题。二是加强预收款收据与销售明细账的比对。房屋交付使用或价款结清后，开具销售发票，发票各联应注明原开具收据的号码。三是进行不定期实地突击检查。对使用自制收据收取房款的行为，要加大处罚力度，从源头上遏止企业隐匿收入、不据实申报的行为。四是定期对按揭房进行检查。按季到银行对企业资金来源和流向进行检查，督促企业及时对按揭收入申报纳税。
　　（三）深入实地检查。管理员在加强企业账务检查的同时，定期对开发项目进行实地核对，对照规划平面图和销售明细表，看是否存在以房抵债、销售未入账等问题。
　　四)加强房屋交接单管理。按季要求企业报送房屋交接情况，以此来监控企业土地使用税是否据实申报缴纳。
　　（五）加大处罚力度。对每年检查都出现问题的企业列入重点辅导检查范围，发现问题的要给予严厉的处罚并辅以媒体曝光。
　　（六）加强各征管单位的沟通配合。对关联企业，由于分属不同的管辖范围，一个管理分局很难将问题查清查透，需要相关分局之间加强密切沟通和配合，在信息上互相交流，在人力物力上积极协助，共同堵塞征管漏洞。
　　（七）加强外方信息沟通。利用综合治税这个平台，与房产交易部门加强信息共享和沟通，由房产部门提供各开发企业销售明细，做好与企业销售信息的比对。
　　五、开展解剖式延伸检查的几点体会
　　（一）创新思路，是科学稽查的发展之路。面对日益复杂的税收环境，因循传统按部就班的稽查方法，已经不适应新形势下的稽查工作需要，只有创新稽查工作思路，才能实现今后稽查工作跨越式发展。他们开展的解剖式延伸检查，正是遵循科学稽查的客观规律，把对个别企业的检查延伸到涉及地方各税的诸环节，诸领域，有线到面，分析归纳整个行业的稽查方法和征管规律，真正实现“以查促管”的目的。
　　（二）部门配合，是开展解剖式延伸检查的基础。开展解剖式延伸检查，涉及到内部和外部的方方面面，做好内外配合，才能确保检查取得真正实效。对内，各分局、检查科室之间要做到信息传递和信息共享，加强信息交流。如同一建筑企业可能在多个房地产企业承建项目，将这一建筑单位的建设项目的各类信息有效及时地传递到相关检查部门，是实现税收工作成效最大化的有效方法；对外，要积极争取各协税护税单位的帮助与支持，在涉税资料的提供和核实上提供协助。如在征地环节，到土地管理部门可以掌握具体的征地时间和土地金额；在销售环节，可以到房管部门取证开发项目销售情况，杜绝以房抵债或隐匿收入现象的发生。
　　（三）链条式运转，是开展解剖式延伸检查的必然要求。开展解剖式延伸检查，实际也是一个稽查工作链条式运转的过程。以对房地产企业检查为例，从项目的土地征用--规划设计--前期配套工程--建筑工程施工--房屋销售产权转移，各环节都涉及地方税收。开展解剖式延伸检查，就是对链条上的各个枝节进行深入解剖，这种检查，可以采用顺查法，也可以采取逆查法，总的目标就是使检查链条有效的运转起来，在解剖各枝节的技术上做得更精细、更准确。

（文章来源：烟台市地方税务局）

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