杨艺广场舞蒙古之花:国有土地使用权取得

国有土地使用权取得法律风险防范指南
　　　　
　　概念界定
　　
　　1、土地使用权，并不是指土地所有权人对自己所有土地的使用权，而是指非土地所有权人依照法律规定对土地享有的占有、使用、收益、处分权，包括国有土地使用权和集体土地使用权两种；
　　
　　2、国有土地，指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地；
　　
　　3、集体土地，与国有土地对应，指劳动群众集体所有的土地；
　　
　　4、熟地，指完成土地征收，经过土地开发，具备基本建设条件的土地；
　　
　　5、生地，指完成土地征收，未经土地开发、不可直接作为建筑用地的农用地或者荒地等土地；
　　
　　6、毛地，指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地；
　　
　　7、净地，指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。
　　
　　第一章国有土地使用权一般取得
　　
　　第一节国有土地使用权划拨
　　
　　1.1.1概念界定
　　
　　国有土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安置等费用后将该幅土地交付土地使用者使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。
　　
　　1.1.2范围
　　
　　（1）国家机关用地和军事用地；
　　
　　（2）城市基础设施用地和公益事业用地；
　　
　　（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
　　
　　（4）法律、行政法规规定的其他用地。
　　
　　1.1.3在原集体所有土地上取得划拨土地使用权的程序
　　
　　（1）建设单位必须持国务院管理部门或者县级以上地方人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级以上地方人民政府土地管理部门提出用地申请；
　　
　　（2）县级以上土地管理部门审查同意申请后，会同有关部门进行项目选址；选址后，由土地管理部门根据项目的总体规划方案及申请用地范围，向拟征土地所在地的有关部门发征询单；拟征土地所在地有关部门同意后，被征土地的地方人民政府组织建设单位与被征地单位及有关部门依法商定征收土地的补偿安置方案，然后按照审批权限，提交县级以上人民政府审查批准，再由土地管理部门发给建设用地批准书；
　　
　　（3）在获得建设用地批准书后，由土地管理部门根据建设进度一次或者分期划拨建设用地。建设项目竣工后，先由建设项目管理部门组织有关部门进行验收；再由县级以上人民政府土地管理部门核查实际用地，在认可后才能按有关规定办理土地管理登记手续，核发国有土地使用证。至此，建设用地单位才正式取得划拨的土地使用权。
　　
　　1.1.4在国有建设用地上取得划拨土地使用权的程序
　　
　　1、预审
　　
　　由土地行政管理部门对建设用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告。
　　
　　2、申请
　　
　　建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政管理部门提出建设用地申请。
　　
　　3、审查
　　
　　市、县人民政府土地行政管理部门对用地申请进行审查，拟定供地方案，报市、县人民政府批准。
　　
　　4、批准
　　
　　供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。由市、县人民政府土地行政管理部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。
　　
　　5、登记
　　
　　建设单位向市、县人民政府土地行政管理部门申请土地登记，并由市、县人民政府颁发《国有土地使用证》。
　　
　　第二节国有土地使用权出让
　　
　　1.2.1概念界定
　　
　　土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
　　
　　1.2.2以出让方式取得国有土地使用权的前提条件
　　
　　县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定报国务院或者省级人民政府批准。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。
　　
　　律师提示：出让的每幅地块的规划条件须在出让合同中明确约定，不具备规划条件的地块不得出让。
　　
　　1.2.3以出让方式取得国有土地使用权的使用期限
　　
　　（1）居住用地：七十年；
　　
　　（2）工业用地：五十年；
　　
　　（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地：五十年；
　　
　　（4）商业、旅游、娱乐用地：四十年；
　　
　　（5）综合用地或者其他用地：五十年。
　　
　　1.2.4以招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权
　　
　　1、具体方式
　　
　　（1）招标：招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政管理部门（出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。按照招标公告针对的对象范围的不同，招标出让方式可分为公开招标和邀请招标两种；
　　
　　（2）拍卖：拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为；
　　
　　（3）挂牌：挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
　　
　　2、适用范围
　　
　　（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；
　　
　　（2）供应工业用地；
　　
　　（3）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；
　　
　　（4）划拨土地使用权转让、出租或者改变用途，《国有土地划拨决定书》或者法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
　　
　　（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或者法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
　　
　　（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
　　
　　1.2.5以协议方式取得国有土地使用权
　　
　　1、概念界定
　　
　　协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
　　
　　2、适用范围
　　
　　协议出让方式是招标、拍卖、挂牌方式的补充，只有在不属于应当采用招标、拍卖、挂牌方式的情况下才可采用协议方式。
　　
　　律师提示：采用协议方式供地必须要做到在地价评估基础上，集体审核确定协议价格，其价格不得低于基准地价的70％。协议出让结果必须向社会公开。
　　
　　1.2.6律师提示：关于以出让方式获得土地使用权的其他应注意的问题
　　
　　1、开发区管理委员会作为出让方签署的出让合同的效力问题
　　
　　2005年最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》实施之前订立的出让合同，在起诉前经过市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定有效。
　　
　　司法解释实施以后，开发区管委会再行订立的土地使用权出让合同，一律按照无效处理。
　　
　　2、未办理土地使用权出让批准手续的出让合同的效力问题
　　
　　对于未办理土地使用权出让批准手续而签订的出让合同的，无论是否依法补办审批登记手续，均认定合同有效。
　　
　　土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地的，受让方有权根据出让合同的约定要求出让方承担相应的违约责任。
　　
　　3、生地出让合同与动拆迁工作、市政配套工作的衔接问题
　　
　　（1）动拆迁委托合同、市政配套委托合同应当和出让合同同时签订（熟地出让除外）；
　　
　　（2）动拆迁和三通一平的完成期限应当和出让合同规定的开工日期相衔接；
　　
　　（3）市政配套完成的期限应当和出让合同规定的竣工期限相衔接；
　　
　　（4）三通一平和市政配套的各类参数应当尽可能详尽；
　　
　　（5）三通一平和市政配套的交付应当约定具体的可操作的条件和方式；
　　
　　（6）要尽可能具体地约定交地的标准和操作程序；
　　
　　（7）因三通一平或者市政配套的逾期交付造成出让合同规定的开工期限和竣工期限延误的违约责任承担。
　　
　　1.2.7土地使用权收回
　　
　　1、可以收回的情况
　　
　　有下列情形之一的，由有关人民政府土地管理部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
　　
　　（1）为公共利益需要使用土地的；
　　
　　（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
　　
　　（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
　　
　　（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
　　
　　（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
　　
　　2、土地补偿
　　
　　依照上述第（1）、（2）种情况收回国有土地使用权的，应对土地使用权人应当给予适当补偿。
　　
　　律师提示：除上述可以收回的情况外，提前收回土地使用权应当被认定为是一种违约行为，如果土地出让合同中对提前收回土地的违约行为没有约定违约责任的承担方式的，那么提前收回土地使用权一方应当根据我国合同法第113条的规定承担违约责任，即赔偿相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但赔偿额不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
　　
　　3、房屋补偿
　　
　　律师提示：提前收回土地致使土地使用权人在房屋部分所遭受的损失，应为提前收回土地时至房屋合理使用年限届满期间的房屋的使用价值，提前收回土地一方应以此作为计算依据进行补偿。
　　
　　第三节国有土地使用权租赁
　　
　　1.3.1概念界定
　　
　　国有土地租赁，是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。
　　
　　1.3.2国有土地使用权租赁的适用范围
　　
　　律师提示：对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。
　　
　　对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的，仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁；对于新增建设用地，租赁只能作为出让方式的补充。
　　
　　第二章国有土地使用权转让取得
　　
　　第一节一般规定
　　
　　2.1.1概念界定
　　
　　土地使用权转让，是指土地使用者将土地再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
　　
　　2.1.3国有土地使用权转让的方式
　　
　　（1）买卖；
　　
　　（2）交换；
　　
　　（3）赠与；
　　
　　（4）以土地使用权抵债；
　　
　　（5）出资（以土地使用权作价入股，与他人成立企业法人，土地使用权随之转移）；
　　
　　（6）一方提供土地使用权，并收取固定收益，不承担经营风险的合作开发；
　　
　　（7）因企业被收购、兼并或者合并，土地使用权随之转移；
　　
　　（8）法律、法规规定的其他方式。
　　
　　律师提示：当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议，法律性质是合作开发房地产合同，只有合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险、只收取固定利益的，才是土地使用权转让合同。
　　
　　2.1.4国有土地使用权转让的限制
　　
　　国有土地使用权有下列情形之一的，不得转让：
　　
　　（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合如下条件的；
　　
　　1）按照出让合同约定未支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书；
　　
　　2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，未形成工业用地或者其他建设用地条件。
　　
　　（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制国有土地使用权的；
　　
　　（3）依法收回土地使用权的；
　　
　　（4）共有国有土地使用权，未经其他共有人书面同意的；
　　
　　（5）权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；
　　
　　（6）未依法登记领取权属证书的；
　　
　　（7）土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的；
　　
　　（8）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。