中国国际名模杜鹃:解决房价困局的最有效方法

最近，各地楼盘出现了降价后先前购买的业主不满，集体向发展商追讨差价或要求退房的事件。为缓和事态，一些地方政府又出台了发展商降价超过一定限度必须向政府申报的政策。可以预期，随着降价的楼盘越多，此类事件也会越多，“限降”的政策也将越出越多。最终中下层群众购房置业的愿望又将落空，发展商再一次胜利。这就证明我之前一再强调的：企图用限购和收紧信贷的办法调控楼市不是一个好方法。

这里首先指出，让房价降下来的最大好处，不是对经济，对百姓，而是对政府。由于房价连年暴涨，房地产行业已经成为一个势力非常庞大而且盘根错节的行业。任何一个行业过于庞大，不仅会损害社会平衡，而且该行业的代言人和利益相关者势必遍布各个角落，到处为该行业辩护和鼓吹。微博上就可以清楚地看到，现在任何一个其它行业的人物都远远没有那些房地产大佬们那么嚣张。房地产行业过于庞大，则不仅会“绑架”银行，“绑架”社会，更会“绑架”政府：且不论有无这个能力，至少他们绝对有这样的动机，因为一个利好的政策的作用显然比任何银行贷款都要大。最近那些业主集体要求退房和补差价的事件，不排除就是某些人在幕后组织煽动，以达到间接操纵政策的目的。

因此限购和收紧信贷的条款办法，不仅收效小，而且吃力不讨好。最好的办法仍然是我多次提出的，宣布征收房产交易增值税，同时给予一个足够的缓冲期，在此期限内暂不征收。如此将给炒家造成强烈的利空预期，迫使其尽快抛售存量楼盘。这样在缓冲期内，房价泡沫的绝大部分就会自动消除。由于这种方法是通过二手楼市下降拉动一手楼市下降，二手楼市既庞大又分散，闹事者无法找到目标和理由，也就闹不起来，对社会稳定非常有利。

还有人担心楼市会“崩溃”，银行和经济不能承受。这种言论如果不是发展商及其代言人故意混淆视听，就是不明真相的群众被误导的结果。无论如何，炒家总是要有利润才会卖，而房价最大的一波上涨是从2007年初才开始的，因此房价最终的回落水平不会低于2007年初。退一步说，即使房价降得太急太大，政府也可以通过放松限购和信贷等政策来增加有效需求。

从已经不是很长远的财政需求来看，房产交易增值税也是必然要征收的，迟收不如早收。目前许多城市都靠卖地收入补贴财政，而可用土地已经越来越少。依靠越来越少的土地补贴收入，唯一的办法只能是不断提升地价。这样，不仅客观上助长了房价上涨，更重要的是，必将给予发展商们一个很大的口实，将房价上涨的责任统统推到政府身上--看看地产大佬们的博客和言论就知道，他们正是这样做的，而且早就这样做了。房产交易增值税不仅不会增加自住者的负担（“房产税”则有此问题），而且是一个长期稳定可靠的财政来源。增值税本身是存在的，并不是需要人大通过的新税种；房产交易是典型的商业行为，征收增值税合情合理，只是将增收范围扩大而已。

同时，房产交易增值税必将是保持房地产市场稳定健康发展的利器。炒家为何喜欢炒房产？正是因为其中巨大的获利空间。征收增值税后，获利空间大大压缩，炒作热情自然减退，大起大落的情况将不再出现，房地产行业的整体盈利水平也不会再超出其他行业太多，不会再挤压其他行业的利润，损害其他行业利益，造成和加剧社会矛盾。

再者，房产交易增值税对宏观经济最直接最显著的作用就是在降低通胀的情况下仍能保持适度的信贷规模，保证资金的有效投向和经济增长。最近几年来的通胀大部分都是由于房地产市场直接或间接引起的。从间接的方面说，是由于虚高的房价和房地产行业过度发展造成信贷规模过度膨胀，而且膨胀的部分主要不用于实业，造成社会富余资金泛滥，到处游荡和投机；从直接的方面说，房价高涨必然也引起租金高涨，从而拉高产业链终端的销售，运输，仓储等营业成本，迫使经营者不得不将高涨的成本转嫁到消费者上。产品由少数生产商转移到广大消费者的过程是要经过许多环节的，越接近终端，对租金成本的敏感性越高。因为产品必须分散到许多店铺和商场才能成功销售，离最终消费者越近，租金占经营成本的比例越大，而单一产品销量越少，成本越难摊分。过往政府都是通过抽紧银根控制通胀，随着房地产行业的膨胀和房价的虚高，这种方法的效果必然越来越不佳，而且会损害其他行业和整体经济的利益。解决这个两难问题的唯一办法就是征收房产交易增值税。

那么应该怎样征收房产交易增值税？该收多少恰当呢？

商品交易之所以要收增值税，是因为其生产，运输和销售的过程或多或少地无偿占用了部分社会资源。房产的增值显然主要不是持有者自身的功劳，而是经济发展和城市建设等外部因素带来的。因此从理论上说，增值的大部分征税也不为过。当然，任何政策还要考虑社会习惯和承受能力。因此建议：房产增值税的初始征收比例为49%，每持有满1年减1%，最低比例为17%，与普通商品相同；政策缓冲期为9个月左右，但政府应立即宣布征税的决定，越早越好。

例如某人100万购得房产，10年后200万卖出，应缴税为(200-100)*0.39=39万；若其在政策缓冲期内卖出，应缴税为0；若其在持有32年以后卖出，无论何时都按17%征税；如卖出少于100万则不征税，余类推。此举可以鼓励长期投资，抑制短期投机从而有利于房产市场稳定。