三国杀界徐庶皮肤:房东调整挂牌价 淘一套低于市价的二手房难

　　受楼市一手房价格持续下跌影响，二手房市场的成交量也整体表现低迷，部分区域出现大幅度的集中降价。今年10月，上海的二手房成交量已跌破10000套，成为2008年以来最差的一个月。随着十月下旬一手住宅降价潮的扩大，对二手住宅的交易气氛形成一定冲击。除了降价楼盘邻近区域受到明显影响外，一些中心城区二手房的议价空间也逐步加大。

　　中心城区未现大范围抛盘

　　买卖双方价格落差继续存在

　　有关数据显示，今年十月中下旬，部分中介门店来客量持续下滑，议价空间存在一定幅度的松动，中心城区二手住宅议价幅度扩大到3％－5％，外围片区最高则可达到10％。二手业主心态保持平稳，未出现大范围抛售现象，并且部分地区业主开始转售为租。当前，二手购房者对降价的期望也从之前的10％左右，放大到15％－20％，买卖双方间的价格落差继续存在。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，二手住宅长期低迷，迫使供应方表示出一定的诚意。此外，议价空间的放大，仍多数要拜新房降价所赐。眼下一波楼盘降价，具有很大的局限性，但同时也给市场起到了很好的示范效果。预计整个第四季度中，新房降价的动作会成此起彼伏状态，尽管力度上未必能有眼下品牌放弃来得猛烈，但渐渐形成趋势的促销惯性，会在很大程度上加快二手市场房价僵持局面的打破。

　　以顾村版块为例，近期二手住宅需求方观望情绪依然浓厚，一手住宅降价幅度的加大对二手造成一定的冲击。自9月以来来电询问量大幅下滑，相比上半年的月均水平降低50％。二手住宅挂牌量环比上月大幅减少，幅度达到60％；挂牌二手房房主中，投资客人群占40％，置换需求客户为30％；挂牌价没有明显的变化，但是议价空间放大明显，达到10％，而2个月以前最高只能达到5％。

　　昌化分行中介称十月份以来门店来客量降低了30％，来客量主要为100万－200万总额需求的刚需者，而该区域两房均价在30000－33000元/平方米之间。门店所在的长寿商圈，位于普陀区与静安区的交界处，城市核心区域，拥有良好的交通及商业配套，近年来随着一批中高档商业及住宅的建成，高品质居住氛围日渐浓厚，受到较多二手购房者青睐。片区二手房源一直比较少，由于9月房源基本已经释放，但消化速度缓慢，门店近期新增挂牌量较少；挂牌房东心态依然较为平稳，挂牌价无变化，但议价空间小幅松动，可以达到3％，而在以前，这一数值仅为1％。随着一手住宅优惠活动力度的加大，购房者选择空间加大，对于片区二手住宅并不急于成交，购房者观望情绪依然浓厚。

　　300万元的二手房最难买卖

　　目前购买总价在300万元以上房源的客户，购买目的主要以改善和投资两种为主。但在如今的宏观调控背景下，这类人群的大多数已经被挤压，限购使得很多外地置业者有钱也买不到房；另外银行如今对购房放贷要求十分严格，要求客户一次性付款的可能性较高，使一些贷款改善购房的客户被迫放弃购房。

　　最新数据显示:10月汉宇全市门店的二手房买卖成交量同比下降了24％，个别门店的挂牌量同比减少了60％－70％，二手房整体市场出现了较为明显萎缩。汉宇地产市场研究部经理付伟表示，二手房成交量低迷主要表现在，首先市中心的二手房成交情况不容乐观，这主要受客源限制的影响。受楼市一手房价格持续下跌的影响，外环线以外的部分房源价格开始出现了松动的迹象。部分中介门店表示，松江新城近期一二手房交易量都较为活跃，尤其是板块内一手房的开盘单价较低，吸引了很多客户的青睐。这在一定程度上也影响了板块内的二手房价格，整体来看，松江新城的二手房单价出现下滑态势。不过板块的的挂牌量未减，房源依然较为充足。一部分房东开始调整挂牌均价，也使挂牌价格更为理性，如近期位于方舟苑的一名卖家就调低了挂牌价，该房源是套复式房，原先的挂牌价为198万元，但一直少有问津，如今降价10万元，希望能尽快脱手。

　　目前二手房活跃的板块主要集中于松江、宝山、金桥等几个刚需板块，主要原因是板块内房源主要以小户型为主，总价低，并且房源供应充足。当然交通配套设施齐全也是一个方面。

　　如何淘到一套优质房？付伟建议:首先，多关注"满五年"的房源，尤其房东唯一住房的房源。虽然该类房源即使不易讲价，但因完税后总价仍有占有优势，因为不存在税费转嫁给；其次，选择人气较高的楼盘。眼下的高人气楼盘都是成交比较活跃的刚需楼盘，这些楼盘往往挂牌量也较为充足，主要房源以小户型，低总价为主，性价比高，首次置业可以重点关注。再次，尽量选择房龄适中的房源。对于房龄的选择，以10－15年的房龄较佳，如果房龄太长的房子，不仅房子自身问题重重，还可能遇见银行贷款批不掉的问题。

　　最后，多关注降价新盘周边的二手房。及其许多机构企业都会举办的看房团，比如汉宇地产每月都会举行一次"淘房团活动"，这样的集体看房，往往能有好房源放出。

　　踏准节点淘“笋盘”

　　“哎，我也不知道现在到底算不算运气好，但是肯定是入手的好时机。”在很多“局外人”看来，杜小姐算是相当幸运的了，在这个楼市的“多事之秋”，她以比较低的价格买到了一套原本要花几倍精力才能买到的“笋盘”。(指性价比比较高的二手房)不过，说起这段时间买房的经历，并没有一般人想象中的简单，她在一二手房之间纠结了很久。

　　“我是七八月份时开始看房子的，最初的打算是买小的二手房，最好是学区房。”杜小姐说，自己早已意识到，现在已经不可能像几年前那样“快进快出”，买套房子，放个一两年，价格可能就翻一倍，这在现在已经不现实了。所以现在买房的心态放得很正:投资兼顾自住。“买学区房的最大好处就是一来能保值，二来早晚都用得上，以后有了小孩，就读问题就算解决了。”

　　有了这个想法，接下来看房的范围就缩小了很多。“外环外楼盘绝对不考虑。”哪怕最近外环外新盘打折降价一片，某些新盘更是降价20％－30％，杜小姐完全没有动心:“外环外配套不成熟，而且价格波动的幅度太大，考虑投资的话地段绝对是第一位的。”

　　不过毕竟学区房不是那么好淘的，8月份时学区房房东的态度很强势，要还价难度很高。“我们态度已经很好了，而且也真的很诚心要那套房，结果谈来谈去，房东只肯让价5万，虽然那已经是套上世纪80年代的老公房了。”

　　进入9月份以后，杜小姐慢慢发现“风向”开始有变化了。“原来房东基本都要求到手价的，税费都有下家承担，当时开始可以谈了，各付各税费的房子多起来了。”不久，中心城区新房降价的消息开始传出，而且越来越多，新房毕竟是新房，而且税费小，她一度中意徐汇的某新房项目。不过后来因为觉得离父母太远而作罢。

　　但是近期，普陀某内环边项目打折促销，真正让她动了心:均价3.8万的装修房，居然降价到了2.5万，而且还有75平方米的小户型。“网上我看到这个信息的一刹那，真的是心都快跳了出来。”杜小姐从单位请假赶到售楼处，没想到现场售楼人员告诉她，单价2.5万/平方米的是特价房，就一套，已经卖掉了，事实上，这批打折的特价房基本上都被订掉了，失望而归的她开始做两手准备，二手房也要看，新房打折尤其是中心城区新房降价优惠的信息也要留意。

　　工夫不负有心人，就在10月初，她淘到了一套合适的房子。这是位于浦东东昌路近地铁站的一套学区房，房龄十多年，但是无论房型、保养装修情况都要比之前看到的那套好很多。由于这个区域看了很多房子，杜小姐对这里的市场行情很清楚:之前这里的学区房单价都在3.4万元/平方米左右，这套房子一开价就明显低于市场价——3.1万元/平方米，而且房东也挺好说话，最后谈下来单价3万/平方米都不到。

　　知道这个消息后，朋友都羡慕不已，认为杜小姐节拍踏得很准，不过她自己还是持谨慎乐观的态度。“怎么说呢，希望是真的是买对时机了吧。”

　　■【点睛之笔】

　　淡定才能打赢拉锯战

　　说到自己的“买房心得”，杜小姐认为，最重要的是不要着急，要多比较一下。“现在市场绝对是房子多，看的人少。”她说，有一次几乎就要定下来了，但是后来由于某些问题而没有下定决心。之后又看了很多套房子，都比那套要好，连价格都可以谈。“一定要比房东淡定，才能打赢这场拉锯战。”

　　此外，还有一点很重要的是，谈价格的时候一定要当着房东的面谈，这样价格才比较透明，避免中介“欺上瞒下”。

　　借力网站“降百万”甩尾盘

　　从面积上来说已可跻身"豪宅"之列，但从地段和品质上看又与真正的“豪宅”有点儿差距，在如今惨淡的楼市环境之下，此类中、大户型房源正面临着高不成低不就的尴尬。

　　一家作为浦江板块标杆的楼盘近期推出了部分精装公寓。上周末推出的是三期精装公寓，均价为26000元/平方米，精装标准约为2500元/平方米，具体一房一价。在售户型有94平方米二房、145平方米三房及部分复式房源。在优惠措施方面，目前购房全额付款可有一定的折扣，另根据户型有3万－8万元不等的购房补贴。此次开发商还与网站合作，推出了“5套特供房源限时秒杀”，最高总价直降105万元。这5套特价房为大户型宽景洋房，面积在155－163平方米，总价从370万元至420万元不等。据记者粗略测算，这批特价房的售价相当于在原价基础上打了7.9折，折扣幅度并不算小。在售楼处现场，不少看房团成员对这5套“特价房”表现出浓厚的兴趣。“这里的公寓房都要卖2.6万/平方米，低容积率的洋房在这个价位上显然更有性价比。”一对年轻夫妇看完样板房后，立即在售楼处预留了联系方式。截至记者发稿时，这5套特价房已售出4套。

　　除了一手新房“变着戏法”降价促销外，机构监测数据显示，全市大、中户型二手盘降价数也呈增多之势。21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，全市重点监测的40个标杆楼盘中，大户型单价比8月期间下降的盘数由9月期间的4个增至10月期间的8个，中户型单价比8月期间下降的盘数由9月期间的6个增至10月期间的9个。大、中户型降价盘数比9月期间增加，但降幅仍集中在10％以内。采访中，不少中介人员反映，目前楼市已逐步过渡至买方市场，购房者在交易过程中话语权得到提升。在此情况下，一些具有一定资金实力，准备购入中、大户型房源的客户又开始频频采取"挂篮子"策略。所谓“挂篮子”，即购房者通过对多个中介的同质心仪房源进行同步砍价，从而挑选性价比最高心仪房源。

　　上述方法与过往热销时期部分房东利用反复挂牌试水市场价格类似，只不过主体由房东转变为购房者。但这种策略也存在“弱点”——购房者在于多个房东价格僵持时，不排除被他人抢先购买心仪房源的可能。“首先购房者采取该种一对多的方式，试而不买，对房东来说可能视作买家缺乏诚意的表现。其次受整体市场向下趋势的影响，购房者可能对心理价格作出过于频繁、大幅的调整，超出业主承受范围，错失良机。”

　　房地产电商时代渐行渐近

　　随着楼市调控政策逐渐深入，成交量的迅速萎缩导致开发商资金链收紧，越来越多的房企将目光转向“网上卖房”，房地产电商时代逐渐来临，当今的房地产已经不再需要简单的代理，需要的是资源和渠道的整合，需要的是全面的解决方案，但实质“还是卖房子”。

　　在楼市调控最严峻的一段时期内，放在网上卖的不仅有刚需房“小户型”、“特价秒杀房”，还有价格不菲“量身定制”的豪宅和别墅。其中有上置·名人天地宣布入驻EJU电商平台，成为上海首家别墅电商。

　　进入21世纪以后，互联网时代变成了势不可挡的新发展格局，这场信息化革命带来了商业模式的改变。而房地产这一传统行业，经过将近200多年的发展之后，也将产生新的变革，互联网与房地产相结合，电子商务便成为其中一项可能。

　　记者点开电商平台的网页，页面上提供了团购、秒杀、竞拍等多种形式的网上销售选项，购房者就可以通过这个平台了解更多的楼盘及推盘信息，并且在网上完成选房、摇号等销售环节的流程。而不少老牌代理公司也在开始研究房产电商，在销售渠道上酝酿以房产电商的形式，与二三级市场联动抗衡。参与网售的楼盘则有诸如慧芝湖嘉悦天地、盘古天地等区域知名项目。

　　某楼盘截至记者发稿时，电商平台的团购最低价为16500元/平米，其给出的市场参考价为20000元/平米，共有24人报名参加此次团购。“对年轻人来说，在网上买房从观念和技术上不会有问题，就像逛超市一样简单。而对真正有购房需求的人来说，在如今的市场环境下，网上买房没准还能享受到在售楼处享受不到的折扣，何乐而不为？”有购房者表示。据透露，上线仅半年的时间内，EJU电商平台已覆盖到全国12个城市300个楼盘项目。

　　上海市房地产经纪行业协会常务副会长方晨则指出，房产电商需提供优质的客户体验，尤其是诸如“先行理赔”等措施，为参与平台的各方提供了有效保障。业内普遍认为，从传统销售模式到如今电子商务平台的成功试水，房地产销售网络化是一种未来趋势。

　　小中介50％业务是通过网络交易

　　晨报讯　由于二手房行情不好，出于节约成本、拓宽渠道的考虑，不少中介和各网络公司合作开拓网上交易平台。房源信息、技术也日益成熟，一些小中介公司目前过半业务都已通过网络进行。

　　在6月，新浪乐居房产电商平台率先尝试过网上竞买二手房，并成功出售多套。比起几个月前，现在的页面已更加成熟，以其中一套"泰和新城"的房源为例，不仅有传统的价格、位置、房型等信息，以及实景照片。

　　竞买页面上还有房间内景的视频，房源信息上甚至还细化到了房东户口迁出的截止日期。页面右边还有贷款计算器，方便购房者计算每月还贷额。

　　除了买卖二手房的网上平台，58同城开发的"网邻通"主要为租房市场服务。为保证房源的真实性，网站有专门人员负责审核，以及验证中介经纪人的资质。

　　网络的发达使得传统中介公司业务中心发生变化，有的中介目前70％的业务都是通过网上完成的。

　　有种说法是按照现在的发展速度，可能十年后中介门店就不需要了，这个说法可能有点极端，但二手房买卖、租赁的中心肯定会越来越向网络偏移。