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来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/28 08:56:12
海南省房地产企业2010年常见税收违法现象
一、海南地税检查发现房地产企业常见违法现象
（一）以房抵顶工程款未视同销售处理，未申报纳税缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。
（二）将大股东购买公司的股权款，而不是购买土地的原始成本，作为土地成本，少缴土地增值税和企业所得税。
（三）多分摊普通住宅开发成本导致普通住宅销售收入增值额不超过20%而少缴土地增值税。
（四）将产权不属于业主所有的会所、架空层等配套设施的成本计入扣除项目，少缴土地增值税。
（五）在营业外支出科目列支非公益性捐赠等支出申报时未调增应纳税所得额，以非法凭证扣除土地开发成本、前期费用、开发费用，少缴土地增值税。
（六）虚开建筑业发票，加大成本，少缴企业所得税和土地增值税。
（七）将期间费用计入开发成本，如将公司行政管理人员工资、办公费计入开发项目成本，增加土地增值税扣除项目，少缴土地增值税。
（八）将预收款或售房款挂在往来账，不按规定申报纳税，这是房地产开发企业普遍存在的偷税手段。
（九）已符合完工产品条件，但未按规定对收入进行实际收入和成本进行结转，少缴企业所得税。
（十）多数房地产企业存在售楼处或自用开发产品未缴房产税问题。
（十一）职工工资、补贴未并入工资薪金所得代扣代缴个人所得税。
二、海南国税检查发现企业常见税收违法现象
（一）收入方面的问题
1.滞后申报应税收入。
主要表现在：一方面是开发产品完工前收取的预售收入长期挂在往来账中，未按规定申报纳税；另一方面产品完工后未按国税发〔2006〕31号、国税发〔2009〕31号的完工规定，结转收入和成本，拖延了完工成本结转的时间，故意延迟缴纳税款。
2.隐匿不需开具发票部分的应税收入。
（1）开发企业将商品房赠与亲朋好友使用，已入住，不办理房产过户手续，不计收入。
（2）预售收入不报或少报。预收购房者的预付款部分开具预收款凭证，账面反映收入，部分用自收凭证收取预收房款，存入非基本账户，从而少报预售收入。
（3）业务往来上做手脚，隐瞒收入。不少房地产企业的各种经营单位之间，在资金往来、款项支付上不按照独立企业之间的业务往来操作而是相互交*摊计费用，隐瞒经营收入。
（4）已交付股东使用的商品房，未视同销售收入处理。
（5）部分商品房售价偏低。
（6）采取委托销售方式销售开发产品，部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业隐匿收入。
（7）销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分等相关业务，单独开具收款收据，取得的收入未按规定入账。
（8）私改规划，增加销售面积，隐匿增加面积部分的收入。
（9）旧城改造补偿给搬迁户新房，超出补偿面积部分的差价款未按规定入账。
（10）客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、取得的政府奖励收入、先租后售收取的租金等收入，未按规定入账。
（二）成本、费用方面的问题
1.虚构业务，虚列成本、费用。
（1）编造虚假合同、协议，虚列成本。如：虚增人员数量，多列人工支出。编造虚假代理合同，虚增销售费用或代理费用，将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以销售费、代理费的形式支出、转账。
（2）使用虚开的发票、白条、假发票虚列成本。
对于恶意取得虚开发票方面：一是许多纳税人在经营过程中，许多购货人或劳务接受者未要求开具发票，于是产生许多富余发票；二是由于建安、销售代理、广告咨询等企业在征管上采用核定征收的管理方法，其核定的税额仅有企业开具发票的金额的2%—3%左右，金额低于应纳企业所得税。所以在利益的驱动下，房地产企业往往会采用让上述行业的纳税人为其虚开相关发票，大量虚列成本来冲减利润，从而达到少缴企业所得税的目的。对于使用白条、假发票列支成本方面：房产开发企业除了取得虚开的真发票列支成本外，更简单的做法是直接用非税务部门监制的单据和各种假发票直接税前列支成本，冲减应纳税所得额，造成少缴税款。
2.重复列支成本。房产开发企业将开发项目发包给建筑施工企业，施工企业先将购买的建筑材料给房产开发企业入账进入成本，工程完工后，再开具完整的工程发票进入成本，造成供材部分在开发成本中重复列支。部分企业存在这种情况。
3.混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。减少可售面积，增加单位成本，造成多摊销售成本；在“开发成本”中列支非开发地块成本；未将各项成本费用，摊入可有偿转让的配套设施、自用房产、出租房产等，增加销售成本；未将各类营业性的“会所”按固定资产或开发产品进行处理；销售已出租的房产或周转房再销售时，结转成本未减除已提折旧或已摊消费用。
4.将资本性支出直接列支当期成本，减少应纳税所得额。购入的固定资产，一次性税前列支；开发产品完工前的利息支出，作为期间费用，当期税前列支。
5.扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。超标准列支广告费、业务招待费；多列支高于银行同期贷款利率的财务费用等。
6.税前列支其他与生产经营无关的各项支出。列支与生产经营无关的各项个人支出；列支各种非公益赞助性支；列支煤气管道安装费、有线电视线路安装费各项代垫费用等。
一、海南地税检查发现房地产企业常见违法现象
（一）以房抵顶工程款未视同销售处理，未申报纳税缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。
（二）将大股东购买公司的股权款，而不是购买土地的原始成本，作为土地成本，少缴土地增值税和企业所得税。
（三）多分摊普通住宅开发成本导致普通住宅销售收入增值额不超过20%而少缴土地增值税。
（四）将产权不属于业主所有的会所、架空层等配套设施的成本计入扣除项目，少缴土地增值税。
（五）在营业外支出科目列支非公益性捐赠等支出申报时未调增应纳税所得额，以非法凭证扣除土地开发成本、前期费用、开发费用，少缴土地增值税。
（六）虚开建筑业发票，加大成本，少缴企业所得税和土地增值税。
（七）将期间费用计入开发成本，如将公司行政管理人员工资、办公费计入开发项目成本，增加土地增值税扣除项目，少缴土地增值税。
（八）将预收款或售房款挂在往来账，不按规定申报纳税，这是房地产开发企业普遍存在的偷税手段。
（九）已符合完工产品条件，但未按规定对收入进行实际收入和成本进行结转，少缴企业所得税。
（十）多数房地产企业存在售楼处或自用开发产品未缴房产税问题。
（十一）职工工资、补贴未并入工资薪金所得代扣代缴个人所得税。
二、海南国税检查发现企业常见税收违法现象
（一）收入方面的问题
1.滞后申报应税收入。
主要表现在：一方面是开发产品完工前收取的预售收入长期挂在往来账中，未按规定申报纳税；另一方面产品完工后未按国税发〔2006〕31号、国税发〔2009〕31号的完工规定，结转收入和成本，拖延了完工成本结转的时间，故意延迟缴纳税款。
2.隐匿不需开具发票部分的应税收入。
（1）开发企业将商品房赠与亲朋好友使用，已入住，不办理房产过户手续，不计收入。
（2）预售收入不报或少报。预收购房者的预付款部分开具预收款凭证，账面反映收入，部分用自收凭证收取预收房款，存入非基本账户，从而少报预售收入。
（3）业务往来上做手脚，隐瞒收入。不少房地产企业的各种经营单位之间，在资金往来、款项支付上不按照独立企业之间的业务往来操作而是相互交*摊计费用，隐瞒经营收入。
（4）已交付股东使用的商品房，未视同销售收入处理。
（5）部分商品房售价偏低。
（6）采取委托销售方式销售开发产品，部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业隐匿收入。
（7）销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分等相关业务，单独开具收款收据，取得的收入未按规定入账。
（8）私改规划，增加销售面积，隐匿增加面积部分的收入。
（9）旧城改造补偿给搬迁户新房，超出补偿面积部分的差价款未按规定入账。
（10）客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、取得的政府奖励收入、先租后售收取的租金等收入，未按规定入账。
（二）成本、费用方面的问题
1.虚构业务，虚列成本、费用。
（1）编造虚假合同、协议，虚列成本。如：虚增人员数量，多列人工支出。编造虚假代理合同，虚增销售费用或代理费用，将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以销售费、代理费的形式支出、转账。
（2）使用虚开的发票、白条、假发票虚列成本。
对于恶意取得虚开发票方面：一是许多纳税人在经营过程中，许多购货人或劳务接受者未要求开具发票，于是产生许多富余发票；二是由于建安、销售代理、广告咨询等企业在征管上采用核定征收的管理方法，其核定的税额仅有企业开具发票的金额的2%—3%左右，金额低于应纳企业所得税。所以在利益的驱动下，房地产企业往往会采用让上述行业的纳税人为其虚开相关发票，大量虚列成本来冲减利润，从而达到少缴企业所得税的目的。对于使用白条、假发票列支成本方面：房产开发企业除了取得虚开的真发票列支成本外，更简单的做法是直接用非税务部门监制的单据和各种假发票直接税前列支成本，冲减应纳税所得额，造成少缴税款。
2.重复列支成本。房产开发企业将开发项目发包给建筑施工企业，施工企业先将购买的建筑材料给房产开发企业入账进入成本，工程完工后，再开具完整的工程发票进入成本，造成供材部分在开发成本中重复列支。部分企业存在这种情况。
3.混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。减少可售面积，增加单位成本，造成多摊销售成本；在“开发成本”中列支非开发地块成本；未将各项成本费用，摊入可有偿转让的配套设施、自用房产、出租房产等，增加销售成本；未将各类营业性的“会所”按固定资产或开发产品进行处理；销售已出租的房产或周转房再销售时，结转成本未减除已提折旧或已摊消费用。
4.将资本性支出直接列支当期成本，减少应纳税所得额。购入的固定资产，一次性税前列支；开发产品完工前的利息支出，作为期间费用，当期税前列支。
5.扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。超标准列支广告费、业务招待费；多列支高于银行同期贷款利率的财务费用等。
6.税前列支其他与生产经营无关的各项支出。列支与生产经营无关的各项个人支出；列支各种非公益赞助性支；列支煤气管道安装费、有线电视线路安装费各项代垫费用等。