湖北剧院实际座位图:[转载]德国：平均两人一间屋 居民自建屋积极性高

德国人在居住问题上的心态是比较平和的，这得益于它的大环境。德国有8000多万人，房屋有4000多万间，人均2人一间。在这种背景下，没有人去炒房，也没有人担心居住问题。房屋和租金的价格皆在合理的范围内浮动，想炒也炒不起来。

　　这样一种局面是德国经过战后60多年持续不懈的努力才形成的。用德国官方的话，只有供需基本得到平衡，才能从根本上解决居住问题。为了扩大供应，满足居民的居住需求，德国通过法律让德国各级政府承担了转移部分财政资金，为房屋建设提供支持的义务。

　　因为应当转移的财政资金都能准时到位，从而提高了居民自建房屋的积极性。个人的自建房屋积极性提高了，社会和政府在居住问题上的压力也就减轻了。

　　1987年记者作为访问学者时曾到图宾根一位德国朋友家去作客。他是一家研究所的副所长，夫人也是博士头衔，两人收入都不错。当时他们在图宾根市的郊区建了很大一间屋子。记者问他为什么下这么大本钱建屋，他说不建白不建。建了屋，每年上交的税收就又从公共财政里拿回来了。

　　实际上德国这种政策的设计非常巧妙。它利用人趋利避害的心里，利用一小部分财政资金，向杠杆一样，撬动起庞大的社会力量，用社会资金去建设房屋，从而大大加快了建设的速度。其实何止是建屋。维修、改造、粉刷街面屋等，都可得到政府的补贴。

　　这种补贴很大程度上就是你上交的税收。如果你不愿意维修或粉刷，没关系。那么你个人的税收一分钱也拿不回来，全部上交国库。在德国的大中小城市逛街，街面屋往往都比较清洁，给人以舒适的感觉。之所以有这种效果，其实是背后的政策在起作用。

　　德国有很多5、60年代的老屋，按现今的标准都属于能耗高的不节能建筑，包括一些企业的厂房。如果进行改造，企业和个人就可从上交的税收中扣除国家给予补贴的部分。对于个人，这有可能意味着5年、10年甚至更长的时间不用交税。

　　为了避免偷逃税收，德国采用了先交后退的办法，即把该收的税收全部收上来，到了年底或结税日，个人再凭借改建或新建的手续证据，从当地税务部门拿回补贴。这样做会不会影响政府的财政收支呢？从德国的实践来看，答案是一般不会。因为每年自建或改建的人总是少数。只要政策稳定，人们就不会在特定的时间内蜂拥而至。

　　德国经过战后60多年的建设，个人拥有房屋的比例是43%。其余57%全部是租屋。德国这么庞大的住宅租赁市场是如何形成的呢？一言以蔽之，是多种投资机制造成的。首先是州、市和乡镇政府早先为低收入者建设的“公屋”。虽然遭遇财政危机的各级政府正在将这部分住宅私有化，但由于基数太大，市场有限，州、市、乡三级政府手中目前仍掌握着大量的“公屋”。

　　其次是各式各样的法人投资建设了大量的住房。他们的本意是为了解决本单位职工的居住问题，以解除他们的后顾之忧。但仍有一些闲余的房屋向社会出租。这部分房屋的优先顺序对企业是非常明确的，首先租给本单位的员工，剩余的向社会开放。

　　第三是建筑或设计公司，他们是建房的行家里手。他们手上掌握着一批房屋，或出让或出租。通过出租出让收回成本，然后再进行投资。需要说明的是，这些公司的规模都不大，可以说基本上都是中小企业。这样就形成了良性竞争，而排除了垄断。在宏观外部条件基本一致的情况下，谁设计的房屋更合理，质量、外观更优秀，价格更有竞争力，谁就能在市场竞争中取胜。

　　第四是个人投资者。他们从市场或建筑公司手中买下数量不等的房屋，专门用于出租。本报在柏林记者站的房屋就属于这种性质，是个人投资者的私人产业。这些投资者虽然“吃”的是屋租，但从客观或社会的角度看，他们为缓解居住难或住宅租赁化确实作出了重大的贡献。

　　由于住宅租赁市场也是一个竞争性的市场，要想无缘无故抬高房屋的出租价格，也不是一件容易的事。因为你抬高房价，我可以走人。等你再找到新的租赁者时，可能用时几个月甚至一年。如果将这一段时间的损失考虑进去，出租房屋的价格有可能还不如原来的租金合适。

　　总之德国人的居住理念是惬意、随遇而安。不做勉强自己和家人的事。德国人更看中的是休假和与家人团聚。至于房屋，够用、满意即可，无论是买的还是租的。如果现有住宅不满意，又找不到合适的出租房，本人又有买屋的实力或能力，那才去买。

　　德国年轻人买屋的不多。这是因为年轻人跳槽的可能性很大。从外部环境讲，德国经济正处在结构调整中，对人员的需求也在不断地变动。除了流动性之外，更大的制约因素是工作时间不长，收入不高，积累有限。加上需要休假，到国外开拓视野等也需要用钱。因此在人生的这一阶段买屋也不现实。

　　记者认识一位法学教授的女儿，在柏林洪堡大学读博士，老公是一个小公司的小老板。二人结婚后生了一个千金。三口之家也是租借别人的房屋。问其为什么不买屋，答案有三条。一是老爸有钱是老爸的。德国没有“啃老族”的传统。二是小两口正处在积累实力的阶段。三是现在租的屋子还满意。

　　还有一点需要提及的是，在德国特别是在柏林，无论是买还是租，都有点像在香港用餐，有钱人可以进高档扒房，普通人可以到一般茶餐厅，稍穷一点的可以吃大排挡。以租屋为例，新屋大都设计合理，但租价也最高。地段差一点的，租金随之降低。最便宜的老式租屋，租金最低。

　　记者认识一位留学生，他在柏林留学加工作逗留了至少15年。他和女朋友租的一间两居室的屋子，租金每月只有300多欧元。为他为什么这么便宜，他说，第一地段不在市中心；第二是没有电梯。这样的屋，有老人的家庭不会要。年轻人懒一点的也不要，因为买了东西要提上楼。

　　记者还认识一位德国女官员，原来住在柏林中心地带，现搬到三线地区。问她为什么搬家？她说，原来收入高，住在中心地带上班近，节省时间。现在马上就要退休了。退休金与上班的收入差一大截。为了不降低生活水平，换间屋是合适的。新家两房一厅，80多平米的屋子租金500多欧元。

　　在她的新家作客时，她告诉记者，她家周围的一些老屋经过整修后正在销售。像她这样70、80平米的屋子，售价只有5、6万欧元。这样的房价当时让记者也感到吃惊，因为从没听说过柏林还有这么便宜的屋子。记者吃惊还有另外一层缘由，因为记者知道德国房屋的质量。在记者住的半岛上有两座19世纪末为当时的工人修建的“茅草屋”。“茅草屋”有6层，每栋相当于两个单元。一百多年了，至今完好无损，还住着人。

　　在记者住的这个岛上，近几年来不断有新建的楼宇出售。简单一点的新屋，120平米一间，三年前标出的价格是12万欧元。就是这种价格的房屋，每家还配有约10平米的花园和车库。新近落成的高档住宅，仅挨着湖边，属于独立成房的联排别墅，每平米售价不到2500欧元。

　　据记者观察，在柏林，凡每平米在2000欧元以上的，地段和住房质量都是上乘的。柏林中心地段的豪华别墅，记者见到的最高价，每平米达到3500欧元。可见这是一个可以满足不同层次人群需要的住宅商品市场。