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居住小区物业管理方案
作者：小区物业管理方案    文章来源：本站整理    点击数：89640    更新时间：2007-12-20    
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五、物业费的成本测算
1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
1.1 人员编制和基本工资标准：见表（01）
人员编制和基本工资标准表（01）
序  号
项  目
人 数（人）
工资标准（元/月）
总额（元/月）
备注
一
管理人员
6
/
6650.00
1
经理
1
2000.00
2000.00
2
经理助理
1
1500.00
1500.00
3
财务员
1
800.00
800.00
4
维修主管
1
1000.00
1000.00
5
保安主管
1
800.00
800.00
6
保洁主管
1
550.00
550.00
二
普通员工
14
/
9400.00
1
维修员
2
800.00
1600.00
2
保安员
9
600.00
5400.00
3
绿化员
1
500.00
500.00
4
保洁员
2
450.00
900.00
三
合计
20
/
16050.00
1.2费用测算
管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)
工资福利费测算表(02)
序号
项  目
金额（元/月）
依据
测算结果（元/月.M2）
一
基本工资
16050.00
/
二
福利费
2407.50
注(1)
暂按15%测算
三
服装费
667.00
注(2)
四
合计
19124.50
/
注(1)：福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。
注(2)：服装按年均400元/人计算，则每月分摊为：
20×400元/人/年÷12月=667(元/月)
2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费
2.1采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按800元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。
注：因小区新建在保修期中，暂不考虑。
2.2公共设施、设备所用电为
A、（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：
（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×0.60元/千瓦/小时
=4320千瓦/小时×0.60元/千瓦/小时
=2592.00元/月
B、智能化网络运行等综合：1000.00元
C、共计为：3592.00元
2.3电梯运行电费为:每部电梯按每天15元计算则运行电费为：
10部×15元/天×30天
= 150元/天×30天
=4500元/月
维修保养费用为;每部每月按50元计算则为：
10部×50元/月
=500元/月
3.4水泵运行费：
10部×5元/天×30天
= 50元/天×30天
=1500元/月
3、 绿化管理费：
小区绿化面积为30000M2, 绿化管理费测算见表（03）
绿化管理测算表（03）
序 号
项 目
测算依据
金额（元/月）
测算结果（元/月.M2）
备注
1
绿化工具费
1000元/年
84.00
2
劳保用品费
500元/年
42.00
3
绿化用水费
400.00
/
4
农药化肥费
200.00
5
景观再造费
0.10元/ M2.年
200.00
6
合 计
/
926.00
4、 清洁卫生费
清洁卫生费测算表（04）
序号
项目
测算依据
金额（元/月）
测算结果（元/月.M2）
1
工具购置费
300元/人.年
75.00
2
劳保用品费
300元/人.年
75.00
3
化粪池清掏费
(注1)
/
/
4
垃圾外运费
1000.00
5
环境消杀
/
100.00
/
6
合计
/
1250.00
注(1):化粪池清掏费全年共计约为：2000元，由于小区新建第一年将不会产生费用。
5、 保安费：
保安费测算表（05）
序号
项目
测算依据
金额（元/月）
测算结果（元/月M2）
1
装备费
300元/人.年
250．00
2
人身保险费
（暂不计）
/
/
3
房租费
（暂不计）
/
/
4
联建、治安费
100元/人.月
1000.00
5
合计
/
1250.00
6、 办公费：（全年开支办公费约3万元）
月办公费=30000÷12=2500元/月
7、 固定资产折旧费：
固定资产总额为10万元，平均折旧年限为5年，即：
月固定资产折旧费为：100000÷（12×5年）=1667元/月
8、 法定税费：
两税一费为前八项之和的5.75%，则
多层税费=（30309.5）×5.57%=1688元/月
小高层税费=（36809.5）×5.57%=2050元/月
9、 利润：
利润取10%，则
多层利润=（30309.5）×10%=3031元/月
小高层利润=（36809.5）×10%=3681元/月
10、管理成本汇总表见（06）
管理成本汇总表（06）
序号
项目
金额（元/月）
金额（元/月.平方米）
备注
一
管理成本
1
工资福利费
19124.50
2
维修及保养费
10092.00
共用照明
3592.00
电梯
5000.00
小高层
水泵
1500.00
小高层
3
绿化管理费
926.00
4
清洁卫生费
1250.00
5
保安费
1250.00
6
办公费
2500.00
7
折旧费
1667.00
8
法定税费
多层住宅
1688.00
小高层住宅
2050.00
9
利润
多层住宅
3031.00
小高层住宅
3681.00
10
合计
多层住宅
35028.5
0.4423
多层：79193万M2
小高层住宅
42540.5
0.9640
小高层：44127万M2
上一