郑州江南春温泉门票:冯仑：生存就是煎熬

　　冯仑和万通的差异可能在不久的某一天将会被弥合。在地产界人心惶惶的今日，冯仑自称万通一直在为今天准备着。他对多年来万通看似不瘟不火的企业运营的具体表述是“低风险、中速度、高回报”，对时局的判断是“政策像钟摆一样摆了很多次，但这次应该是最后一次”，对企业发展的领悟则是“熬着生、火化死”。

　　在许多企业仍然坚信房地产政策永远都会“紧紧松松”，好日子会再次来临之时，也许冯仑过度紧张了，也许万通过去十年来可以把更多精力投入于高速度和成倍扩张。不知道一个经常在为“生”和“死”准备着的企业是否是太过悲观，而无法成为一个伟大的公司。但仅就未来和结果而言，这都不重要，重要的是谁能活下去。再次套用冯仑的话，“活着，就是胜利！”

　　数字商业时代：很多开发商对目前的时局表情很复杂，甚至很愤怒。

　　冯仑：没有必要太激动。这一天迟早会到来。

　　在过去五年，我们政策选择的方向一直是在两个点上摇摆：一个点是把住宅定位成一个具有消费和投资双层功能的一个特殊商品，之所以定位在这部分，实际上是要把它作为经济增长的一个引擎和经济支柱产业；另一方面，确实住房具有另一个极端的特性，它是一个我们生活基本的需求，也具有一些保障和民生的特质。如果是这样一方面，那么就应该是另外一套政策。

　　所以，政府这五六年就在这两边选，经济不好的时候就强调经济增长，经济开始好了，房价一高，就回到民生这个特性上这样的来回摇摆，与经济周期的发展有关。

　　因为早就看到这样一种规律，所以我就在等，因为我们国家从来的政策制定和政策效应发挥作用的方式就是钟摆效应，不把一件事做到极端停不下来的。接下来，才会有新的游戏开始。这就是为什么万通的运营策略叫“低风险，中速度，高回报”。我们对这样一个逻辑认识没有动摇过。数字商业时代：那么政策会不会再次摇摆？

　　冯仑：不大容易，政府会考虑政策的权威性。我觉得这一轮下来，基本上会有一个很大的调整，解决深层次矛盾的条件就具备了。所以大概调控的时间要维持到明年。明年这个时候，大概会出来一些新的游戏规则，可能会更清楚。

　　数字商业时代：现在开发商最关心的是什么？

　　冯仑：在当前这种政策下，企业在住宅这个领域的风险是非常大的。但是，企业也只有两种选择，因为你不能不跟着政策走，没有什么办法。预防问题的办法就是低风险、中速度、高回报。

　　所以我们现在对公司的要求，就是我自己最近常说的“吃软饭、挣硬钱”，就是用创意、创新、诚信、品牌和人才，去跟市场竞争，要有前瞻性。然后，要保持战略领先，这样才能跑赢市场，如果有市场的话；没市场，我们就学会跑赢政府，所谓跑赢政府，就是说不要在调控中牺牲掉；再有一个就是跑赢竞争对手，这就是我们现在的状态。

　　数字商业时代：你的态度似乎准备很充分？

　　冯仑：我们要以一个积极的状态来面对目前的局面。第一，理解政府的一些政策出台的背景；第二，也理解转型中的社会本身就是一个矛盾，有很多不确定因素。所有人都处于不开心状态，所以我们只能把自己的企业做得有点弹性。比如你负债这么高，买了这么一大堆地，你这一下就绷得太紧。

　　数字商业时代：怎么理解您所说的创意、创新？

　　冯仑：我们还是延续美国模式，讲的是商业模式的变革和创新，然后在流程上、产品上的创新。公司董事会在年初专门提出了要将每年营业额的5%作为研发经费，虽然我们这个研发经费似乎不如别的企业多，但是我们做的是软研究，我们不做硬研究。另外，我们在一季度也发布了新产品。

　　这些都是逐步的，把公司提升成为一个科技研发驱动型的、创意驱动型的和战略领先型的企业，而不是一个靠成本推动型的企业。

　　数字商业时代：那么万通地产的表现如何？

　　冯仑：去年我们最大的进步，就是在房地产的运营方面取得了很好的成绩。你看报表，我们规模增加了。在运营方面，在整个写字楼市场里面，我们的出租率、租金、租期、租客都是最好的。用8个月时间，达到90%的出租率。我们的服务公寓在北京，在租金和租期、出租率上都是最好的。因为去年一年有了这几个“最好”，就可以为下一个阶段的营运奠定基础。我们学习美国模式，前提不是在开发能力，而是在运营能力上，而我们传统的模式是讲求开发能力。

　　实际上，这是大家没有注意到的万通最大的一个进步。在去年北京整个CBD出租率办公楼的空置率提高、租金下降的情况下，我们能够把运营做到最好。另外，万通最大的进步就是把战略变成了两个层次：一个是控股公司，即万通实业，万通实业现在13亿的股本，在北京按人民币注册的地产公司中资产规模是最大的，负债率还不到20%。除了大家看到的开发公司这一部分以外，我们还有工业地产、资产管理、基金管理，这些业务在去年都有很好的成长。我们去年做的最大的工作，实际上就是增加了我们软的竞争力，而不是急于去扩大规模。

　　数字商业时代：你认为房地产企业应该如何转型？

　　冯仑：“吃软饭”回报最高，比如说新加坡有一个环球影城，这个项目规模一共13亿美金，美国环球影城就拿走了6亿美金知识产权费。这就是软的，这就是“吃软饭”，回报是最高的。凯德置地在全球资本市场回报率很好，重要的原因是因为它有三分之二业务是管理别人的资产，三分之一是自有资产。管理别人的资产带来的是14亿美元的收入，实质上都是“吃软饭”的收入。所以你只要坚持“吃软饭”，你的回报率一定是高的。

　　地产商应该摆脱野蛮生长，逐步进入到一个科学发展阶段，我们地产商也要科学发展，然后才能够逐步地变成具有创造价值能力的地产商。所谓创造价值能力，就是你的创意和服务品质，这主要是创造价值的能力，研发、绿色、节能、环保，这都是有科技含量的。地产商会逐步往这方面去转型，而摆脱只靠土地、靠关系、靠一个波段或临时的一个运气去赚钱。

　　数字商业时代：转型有多难？

　　冯仑：转型的这个过程很难，难到什么程度呢？李嘉诚完成这个转型花了15年。我觉得万通需要花10年做这个事情，现在才两年多，所以现在我们一点都不着急。这个转型的过程一定要放慢速度，就相当于汽车拐弯，你必须要放慢速度，你不放慢速度就会翻车。所以，我们要忍受适度的增长，而不能疯狂地增长。我们不去跟市场做很大的赌博，规模一定要控制住，否则会很麻烦