河南应用存量房交易价格申报评估系统

 2011-10-26 8:57:30　郭成军,李栋　中国税务报    河南省地税局最近应用存量房交易价格申报评估系统,并以该系统为技术手段加大辖区内存量房交易税收征管力度,取得了良好成效。

　　据悉,作为试点和研发单位的濮阳市地税局应用存量房价格评估系统4个多月以来,已核定存量房交易1191例,纳税人申报房产交易额总计近2.1亿元,税务机关核定计税价格近3亿元,入库相关税款1407万元,同比增收447万元,增长46.6%。

　　专家介入提供技术支持

　　濮阳市地税局局长王瑞光介绍说,存量房交易价格申报评估工作是一项系统工程,涉及部门较多,这项工作该局试点开展时得到了濮阳市政府和河南省地税局的大力支持。为推动工作开展,该局在当地政府的协调下,建立了由地税部门主抓,财政、国土、住建、规划、房产等多个部门配合的多部门合作机制。

　　存量房交易价格申报评估工作专业性强,对地税机关来说是一项新生事物,技术标准的制定、评估区位划分、标准存量房及可比实例数据库建立、软件本地化开发等工作专业技术性均较强,仅靠税务干部很难独立完成。于是,该局采取了专家介入的办法,引入外部专家对技术标准制定、软件平台开发等工作提供全程技术支持,起到了事半功倍的效果。

　　为做好数据采集工作,该局采取了“房产中介参与”的方式,事先通过招标方式确定了数据采集合作单位。在数据采集过程中,该局税务干部通过从征管数据库调取信息、人工查档筛选信息等多个方式,对各类数据进行梳理和汇总,最终建立了由辖区土地分类图、基准地价表、基准地价修正系数表,以及濮阳市近5年住宅买卖信息组成的数据库。

　　通过对基础数据的反复分析和研究,该局建立了符合濮阳市实际征管需要的评估技术标准,并据此开发出了存量房价格评估系统。

　　房产评估流程纳入软件系统

　　据濮阳市地税局副局长段学堂介绍,该局开发的存量房价格评估系统,是将房地产评估技术和流程“集成”到了软件系统中,通过预先在该系统中设置各类基础数据、相关参数和计算模型,使相关房产数据采集录入系统后,实现评估结果的自动生成。

　　据了解,该系统由咨询受理、房产登记、房产估价、纳税处理、查询统计、系统维护6个模块组成。系统采用了网络服务器结构,其最大优点是用户在可以上网的地方就可以登录操作系统,而不需要安装客户端软件。这样的系统设计免去了终端用户的系统安装及配置过程,使系统更加便于使用。

　　该局流转和财产行为税科科长石卫华说,鉴于存量房价格评估系统的用户主要是一线征收人员,并且主要应用于管理环节较为频繁的存量房交易征管工作,系统的简洁易用、快速高效这些特性因此就尤为重要。为此,在该系统的页面、操作方式等细节设计上,该局也花了很多心思。如系统各模块操作页面在整体设计风格上保持了统一;按照不同类别的房屋信息分类显示的要求,设计了信息录入页面可按照房屋种类不同动态变换格式的功能。此外,该系统还可以同时运行多个功能模块,进行分类数据的查询和比对,每个页面根据业务需要还设有多个链接,以便于用户查询相关信息。 在系统功能设置上,该局在深入理解评估技术标准的基础上,通过软件技术实现了评估流程关键环节的自动化操作。系统可自动生成标准房在某基准时点的基准价格,消除了人为计算可能产生的错误。该系统不仅实现了评估验证与数据采集表单自动同步生成,而且软件中还设计了数据批量导入、导出接口,增强了系统的数据分析应用能力。

　　建立房产价格确认机制

　　与其他税务应用软件相比,存量房价格评估系统的运行对信息资源共享有着较高要求,需要发改委、房产、国土、住建、规划等部门提供信息支持。为此,在该系统试运行期间,濮阳市地税局积极协调有关部门建立了信息交换机制,濮阳市政府也下发文件,对信息交换单位的责任、信息交换内容、信息交换方式和信息交换时间等方面进行了明确,以确保存量房价格申报评估时,可以及时获取最新的相关数据。

　　考虑到系统上线后,在价格评估过程中可能出现纳税人对评估结果不认可的情况,该局探索建立了争议处理机制,以保护纳税人的合法权利,同时妥善解决评估过程中出现的价格争议问题。

　　该局根据国家有关政策和河南省相关文件,与濮阳市发改委、财政局联合印发了《濮阳市存量房交易计税价格认定管理办法(试行)》,成立了存量房交易计税价格认定工作领导小组,制定了纳税争议处理程序。

　　在存量房交易价格申报评估期间,如果纳税人对核定的计税价格有异议,可以向地税机关提出申请,地税机关将提交相关房产资料至同级价格认证机构进行价格认定。如果纳税人对价格认证机构认定的价格仍有异议,可以在10个工作日内提出异议申请,经地税机关审核同意后,提请上一级价格认证机构进行复核裁定。

　　为配合争议处理机制的实施,该局还成立了存量房交易计税价格认定事项评审委员会。如果纳税人的房产经价格认证机构认定后,其计税价格明显低于地税机关评估价格,且无正当理由时,该局成立的认定事项评审委员会将对价格认证机构认定的计税价格进行评审,并决定是否提请上一级价格认证机构进行复核裁定。

　　存量房交易监管实现突破

　　据濮阳市地税局有关负责人介绍,在交易监管中应用存量房价格评估系统,实现了对传统存量房交易征管模式的突破,同时也为纳税人节省了相关费用。

　　对纳税人而言,过去在房产交易前须先去评估公司评估房产价值,这时需要缴纳房产总价0.3%的评估费。以一套价值40万元的房子为例,纳税人评估一次要缴纳评估费1200元,而存量房价格评估系统运行后,纳税人可以节省下这部分费用。同时,濮阳市地税局在系统上线后,对房产交易环节的税收征管流程进行了重整,实行交易环节各税集中征收,从而使纳税人真正实现了“一次申报、一趟办结”,节省了纳税人的办税时间。对地税机关基层税务干部来说,通过存量房价格评估系统对存量房申报价格进行评估,既统一了执法标准,规范了执法行为,从根本上减少了税收执法过程中的随意性,又有效杜绝了人情税和关系税的产生,降低了税务干部的执法风险。

　　濮阳市地税局局长王瑞光说,该局作为试点单位在评估技术标准制定和软件系统开发的过程中,始终坚持“立足濮阳,面向全省”的指导思想,以确保存量房价格评估系统及其所集成的评估技术,具备一定的通用性和可移植性,便于今后在河南全省推广和应用。

　　目前,该局已对存量房价格评估系统中的评估技术标准进行了“提炼”,该系统已可实现标准房种类对应参数自动配置等功能,使系统具有了更强的适用性和可扩展性。

　　存量房价格评估系统上线后,该局对系统运行及相关征管工作经验进行了认真总结,并加强了系统完善和管理资料汇编工作。针对系统运行中出现的新问题、新现象,该局积极探索并制定了针对性解决方案,使存量房价格评估系统的整体运行速度及稳定性得到了进一步提高。该局还对系统应用各阶段的工作文档进行了梳理归纳,编印了《濮阳市存量房交易价格申报评估资料汇编》,以便为该系统今后在河南全省的推广应用提供借鉴。