上海天马山风景区门票:白领购房陷阱大揭秘 教你如何买到称心好房(第1页)

白领购房陷阱大揭秘 教你如何买到称心好房 2009-10-23 0:19:00  MSN理财综合

　　导语：

　　今年上半年，房价一路飙升，毫不畏惧金融危机影响，犹如擎天之柱一般一点都没有要降的意思。正所谓“撼山易，撼房价难”。

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　　一直以来，居高不下的房价已经成为很多白领梦想成真的最大障碍。而倾两代人的力量，加之付出成为“负翁”的代价去实现购房梦的白领，正在等待着房价松动的时期出手购房。

　　或许这样的时期即将来临。近期国家要求银行严格执行二套房贷政策，这将会打击炒房一族的疯炒行为，有助于抑制房价过快增长。“金九银十”房市成交量的低迷也让一些房产商打算降价售房，价格松动的迹象已经显现。

　　购房是白领的人生大事，不要因为一时的急切心情而匆忙做出购买举动。购买前要细细的研究房源，更要仔细研究购房中可能潜伏的种种风险，因为一时的不慎有可能让你数十年的积蓄毁于一旦。

　　编者收集整理了近期购房中常见的种种陷阱并给出相应的建议，希望能对白领一族的购房大计有所帮助。

　　购房合同中陷阱多 楼市降声阵阵谨防被蒙

　　购房陷阱1：移花接木 以附件形式变更合同主要内容

　　案例：

　　上海的李先生因为忽视合同附件内容而吃了一点小亏。今年年初，他在莘庄附近购置了一套小面积的老工房，用于自住。但在购房合同附件中没有明确约定固定装修部分的处理办法，虽然当初看房时房东曾经承诺赠送固定装修，但是交房时他发现一台七成新的空调已被撤走。

　　其实，因为不注意合同附件内容而吃亏的远不止李先生一个人。记者了解到，目前买卖过程中产生纠纷的，其中很大一部分涉及到附件内容。缘何出现这种情形呢？广东耕兴律师事务所张茂荣律师表示，合同附件是合同的补充，一般来说内容不会超过合同范围，但有些开发商为了规避政府提供的范本合同的规制，往往变附为主，以大量附件的形式，直接变更了合同的主要内容，并以格式条款的形式“约定”附件的优先适用，在此情况下，附件的作用和效力远远超过合同本身，因此购房者不可忽视。“有些附件内容甚至可能架空格式合同。”张茂荣告诉记者。

　　拆招：

　　北京市金诚同达律师事务所上海分所龚胜利律师表示，一般情况下对于那些限制购房者权利，增加购房者义务，扩大开发商权利，免除开发商责任的内容，一定要当心；而对于二手房买卖合同，对于那些语焉不详，或者约定不是很明确的附件内容，也一定要小心。因此购房者一定要耐心地多看、细看，并对严重不平等且足以影响购房者重大权益的条款据理力争。

　　购房陷阱2：房产商和购房人的权利义务不对等

　　有不少购房者忽略付款方式的灵活性，万一中间出现问题，往往会使自己陷入被动境地。

　　案例：

　　陈先生与深圳某房地产开发公司签订购房合同，以68万余元定购开发商某楼盘房屋。在签订《深圳市房地产买卖合同》时，开发商在合同附件提到，要求陈先生必须在一个半月内办妥所有贷款 (资讯,产品,论坛) 手续，否则视其违约，开发商有权拒绝签订买卖合同并不予退还首付款等。但令人意想不到的是，陈先生向银行 (资讯,论坛) 申请贷款时未能成功，按合同约定首付款可能无法退还。

　　拆招：

　　上述案例中的附件内容明显对购房者不利。一般情况下，合同附件会对付款方式的违约责任进行约定，但对于没有经验的购房者而言，一定要防止那些只有自己义务和对方权利的条款，以免落入圈套。

    类似的情况在二手房买卖过程中也比较常见，有些与付款方式有关的附件内容也规定买方必须在一定的时间内办妥一切贷款 (资讯,产品,论坛) 手续，否则视为违约。

　　附件是合同的补充，正常情况下是先签合同再签附件。不要违反正常的签约顺序先签附件再签合同，更不要签订只有自己义务和对方权利，没有自己权利和对方义务的附件。因此律师建议可以在附件内容中特别提出：如果非买卖双方原因而造成无法办理贷款，双方均无需承担违约责任。

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　　购房陷阱3：装修内容描述模糊 房产商大玩瞒天过海

　　不管是买全装修房，还是买二手房，对于装修部分的描述一定要细致，不能笼统模糊。

　　案例：

　　上海的王先生购买了一套全装修房，在参观样板房时，王先生发现开发商采用的装修材料质量很好，于是毫不犹豫地在购房合同上签了字。但等到开发商交房之后他却发现有诸多地方与样板房标准不符。而更让他感到有些无奈的是，开发商在合同附件中并未明确规定装修材料的品牌。

　　拆招：

　　涉及到能够明确的内容必须具体，这样才能避免日后发生遭遇侵权而无法追究的尴尬局面。如全装修房关于装饰、设备标准的约定。对于购房人而言，此约定的关键是要把装修标准具体化。要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类的模糊性标准。应当尽量写清装饰材料规格、颜色和设备的商品品牌(型号)及其质量标准。

　　在二手房买卖过程中也会涉及到这方面的内容。如果卖方同意赠送，那么在合同附件中尽量把装修的状况描述清楚，以及赠送的固定装修部分如空调等内容都做记录，而不能只是笼统的一句“保持室内原有装修程度”。

　　此外，在二手房买卖过程中，还有一些装修隐蔽部分的详细情况，如水管是否漏水等，都可以事先询问卖家，然后记录在附件中。这样，即使日后出现问题也能明确应该由谁来承担责任。购房陷阱4：“违约处理条款”太笼统 房产商借机寻开脱

　　案例：

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　　上海的于小姐购买了一套新房，在签订买卖合同时，她看到合同附件中关于售后服务的内容有些过于笼统，如合同中写道：如一年内房屋出现质量问题，开发商应协同建筑商一起解决。她认为这种提法不妥，因为没有涉及到如果未及时解决问题应如何追究开发商的责任，于是强烈要求开发商将处理办法明确下来。

　　拆招：

　　专家表示，很多合同中常可以看到这样的条款，“如果××，应于××日之内解决”，但是并没有约定如果没有履行承诺内容自己应该承担什么责任，这样，即使最后认定是开发商的过错，却因为处理方式不明确而难以追究其责任。

　　对于购房者的责任，在开发商提供的合同中，如何承担违约责任早已十分明确。因此购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，也要做到越详细越好。（理财 (资讯,论坛,产品) 周刊）

　　购房陷阱5：一房多卖渔人得利

　　“一房多卖”的诈骗手法如下：一是开发商因资金紧张，在工程项目尚未完工验收，无法以产权证办理抵押贷款 (资讯,产品,论坛) 时，采取将房产以预售的形式登记在债权人或其指定的亲人名下，通过银行 (资讯,论坛) 办理虚假按揭骗取贷款，开发商在项目完工将房屋销售给真正购房者后，用购房款还借款并赎回房产证，再将产权手续办理给真正购房者；二是开发商将房屋出售后，再联系新的购房者，并伪造房屋产权人与新购房者的买卖协议、委托书等资料，骗取新购房者的资金；三是开发商直接将一套房屋同时出售给多个购房者，在签订房屋买卖合同后，骗取房屋预付款。

　　购房陷阱6：不实房源广告诱你入“瓮”

　　案例：

　　萧山的韦女士打算在杭州市区开店做生意，因此过完年后她就开 始留意合适的店面房源。2月份，她看到一家中介公司登的房源广告中，有一套位于市中心香积寺路的店铺，根据广告中的描述，该房源是“沿街旺铺”，面积约50多平方米，层高较高，可分隔为上下两层，并且特别注明为“两个开间”。“综合这些条件，我觉得这套房源做店面房还蛮合适的。”韦女士说，她很快就跟这家中介公司取得联系。

　　经纪人第一次带韦女士去现场看房的时候，经纪人表示房东不在杭州，手里又没有房子的钥匙，因此只能在门口打量几眼。当时韦女士发现，从门面的梁柱来看，这套房子应该是单开间的。但是经纪人解释说，旁边空的那套商铺也是这位房东的，里面是打通的，肯定是双开间。　当韦女士提出等房东过来的时候好好再看一下房子的时候，经纪人表示现在想买这套房子的客户很多，如果韦女士有意向买这套房子，可以先交订金1.5万，如果成交了充抵房款，如果不成交可以全额退还。韦女士想想自己也没什么损失，于是交了这笔“订金”。过了几天，中介通知她可以去现场看房，这次韦女士进到房子里面，发现根本就是单开间，当她询问经纪人的时候，经纪人表示是自己弄错了。“单开间怎么做生意啊？”韦女士当即决定退了这套房子，前面一直服务态度很好的经纪人这时翻脸了，怎么都不肯退还1.5万元的订金。

　　拆招：

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　　不实房源是黑中介惯用的招数。比较常见的是抛出虚假低价房源做诱饵。对此，最管用的防范措施就是买卖双方当面询问，避免只听中介方面的一面之词。

　　购房陷阱7：为免交赔付金 中介上演双簧戏

　　案例：

　　冯女士卖房子的时候，曾经有不少中介公司找上门来要求独家代理她的房子。其中一家中介公司开出的条件是：两个月内以商定的价格帮冯女士卖掉这套房子，如果到时候没有卖出去，中介方面将支付给冯女士2000元的赔付金；如果期间冯女士将房源挂到别的中介公司或者擅自卖房，则要赔付中介一定数额的违约金。当时冯女士的房子已经叫卖了很长时间，一直没有找到买家，因此冯女士与该中介签订了独家代理协议。

　　冯女士的房子一直没有卖掉。眼看只差十来天，两个月的期限就要到了，这时候冯女士的电话忽然多了起来。“都是一些自称是买家的陌生电话，其中有一位表现得特别想买我这套房子。”冯女士回忆说，那位女客户对冯女士说，自己很喜欢这套房子，只要价格便宜一点就准备下单。冯女士告诉这位客户自己的房子已经委托给中介公司独家代理了，如果她真的想买，可以到该中介一起谈。不过那位客户不同意，坚持要跟冯女士私下里交易，并且急着要签意向书。

　　“我真的差点心动了，难得有这么诚心的客户。”冯女士说，当时家里人提醒这很可能是中介唱的一出双簧戏，因此她对这位客户表示要再考虑考虑。“结果，在两个月限期的最后几天，这位客户每天都会打好几个电话过来，表示要下单签意向书。有一次还扬言如果我不卖给她，这套房子肯定卖不出去。”冯女士说，果然不出所料，等到房子独家委托到期，中介不得不支付赔付金后，那位客户再也没打来电话。

　　拆招：

　　以前为了营造房子热卖的假象，一些中介公司会叫上很多“房托”一起去卖房现场托市；而现在冒出来伪装买主的“托儿”。对此卖家除了要想想来龙去脉，还得练就火眼金睛。 (海南新闻网)购房陷阱8：急办新房证 中介趁机乱收费

　　案例：

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　　小张买的新房子去年年底的时候终于交付了，最近开发商委托了一家中介公司办理业主们的房产证。中介公司的人员告诉小张，办证的单子已经在2月23日递交到房管部门了，“不过办证速度很慢，一般要三个月时间。”这让小张心里很着急。因为为了资金周转，他在楼盘交付后没几天就把房子挂出去卖，并且已经跟一位买家谈好了相关卖房事宜，只等房产证办出来就正式过户。而买家急着要装修住进去做婚房，也希望小张能早点把房产证办出来。上星期，小张打电话给中介公司，询问能否尽快办出房产证，中介经纪人表示，可以办理加急，但是要另外收费：“如果想下个月就办出来，要收加急费1600元；如果想下个星期就办出来，收加急费2000元。”

　　记者询问一些品牌中介公司和相关部门后得知，办证根本不需要三个月的时间。根据该市房产交易产权登记管理中心的相关规定，通常办证的承诺期限为自受理单开具之日起11个工作日内即可领证。

　　拆招：

　　中介乱收费，以前投诉最多的是意向金和订金。而现在冒出了办证加急费。据悉，新房办证的时候，如果业主为一次性付款的，可以自己去房管部门办证，目前基本可以做到立等可取；如果业主为按揭贷款 (资讯,产品,论坛) ，一般由贷款银行 (资讯,论坛) 委托中介公司统一办理业主们的房产证。一位中介业内人士表示，一般情况下，两个星期时间都够了。

　　购房陷阱9：卖房者假造证件信息 偷梁换柱忽悠人

　　案例：

　　市民王先生想购买一套房产，在看中了某处的房子后，和房主达成了购房协议，但市民王先生不太懂过户等相关手续的办理，于是便准备请个信誉好的大中介代理解决。来到中介公司后，王先生说明来意，按照公司的正常程序，工作人员要求提供卖房人的房产证、土地证以及身份证等相关政件，以便审核无误。对提供过来的证件，初步并没有发现异常情况，但在工作人员交件的时候，验证出卖房人的身份证系假证，该房不能办理过户，王先生顿时傻了眼，连连声称没有想到会遇到这样的事情，感觉很窝火。

　　拆招：

　　究竟怎么才能识别假证，预防假证陷阱，避免带来财产损失，从而让别有用心的人无缝可插呢？

　　一、房产证的真假，在过户时房管局会查档。要是你在和卖方签定买卖合同时对房产证不放心，可以先到房管局查档，确认无误后再交定金，这样最安全。值得提醒的是，大额房款切勿在送件前交付，避免因证件在交件时查出问题而给自己造成不必要的损失。目前就调查的假证案件中，以假房产证和假身份证居多，通常房产证没有问题，则土地证也通常不会有问题，但同样需要细心审核验证；另外现在大多数人都更换了二代新身份证，目前除了使用验证机验证之外，还没有较系统的验证办法，但我们同样可以通过看、摸等基本常识来简单识别，比如有故意作旧的痕迹、卡面模糊、照片不清晰等迹象的时候，都要格外留意，没有把握的时候，可以在交件时由房管局来负责查验真伪。附：《“八看”识别真假产权证》

　　一看封皮。真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳（深红色），字体纹理清晰醒目。假产权证则封面光滑，颜色暗淡（暗红色），封皮较软。

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　　二看纸张。真产权证的内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，图案为别墅、大厦两种，其识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来，而假产权证的水印模糊不清；真产权证纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗响声。假的纸张则手感稀松、柔软。

　　三看防伪底纹。真产权证底纹有浮雕文字“房屋所有权证”字样，立体感强，字迹清晰，容易识别。假产权证很难做到颜色深浅、色彩的统一；

　　四看发证机关盖章。真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的“某某市房产管理局”行政公章。而假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。

　　五看注册号。真证封皮反面下方的的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有凹凸感。而假证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感；

　　六看缝制。真产权证的内页都缝合得很整齐，而假产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线也很明显；

　　七看附记。真产权证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积等，而假产权证中附记有些为空白；

　　八看图纸。真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚，而假证的图纸很薄，类似一般的A4纸厚度。 （扬州晚报）

　　购房陷阱10：零按揭“馅饼”有猫腻 强制指定贷款机构太霸道

　　去年下半年到今年上半年一段时间内，一些开发商纷纷推出新的卖房措施：零按揭、一成按揭等。

　　拆招：

　　国家明文规定按揭比例最高不得超过80％，这就意味着按揭款必须是两成以上，方能从银行申请到抵押贷款。零按揭、一成按揭不过是开发商将合同上的房价提高，虚报给银行。这种行为不仅损害了银行的利益，对购房的消费者来说也是有害无益的。虽然暂时少付了房款，但合同金额的增高意味着要承担更高的房屋契税、维修基金 (资讯,净值,排名,论坛) 、保险 (资讯,产品,论坛) 费等与房屋总价直接有关的费用，让购房消费者得不偿失。强制指定贷款机构

　　案例：

#rec-read{float:left;display:inline;width:200px; background:#fff; border:1px solid #C6D1E5;text-align:left; font-family:"宋体"; padding-bottom:8px;margin:10px 10px 10px 0;}#rec-read h2{width:188px; height:25px; line-height:25px; background:#fff url(http://img1.money.msn.com.cn/image1/tj_col_bg.gif) repeat-y right; font-size:12px; font-weight:bold; padding-left:12px; color:#0055A1; border-bottom:1px solid #C6D1E5;}#rec-read .tt{width:200px; text-align:center; font-weight:bold; padding:0 0 3px 0; font-size:12px;}#rec-read .tt img{ border:1px solid #C6D1E5; padding:1px; margin-bottom:2px;}#rec-read ul{}#rec-read li{width:186px;line-height:20px; list-style:none; padding:0 7px;color:#0055A1;text-align:left;}#rec-read li a{line-height:20px;}#rec-read a{font-size:12px;}

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　　今年年初我买了一套小两居的房子。当时，售楼小姐告诉我，要办公积金贷款 (资讯,产品,论坛) ，只能用他们指定的代理机构。而我多问了几家代理，发现售楼小姐推荐的代理机构的代理金比别的地方都要高不少。于是我提出自己办理贷款。起初售楼小姐推说公司不允许。当时我就纳闷，找谁代理这不应该是我的自由吗，怎么开发商霸道到这种地步？后来，与售楼小姐纠缠了几个回合后，自己也觉得有些心烦，便妥协了。但等那家指定的代理机构了解了我的具体单位后又告诉我，他们没有代理我这一系统公积金贷款的权限，只能要我自己去办理了。唉，无奈啊！

　　拆招：

　　不管是办理公积金还是商业贷款，开发商根本无权指定代理机构或者代理律师。但是，一般开发商都会这样要求售楼人员“引导”购房者顺从。开发商或者一些代理楼盘销售公司，在吃大鱼的同时，也不会放过小鱼的。

　　购房陷阱11：巧借新技术让你多掏钱

　　如今的房产买卖中，一些开发商会宣称在楼盘中采用了采暖、地暖、节能等技术。因此，房价要高出周边房子很多。

　　拆招：

　　楼盘新科技虽好，但也要实用。许多国外的技术虽然先进，可并不一定在国内现有的条件下适于使用。有的开发商就为了给自己的项目玩一些噱头、以吸引追逐时尚的前卫人士的关注，不惜违背现实做一些华而不实的设计、结果是在抬高了房价的同时，让买房者落得空欢喜一场，搞不好还弄得一身麻烦。因此，买房前可要好好打听清楚，甭管“科技含量”咋样，不好用就不能买。

　　购房陷阱12：诚意≠金钱 交钱容易退钱难

　　案例：

　　“张先生，你放心。如果在开盘那天你没有选到合适的房源，我们肯定会如数退还。”某房产的置业顾问承诺退还的，正是需要张先生缴纳的5000元诚意金。“一般来说，品牌开发商在这方面要做得好些，会遵守退款时间。”业内人士王璐表示。

　　在房地产行业中，诚意金往往是楼盘在取得《商品房预售许可证》之前向意象客户收取的一笔资金。迄今为止，在房屋买卖合同条款中并没有诚意金之说。“从法律意义上说，开发商向消费者收取诚意金是一种违法行为。”四川衡平律师事务所崔鹏程律师说。“大家对诚意金已经习惯了，认为交诚意金换购房折扣划得来。”常用手法是，“五千抵一万”、“三万抵五万”、“一万元＝2㎡”……。殊不知，“这种折扣很可能是没有任何意义的。甚至，折扣后的价格比原来的价格还要高。”业内人士邹亚向记者透露。

　　楼盘销售前期，来访客户中的诚意金缴纳比例是销售定价的一个重要依据。一般来说，客户缴纳诚意金的时候并不知道销售价格，正是这种时间差为开发商定价提供了操控的空间。而且，客户在缴纳诚意金的时候，并没有得到相应的购房服务。只有到了正式销售时，才能得知具体服务内容，对于购房者来说这是十分不公平的。从另一方面来说，人家不需要的产品就算你倒贴钱，也不见得有市场。诚意，是金钱能计算的吗？

　　拆招：

　　购房者在缴纳诚意金的同时应与开发商签订书面协议，约定双方的权利义务和违约责任，一旦发生纠纷也便于维权。类似杜女士的遭遇，可依法提起民事诉讼，要求开发商予以返还。购房陷阱13：旧房翻新以次充好 新房价买旧房

　　案例：

#rec-read{float:left;display:inline;width:200px; background:#fff; border:1px solid #C6D1E5;text-align:left; font-family:"宋体"; padding-bottom:8px;margin:10px 10px 10px 0;}#rec-read h2{width:188px; height:25px; line-height:25px; background:#fff url(http://img1.money.msn.com.cn/image1/tj_col_bg.gif) repeat-y right; font-size:12px; font-weight:bold; padding-left:12px; color:#0055A1; border-bottom:1px solid #C6D1E5;}#rec-read .tt{width:200px; text-align:center; font-weight:bold; padding:0 0 3px 0; font-size:12px;}#rec-read .tt img{ border:1px solid #C6D1E5; padding:1px; margin-bottom:2px;}#rec-read ul{}#rec-read li{width:186px;line-height:20px; list-style:none; padding:0 7px;color:#0055A1;text-align:left;}#rec-read li a{line-height:20px;}#rec-read a{font-size:12px;}

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　　成都市某楼盘在8月15日开始销售。令人惊讶的是，该房子竟然连预售许可证都没有。“我们这楼原来就有存在，是后来翻新的。”销售现场的一位置业顾问坦然回答。

　　“旧楼翻新”楼盘多以酒店公寓为主，普遍规律是地段优势明显，小户型、总价低、且为精装。业内人士指出，旧楼翻新的最紧要问题存在于土地使用年限上，大部分购房者是在交房后办手续时才发现其陷阱。以某地盘为例，改造之初为办公写字楼，产权只有50年。据置业顾问介绍，之前该楼盘已经过11年使用，现在的产权不到40年。如此一来，购房者买到手的房子使用年限就明显缩短。另一方面，商业物业的水电气收费标准也都高于住宅。

　　拆招：

　　购房要看有没有抵押、共有等，注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。弄清房屋的面积、结构、装修状况。要合法、彻底地办结过户手续，没有产权证的不要买。此外，旧楼翻新的房屋在买卖时可能会出现重复征税，需要警惕。

　　购房陷阱14：房主先租房再卖房 购房人买房不能住

　　案例：

　　市民万博涛看中一套二手房，全部手续办完了却住不进去。原来，房子被长期出租，租金已经收了5年。万博涛给卖房人打电话却怎么也联系不上，住不上房也拿不到租金，真是后悔莫及。

　　拆招：

　　法律规定“买卖不破租赁”，也就是说，房屋买卖合同不能对抗之前成立的租赁合同。而且在同等条件下，承租人享有优先购买权，只有承租人不愿意购买的情况下，房屋才能被卖予他人。

　　购房陷阱15：二手房产权转让细节多 稍不留神吃大亏

　　二手房产权陷阱主要存在以下几种情形：

　　1、“卖房者”非二手房的产权人。这种情况又包括以下几种情形：

　　（1）某些不法之徒利用其正在使用二手房或手中持有已经作废的房产证之便利，进行欺诈。如承租人冒充业主，与买房者签订合同；有些人在离婚时虽然法院判决该二手房不为其所有，但由于其仍持有已作废的原房产证，与购房者签订二手房买卖合同。

　　（2）“卖房者”是“真正”的产权人，但由于某种原因未登记或未过户。如继承人因继承或受赠而取得该二手房，但由于各种各样的原因，未及时办理二手房产权过户手续。在此情形下进行交易，由于交易主体不适格，不仅该二手房买卖合同无效，而且购房者往往可能遭受诈骗。

　　2、卖房者仅仅是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。

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　　许多时候，二手房的所有人不属于一人，而属多人，即所交易的二手房为共有房。而在交易的过程中，往往只是其中的一个共有人与购房者进行交易。而且该卖房者是在未得到其他共有人同意的情形下擅自决定出售的。

　　与第一种情形一样，在此情形下交易，也会因交易主体不适格而导致买卖合同无效。因为：依照我国法律的规定，共有财产的出售必须得到其他共有人的同意，尤其是在共同共有的情形下。当有共有人不同意出售时，则该交易无效。

　　3、卖房者只是使用权人，而非所有权人。

　　在所交易的二手房为公房时这种情形多有发生，即卖房者所在单位仅仅只是将该房产提供给卖房者使用，卖房者并未取得完全的所有权。如购房者与仅有使用权人进行交易，即使交付全部房款，亦无法取得产权。

　　4、房产上存有法律不允许自由转让的障碍。

　　如在二手房上设有抵押。我国相关法律规定，如在房产上设有抵押，则在抵押权人的权利实现之前或抵押权人放弃该抵押权前，该房产不得自由转让。

　　5、房产上存在法律禁止转让的障碍。

　　如二手房被查封，在解封之前，该二手房是禁止转让的。

　　购房陷阱16：3％的面积误差不明不白

　　案例：

　　开发商终于在约定的最后交房日期前一天通知收房了。我心里很忐忑，不知道房子究竟是个什么情况。来到收房中心，还没看到房子就被告知，要退我2000多元的购房款，因为房屋面积缩小了。原本还为开发商的诚实而感到安慰，但等我再仔细核对最后的通知才发现，虽然退了些钱，公摊面积比之前合同签订中的大了，而套内面积却缩小了。真有点哑巴吃黄连，有苦说不出的味道啊！

　　拆招：

　　面积是直接产生效益的地方，也因此成了陷阱最多的地方。建设部的相关法律规定：面积误差在3％以内，业主无权退房。就“聪明”的开发商而言，他有的是办法多挣你3％甚至更多的合法误差款。此外，千万要小心提防开发商在建造时故意缩小居住使用面积，在3％的误差允许范围内增加公摊面积。购房陷阱17：图便宜吃大亏 七种不宜购买的便宜房

　　老百姓要买便宜房无可厚非，但在市场经济条件下，商家任何“优惠”、“便宜”都不可能是白送的，都有内中一定的原因，因此买便宜房一定要弄清便宜真正的原因。至少有以下几种房，客户在购买时，一定要慎之又慎，最好不买。

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　　1、联合开发房。这是由有钱无地的房地产开发商出钱，有地无钱的企事业单位出地联合开发的房地产项目。建成后，开发商一般是将自己分得的那部分房产面向社会出售，但按国家规定，这类房是不得作为商品房出售的，所以如若贪图低价便宜而购入，往往会在今后遇到房地产权证方面始料不及的麻烦。

　　2、公益联建房。这是由地方zf或本系统本单位组织领导，市民自愿参加组成的住房“合作社”，为解决“社员”住房困难而进行的合作建房项目，当新建房子有一定剩余时，而向社会出售。由于这类房屋具有公益性质，享有不少优惠性质，所以按国家政策规定，也不能作为商品房出售，一旦购买，日后难以进入三级市场。

　　3、集资合建房。这是房地产开发商与市郊城镇及村民以集资建房、联合开发，或小城镇建设等为名，利用村集体的土地在城郊进行房地产开发项目。需强调的指出的是，此类房大都没有办理土地出让手续，也未办理土地征用手续，因此，如果购买这类集资合资的房屋，按国家有关规定，这类房屋买卖行为肯定是无效的。

　　4、集资联建房。这是指一些企事业单位利用自身闲置的土地与外单位集体和个人或本单位职工的资金集资开发的房地产项目。由于土地来源主要是企业通过减免地价，或行政划拨式取得的非赢利性土地，因此根据国家有关政策，此类房不能作为商品房向社会出售，一旦购买缺乏保证。

　　5、非法开发商。一些未经批准，不具有房地产开发资格的单位，通过非正常渠道谋得土地而进行的房产开发，由于其没有房地产开发资格，因而也就无法办理土地征用手续，没交纳土地出让金，贪图低价购买这类房的风险是极大的。

　　6、限制权利房。这是指司法机关和行政机关已依法裁定、查封、或以其它形式限制房地产权力的房子。一些购房者贪图便宜，采用私下交易的方式买房，由于不可能掌握卖方真实情况，结果往往上当，叫苦不迭。

　　7、郊区联建房。开发商为了降低商品房建设成本，在市郊低价征地开发形成的商品房，这对购房资金短缺的居民来说，本应是一个较好的选择，但由于个别开发商项目开发不规范，且管理不到位，社区环境极差，设施严重缺乏，交通极其不便，却通过虚假广告，打着“低价”的幌子蒙骗购房者，这种“低价”，这种“便宜”，购房者是不应去捡的。

　　由于这些所谓的便宜房或没有履行正常的土地出让手续，或属于不规范开发，故一旦消费者购买了上述房屋，是得不到房地产权证的。对于消费者权益的保护和将来房产的归属及交易都面临着极大的困难。