中国移动业务肋手:交房程序及注意事项2

 按入伙通知书要求准备好相关验收手续和验楼工具，如试电笔、相机、纸、笔、计算器等，验楼工作按下列程序进行： 第一步：查证：检查发展商相关交楼手续，无下列“三书一证一表”不收楼。 1、《建设工程质量认定书》。 2、《住宅使用说明书》。 ３、《住宅质量保证书》。 ４、《房地产建设项目竣工综合验收合格证》 ５《竣工验收备案表》 第二步：办理验楼手续 注意事项： １、正常程序是：先签文件验楼，后交费，否则，一定要在收楼文件注明：“末验房”字样。 ２、验楼当天人很多，如有可能可采用先自检，后再签验楼文件。 ３、验楼时要办手续很多，注意要冷静沉着应对。 第三步：验楼 验楼工作做到细心，按部就班进行，发问题即作记录并用贴纸在原处。验楼工作内容及要求如下： 1、公共设施及公摊面积部分：待后检。 2、使用面积：己预检 3、房子高度： 4、墙面、天花部分：要求表面平整，无裂纹，外墙无水渍，转角成直角，厨浴间有做防水处理。情况记录如下： 客厅：前自检墙面有裂纹。 主卧：前自检墙有裂纹。 次卧；前自检墙面有裂纹。 书房： 主浴： 次浴： 厨房： 5、地面部分：要求现场清理完毕，地面平坦，无裂纹，无破损，无空鼓等现象，厨浴间地面有做防水处理。情况记录如下： 客厅： 主卧： 次卧： 书房： 主浴： 次浴： 厨房：前见做防水封闭试水时，向书房地面渗漏。 6、户门部分：为高档防火防盗门，要求安装牢固，开关灵活，关闭严密，油漆颜色一致均匀、无破损，无掉漆现象。情况记录如下： 户门：原自检有损伤和掉漆情况。 7、窗户部分：要求安装牢固，表面洁净、光滑，窗框及玻璃无损伤，密封条缝平整，无卷边脱槽，玻璃封胶修口妥当平滑，窗把手，窗锁完好及操作正常，窗框四周无渗漏异况，平开窗开关灵活，关闭严密，落地窗平移拉平滑，无阻滞现象。情况记录如下： 客厅落地窗： 次卧落地窗： 主卧凸窗： 书房小窗： 厨房窗： 主浴间窗： 次浴间窗： 8、供排水，供气部分：要求供水供气安装到位，阀门关闭正常，管道及接口无渗漏现象；排水设施去水正常，排水管装有蓄水防臭弯，管道无堵塞物等。情况记录如下： 厨房： 主浴： 次浴： 9、供电及设施部分：要求供电及设施安装到位，设施安装牢固可靠并符合国家相关规定，开关功能正常，空调电线截面不小于４平方，其余插座电线截面不小于2.５平方，照明电线不小于1.5平方。情况记录如下： 客厅： 主卧： 次卧： 书房： 厨房： 主浴： 次浴： 大阳台： 小阳台： 10、弱电部分［包括电话、有线电视、宽频网］：要求设施安装到位，无漏装，功能正常，安装牢固可靠。情况记录如下： 客厅对讲系统： 客厅有线电视： 主卧有线电视： 客厅电话： 主卧电话： 主浴电话： 宽频网： 11、其它：[包括空调孔、排烟孔等] 情况记录如下： 厨排烟孔： 客厅空调孔： 主卧空调孔： 次卧空调孔： 书房空调孔： 12、记录下列各表底数： 水表底数： 电表底数： 煤气表底数： 13、验楼结果记录：把验楼结果抄录在《验房交接表》中，提出整修意见，约定整修和下次验楼时间。如发展商末准备有关表格，应另以书面形式将意见送交发展商。 第三步：缴纳费用 按相关规定：除合同注明的煤气、有线电视及宽频网这三项开户费应自交[自行向有关部门缴纳]外，其它收费按相关规定交，不合理的收费不交。 1、 水电开户费：属配套设施，不应交。 2、 电话安装费：属配套设施，不应交。 3、信报箱费：属配套设施，不应交。 4、垃圾自运费：按相关规定单项交。 5、公共设施维护费：不合理收费，不应交。 6、装修押金：按相关规定交。 7、水电押金：不合理不应交。 8、物业管理费：按相关规定交，从交付使用日计算。 9、其它：按相关规定交。  四大策略应对交房风险 (2002-07-19 12:26:26) 商品房的交接纠纷一直是商品房买卖中常见的纠纷之一，买卖双方常常就交接的条件、程序发生争议，也有不少购房消费者是办理完交接手续后才发现房屋或配套存在种种瑕疵后与开发商理论。 就笔者接触的案件和材料，商品房交接中主要存在以下几个问题： 一．交房程序倒置，先交房后验收； 二．合同或广告中承诺的配套设施缺失、缩水或违反规划指标； 三．物业管理收费价格歧视或者违约涨价； 四．部分开发商利用交房之机要求购房者签署补充协议，设置圈套。 因此笔者建议，可以采用以下方式来应对收楼风险。 就交房程序的倒置，个别情况是购房者急于收房入住，但更多是是开发商在约定交房期仍达不到法定的交房条件，或者房屋或配套存在质量瑕疵，为了转嫁风险，规避责任，先诱导购房者签署“入伙协议书”，或者先签收钥匙，或者向购房者挂号寄送交房通知并附加收房期限，并注明逾期未办理交房手续视为收房。如果购房者没有防范而与开发商形成了事实交房或推定交房，不但今后难以追究开发商逾期交房的违约责任，还常常造成房屋或附属配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任不明。因此笔者建议：收房时还是要先验收后交房。书面验收包括收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，查验《竣工验收备案表》等。现场验收包括房屋的水电设施是否正常，墙面、地板、天花板是否有裂缝，配套是否到位等，若有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上如实记载，最好将拒收理由书挂号寄给开发商。当然，合理拒收的前提是合同中对开发商逾期交房的约定责任有合理的约定，若责任过低，拒收对开发商没有太大的压力。 就附属配套设施缺失缩水和违反规划指标问题，笔者建议：除了前述先验收后交接外，对一些重要配套的缺失或缩水通过联络其他购房者共同要求开发商补做或赔偿，因为单个购房者就共同配套提出异议或要求往往势单力薄。必要是可以请主管部门或媒体进行监督直至诉讼。  就物业费问题，根据《商品房销售管理办法》，开发商在签订买卖合同时已选聘了物业管理企业的，购房者应与物业管理企业签订物业管理合同，现实中有的开发商为促销根据购房者的要求承诺不同的物业费标准，有的对不同消费群采取不同收费标准，由于购房者是单个与开发商订立合同，往往不知道别人的交费标准，作为市场化的物业管理服务而言，同样的服务不同的收费，对交费单价高且不知情的购房者者构成了价格歧视。另一种情况是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议，交房前后与物业公司签署收费标准高于口头承诺的物业管理委托合同（前期管理）。笔者建议：对于价格歧视可以向物价部门投诉或者直接诉讼或仲裁以要求价格标准一致，对于物业费上涨，如果能收集到充分证据证明开发商曾经作的口头承诺（如合法录音等），可以要求开发商遵守承诺或补贴差价，如果举证不能，只好尽快依法召开业主大会选聘新的物业公司。 就部分开发商设置圈套，利用购房者急于收房或疏于防范，在办理交接时要购房者签署对购房者不利的协议或条款，笔者多次遇到开发商在逾期交费违约金较高时，在协议中主动同意支付部分违约金，并写明“双方不再主张其他违约责任”等类似诱导购房者部分弃权的文字。也有的是面积缩水应该退款时在协议中减少退款金额。对于此类情形，笔者提请购房者注意：此类协议一旦签署，今后很难推翻，放弃的权利也难以再追回。笔者认为：交房是开发商根据合同和法律应履行的义务，在没有法律规定或合同约定的情况下，开发商没有权利提出新的交房条件，购房者对此类交换性的协议或条款有权拒绝。  以上建议仅供参考 如何办理接房手续 交房时，开发商还要对房屋买卖情况进行核查，业主要带好售房合同、购房发票等与购房有关的文件材料。如果业主无法自己办理接房事宜，可出具书面委托书，授权他人代办接房手续，接房时，代理人除出示业主的委托书外，还应出示自己的身份证件。 交接房时业主缴交一些费用是难免的，如购房尾款、物业管理费、装修保证金、装修土头清运费等，业主应准备足够的钱款。 接房前，业主要对开发商是否具备交房条件进行审查，如房屋是否符合合同约定的交房条件，是否提供《工程竣工验收合格备案证明书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，否则可以拒绝办理接房手续。若具备交房条件，业主还要对房屋进行验收。房屋验收合格签署房屋交接验收单，否则签署房屋整改意见书，暂不接收房屋。在房屋接收顺利的情况下，业主才可领取房屋钥匙，签订业主公约、装修责任书等物业管理文件。至此，接房手续基本完成。杨和彬 (厦门联合信实律师事务所吴建光律师 厦门晚报)  交房程序 2002-8-6 11:27:43 阅读102次  一、由开发商(营销部)代表向购房者发出通知(信函、电话、口头均可) 二、由购房者到营销部领取《交房通知书》。购房者须了解《交房通知书》中的相关内容并根据《交房通知书》中的要求准备相关资料。 三、在交清所有房款及代收费用的前提下,购房者到营销部办理交房子续,并交付办理产权户口所需资料,由营销部开具《交房衔接书》。 四、业主凭《交房衔接书》到物业管理公司交清相关的物管费及大修基金(购房款的1.5%),并签定物管协议书后领取(住宅、门面〉钥匙。 五、由物管公司工作人员,陪同业主实地对房屋的各部位进行一一验收,并双方签字确认。〈如有质量问题将由工作人员记录在案,物管公司受开发商委托将在短期内对问题及时整改。〉六、整个交房程序结束。