筋络速通功效与副作用:土地一级开发

土地一级开发法律实务初探

浙江星韬律师事务所 朱洪鹤律师 俞兆洪律师

摘要：土地一级开发是我国市场经济深层次发展的产物，是我国建筑房地产市场化的源头保障，是我国市场经济发展基础部分。本文从法律实务的角度，就我国现行土地一级开发的法学理念及实务操作做出相应的论述，并进行实务操作性的探索，以期推进该类社会关系的法律规制。

关键词：土地一级开发 企业主导型 政府主导型 融资 优惠政策 风险

一、土地一级开发概述

（一）土地一级开发概念

土地一级开发学理概念说法不一，争议颇多；《北京市土地一级开发管理暂行办法》 (京国土房管出字[2002]1100号)第一次从立法的角度对土地一级开发的涵义做了较为详尽权威的界定。第三条：“本办法所称土地一级开发，是指政府委托市土地整理储备中心(以下简称市土地储备中心)及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。”

土地一级开发，应是法律关系主体按照土地利用总体规划、城市建设规划及环境保护等强制性规定的基础上，就一定量的土地进行征用、拆迁补偿、规划设计、市政基础设施、公共配套设施和环境景观建设等活动的总和。

（二）立法状况

我国首次提到土地一级开发的正式文件是2000年12月北京市《中关村科技园区条例》，但该条例并未对土地一级开发的涵义做出明确的界定。

目前，有关土地一级开发领域相关法律关系，我国还没有一部统一的法律对其做出相应的规制。只有北京市等少数地方政府对该类法律关系以立法的方式予以调整，而其他地区对此并没有以立法的形式而是以地方政策或操作惯例的方式操作执行。法律关系主体在实施该类法律行为时，就存在无法可依的现状，只能靠政府制定的具有极大不确定性的行政规范性文件，只能依赖于政府的诚信及自律。

基于以上现实，加之作为市场经济主体的公司的寻求利益最大化及政府权力无限扩张的本性，政府权力的寻租及市场主体不正当竞争的出现就成为必然。

二、土地一级开发发展理念探索

现存的土地一级开发模式主要有政府主导型与企业主导型。政府主导型是指由土地储备机构负责融资、规划、拆迁及市政建设等手续，并通过招标的方式选择企业负责土地一级开发的具体管理及实施，开发管理的费用一般相对较低。企业主导型是指通过招标方式选择开发企业实施土地开发，由开发企业负责融资、规划、拆迁及市政建设等手续并负责组织实施。以上二种方式都存在企业与政府的合作，企业可以从中获取一定的利益。

我国土地一级开发现存焦点：1、我国现在是否应制定统一的法律规制该类法律关系；2、政府与企业的定位。

从我国现实情况分析，我国现在应该尽快制定一套法律法规统一规制土地一级开发活动过程中存在的法律关系。在该类法律关系中，首先应该对政府的行政行为作出制约，使政府的行为沿着法定的轨道运行，遏制行政权力无限扩张的本性；其次，对作为市场主体的企业商事行为作出规制，保证市场经济秩序的合理有序的运行。

现代法治理论及实践表明，政府与企业有着不同的职能，政府应退出市场主体，更多的承担国家及社会责任，承担市场秩序的监管职能。故在土地一级开发中，政府不应直接介入其中的经营管理，而是仅承担相应的监管职能。即将土地一级开发纳入经济市场中运行，由市场经济主体公司直接实施土地的一级开发，使土地一级开发市场化。政府不同的部门分别负责对土地一级开发过程的监管，特别是涉及到国计民生的重大问题，如对拆迁补偿安置状况的监管、对土地开发成本的核算监管、对国有土地使用权出让出让价格的监管以及对土地一级开发市政工程等质量的监管等。

三、律师为企业提供土地一级开发法律服务

土地一级开发项目存在丰厚的经济利益及其他预期的商业利益，但该类项目的法律及政策风险也是不容小觑的。故律师在土地一级开发项目中提供法律服务的空间应该是较大的。

（一）出具土地一级开发项目尽职调查意见

1、对与本项目相关所需相关资质进行调查核实；

2、对本项目相关审批事项进行调查论证；

3、对当地政府优惠政策、操作惯例及相关程序性保障进行核实，并将有关文本予以存证；

4、就当地政府对相类似投资项目的履约情况予以调查论证；

5、对项目公司所需地块予以实地勘察分析，确定该幅地块的投资价值。

（1）该幅土地土质结构、地段及其他现实投资利益分析论证；

（2）该幅土地开发的市场预测可期待价值。

（二）土地一级开发项目可行性分析

1、对当地经济产生较大影响

不仅因为该项目规模大，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对该地区各种资源的运用发挥着至关重要的作用，对该地区的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量，故一级土地开发商项目成功将为其带来丰厚的回报。

2、产生较大后期利益

土地一级开发项目不仅产生该期相应的利益；而且土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，土地一级开发商可依靠一级开发的优势获得二级开发权。

3、该土地一级开发项目弹性较大

按我国现行法律法规对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依。土地一级开发商可与当地政府通过协议约定的方式，实现投资利益与投资目的。

（三）土地一级开发项目法律风险论证

1、政策变化风险

与法律相比较，政策具有纲领性、不确定性的特点。或许由于一任领导的更迭，或许由于上级出台与该政策相冲突的文件，或许由于利益的驱使导致政府不诚信等，都会导致作为土地一级开发合同依据的政策的变化，或者导致土地一级开发合同项下某些利益的丧失。由此，土地一级开发合同开发商的利益就得不到相应的保障。

2、与相关法律法规或政策相冲突的风险

目前土地一级开发并没有统一的规范，各地一级开发协议不尽一致，土地出让收益分成成为一级开发较为重要的利润来源，而现实中往往企业分成比例约定过高，与相关法律法规或政策相冲突，导致该部分合同利益得不到实现。

3、征地与拆迁困难的风险

土地一级开发往往会涉及到征地与拆迁安置等相关事项，征地特别是农用地的征用涉及到政府的审批，而拆迁安置又是土地一级开发较大且不可预知的风险。征地最终能否得到政府的审批，拆迁安置是否能顺利实施，尤其是“钉子户”的多少，将是土地一级开发合同履行的又一大风险。

4、土地一级开发融资难风险

与土地二级开发相比较，土地一级开发存在难以融资的风险。在土地二级开发中，房地产开发商可以土地设定抵押直接融资，也可以预售房屋抵押融资；但在土地一级开发期间，开发商不享有该幅国有土地的使用权，不可能利用该项目的标的物（土地）予以融资，开发商存在融资难及资金回笼的风险。

5、资金链断裂风险

土地一级开发商垫资时间比较长，征地、拆迁安置需要大笔资金，在这种情况下，开发商若没有雄厚的资金保障或有较强的融资能力，势必面临资金断裂的风险。

在资金获取困难的情况下宁愿降低利润也要由政府解决征地、拆迁阶段的资金，否则项目将难以为继。

6、土地出让价格风险

当地土地供应过多或者房地产市场不景气时，土地出让价格过低甚至流标，都会影响土地一级开发商收回投资；另，致力于土地一级市场拿地的企业会遇到土地出让竞争激烈而自身资金实力不够的情况，也将面临该幅土地出让价格太高而无法实现通过土地一级开发拿地的风险。

（四）土地一级开发项目风险防范分析

由于土地一级开发自身的特点，公司投资土地一级开发的法律及商业风险是不可避免的。但任何风险都具有一定的可控制性的，律师能够就具体的土地一级开发项目进行可行性分析。常见的项目可行性律师分析：

（1）设立项目公司

土地一级开发投资项目大、投入资金多，需要专门的机构在投资地进行长时间、持续性的具体操作；本项目在具体操作过程中毕竟存在一定法律、政策及政府不诚信等现存或不可预知风险。因此，开发商设立专门的项目公司，由项目公司依法享有相应的合同权利，履行相应的义务、独立承担相应的法律责任，以降低该投资风险。

（2）由当地政府提供相应的法律性文件

土地一级开发商要求当地政府提供相应的法规、规章及政策，或者提供相应的其他的法律性的政府文件，明确该土地一级开发的操作方式及该操作方式的合法性，确保该土地一级开发合同的法律性。

（3）由当地政府提供相应贷款

土地一级开发商根据投资的需要以及相应投资资金风险的分析，确定需要贷款的数量。该贷款项目，应有政府出面协调并提供相应还款能力的国有企业做该笔贷款资金的担保，该类投资项目中，土地一级开发商投入较大的资金并存在较大合同风险的情况下，通过该担保贷款融资可以最大限度降低开发商的投资风险。

（4）通过补充协议的方式，约定特殊权利

土地一级开发商可通过补充协议的方式，约定土地一级开发项目资金的回笼、利润的分配及在土地出让时保证公司土地使用权的获取办法等。

（5）由当地政府提供相应的优惠政策文件的文本

该优惠政策，应明确该优惠政策的种类及土地一级开发商享有该优惠政策的时间节点及具体的范围等。

上述相应的政策及相关的法律性的文件，需要政府或相关部门提供相应的纸质文本或其他具有证据效力的其他形式。

四、律师为政府提供土地一级开发法律服务

现在没有全国统一的法律对土地一级开发法律关系进行规制与调整，多数地方政府在实施土地一级开发过程中存在无法可依的尴尬局面。在国有土地一级开发中，律师应审慎的提供相关的法律服务。

（一）在国有土地一级开发过程中，律师应为出让方寻求合法而又具有可操作性的操作依据。

虽然我国现阶段还没有统一的法律法规调整该类法律关系，但社会主义国家的性质以及社会主义市场经济发展的客观要求，决定了政府在土地一级开发过程中的定位，那就是政府逐渐从市场的参与者转变为市场的监督和控制者。

有地方性立法的，国有土地一级开发则按照该地方性法规或者地方规章的规定实施操作；没有地方性立法的，则按照地方性的文件、该地方的操作惯例以及社会主义市场经济发展的需要变通操作执行，一般宜采用企业主导型的土地一级开发模式。

（二）在国有土地一级开发过程中，律师起草并组织实施相关的尽职调查，以保证国有土地一级开发高效顺利的进行。

律师应根据具体的项目，制作相应的尽职调查文件，告知出让方对拟申请参加国有土地一级开发的申请人进行调查。

（1）拟参加国有土地一级开发的申请人的资信状况；

（2）拟申请参加国有土地一级开发的申请人，是否曾参与国有土地一级开发项目；

（3）拟申请参加国有土地一级开发的申请人，是否具有拟进行的国有土地一级开发项目所需的相应的资质；

（4）拟申请参加国有土地一级开发的申请人的诚信度、在该业内的影响及口碑；

（5）综合评定拟申请参加国有土地一级开发的申请人的实际履约能力。

（三）在国有土地一级开发过程中，律师为出让方组织土地一级开发项目的招标、拍卖及挂牌提供相应的法律服务。

1、律师告知出让方，出让方应按照相应的法定程序组织招标、拍卖及挂牌活动；

2、律师告知出让方，应对申请参加人资格标准的确定，并对申请参加人进行资格审查；

3、律师为出让方制作或者审查招标、拍卖及挂牌所需的相应的文本，其中包括招标、拍卖与挂牌公告、《中标通知书》、《成交确认书》以及《国有土地一级开发合同》等文本；

4、律师告知出让方，在招标、拍卖、挂牌中注意法律风险及防范策略；

5、律师告知出让方，在签订合同文本中应注意的相关事宜等。

五、土地一级开发法律服务存在的律师执业风险

土地一级开发现状决定该法律服务项目存在较大的风险，律师为该项目提供法律服务的过程中，要谨防相应的法律风险。

（一）律师在为土地一级开发项目提供相关法律服务过程中，要求当事人在提供相应的信息、文件以及相应的法律文本时，出具相应的纸质文件并确认存证；

（二）律师在为土地一级开发项目提供相关法律服务过程中，就出让方提供的涉及做出相应的国有土地一级开发行为的依据的文件以及政府决议时，要求出让方提供相应的纸质文本，并要求出让方确认存证；

（三）律师在为土地一级开发项目提供相关法律服务过程中，要就该国有土地一级开发项目的各个环节存在的法律风险做出分析，及时提供给当事人并要求当事人确认存证；

（四）律师在为土地一级开发项目提供相关法律服务过程中，就当事人许可实施的行为要求当事人提供相应的纸质文件，并由当事人确认存证。

房地产业是国民经济的基础，土地一级开发是房地产业源头性的保障；因此，土地一级开发的市场化是市场经济发展根基所在，是全面市场经济发展的必然要求。

土地一级开发的市场化标志着土地一级开发成为市场经济的重要组成部分，而市场经济是法治经济，没有法治理念及良好的法律信仰是无法规制急剧发展的市场秩序的，公正良好的市场规制保障市场行为沿着人们预期的轨道运行，并获得良好的监督。

法治国家的形成，法律至上的法治理念的树立，不仅仅靠完善法制的建立以及人们对法律的自觉遵守；更重要的是需要人们对法律的实践，法律机器（包括法院、检察院及公安等）的建立，并构建相应的监督体系保证法律机器的预期运转，该监督体系不仅包括人大及其常委会等国家公权力的监督，人们更关注的是包括新闻媒体的社会监督，而在社会监督中，律师则是专业性的监督。由此，大凡市场经济较为发达法治较为先进的国家，都会有一高度发达并运转良好的律师体系。

土地一级开发市场化以及土地一级开发相关法律法规的制定，并律师介入土地一级开发的整个程序，是国有土地使用权一级市场健康有序的运行的基本保障。

【参考文献】

[1] 王宏新：土地一级开发实务指南 [A] 化学工业出版社

[2] 周国文：土地一级开发若干问题探讨 [J] 开发研究，2005（1）

[3] 李兆滋：开发土地一级存在的问题及发展方向——以北京为例 [J] 中国土地，2003（3）

[4] 李林：为有源头“清”水来——解析北京市土地一级开发市场 [J] 中国房地产，2002年08期

 [5] 张涛，原国栋：政府应是土地一级开发的主体 [J] 北京房地产，2005年01期

[6] 刘保奎，冯长春：我国城市土地一级开发的产生、发展与内涵 [J] 中国房地产，2007年08期

关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知

市国土房管出字[2002]1100号

各区、县国土房管局，各直属机构，机关各处室：

北京市土地一级开发管理暂行办法，已经市政府领导同志同意，现印发给你们，请认真组织贯彻落实。

二〇〇二年十二月十二日

北京市土地一级开发管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为规范本市土地一级开发行为，合理开发利用土地资源，满足本市经济发展和城市建设用地需求，根据国家和本市有关法律法规以及《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发〔2002〕4号）的有关规定，结合本市的实际情况，制定本办法。

第二条 凡在本市行政区域内经市、区（县）政府批准的土地一级开发项目，均适用本办法。

第三条 本办法所称土地一级开发，是指政府委托市土地整理储备中心（以下简称市土地储备中心）及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。

第四条 市国土房管局负责本市土地一级开发的管理工作。市土地储备中心及分中心按有关职责分工，做好土地一级开发的组织实施工作。

第五条 土地一级开发项目由市土地储备中心或分中心组织采取公开招标方式确定土地一级开发单位。经市政府批准由市土地储备中心负责组织实施的项目除外。

参加投标的土地一级开发单位，须具备相应的资质。

中标的土地一级开发单位不得向他人转让其承担的土地一级开发项目。

第二章 土地一级开发项目的确定和实施

第六条 市国土房管局根据土地利用总体规划、城市总体规划和土地供应计划，会同市计委、市规划委、市建委、市财政局等部门组织编制全市土地一级开发年度计划，经市土地储备联席会议审定后报市政府批准执行。

土地一级开发计划包括存量国有土地一级开发计划和新征土地一级开发计划。

第七条 根据土地一级开发年度计划确定的土地一级开发项目，按以下程序实施：

（一）办理计划和规划手续。市土地储备中心组织实施的土地一级开发项目由市土地储备中心直接向市计划部门申请办理计划手续；分中心组织实施的土地一级开发项目由分中心向所在区县计划部门申请办理计划手续。规划手续由市土地储备中心负责统一向市规划部门申请办理。

（二）办理征地、农转用和房屋拆迁手续。土地一级开发项目涉及征用土地的，市土地储备中心或分中心根据计划和规划有关手续分别向所在区、县政府提出征地申请，由区、县政府按规定程序办理征地报批手续；涉及农转用的，向市国土房管局申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向所在区、县国土房管部门申办《房屋拆迁许可证》。

（三）组织招投标。市土地储备中心或分中心根据经批准的计划、规划、征地等文件和相关材料，组织编制招标文件，报经市国土房管局批准后，由市土地储备中心或分中心组织招投标。

土地一级开发项目标底由征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用和收益构成，其中，收益为征地拆迁补偿费用和市政基础设施建设费用之和为基数的2％。

土地一级开发项目标底由市国土房管局会同市计委、市规划委、市建委、市财政局等部门组成审定小组审定。审定小组应建立严格的保密制度。

（四）签订《土地一级开发合同》。确定中标人后，市土地储备中心或分中心与中标的土地一级开发单位签订《土地一级开发合同》。

《土地一级开发合同》应包括以下内容：

1、土地一级开发合同各方；

2、土地一级开发的内容和标准；

3、土地一级开发费用的支付方式和期限；

4、土地一级开发的工程进度；

5、工程监理及验收；

6、违约责任、争议的解决方式；

7、合同各方认为须明确的其他事项。

（五）土地一级开发项目验收。土地一级开发项目完成后，市土地储备中心负责实施的，由市国土房管局会同市计划、市规划、市建设、市财政等主管部门进行验收；分中心负责实施的项目，由区、县国土房管局会同区县有关部门进行验收。验收合格的建设用地，纳入市政府土地储备库。

验收应当严格按照《土地一级开发合同》、计划和规划的批准文件等进行。

第三章 土地一级开发资金来源和财务管理

第八条 土地一级开发资金由市土地储备中心或分中心负责筹集。

第九条 土地一级开发完成后，市财政局会同市国土房管局等部门应对土地一级开发过程中所发生的费用进行审核。

第十条 土地一级开发的有关财务管理办法由市财政局会同市国土房管局另行规定。

第十一条 市财政、市审计、市监察和市国土房管局等部门应做好土地一级开发项目的审计、监督、检查等工作。对徇私舞弊、泄漏秘密、玩忽职守的有关人员，由有关部门给予处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第四章 附则

第十二条 本办法实施后，凡未按本办法有关规定擅自组织土地一级开发的项目，市有关部门不得受理计划、规划和建设等报批手续。

第十三条 本办法自颁布之日起施行。执行中的具体问题，由市国土房管局负责解释

市_________土地整理投资协议

（建议稿）

甲方：市人民政府                          （以下简称甲方）

乙方：                                       （以下简称乙方）

为加快市____________建设步伐，根据相关法律及政策的规定，通过合法、公开的挂牌竞争，乙方竞得对____________一级土地整理项目的投资合作权，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，经双方平等协商达成如下投资协议：

一、项目概况

1、项目名称：市____________土地整理项目（以下简称本协议项目）。

2、项目内容：甲、乙双方合作进行本协议项目范围内新征收土地、旧城改造土地实施成片整理、征地补偿、拆迁安置、土地平整，完成地上及地下市政基础设施、城市公共公益配套设施建设（说明：具体内容应根据整理项目属于城镇土地还是集体土地有所调整）。

3、投资规模：本协议项目的总投资约为人民币            亿元。

4、项目区域和范围：市城镇总体规划范围内，北至______、南至_______、西至_______、东至________区域范围内。面积约为_______亩国有土地。（以下简称区域范围）。该区域范围的最终面积及四至范围以经甲方的批准的控制性详细规划和地块红线图为准，详见附图。其中净用地约_______亩，城市道路及绿化用地约_______亩（上述净用地及代征地的具体面积以规划红线图和勘测放线面积为准）。

5、规划土地用途: 通过对本项目的土地整理，本项目区域内土地的规划用途包括：_____________________________

二、协议各方

1、甲方为本协议项目的实施者和责任人，可根据具体项目的性质和内容授权相关单位负责本协议项目的具体实施工作。

2、乙方为本协议项目的一级土地整理投资方，负责本协议项目内容的全部投融资，保证按本协议约定投入资金，保证项目资金需求，并接受法律、法规及相关政策的约束。

三、合作概况

（一）合作方式

1、双方同意：本协议项目的一级土地整理采取“整体规划，科学论证，分期实施，重点推进”的开发原则，甲方负责将约____亩经整理达到出让条件的土地分______年纳入土地出让计划，并在各年度依法以“招、拍、挂”方式出让。

2、双方同意：合作期限内，乙方至少应提供人民币    亿元，上述投资款按照项目实施进度分_______年投入，以满足本协议项目实施的的需要。

3、双方同意：土地整理项目中的市政基础设施、城市公共公益配套设施建设：

(1) 建成后产权应无偿归政府所有；

(2) 甲方应在就具体建设项目指定实施单位作为建成后的接收、管理主体单位，并在项目建设前应乙方签订单项合同，以明确具体建设数量、规模、标准、投资额度、建设品质、完成时间、竣工移交办法等，作为本协议附件。

（二）合作期限

甲、乙双方合作期限为     个年度，从2010年   月   日起到      年    月    日止。期满后如需继续合作，双方另行协商签订合作协议。

（三）项目内容  

本协议项目下的“一级土地整理”指：按照市的经济社会发展需要及市城市总体规划及控制性规划的要求，对本协议约定区域范围进行的土地初级开发行为。具体包括：（说明：具体内容应根据整理项目属于城镇土地还是集体土地有所调整）

1、对区域范围内集体土地征收、拆迁、补偿安置、购买社保；

2、对区域范围内旧城改造土地实施成片整理、拆迁补偿安置、土地平整等；

3、完成区域范围内地上及地下市政基础设施、城镇公共公益配套设施建设，主要有：

（1）__________________________________

（2）__________________________________

（3）……。

 （四）合作进度

1、规划先行（说明：本款仅适用于尚未编制控制性详规的区域的土地整理）

（1）规划方案编制：乙方应在____年_______月前内按程序选择有资质的规划设计机构编制《________控制性详细规划方案》，并将上述规划报甲方批准。甲、乙双方共同努力，力争在___年_____月底前使该优化和调整后的《________控制性详细规划方案》获得通过。

《________控制性详细规划方案》的编制需要满足如下基本的指标要求：

A:_________________________________________;

B：________________________________________;

C：_________________________________________

……

（2）规划方案修改：本项目的《_______控制性详细规划方案》通过后，由乙方按照此方案实施。如本项目在土地开发整理过程中，需要对该方案进行修改，乙方可以提出修改意见或建议；甲方认为应当修改或甲方同意修改的，按甲方审批修改后的《_______控制性详细规划方案》执行。

2、甲方进度：甲方负责对项目范围内_______亩的土地实施整理并达到出让条件，并按照每年约______亩（净用地）的进度将上述土地分_____年纳入年度土地出让计划，并依法进行出让。

（1）甲方应在签订本协议之日起_____工作日内，根据经批准的区域范围内的控制性详细规划，制定《土地整理的计划》并对投资金额进行概算，并将上述计划报送乙方。

（2）甲方应会同乙方在签订本协议之日起_____工作日内，根据甲方制定的土地整理计划，确认投资金额及进度并制定具体的《投资计划》。

3、乙方进度：乙方负责按照每年不低于人民币____万元的标准，分________年对本协议土地整理项目进行投资。

（1）履约保证金：乙方应在签订本协议之日起_______个工作日内将本协议项目的履约保证金______万元转入甲方指定账户，乙方按约履行投资义务的，合作期限届满，上述履约保证金无息返还给乙方。乙方未能按约履行投资义务的，履约保证金作不予退还且不能用作抵缴乙方应履行的投资义务；

（2）先期费用：乙方应在签订本协议之日起_______个工作日内将本协议项目前期拆迁、补偿、安置费用人民币______万元转入甲方指定账户；

（3）按计划支付：在完成项目内容工作中所需要的其他资金，均由乙方进行投资，投资款转入甲方指定账户，由甲方用于项目实施。乙方应按双方制定的《投资计划》约定的金额、时间、进度向甲方支付投资。

（4）委托建设：如甲方委托乙方组织实施基础设施（包括安置房）建设的，乙方应在各个具体项目实施前现行编制项目的规划设计方案，并报甲方审定认可后方可实施，各个具体项目建设开始前、项目的建设规模、建设内容、建设标准、投资预算等同样应交由甲方审核确认后，方可实施。整理实施过程中投资增加或变更（变更额在_____之上的）的，需要经甲方审核确认后方可实施。

四、权利义务

（一）甲方权利义务

1、甲方应发挥政府及各部门的职能，加强协调，通力合作，使本协议项目能又好又快的顺利进行。

2、甲方负责审核本协议项目的一级土地整理成本，并指定市政基础设施和城市公共公益配套设施的接收和管理单位。

3、甲方组织实施一级土地整理形成的建设用地纳入各年度供地计划。

4、甲方应按本协议约定及时足额的支付乙方的投资及回报。

（二）乙方权利义务

1、乙方负责按本协议约定投入本协议项目所需要的资金。

2、乙方有权按本协议约定回收投资及回报。

3、乙方承诺依法在市注册成立项目公司具体实施本协议项目的相关工作，在本协议项目所在地依法纳税。乙方应与其成立的项目公司一并承担本协议项目的投资义务。

4、乙方及乙方组建的项目公司可依法取得国有土地使用权并参与二级开发。

5、乙方承诺，在区域范围内进行开发和经营行为，遵守国家法律、法规、规章及省、市、县的有关规定。

五、投资及回报

(一)投资约定

1、具体的投资项目及费用组成以双方在《投资计划》中约定的明细为准。

2、集体土地征收及拆迁安置补偿标准以及旧城改造拆迁安置补偿标准按项目所在地人民政府现行补偿方式、标准和相关规定执行。若遇上级政府法规政策调整，按照调整后的法规政策执行，并据实计入投资成本构成。

3、对本协议项目中的相关工程建设，因建设法规政策调整或市场因素影响投资额的，其投资总额按实际增加计入成本构成。

（二）投资回报

甲、乙双方同意按如下方式支付乙方的投资及回报：

1、区域范围内的土地初级开发后的土地出让收入按“收支两条线”的原则进行管理。甲方承诺按相关法律、法规、政策的规定和本协议的约定，将本协议区域范围内已经完成一级土地整理的经营性土地依法出让，以支付乙方的投资及回报。

2、(说明：本项仅适用于投资方有意向取得土地的情形)甲方将协调国土部门将整理范围内经营性用地____亩国有土地使用权通过“招、拍、挂”方式出让，国有土地拍卖起始价为人民币______万元/亩；整理范围内的经营性用地依法出让之时，乙方应当参与经营性用地的竞买并参与竞价。在符合相关法律、法规、规章、政策规定的前提下，若仅有乙方应价，且无其他人竞价，乙方可以拍卖起始价获取土地。若乙方不参与经营性用地的竞买，视为乙方放弃回收整理成本及回报，甲方不再负担向乙方支付投资及回报的义务。

3、土地出让收入的支付管理：

土地出让收入（招、拍、挂成交的全部土地价款）扣除土地出让金、社保调节金和其他基金后，用于支付乙方的土地整理投资成本和投资回报。其中，土地整理投资成本按土地出让批次优先于投资回报分期支付。投资回报的纳入项目总体平衡，在全额扣除项目整体的相关基金并完全支付乙方的土地整理投资成本后，按本协议约定的比例进行分配。其中：

土地出让金=土地出让收入×25%

社保调节金=土地出让收入×10%

其他基金=土地出让收入×___%

土地整理投资成本=经市审计局审计确认的：乙方已经实际投入且尚未收回的投资额。

4、土地整理投资成本的支付：

（1）区域范围内的经营性用地分期依法拍卖后，甲方依法先扣除土地出让金、社保调节金和其他基金后，以剩余土地出让收入先支付乙方的土地整理投资成本。

土地成本的支付时间为：全额收到区域范围内每宗土地出让收入后的30日内。

（2）每宗地剩余土地出让收入超过乙方土地整理投资成本的部分，纳入项目总体平衡。在本协议项目所有整理土地出让完成后，用于扣除相关基金、并全额支付乙方的土地整理投资成本，其后如仍有剩余，则用于支付乙方的投资回报

（3）每宗地剩余土地出让收入若不足以支付乙方土地整理投资成本，未支付部分纳入下一批次土地出让收入中进行支付。

5、投资回报的计算和支付：

（1）甲方以可分配土地收益支付乙方的投资回报，投资回报的支付时间为：全额收到区域范围内所有应出让土地的出让收入后三个月内。

（2）本协议所称可分配土地出让收益是指：本协议项目区域范围内所有应出让土地的土地出让收入（拍卖成交的全部土地价款）扣除土地出让金、社保调节金、其他基金和乙方对本协议项目实际投资总额后的剩余部分。

（3）可分配土地出让收益，甲乙双方按以下两种方式分配：

①可分配土地出让收益低于乙方对本协议项目实际投资总额的____％，甲、乙双方按__:___分成；

②可分配土地出让收益高于乙方对本协议项目实际投资总额的____％，甲、乙双方按__:__分成”

③乙方投资本土地整理项目所获得的收益不得超过乙方对本协议项目实际投资总额的40％。

6、乙方按本协议约定支付的投资不另计利息。

六、违约责任

1、协议各方均应严格履行本协议各条约定，任何一方违反本协议约定致使本协议无法履行或者给守约方造成重大经济损失的，违约方应向守约方承担赔偿责任。协议能够继续履行的，赔偿责任的承担不能免除违约方继续履行协议的义务。

2、因不可抗力因素和法律法规，国家、省市政策调整而不能履行合同或不能按协议条款履行的，甲、乙双方互不承担违约责任。若遇有此情况的一方，应在发生之日起七个工作日内将事件的情况以书面形式通知对方。协议能够继续履行的，本协议的履行期限和方式由双方另行协商确定；协议无法继续履行的，本协议自动终止，协议终止后清算事宜按法律规定办理。

3．本协议签订之后，乙方未按本协议约定的时间和金额完全履行其投资义务，甲方将依法追究乙方的违约责任，并有权解除协议。本协议自甲方通知后自动解除，协议的清算事宜按法律规定办理。

七、其他约定

1、本协议的签订、履行及解释适用中华人民共和国法律、法规、规章及各级政府和其职能部门的政策。

2、甲方授权相关单位与乙方或乙方在彭州设立的项目公司就具体实施本协议项目签订的各项协议，甲方均认可。

3、甲、乙双方因本协议发生纠纷，应本着友好协商原则解决，协商不成的，任何一方均有权向有管辖权的人民法院起诉。

4、本协议未尽事宜，待双方共同协商签订补充协议。补充协议与本协议且有同等法律效力。

5、本协议一式陆份，甲、乙双方各执叁份，经甲、乙双方授权代表签字盖章后生效。

甲方：（公章）市人民政府    乙方：（公章）

签约代表：（签字）              签约代表：（签字）

签订日期：二○一○年   月   日

土地一级开发委托协议

甲方：

乙方：某某有限公司

为贯彻落实                 精神，依据相关法律法规之规定，甲乙双方本着诚实信用、平等互利原则，经协商一致，签署本委托协议（以下简称本协议）。

第一条            土地一级开发的范围

本协议所指的土地一级开发范围：         区的开发用地。（详见《      区控制性规划》）

         区土地一级开发的实施，须按照甲方制定的土地开发投资计划进行实施。开发要遵循“统一规划、分区开发、分期实施”的原则进行。甲方有权对开发实施方案、开发的具体内容和投资计划作适当调整。

第二条            土地一级开发的开发模式

甲方就上述开发范围内的征地批后实施、拆迁和市政配套项目设施建设等以委托方式交由乙方实施。

土地一级开发的实施方式：

1、征地批后实施及拆迁：甲方与乙方共同委托区相关有拆迁资质的单位进行拆迁，拆迁协议由甲方与乙方共同与拆迁单位签订，拆迁价格由甲方与拆迁单位确定。

2、市政设施配套建设项目的开发建设由甲方下达设计任务书，乙方委托第三方进行设计。设计完成后，由甲方组织对设计及投资概算进行审查批准。乙方按批准的设计组织施工。重大设计变更（造成投资增加超过    万以上）报甲方批准。

第三条            土地一级开发的委托内容

1、根据本委托协议办理相关前期手续；

2、实施征地批后实施工作；

3、实施拆迁工作；

4、完成地上物拆除、地下构筑物拆移、渣土清运、围墙施工、场地平整等工作；

5、组织市政基础设施的建设，市政基础设施建设项目包括：道路、河道、泵站、景观绿化、供电项目、交管设施、路灯工程、教育文化、公益配套项目及市政府下达的其他项目。

6、甲方认为其它可由受托人承担的一级开发工作。

第四条            土地一级开发的总费用

土地一级开发总费用包括土地一级开发的直接成本、间接成本和甲方支付给乙方的土地一级开发的委托开发收益。土地一级开发总费用的最终确认以决算审计报告为准。

1、土地一级开发的直接成本包括：

⑴、一级开发工作的有关前期费用，包括但不限于项目可研及实施方案的编制、勘查、测绘、钉桩、地上物评估、环评、交评等实际产生的费用；

⑵、征地批后实施、拆迁补偿费；

⑶、土地整理、交付过程中发生的有关补偿费用；

⑷、市政基础设施建设有关费用，主要包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有关的直接费用和间接费用，其中直接费用包括：耗用的材料费用、人工费用、机械使用费及其他直接费用；间接费用包括：临时设施摊销费用以及为组织和管理施工生产活动所发生的相关费用；

⑸、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出；

2、土地一级开发的间接成本包括：

⑴、财务费用；

⑵、管理费，按直接开发成本的1%计算；

⑶、营业税及附加。

3、委托开发收益暂按照土地一级开发直接成本的6％计算。今后若有调整，双方另行协商。

4、下列情况引起成本费用的增加部分，不作为实际开发成本，由乙方自行承担：

⑴、各种集资、赞助、捐赠等费用；

⑵、应由乙方承担的违约金、赔偿金、罚金等经济赔偿，以及因违法行为应承担的罚款等费用；

⑶、乙方违反规划要求、建设方案或设计图纸造成的改正费用；

⑷、工程项目验收中，发现质量等问题，乙方进行整改所发生的费用；

⑸、已减免征收的其他费用；

⑹、其他未经甲方认可的费用。

5、土地一级开发总费用的结算与支付。

⑴为满足财务日常核算的需要，土地一级开发总费用（包括土地一级开发的直接成本、间接成本和土地一级开发的委托开发收益）的结算按照月末暂结算、年终预结算和审计最终决算三阶段进行。

每月末甲、乙双方财务暂以乙方实际支出的土地一级开发的直接成本和间接成本以及相应的委托开发收益先行确认产值；

年末再根据乙方当年实际支出的土地一级开发的直接成本和间接成本以及相应的委托开发收益，经甲方审核后并以工程产值确认书的方式进行预结算；

工程竣工验收后再以土地一级开发总费用的决算审计报告进行最终的决算。

⑵工程预结算后，甲方在次年内按不低于预结算工程产值的90%支付开发费用，每季度的支付进度不低于预结算工程产值的20%，在办理工程项目竣工决算审计后的三个月内全额将款项支付给乙方。

第五条            土地一级开发的验收

1、验收内容

土地一级开发验收由甲方组织，分为土地整理验收和基础设施及市政管网建设验收两种情况：

⑴、土地整理验收

乙方应按照甲方指定的土地开发投资计划分期实施分块整理。场地方面要求宗地达到原自然状况或自然地坪标高，在宗地四周设置围墙（围栏），并使宗地达到“三通一平”（即具备施工车辆主要进出道路的路由、施工临时用水源头、施工临时用电源头接通条件）。

⑵、基础设施及市政管网建设验收

乙方应按照甲方指定的基础设施及市政管网投资计划分期实施建设，并达到竣工验收要求。乙方应提供完备的竣工验收资料。

2、验收组织

乙方完成甲方确定的分期、分块土地整理计划达到验收条件，并提供完备的竣工验收资料后，应向甲方提出相关验收申请，甲方在组织验收后应出具验收合格证明或整改意见通知。

⑴、乙方提前15天向甲方提出验收申请，并备齐相关验收资料。甲方应在收到申请和相关验收资料后15个工作日内，组织竣工验收。并在验收后10个工作日内出具验收意见。

⑵、甲方在收到申请及齐备的竣工验收资料后30日内不组织验收或不出具验收意见，将视为验收合格。

第六条            土地一级开发的监管制度

1、重大事项或重要环节的审核制度。主要指包括而不限于甲方对征地批后实施方案、拆迁方案、市政基础设施建设等方案的审核和批准。

2、资金的使用监督制度。甲方有权对资金到位和使用情况进行监督。

3、定期报表制度。主要指乙方应在土地一级开发的过程中完成定期报表的制作。包括一级开发进度报表、资金使用情况报表、手续办理情况报表等。

4、招标参与制度。包括甲方参与项目拆迁、市政设计、施工等外包工作招标的评标工作，并对招标评标工作进行监督。

5、审计制度。在乙方项目实施过程中，由甲方委派审计单位进行跟踪审计，乙方有义务将合同支付款项凭证、手续办理批复等资料及时提供给审计单位。

第七条            甲方的权利义务

1、负责制定土地一级开发分期进度计划，在实施过程中有权根据实际情况及时调整。保证获得土地一级开发实施的相关批准文件。

2、确定分段土地整理实施目标和市政设施建设进度计划并在相应工作完成后积极组织验收。

3、甲方有义务为乙方融资提供可能的便利条件，如：乙方融资所需要的新城区开发建设总体规划、土地出让情况等相应的证明资料的提供以及贷款所需要信用担保的提供、动产或不动产的抵押、应收帐款的质押等。

4、甲方有权对乙方实施的土地一级开发全过程进行监督，但监督过程本身不应影响开发进度。

5、积极组织开发成本审计和确认工作并及时或按约定向乙方支付土地一级开发费用。

6、鉴于乙方承建的项目均为市政配套设施工程，因此甲方应协助其办理发票领用及税收返还工作。

第八条              乙方的权利义务

1、乙方应确保土地一级开发所需资金到位，同时依据开发进度，制定资金使用计划。

2、负责征地批后实施、拆迁以及基础设施等土地一级开发具体工作的实施。

3、接受甲方对土地一级开发全过程的监督管理。

4、按时提供工程验收和审计资料，并配合甲方做好验收和竣工审计工作。

5、乙方应积极配合甲方工作，在领取发票后，对已结算价款中的委托开发收益部分向甲方开具发票，对已结算价款中的土地一级开发成本部分向甲方开具收据并根据需要向甲方提供施工单位开具的发票的复印件。

6、乙方应及时办理各工程项目的付款结算审核工作，一旦条件具备应及时办理工程项目竣工决算审计，并按照第四条的约定%作为双方最终的结算金额，当工程项目竣工决算后，乙方应向甲方进行项目移交，并配合甲方向南京市建委进行项目的进一步移交工作。

7、未经甲方同意，乙方不得向第三方转让一级开发项目。

第九条              违约责任及解除条款

甲方未能按上述约定及时支付土地一级开发费用时，应承担导致土地一级开发进度计划实施迟延的相关责任，并按照应付未付款项每日万分之三的标准支付违约金。延迟付款逾期超过6个月的，乙方有权解除本协议并有权要求甲方承担违约责任。

乙方未能按约定时间使资金足额到位，造成相关土地一级开发计划迟延完成的，应按照每日万分之三的标准向甲方支付违约金。逾期超过6个月的，甲方有权解除本协议并追究乙方的违约责任。

第十条    协议的终止

1、如果出现如下情况之一，甲方有权终止本协议。

⑴、未经甲方同意，乙方向第三方转让一级开发项目，或乙方的股东向第三方转让其在乙方公司所享有的股权的。

⑵、根据甲方开发进度计划，乙方投入的一级开发资金，不能及时到位，影响到项目按计划完成的；

⑶、乙方进行土地一级开发过程中，违反规划条件和要求、不按原定项目设计方案和施工图实施，或者未经甲方同意擅自修改设计方案，并且不能及时改正的；

⑷严重违反法律法规，在项目进行过程中发生重大安全等生产事故和情况，足以导致一级开发无法正常进行的；

2、因乙方违约，甲方提出终止协议的，协议终止后，甲方收回土地一级开发权。双方即根据实际完成投资情况，乙方在30天内提供验收和审计资料，甲方在收到完整资料后组织验收并于收到完整资料后十五天内委托审计机构进行决算审计。并在委托审计机构6个月内付清扣除乙方应付违约金及甲方相关损失后的土地一级开发费用。

3、因甲方违约原因，乙方提出终止协议的，协议终止后，甲方收回土地一级开发权。乙方在30天内提供验收和审计资料，甲方在收到完整资料后组织验收并于十五天内委托审计机构进行决算审计。并在委托审计机构3个月内付清土地一级开发费用。

第十一条  其他

1、一级开发分期分段实施，双方另立补充协议。

2、开发期内，遇到政府政策调整，按政府政策调整后的有关规定执行。

3、本协议未尽事宜，由协议各方另行商定。

4、本协议一式壹拾贰份，每方各执陆份。

（签字盖章页）

甲方：

代表：

日期：

乙方：

代表：

日期：

目   录

第一部分 土地一级开发赢利模式......................... 01

一  固定利润率模式................................... 02

二  土地补偿模式.................................... 02

三  利润分成模式.................................... 02

第二部分 土地一级开发程序............................ 03

一  确定一级开发企业................................. 03

二  土地一级开发行政审批............................. 04

1  规划局——选址意见书...................................... 05

2  发改委——立项批复....................................... 05

3  土地局——用地预审复函.................................... 06

4  环保局——环境评价....................................... 06

5  园林局、市政局........................................... 05

三  征地补偿........................................ 07

1  征收原为建设用地的集体土地................................ 07

2  征收原为农用地的集体土地.................................. 08

3  农用地转为建设用地的审批.................................. 09

4  安置补偿................................................. 09

四  拆迁安置........................................ 09

1  拆迁公示................................................. 11

2  确定评估公司、拆迁公司.................................... 11

3  入户调查与测量........................................... 11

4  拆迁评估................................................. 11

5  编制拆迁计划方案......................................... 11

6  办理拆迁许可证........................................... 12

7  拆迁实施与拆迁补偿....................................... 12

四  土地一级开发基本建设............................. 13

1  道路管线工程............................................. 15

2  给水排水工程............................................. 16

3  电力热力工程............................................. 16

4  通讯通气工程............................................. 17

5  场地平整工程............................................. 17

第一部分：土地一级开发赢利模式

一           土地一级开发 

1        所谓一级土地开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能和市政地下基础设施配套指标的要求，统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为

2        土地一级开发是土地出让前的运作方式，一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。土地一级开发可以是由政府来操作，也可以政府委托企业来做，政府负责管理和监督

二           土地一级开发盈利模式

1        工程总承包模式

n              土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润（北京市规定利润率不高于预计成本的8％）

2        利润分成模式

n              重庆市的土地一级开发采用的是这种方式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成

3        土地补偿模式

n              土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。此种方式的利润率会高于第一种模式，但是对于企业的现金流压力会比较大

第二部分：土地一级开发程序

参考北京和其他发达城市土地储备开发的案例，确定公司进行土地一级开发要经过的基本程序为：

土地一级开发招投标

一            土地一级开发招投标及确定一级开发企业

2          北京市从2007年起开始实行招标程序确定土地一级开发单位，土地储备中心与中标企业签订《土地一级开发管理委托协议》，之后由开发企业具体实施地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设

3          郑州市目前还没有具体确定选择土地一级开发企业的方式，所以操作的空间还是很大

二            土地一级开发行政审批

总的来说，企业在实施土地一级开发过程中要进行的行政审批工作主要是：（1）到规划部门办理规划手续；（2）到土地部门办理用地手续；（3）到发展委办理项目核准手续；除此之外，涉及到环保、园林、市政、文物等专业部门，在按照相关规定办理手续。

土地一级开发的行政审批涉及部门及所需办理证件如下图：

土地一级开发企业

规划局

环保局

发改委

土地局

文物、市政等部门

1          规划局—选址意见书

土地一级开发企业在取得一级开发权之后，要到规划部门征求规划意见，确定项目选址是否符合城市规划

1） 所需提供的材料

n             开发企业出具的申请书

n             规划申请表

n             国土局土地一级开发批复文件

n             营业执照(开发企业须有资质证书，国有企业须有上级主管部门批准文件)；

n             经测绘部门认可的1／1000数字化地形图两套；

n             建设单位经办人身份证

n             法律法规规定的其他文件

2） 办理流程

n              用地处转总工室审查（用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划

n              用地处签署意见上报局业务会批准

n              主管副局长批准公示

n              郑州规划局网公示7天

n              市信访办、用地处盖章

n              主管副局长批准发证

n              领取选址意见书

n              规划院实地测量，并处定位图，收取测量费

3） 办理时限

n              60个工作日

2          发改委——立项批复

土地一级开发属于固定资产投资，数额巨大，按照相关法律法规的规定，要取得发展委的立项核准后才能动工建设

1） 所需提供的材料

n             土地局土地一级开发批文

n             选址意见书

n             建设用地预审复函

n             项目可行性研究报告

2） 办理流程

n              发改委投资处组织召开项目可行性研究报告论证会。（市规划局、市财政局、市环保局、市物价局、市地震局、市国土资源局、市人防办、市电业局、市房管局、市建委、市武警消防支队、市自来水总公司、市建投咨询公司）

n              论证会各专家提出评审意见，形成会议纪要

n              市建投咨询公司调整可行性研究报告并报发改委投资处

n              发改委投资处签署意见上报

n              主管副主任签署意见

n              主任批准下文

n              领取立项可研批复

3） 办理时限

n              30个工作日

3          土地局——建设项目用地预审复函

1） 所需提供的材料

n             建设项目用地预审申请表（原件一式两份）

n             建设项目用地预审申请报告（原件一份）

n             发改委项目立项批复

n             可行性研究报告

n             选址意见书

n             航测图、

n             地类图（土地规划院）

n             定界图（测绘队）

n             总平面图

n             营业执照

n             资质证书

2） 办理流程

n              规划处审查用地选址是否符合郑州市土地利用总体规划

n              规划处签署意见上报局业务会通过

n              主管副局长签署意见

n              局长批准下文

n              领取建设用地预审复函

3） 办理时限

n              30个工作日

4          环保局——环境影响评价

1） 所需提供的材料

n             建设项目申请报告

n             发改委项目立项批复

n             项目建议书或可行性研究报告

2） 办理流程

n              申请人提交项目申报材料，经办人审核

n              现场踏勘

n              申请人填报《建设项目环境影响登记表》或委托有资质单位编制《环境影响报告书（表）》，委托有资质单位评估

n              申请人提交项目环境影响评价文本材料市，经办人审查受理，出具受理回执

n              组织相关人员评审

n              市环保局做出书面批复，申请人领取环境影响审批文件

3） 办理时限

n              30个工作日

n              收到环境影响登记表7日

n              收到环境影响登记报告表15日内

n              收到环境影响报告书30日内；分别作出审批决定

5          文物局、市政局、园林局等

如果在一级开发过程中，涉及文物保护控制范围内土地的开发建设，还需要文物局的审批；如果涉及古树移植、公共绿地的征收等等还需要经过市政、园林部门审批

三            征地补偿

总的来说，土地一级开发企业在征地补偿阶段需要完成的工作是：将土地使用权收回国有并对原土地使用权人进行补偿和安置。但是具体还要看是集体土地还是国有土地，如为集体土地则要通过土地征用程序将其变为国有土地，其中集体土地中的农用地还需完成土地变性程序转为建设用地；如果是国有土地，则将直接收回国有土地使用权。上述两个过程都需要对原土地使用权人进行补偿

土地一级开发企业

集体土地

国有土地

集体建设用地地

农用地

1          征收原为建设用地的集体土地批准

1） 所需提供的材料

n              营业执照复印件（一份）

n              法人委托书（一份）

n              被委托人身份证复印件（一份）

n              书面申请（二份）

n              用地意向申请表（二份）

n              预审意见（二份）

n              航测图（原件一份、复印件二份）

n              项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件（二份）

n              规划相关资料（复印件）

n              建设项目总平面布置图（二份）

2） 办理流程

n              市土地局测绘队定界（实地测量、村民指界、清点附属物），出定界图实测报告

n              市土地局规划院作详细地类图

n              市土地局征地事务所委托区土地局召集安置补偿会征得同意

n              征地预公告（文件形式）

n              市土地局法制处办理听证手续

n              区土地局下发到乡、村

n              听证回执返回市土地局规划处编批次

n              市土地局用地处代市政府拟写报省政府用地请示

n              市政府批准报省国土厅

n              省国土厅各处室会审通过

n              报省政府五处，主管副省长审批

n              转市政府、市法制局、市土地局

n              第一次公告15天

n              第二次公告（补偿到位）听证会，村乡区签章

n              市土地局用地处出方案

n              市土地局规划处初审意见

n              上市土地局会审会，确定供地方式报市政府

n              市土地局规划处汇总资料转地籍处发证

3） 办理时限

n              180个工作日

4） 收费标准

n              新增建设用地有偿使用费

n              耕地开垦费

2          征收原为农用地的集体土地批准

1） 所需提供的材料

n              参照征收建设用地

2） 办理流程

n              参照征收建设用地

3） 办理时限

n              180个工作日

4） 收费标准

n              新增建设用地有偿使用费：

n              耕地开垦费：

3          农用地的转为建设用地手续

1） 所需提供的材料

n              建设用地申请文件

n              土地部门的用地预审意见

n              发改委项目立项批复或者其他项目批准文件

n              项目选址意见书

n              项目总平面图

n              征地补偿协议

n              村民达标大会决议

n              区土地分局提供的公示、听证情况说明

2） 办理流程

n              【第一步】用地单位在初步选定某农用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划

n              【第二步】确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》

n              【第三步】用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》

n              【第四步】用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用

n              【第五步】用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请

n              【第六步】国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批

n              【第七步】由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续

n              【第八步】国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地

n              【第九步】被征用单位交出土地后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者签订国有土地有偿使用合同（出让供地）或向土地使用者核发划拨决定书（划拨供地）。用地单位按约定缴纳出让费用

n              【第十步】签订出让合同并按约定缴纳费用后，用地单位才真正获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设

4          安置补偿

1）补偿内容

n              征地单位支付的补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他附属物的，还应该向所有权人支付补偿费和其他土地附属物补偿费

2）补偿标准

n              青苗费按一季计算；征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍

四            拆迁与安置

总的来说，拆迁安置阶段需要完成的任务就是把项目用地范围内的房屋及其附属物进行拆除，并且依照法律、法规对被拆迁人进行补助和安置。

拆迁的基本流程为：

申请拆迁范围停办事项

1              拆迁公示—申请拆迁范围停办事项

拆迁公示是建设单位依建设用地规划许可证或占地批准文件向拆迁管理部门提出申请，县区拆迁管理部门通知相关部门暂停办理有关事项（新批宅基地、新建扩建房屋、房屋土地租赁、改变土地房屋用途等），并在拆迁范围内公示

2              确定评估公司、拆迁公司

1） 确定评估公司

n              土地一级开发企业可以通过招标方式或者其他合理方式确定具有房屋拆迁资格的单位，按照《拆迁许可证》的规定对拆迁范围内的房屋及其附属物实施拆迁

2） 确定拆迁公司

n              土地一级开发企业也需要委托具有拆迁评估资格的评估机构对被拆迁房屋进行评估

3              入户调查与测量

在办理完拆迁公示后，需要对拆迁范围内的附属物进行摸底。入户团队一般由一级开发单位、拆迁单位、评估单位和熟悉当地情况的居委会成员、村民代表组成

1） 入户调查

n              主要是对房屋权属、使用权情况，被拆迁人家庭、年龄、职业等等进行登记

2） 测量

n              对房屋层数、面积等等进行测量登记

4              拆迁评估

根据前面对拆迁房屋的面积测算、装修登记，以及附属物、地上物的登记记录，房地产评估师根据相应法律、规章对拆迁房屋进行估价

5              编制拆迁计划方案

1） 编制拆迁计划

n              拆迁计划的内容包括项目概况、拆迁范围、方式，搬迁期限，工程开工和竣工时间

2） 编制拆迁方案

n              拆迁方案内容包括被拆除房屋及其附属物的状况（房屋使用权性质、产权归属、面积等）补偿款和补助费预算等内容

6              区房管局——拆迁许可证

1） 需要提交的材料

n              郑州市城市房屋拆迁许可申请表

n              建设项目批准文件

n              建设用地规划许可证

n              国有土地使用权批准文件

n              拆迁计划和拆迁方案

n              办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明注：拆迁计划和拆迁方案应包括确切的拆迁范围、拆迁范围内房屋的基本情况、拆迁补偿安置方案、拆迁计划安排与实施步骤、拆迁的各项补偿费及补助费概算、拆迁资金落实情况、安置用房和周转用房的准备情况、拟自行拆迁还是委托拆迁、委托拆迁单位及委托拆除施工单位的资质条件、房屋拆除施工方案等。

2） 办理程序

n              拆迁人向被拆迁房屋所在地区、县国土房管局提出拆迁申请，提交相应文件、资料，申请办理《房屋拆迁许可证》。

n              拆迁人填报《城市房屋拆迁许可证申报审批表》。

n              区、县国土房管局应当在收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，经审查符合条件的，核发房屋拆迁许可证。

n              属于市人民政府确定的重大市政基础设施建设工程，区、县国土房管局应当报经市国土房管局复审同意后，方可核发房屋拆迁许可证。

n              跨区、县建设工程的，区、县国土房管局应当报经市国土房管局复审同意后，方可核发房屋拆迁许可证。

n              国土房管局在审查房屋拆迁申请时，设计拆迁中央国家机关、军队所有房屋时，应当征求有关管理部门的意见。

n              区、县国土房管局审查、核发房屋拆迁许可证后，报市国土房管局备案。

3） 办理时限

n              30个工作日

7              拆迁实施与拆迁补偿

n              拆迁单位依照《拆迁许可证》上规定拆迁范围实施拆迁，并对被拆迁人进行货币补偿或者产权调换

五            土地一级开发基本建设

土地一级开发的基本建设主要是指待开发土地的“三通一平”或者“七通一平”建设，并且通过这些工程建设将生地转换为熟地，为二级市场开发打下基础。

土地一级开发基本建设的主要内容为：

n              道路管线工程

n              给水排水工程

n              电力热力工程

n              通讯通气工程

n              场地平整工程

六            土地一级开发竣工验收、备案及工程决算

n              土地一级开发完成后，需进行五大主体验收和竣工决算。验收完毕后由一级开发主体按照质监部门和建设部门的要求，在规定的时间内完成项目竣工备案。