偶看新闻东方神起日本人气排名:二三线城市买房正当时-越秀地产：楚芸工作室-搜狐博客
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/29 12:52:12
从楼市反应看，未来调控还将持续，因为购买力太强劲，也因为投机太盛。
市场面的三大变化将让二三线城市后续上涨态势得到夯实，其理由是：
其一，从一级市场看，二三线城市发展经济依赖土地资源并未实质改变，在调控以来，二三线城市土地出让量、土地成交价均呈上升态势，以某苏北中等城为例，今年上半年共完成销售面积152万平米，同期土地出让总量达到356万平米，而超过去年全年出让总量。而楼面成本更是加剧上涨，在新近出让的一幅地块出让过程中，政府底价为一亿四千万元，实拍价达到三点二亿元。二三线城市土地的楼面成本不高，参照的是当地房价，在外来的，即主流城市被挤出市场的开发商、类似绿城、保利这类有着较早二线战略的开发商这些拿地者看来，简直太便宜了，几个亿的资金可以盘活几百亩的熟地。
伴随调控没有停止却有加码可能的市场环境，二三线城市正在成为一线主流开发商战略洼地，主流城市资金需要量比较大的负债型开发商的救命地，一些当地品牌开发商储备未来资源的战略基地。土地市场的强劲会直接导致新房价格保持坚挺如初。
其二，从二级市场来看，开发商领域发生的变化作用于市场将在未来两至三年时间内起作用。首先是开发商，尤其是主流的供应商，包括地方政府在内，对未来商品房市场的全局异乎寻常一致，那就是依然有近二十年的长跑发展时间。这是根本，是地方政府对进一步城市化的信心源头，是开发商进行战略调整的基础。绿城开始进入县域城市是一个标志，在山东，腾州房价超过枣庄，新泰房价超过类似烟台这样的中级城市，涿州固安房价的快速上扬，这个时候绿城选择进入新泰有深远意义。而保利的扩张，超过万科应是指日可待。能够由一线城市向二三线城市甚至四线城市进军，说明了资金转向空白区域对未来房价储蓄上涨势能的正相关效应正在发生。除土地储备方向的战略调整外，类北京现象正在蔓延，象武汉，今年以来的总土地成交，无论数量还是楼面价都与房价快速上涨的2009年全年持平甚至略有增长，这说明开发商以及开发资源正在向次于北京的中心城市转移。这些城市的特点是未来潜在刚性需求旺盛，房价中的两极，即高档市场与普通商品房市场潜力非常巨大，隐藏巨量需求。然后是开发理念。开发商开始注意规划营销，对于产品，不再局限于面积功能，即户型这一块，对服务管理以及资产化运营，对投资属性的创新，都因为调控有了迅猛发展，这些预示着，存量房在调整中通过适度降价可以消化，而新增部分供应，除北京这类大城市降低了预期，这种新房价格降低预期只是战略调整回收资金的策略，并不代表真实的全面下降，相反，当战略调理结束，新增供应改变了现有市场的结构以后，房价反弹并保持旺盛涨势将不可避免。
其三，从三级市场及投资投机消费新变化来看，三级市场才是决定目前楼市回暖的关键力量，一些大城市的炒家正在抓紧时间出货，满足刚需一族的买房需求，另一方面，民间资金抱团进入楼市，他们买房的目的正在改变，主要是长线囤盘，他们的选择有二，一是进入二三线城市大规模囤盘性买房，集中资金力量与开发商进行投资，另一方面投资投机消费的对象发生了改变，由以前的中高档住宅，转向了普通住宅，而调控控制结构正好产生更多类似投资品种，小户型即是明证，这种变化将导致未来一段时间内二三线城市房源供应紧张，满足普通需求的房源更可能面临紧缺，而地方政府财力所限又无法快速形成市场供应，我们发现二三线城市供地到形成有效供应至少得一年于一年半时间，这将人为导致市场的供不应求，进而推涨。
因此可以判断二三线城市买房现在正是时候，如果等到炒家进入，外地开发商大举入侵，地方政府无法保障普通居住用房的总量供应的时候，房价肯定会比现在为高。
市场面的三大变化将让二三线城市后续上涨态势得到夯实，其理由是：
其一，从一级市场看，二三线城市发展经济依赖土地资源并未实质改变，在调控以来，二三线城市土地出让量、土地成交价均呈上升态势，以某苏北中等城为例，今年上半年共完成销售面积152万平米，同期土地出让总量达到356万平米，而超过去年全年出让总量。而楼面成本更是加剧上涨，在新近出让的一幅地块出让过程中，政府底价为一亿四千万元，实拍价达到三点二亿元。二三线城市土地的楼面成本不高，参照的是当地房价，在外来的，即主流城市被挤出市场的开发商、类似绿城、保利这类有着较早二线战略的开发商这些拿地者看来，简直太便宜了，几个亿的资金可以盘活几百亩的熟地。
伴随调控没有停止却有加码可能的市场环境，二三线城市正在成为一线主流开发商战略洼地，主流城市资金需要量比较大的负债型开发商的救命地，一些当地品牌开发商储备未来资源的战略基地。土地市场的强劲会直接导致新房价格保持坚挺如初。
其二，从二级市场来看，开发商领域发生的变化作用于市场将在未来两至三年时间内起作用。首先是开发商，尤其是主流的供应商，包括地方政府在内，对未来商品房市场的全局异乎寻常一致，那就是依然有近二十年的长跑发展时间。这是根本，是地方政府对进一步城市化的信心源头，是开发商进行战略调整的基础。绿城开始进入县域城市是一个标志，在山东，腾州房价超过枣庄，新泰房价超过类似烟台这样的中级城市，涿州固安房价的快速上扬，这个时候绿城选择进入新泰有深远意义。而保利的扩张，超过万科应是指日可待。能够由一线城市向二三线城市甚至四线城市进军，说明了资金转向空白区域对未来房价储蓄上涨势能的正相关效应正在发生。除土地储备方向的战略调整外，类北京现象正在蔓延，象武汉，今年以来的总土地成交，无论数量还是楼面价都与房价快速上涨的2009年全年持平甚至略有增长，这说明开发商以及开发资源正在向次于北京的中心城市转移。这些城市的特点是未来潜在刚性需求旺盛，房价中的两极，即高档市场与普通商品房市场潜力非常巨大，隐藏巨量需求。然后是开发理念。开发商开始注意规划营销，对于产品，不再局限于面积功能，即户型这一块，对服务管理以及资产化运营，对投资属性的创新，都因为调控有了迅猛发展，这些预示着，存量房在调整中通过适度降价可以消化，而新增部分供应，除北京这类大城市降低了预期，这种新房价格降低预期只是战略调整回收资金的策略，并不代表真实的全面下降，相反，当战略调理结束，新增供应改变了现有市场的结构以后，房价反弹并保持旺盛涨势将不可避免。
其三，从三级市场及投资投机消费新变化来看，三级市场才是决定目前楼市回暖的关键力量，一些大城市的炒家正在抓紧时间出货，满足刚需一族的买房需求，另一方面，民间资金抱团进入楼市，他们买房的目的正在改变，主要是长线囤盘，他们的选择有二，一是进入二三线城市大规模囤盘性买房，集中资金力量与开发商进行投资，另一方面投资投机消费的对象发生了改变，由以前的中高档住宅，转向了普通住宅，而调控控制结构正好产生更多类似投资品种，小户型即是明证，这种变化将导致未来一段时间内二三线城市房源供应紧张，满足普通需求的房源更可能面临紧缺，而地方政府财力所限又无法快速形成市场供应，我们发现二三线城市供地到形成有效供应至少得一年于一年半时间，这将人为导致市场的供不应求，进而推涨。
因此可以判断二三线城市买房现在正是时候，如果等到炒家进入，外地开发商大举入侵，地方政府无法保障普通居住用房的总量供应的时候，房价肯定会比现在为高。
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