“金九银十”之末 开发商全力以赴百招齐出

　　眼看着楼市的传统成交旺季马上收尾，为了避免“金九银十”变成 “冷九寒十”，开发商们都在全力以赴，准备做好最后的一搏。在“金九银十”之末，是进行价格博弈，还是发动品牌战争？纵观全国各地的房地产市场，不同的城市、不同的开发商交出了不同的答卷。

　　以价换量，全国迎来“降价风暴”

　　在“史上最严厉的楼市调控政策”的高压之下，目前全国多数城市的房价持平或降价，购房者普遍抱有观望情绪，人气仍难以转化为订单。高库存与资金链的压力，使得开发商不得不咬紧牙关以低价开盘入市，以价换量实行自救，由此引发了一场“降价风暴”。

　　全国各城市从降价楼盘数量和价格波动幅度来看，都毫不逊色。上海的龙湖郦城将18500元/㎡的均价率先调降至14000元/㎡，降幅达20%。青岛的龙湖滟澜海岸悦澜居曝出6500元/平方米的均价，比周边项目便宜近2000元，以震撼价格入市。成都的疯狂降价的时代已经来临，多达135个楼盘的均价已经下调，其中万科、保利、中粮、蓝光、花样年、富力、世茂等知名房企更是带头跳水。武汉的名盘宝丽金中央荣御从十一至今阴降1000元∕平米。秦皇岛的阳光百度城抢先降价，均价从最高的8650元/平方米调整到了现在的7800元/平方米。海南的滨江星座，全新准现房直降30%回馈全城。西安的老三届·首座跌幅惊人，每平方米下降了1500元之多；海璟·印象城尾随其后，降幅达到了每平方米900元。

　　促销花样频现，变相降价或成主流　　

　　然而，直接降价容易引发退房潮，这是目前已经在很多城市上演的现象。为了避免这些弊端，同时获得更高的签约率，更多的开发商则绞尽脑汁选择了变相降价促销战术。他们坚持“有限的优惠、未松动的价格”原则，力图借助于价格折扣等优惠活动，希望打破成交的持续萎缩和观望局面，吸引有效购买力。在实际操作中，开发商们除了采用赠送精装、车位、地下花园优惠外，还推出了一次性付款9.7折、贷款9.9折、精装房9折等折扣。这些对于刚性购房者十分具有诱惑力。另有几万抵几万的也很流行，五千抵两万、一万抵三万、两房减1万、三房减2万等不同程度的优惠活动随处可见。特价团购这类专属房源的优惠活动也不在少数，旨在地产界上演人多力量大的促销力度。同时，为了凸显房源的紧俏，很多楼盘均采用“限量”、“抢购”、“机不可失失不再来”的字样宣传，来挑逗购房者的神经。一时间，多盘齐发，声势浩大。

　　各地的开发商包括许多巨头品牌以或打折或优惠的形式松动了房价，打折促销优惠活动的力度之大堪比降价甩卖。在苏州，虽未出现“直接降局”，但是特价房、团购、打折是必须出现的，以亿城左岸香颂为例，九月份的均价为9000元/平米，十月份推出一口价88万及93万房源。在沈阳，促销花样频现，常青藤的认筹尊享5000抵20000的盛惠，外加送露台+送契税+送维修基金+免入住费。在成都，保利低头最高优惠达6%；上锦颐园也给出了最高5%的优惠，并赠送9000元的房款抵用券，还推出了每日10套3990元/㎡起的限量特价房。在上海，香溢花城爆出六折促销价，精装房仅需2.5万元/平方米。

　　向“服务商”转型，品牌竞争愈演激烈

　　在开发商变相降价或成主流时，从市场反应来看，大多购房者似乎并不买“降价”帐。。南京的骋望丽都大搞“1万抵50万”的促销活动，售出却不到四成；然而其本月销量冠军是中海凤凰熙岸，均价为26000-27000元/平米左右，这个价格却并不便宜。南宁的楼市热销项目，如荣和山水绿城、保利·童心缘等，几乎都没有给出多大折扣的优惠，但销售情况相对都比较乐观。潍坊的楼盘虽然也纷纷推出优惠活动，例如惠和园均价4000元/㎡，购房享2万抵3万，全款另享98折优惠，但是市场依然波澜不惊，交易低迷，提前放寒假。

　　种种这些迹象表明，降价并不是开发商唯一的“救命稻草”。因为这些打折优惠多数是限时降价，尽管所言非虚，但由于数量有限，并不能带动整体的价格下降。毕竟购房者看中的不仅仅是价格，还有整个项目以及背后开发商品质等多方面。从很多城市的十大热销楼盘名单中可以看出，热销的并不是叫的最响的“降价盘”，而是以品牌房企居多，像万科、金地、中海、万达、弘阳、中浩以及苏宁环球这些耳熟能详的品牌开发商。品牌房企依靠产品的品质、对购房者承诺——如果今后房价下降则赔付相应的差价、对未来市场的坚定，虽然没有价格上的优惠，但是依然能够稳居热销榜。

　　这些给了开发商一个启示，降价只是重要的手段之一，决定销量的，不是价格，而是品质。除了“降价”，还会有更好的销售策略吗？有关业内人士分析，经过一系列的政策调控，买家市场与卖家市场都经历了一轮‘洗牌’。买房群体更少更精贵了，现在已经趋于理性。如果客户对价格不那么敏感，企业要做的就是发掘客户的核心需求，或者不断提高产品品质与服务，做好产品的同时找到营销的精准度才能被市场所认可。因此，品牌开发商彼此间的竞争也会更加激烈。

　　银十将过，留给开发商的时间已然不多，目前开发商扎扎实实的做好服务、提升自己的品牌、向“服务商”转型才是取胜的最佳策略。