楼市拐点隐现 房企欲降价 上海被砸楼盘深夜降价遭抢购

【页面导读】

　　                                             隐性压力再推一把 长三角更多房企欲降价(本页)

　　                  新房降价迫使 沪二手房量增价跌

　　       记者观察：降价之后的思考

　　                           热点城市频现退房诉求 楼市拐点隐现

　　中原地产：楼市拐点将在四季度分区域出现

　　上海被砸楼盘深夜降价遭抢购 每平米直降6000元

　　上海中海御景熙岸深夜开盘选房 买房像“偷房”

　　多地住房公积金贷款松绑 京沪未见松动

　　房地产业“以价换量” 估值修复带来投资机会

隐性压力再推一把 长三角更多房企欲降价

　　10月25日晚11点，中海御景熙岸聚集了几百名购房者深夜选号，“偷偷”买房。据了解，这批房源均价在16000元/平方米左右，较之前22000元/平方米的价格直降6000元，为了避免老业主的围攻才半夜里“偷”着卖房。 目前这400套降价房源已预订一空。多位业内人士证实，更多负债率高的大型房企已开始筹划降价，长三角楼市降价趋势正进一步深化，新盘的优惠数量和幅度都将增大。

　　与此同时，从房企三季报来看，上市房企三季度收入和净利润环比大幅下降，其中净利润下降近四成。资金紧张、存货积压是开发商选择降价的直接动力。然而，除了财务数据直观反映的因素外，房企还有一些隐性压力迫使其不得不选择降价促销。

　　⊙记者 朱楠 ○编辑 王晓华

　　上海147个楼盘齐降价

　　此轮退房潮最早出现在杭州。根据杭州透明售房网的数据显示，自9月初，杭州首例楼盘降价之后就引起前期业主要求退房，之后各种各样因楼盘降价而引起的退房事件一再上演。仅10月8日到18日的10天期间，杭州市就有20起退房事件。

　　由上海景瑞地产股份有限公司开发的江苏太仓荣御蓝湾在9月底进行了一次为期15天的价格调整，因降价幅度近2000元/平方米引起老业主的不满。数百名业主从10月开始，多次前往该项目在太仓和上海两地的公司进行抗议。

　　此后，南京也出现了退房现象。南京市房管部门日前公布的10月份期房退房数据显示，截至目前，10月南京新增期房退房53套，创今年下半年以来单月期房退房数量新高。这些退房者的理由很一致，那就是开发商现在的售价比此前跌幅太大。

　　而在上海，上周末更是有多家开发商遭到老业主围攻，甚至有的售楼处竟遭到打砸。位于浦东的中海御景熙岸，从今年年初销售均价2.2万元/平方米直降至1.6万元/平方米；嘉定龙湖郦城新推出组团单价为1.4万元/平方米，而该盘前期房源售价则在1.8万元/平方米；嘉定绿地秋霞坊均价则从1.7万/平方米直降到1.3万元/平方米；位于普陀区的香溢花城跌幅更大，从3.8万元/平方米直降至2.5万元/平方米。 相关数据显示，10月份上海打折的楼盘就达147个，打折幅度从10%到50%不等。

　　上海一向被业内视为房价最为坚挺的区域市场，此次却充当了全国房价下跌的急先锋，难怪SOHO中国董事长潘石屹在其微博上也困惑地表示：“上周有人问我，房价会降吗？我列出了四个可能先降价的城市，万万没想到从上海先开始降价了。我列出了几家不可能先降价的公司，万万没想到这几家上半年销售不错的公司先降了。为什么？”

　　三季度净利润环比降38%

　　“降价，就要面临老业主的不满；不降价，房子就卖不出去，资金链压力越来越大。开发商宁可冒着遭前期业主围攻、闹事、退房的风险，也要选择降价，两害相权取其轻，说明资金压力给开发商造成的危害明显更大。”上海易居研究院分析师薛建雄表示。

　　而房企三季度业绩报告反映出的问题，更能解释开发商降价的内在动力。万得统计数据显示，截至10月25日，剔除不可比因素后，申万分类下已披露三季报的47家A股上市房企三季度合计实现营业收入364.76亿元，环比下降12.5%；合计实现归属于母公司股东的净利润37.45亿元，环比下降38.5%。净利润环比下降的公司共29家，占比达62%。万科、招商地产、金地集团等一线房企三季度业绩均出现不同程度下滑。

　　从单个公司来看，房企业绩下滑或亏损的企业增多。在报忧公司中，以宜华地产、国兴地产、天业股份等中小型开发商为主，但也不乏金地集团、华侨城、滨江集团等大型房企。以金地集团为例，第三季度单季净利润同比下滑98%，与二季度的同比增长400%相比明显恶化；二季度营业收入同比增长98%，而三季度同比下降20%。

　　在地产调控继续深入的同时，房企上市融资以及发行信托等渠道陆续关闭或收紧，在销售增长乏力甚至下滑的情况下，房企的资金压力大大增加。三季报显示，多数房企的经营性现金流量指标进一步恶化，存货继续积压。

　　半年报显示出的经营性现金流由正转负趋势在三季度进一步扩大。在47家房企中，有30家房企经济活动产生的现金流为负值，约占六成。而从存货指标来看，47家房企三季度存货达5314亿元，是6月末2195亿元的2.4倍。

　　由上述数据可以看出，今年第三季度，在货币政策持续紧缩的背景下，除抢先降价、周转率高的部分大型品牌房地产企业外，很多上市房企无论是资金储备还是融资能力都不容乐观。

　　隐性压力再推一把

　　“房企的压力，仅从财务数据上恐怕还没有完全体现。”一位业内分析人士向记者表示。

　　该人士表示，目前担当起降价先锋的，无一例外是年初把今年的业绩目标定得偏高的房企。例如龙湖地产，2011年业绩目标定为400亿元，而今年1—6月集团实现合同销售金额182.6亿元，尚未达到目标的一半，下半年市场情况更加糟糕，企业的业绩压力可想而知。又如中海地产，今年全年的销售目标定为800亿港元，较去年全年671亿港元的实际销售业绩提升了20%，而市场一旦出现低迷，一向“见风转舵”的中海立刻降价跑量，从今年年初起就充当了上海楼市的降价“领头羊”。

　　此外，房企更有诸多报表上看不出的资金压力。去年房地产形势尙可之时，绿地、旭辉、景瑞等诸多房企大举拿地，以期占领更大的市场份额。然而，今年形势之差出乎很多人的意料，先前拿的土地要付地价款，有些地方政府会让企业限时缴清，一旦付不出，就有被没收保证金的可能。而这些亟待支付的资金在企业的报表中是无法体现的，这些隐性的资金压力更是逼得房企不得不走降价之路。

　　一位专注于房产项目推广策划的业内人士告诉记者，其公司的几家客户都是上海知名的豪宅开发商，目前都在筹划进一步的降价策略。“开发商对于降价的态度很纠结，尤其是豪宅开发商，生怕降价会得罪前期客户，还有可能影响豪宅品牌信誉度，因为在豪宅市场，老客户的维护是非常重要的，一个高端买家很可能会带来多个客户资源。”该人士透露，近期每次与开发商开会讨论价格策略和推广计划都能明显感受到开发商态度的变化。

　　■新闻链接

　　⊙记者 朱楠 ○编辑 王晓华

　　与新房率先降价、打破市场僵局不同，受限购限贷政策影响，今年下半年以来，二手房买卖市场一直处于僵持状态，业主惜售情绪浓厚，而购房者始终看跌房价，观望氛围浓厚。不过，近期记者从上海中原多家门店了解到，10月以来，门店二手房挂牌量略增15%左右，而挂牌价有所下跌，幅度在5%—8%。

　　卖家报价贴近市场

　　据网上房地产数据显示，截至10月18日上海市二手住宅挂牌量仍维持在17.05万套高位。从上海中原真如、东川等门店也了解到，与9月份相比，10月分行二手房挂牌量都有10%—15%的增加。中原分行经理蒯乃文分析，二手房买卖市场僵持的局面已持续很久，上海周边区域一手房的价格下跌也给二手房业主增加了心理压力，怕二手房的价格也会随之下跌，因而出现了挂牌量增加的情况。

　　此外，不仅房源量有所增加，部分房东在价格上也出现了较为明显的松动。中原分行一套“绿景家苑”114平米的房源，上个月挂牌价310万，本月挂牌价仅280万，若有诚意买家，房东甚至可以降到260万成交。

　　据上海中原真如板块区域经理肖姚透露，上个月真如板块二手房均价23000—25000元/平方米，现阶段均价则降到了21800元/平米。比如板块内一套 “爱建新村”48平米的物业，上月挂牌价115万，本月挂牌价降到了105万。浦东周康板块也同样如此，板块内二手房均价上个月在15000元/平米左右，而这个月价格则降到了14000元/平米。此外，新增加的二手房楼盘在开价上也较为“实在”。例如板块内近期交房的“印象春城”小区挂牌房源急速增加，其挂牌价仅为16000—17000元/平方米，而当时的买入单价就已经15000—16000元/平方米，加上购房税费房东差不多已经“无利可图”。

　　买家依旧看多买少

　　尽管二手房价格已经出现下滑迹象，但真正愿意出手购买的客户还是很少。中原地产区域经理郑键表示，挂牌价的下跌并不意味着成交价格的下滑，只是之前房东的挂牌价一般都会高于市场价，而现在二手市场低迷，为了吸引买家，房东的挂牌价会降到市场均价范围内，但房东绝不会低于市场价出售房源。记者进一步了解发现，“绿景家苑”那套“降价”近30万的房源，小区均价为22500元/平方米，即使以最低价260万成交，也属于市场均价的范围内，并未有实质性的降价。

　　可见，目前上海二手房挂牌价的下跌，只是跌到市场均价之内，这种“假摔”对成交并未有很大的促进作用。对于购房者来说，现阶段的挂牌价表面上的确具有一定的诱惑力，一旦进一步了解，购房者自然会发现其“假摔”的实质。

　　市场僵局未能被打破主要还是由于购房者依然浓重的观望情绪。从实际带看量来看，目前看房客并不多，而且看得多买得少。据上海中原地产周浦二店伊波经理介绍，该区域买方“按兵不动”主要是因为周边一手房源价格不高，如“绿地梧桐院”、“秀溪公寓”等，单价也只有16000—17000元/平方米，相比二手房源还省了不少税费，因此二手房价格优势并不突出，很难吸引购房者。

　　记者观察：降价之后的思考

　　⊙记者 于兵兵 ○编辑 王晓华

　　当楼市降价预期已经在全国蔓延，下行周期已经毫无疑问地到来。此时也是我们思考“后降价”时代的时候了，这包括：降价幅度会扩大到什么程度？降价周期会持续多久？保障房与商品房的双轨制发展会有怎样的趋势？房价会不会反弹？而近期一系列现象已经为我们提供了一些思考的方向。

　　先说降价潮的蔓延。也不过十天左右的时间，我们看到以上海为先导，一线城市普遍出现降价趋势。部分楼盘降价幅度超过30％，引发上百位老业主围攻售楼处。一位有政府背景的人士称上海将要求降价20％以上的楼盘及时备案。尽管这一说法不过是对原有政策的另外一种解读，但也可以看出，政府对楼市如此快速的大幅度降价始料未及。

　　而根据我们的调查，除了一线城市外，大量二三线城市开发商普遍感到销售压力，降价动力正在加大。

　　数据显示，包括四个一线城市，以及成都、杭州、大连、石家庄、青岛、合肥、长沙、南宁、西安、长春、兰州等20个典型城市，上周商品住宅成交面积总量为217.25万平方米，环比下降5.3%，其中长沙下降53.7%。南京、武汉等城市降幅也在21％至35％之间。

　　房子卖不出去是开发商降价的最大动力，而这一现象已经在二、三线城市出现。“现在不是我们不想降，是有关部门并不想让我们降。因为这些小城市房地产业才刚刚发展起来，地方政府担心，一旦大面积降价会使这个产业一蹶不振，所以从目前来看价格虽然没降，但这种下行趋势已经形成。今年冬天会有越来越多的城市房价下降。”一位在山东开发房地产的浙商称。

　　根据我们的判断，除了降价潮会在全国蔓延外，降价幅度还将继续扩大。因为有龙湖、中海这样的大开发商做先导，更多企业或将采取30％以上的降价幅度，以吸引资金入市。不过，降价周期也许没有很多人预期的那么长。开发商此轮降价主要是为年底的资金缺口解决问题。如龙湖这样的企业，一旦华东等地数十亿的资金回笼打平了现金需要，可能就会停止降价，以等待新的出货窗口。

　　相比之下，政策周期最难预测。经济学家樊纲曾公开表示“开发商多哭一阵子是好事”。在他看来，中国宏观政策已进入“防泡沫”周期，不可能半途而废，前几年出现的房价在调控下跌后就反弹的现象很难再次出现。但是，如果降价速度过快，市场反应过于激烈，政府决策部门也一定会有所表现。毕竟，房地产市场对中国银行业的影响是宏观经济不可回避的重大问题。中国银行业协会近日发布的《2011年中国银行家调查报告》显示， 67.2%的银行家认为“房地产市场大幅度调整带来的风险”是其面临的最主要风险。具体来说，银行业认为，随着房地产调控政策的密集出台，房地产市场的不确定性增加，其关联的众多上下游产业都会受到影响。倘若未来房地产市场出现大幅调整，会给中国银行业带来较大风险。

　　“中国房地产市场形势依然十分复杂，这期间不排除开发商仍有翻盘机会。我们只是不建议开发商过度指望这种机会。”一位房地产代理业巨头非常委婉地说。

　　所谓的翻盘机会是楼市到底在何时会出现反弹。有一种说法是，在目前商品住宅用地供给大幅下降的情况下，在2013年会因为供给减少而出现房价反弹。比如，今年前5个月，北京通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划供应量的一成。这种趋势也已经引起中央政府重视。10月21日，国家领导人在广西南宁考察时表示，目前，房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。

　　热点城市频现退房诉求 楼市拐点隐现

　　新华社

　　近期，北京、上海、杭州等地一些新房源实行较大幅度降价销售，引起部分已购房业主的不满，后者要求给予补偿甚至“退房”。各地由于价格因素引发的退房案例也有增多趋势。

　　一些房地产专家表示，楼市调控进入“关键期”，应进一步巩固调控成果，促使“数据拐点”转化为真正的“市场拐点”，但在挤出房价泡沫的同时，也应把握节奏，避免房价大起大落伤害实体经济。

　　热点城市楼市频现“退房”诉求

　　位于北京通州区的京贸国际城，去年初均价曾涨至每平方米25000多元。但如今，部分房源价格回落至每平方米15000元以下，引起部分已购房人群不满。一些人多次表达退房、补偿等诉求。在北京，这类情况已在华业东方玫瑰、首开常青藤等多个楼盘中出现。

　　在上海，10月15日，一名为“龙湖郦城”的住宅项目针对部分公寓进行促销，购房者用2万元办理某房产网站的会员卡，即可抵扣30万元的总房款。计算下来，销售均价为每平方米14000元左右，较此前已售房源的价格低两三成。

　　此次促销吸引了不少看房者下单，但也引发了部分业主不满。一位姓孔的女士告诉记者，她之前购买的是期房，要到明年三月才能拿到房子，“钥匙还没拿到，价格已经缩水两三成”。10月22日，100多名购房者在售楼处聚集，并与工作人员发生纠纷。

　　龙湖地产有关负责人称，此次销售不是“降价行为”，而是“低价促销”。楼盘销售人员表示：“对于已购房业主提出的要求，我们会尽量进行沟通和解决。但目前没有采取退房或退款等方式的计划。”

　　南京市中级人民法院近期公布的数据显示，今年以来受理的房屋买卖官司有236起，同比上升11%，其中87%与业主要求退房有关，退房原因包括“首付提高后无力支付”、“限购后无法购买”、“担心房价下跌”等。

　　业内人士表示，买房是自主行为，房价涨了由购房者获益，跌了也应自负盈亏。不过，根据相关法律规定，经营者因价格违法行为致使消费者多付价款的，应当退还多付部分—发商应严格履行交房程序，对于确有问题的，应予以退房或补偿。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，近期退房诉求和案例增多，表明投资投机者和“刚需”置业者均看空楼市。从目前政策释放出的信号看，调控从紧的方向不会改变，这也影响了购房者的预期。

　　“退房”声中，楼市“拐点”隐现

　　降，还是不降记者采访发现，开发商的态度出现明显分化，“硬挺”房价的力气渐弱。

　　一是“短期促销”型。比如，“龙湖郦城”项目的促销实际上是开发商近期一个“抢收华东”促销行动的一部分。龙湖对外公布信息称，在5天行动中，认购金额达20亿元。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍分析，部分开发商近期对个别项目降价销售，更多是为短期内回笼资金，“一个明显的特点是，这些楼盘的促销都是‘点到即止’，大面积的降价并未到来。”

　　二是“压力驱动”型。北京联达地产机构董事长杨少锋表示，经过了新一轮调控大半年的打压，一、二线城市楼市普遍成交锐减、价格停涨。此外，随着融资渠道的不断收紧，从2009年开始，房地产信托猛增，信托融资成本一般在15%以上。今年9月起到明年年末，是房地产信托集中兑付期，兑付资金量庞大。多方“挤压”之下，一些中小房企降价售房势在必行。

　　三是“左右为难”型。首开股份一位高管对记者表示：“在目前的行情下，房企更加注重现金流，不降价肯定卖不动，但一想到降价后可能引发纠纷，我们也是不得不慎重。”

　　一些开发商说，业内熟知一个案例：2008年国际金融危机期间，地产龙头万科在长三角地区全面降价，部分楼盘打七折叫卖，顿时形成热销。而一些已购房业主不满资产缩水，纷纷要求退房，甚至冲砸了万科售楼处。

　　值得注意的是，目前二手房市场的僵局还未打破。记者采访发现，近日一些大幅降价销售的楼盘周围，并没有出现二手房东跟进降价的现象。多位业内人士认为，房价的全面下跌尚需一定时日，随着年底临近和调控持续，各方博弈将呈现“白热化”状态。

　　坚定“挤出”泡沫防止大起大落

　　一些业内人士认为，尽管楼市“市场拐点”尚未到来，但“数据拐点”已经出现。

　　统计数据显示，9月70个大中城市中，价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个；环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。作为国内楼市风向标的京、沪、穗、深等一线城市，房价环比已连续3个月持平停涨。

　　另一方面，9月份全国房地产开发景气指数进一步下滑，业内人士预期10月份可能会跌入“不景气区间”。

　　中国住宅研究会副会长顾云昌说，随着房价的平稳甚至下降，以前的“卖方市场”或将逐渐转变成“买方市场”。

　　世联地产最新发布的第三季度购房者信心指数报告显示，三季度认为未来半年房价会下跌的购房者为40%，比二季度提高13个百分点；而看涨的购房者为36%，比二季度降低13个百分点。

　　“当一二手房价均有合理调整，购房者能明显感知，僵局逐渐打破，那就意味着真正的‘市场拐点’到来。”宋会雍说，至于“合理调整”的标准，一些专家表示，考虑到上一轮房价翻番上涨，本轮调控周期中房价下调二三成是合理的。

　　不过，对于楼市能否调整到“合理价位”，仍有一些不确定性因素。比如，物价涨幅虽有回落，但仍保持在高位；一些主要国家仍然维持宽松货币政策，输入性通胀压力没有根本减轻；国内针对小微企业、外贸企业等实施的“定向宽松”，是否会带动楼市调控政策的局部松动，也还有待观察。

　　国务院总理温家宝近日表示，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。

　　记者了解到，部分热点城市对调控决心坚定。上海、北京最近均表示，继续坚定不移做好房地产市场调控工作，确保实现房价“稳中有降”。

　　业内人士普遍认为，后续楼市调控中，既要坚定挤出房价泡沫，也要防止房价大起大落。

　　中原地产：楼市拐点将在四季度分区域出现

　　每日经济新闻 尚希

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰看来，“不同区域楼市下降幅度会不同，比如市区相对降幅较小，郊区下降比较大，高端项目下调幅度较大，中低端相对较少，但整体而言，北京已经出现了持续性的下降。”

　　但李文杰否认了全国性 “拐点”一说。“拐点是一个分区域、分城市的概念，各个城市的情况不同，所以无法断定全国性的拐点会在何时出现。”李文杰表示，拐点会在一线城市率先出现，全国其他城市则会在第四季度陆续出现拐点。

　　此前，中国农业银行在9月26日发布报告称，中国房价增速的持续下滑不能作为拐点将至的判断标准，认为目前房价拐点已经显现。农行报告分析认为，非银行金融机构和外商提供的资金还存在扩展空间，从这个角度看，开发商资金链尚可坚持一段时间。

　　对于这一观点，李文杰则表示，整个房地产行业上市公司所占的比重并不高，从现金流的层面来讲，从上市公司年报、半年报已经可以看到部分出现了现金流紧张的情况，而大量的非上市公司融资渠道较少，压力则会更大。

　　“预计在四季度和明年一季度成交量及价格会有进一步的回落，有些地方可能是从涨幅回落到价格下降，有些则会直接出现价格下降。”李文杰对此表示。

　　上海被砸楼盘深夜降价遭抢购 每平米直降6000元 

　　上海中海御景熙岸深夜开盘选房 买房像“偷房”

　　新闻晚报

　　25日晚10时30分，位于浦东周康板块的中海御景熙岸再次热闹起来，大量人群聚集在售楼处现场，因为还有半个小时就晚上 11时，这个降价6000元/平方米的项目推出的400套房源正式开盘选房。

　　这一消息对于那些等待26日中海答复的老业主而言，无疑又是一种欺骗。“不是被叫停了吗，为何还能开盘？ ”部分获得此消息的老业主专程到现场摄像取证。 “中海半夜卖楼完全就是把业主甚至是房管部门不当回事。 ”一位在现场的老业主向记者说道。

　　购房者：深夜买房像“偷房”

　　晚上11时，在售楼处门口两个巨大的“太阳灯”下，随着一名工作人员在门口叫号，购房者开始排队进入售楼处。而在门口，多名保安逐一核对号码，一些企图提前混进去的人在严格核对号码后被拒门外。

　　“我们也是傍晚才收到这个消息的。 ”还在等待叫号的购房者廖先生对记者说。对于售楼处外面黑压压的人群，廖先生坦言，大多数人主要看中的就是降价的因素。在其印象中，很少有楼盘会选择在这么晚的时候开盘选房。“虽然自己是首次购房，但遇到这种11点选房的，估计不会再有第二次了。 ”

　　对于在现场一些激动的老业主，廖先生也称有所耳闻，“如果自己遇到估计也会和他们一样，毕竟是少了几十万元，可以理解。 ”

　　“就是因为有老业主的维权，搞得我们现在买房偷偷摸摸。”另一位购房者戏称，11点开盘就像周扒皮半夜鸡叫一样。 “买房变成偷房，你说好笑不好笑。 ”另一位先生则表示，自己9点半收到的短信，马上就从床上跳起来驱车赶来。很多在等待选房的人都表示，这个价位应该已经是该楼盘的最低价位，“能够买到中意的就赚了。 ”

　　在现场，项目整个选房的流程大致为选房者按照叫号进入售楼处，根据售楼处提供的房型号码图选择。与此同时，所有进入售楼处的选房者还需签署一份不知名文件，方才坐下选号。由于售楼处是叫号进入现场选房签约的，记者无法进入内部了解最后的成交情况，截至记者今日零时离开，该项目叫号已经到了316号。据悉，此次开盘共400套，前面300套号码为201至500号。

　　老业主：被叫停还能开盘销售吗

　　原本还在等待今天下午中海方面的回复，但不想却等来了中海项目的深夜开盘。老业主们深感自己被愚弄了。

　　“愤怒，愤怒，愤怒。此刻，只恨自己不是鲁迅，写不出中海的丑陋嘴脸！在中海项目被叫停、大家都天真地在等待10月26日下午中海的答复时，中海却在10月25日深夜11点突击卖楼。古有周剥皮半夜鸡叫，今有中海半夜卖楼。中海，让我说你什么好？ ”一位老业主在自己的微博上无奈地写道。

　　而更多的业主则是到现场去取证。 “先是捂盘，然后是价格欺诈，再到现在出现了被叫停还销售的情况，我不知道中海为何有如此大的勇气，敢这样干。 ”老业主杨先生义愤填膺地说。

　　据老业主们介绍，在上周六，由于老业主举报，中海是严重违规的捂盘惜售。违反了商品房售价公开的原则，违反了期房预售制度，浦东房管部门专门前来调查，并表示将停止该项目的备案。而部分媒体也报道称，针对部分楼盘已远超网上房地产备案的降价范围20%一事，上海市住房保障和房屋管理局市场处回应称：网上房地产报价20%的可浮动幅度，并不是限制开发商降价，也没有任何一个文件限制企业降价。只是，如果报价可浮动幅度超过20%，开发企业需要重新备案。

　　“需要重新备案也就意味着项目要停下了，但是中海却选择深夜开盘，我们需要把这些录像给浦东房管部门看看，也请他们解释一下这种情况，如果是被叫停的，这些签约还算数吗？ ”杨先生说道。

　　而对于26日下午2点的开发商正式回复，多位老业主也并不抱太大希望。 “中海都敢顶风卖楼，还有什么说得呢。估计还是拖着我们这些业主。 ”

　　对于目前网上舆论几乎是全部一边倒地支持开发商。老业主们也感到委屈。 “中海6月份97折，8月份94折，8月份已知中海小幅降价几万，无所谓，反正自住。但当上周得知中海一下降价60万元，无法淡定，想寻求说法。但中海强势地无视业主，坚决不接见不对话。试想银行、电信等垄断企业都会有投诉中心，开发商为何没有？如果有，结果还会一样吗？ ”一位业主抱怨道。

　　对于网上一直讨论的商业契约，业主们也有自己的看法，有业主就指出，很多人说我们没有契约精神。可是中海违规操作在前，但对于中海这样的央企违规，无人指责，却对我等平民要求颇高，是否可笑？因为这里很多人为了买套房子，几乎倾尽了家中的所有，甚至是几代人的心血。现在房价大幅下降，其财富瞬间大幅缩水，又有几人能做到毫无怨言？ 从道理上来说，承担房价大幅下降给购房者所造成的损失的，应该是那制造房价不合理过快上涨的黑心开发商。

　　对于很多人将股票和楼市相提并论，业主们也针锋相对地表示，很多人说股票亏了也没砸证券所，作为一名股民，理解股票下跌的心情。先不论股票是投资，房子是民生；买股票需知签股票有风险，买房只听到销售商狂吹房价不会降。 “退一万步讲，我现在发现自己选错房，要求割肉退房，请问我该如何操作？事实是我们想要退房，但是是天方夜谭，无法割肉。股票和房子能否一样？ ”一位业主质疑道。

　　房管部门：已介入调查，讨论规范办法

　　“我们也知道了昨日晚上11点开盘的情况了，今日上午浦东建交委正在开会讨论目前出现的楼盘降价情况，我们处长还在会议中。 ”今日上午，浦东建交委房屋管理处工作人员对记者说。据其介绍，由于周末发生的老业主维权活动，浦东建交委非常重视。 “这两天都在忙这件事情。负责房屋交易的同志都去开会了，你可以下午再打电话来。 ”该工作人员建议道。

　　事实上，关于商品房销售价格，已有相关文件约束。今年5月，上海市发改委发布的“一房一价”实施细则中，即提到商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照备案价格明码标价对外销售。商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房。但对于价格下调，却没有明确规定，而上海市住房保障和房屋管理局市场处一位工作人员也回应称：网上房地产报价20%的可浮动幅度，并不是限制开发商降价，也没有任何一个文件限制企业降价。只是，如果报价可浮动幅度超过20%，开发企业需要重新备案。

　　实际上，这一规定早已存在，上海市最早的备案要求是，开发商可在备案价格的基础上上下浮动20%，一旦超出此范围，则需要到监管部分重新备案。但是从去年10月开始，规定开发商的报价只能降不能涨，降价幅度超过20%，需重新备案。这一规定，主要针对开发商“吊高价打折”的现象予以遏制。此后，监管部门对该政策的执行一直延续至今。

　　对于中海御景熙岸的降价一事，浦东建交委最早给老业主的回复是停止网上备案。而有媒体也报道称，中海上海公司一位相关负责人承认确实有房管部门领导对楼盘作出了停售要求。

　　开发商：退房无可能，补差价也难办到

　　“我们现在的相关负责人都不在。 ”今天上午，记者再次致电中海上海分公司，仍旧得到同样的回复。而相关项目负责人的手机也一直无法接通。

　　早前，该公司企业发展部一位负责人针对出现的老业主维权退房事宜，曾明确表示退房无可能，连补差价也很难办到。同时也坦言，今日下午给说法，但不一定能敲定最终的解决方案，也不能保证业主和开发商一定能谈拢。

　　与此同时，中海此次的降价对外称为与搜房网的团购活动，而购房者如果要享受团购的优惠，必须办理2万元的购搜房“白金卡”才能有资格，而这2万元还并不进入房款，在前几日，基本上都是搜房网的工作人员在与购房者进行相关项目的介绍以及整个团购的流程。

　　对此，有法律界人士表示，虽然国家有相关规定，开发商在未获得预售证的情况下，不能收取定金和与网站进行营销活动，但是取得预售证后，这些活动还是可以进行的。而这一项目开发商被喊停销售，合作伙伴却仍在卖选房号，这本身和开发商直接卖房没有区别，确实存在一些问题问题。尤其是2万元的购 “白金卡”费用本身该怎么定性这笔钱，如果以“佣金”来界定，按照上海的房屋交易的相关规定，房款的1%为最高上限，现在统一2万元的购房卡似乎有失偏颇，而以“团购”费用来看，目前司法角度又没有明确界定“团购”费用的上限，而现在的很多团购网站，并不向购房者收取团购服务费。因此这方面存在一些灰色地带，使得开发商有空子钻，而叫停项目开盘，还需要政府部门进行明确。(记者 张骏斓)

　　多地住房公积金贷款松绑 京沪未见松动

　　⊙记者 唐真龙 ○编辑 于勇 邹靓

　　日前，包括南京、常州等多个城市的住房公积金贷款政策松动，这些举动被业内人士解读为房价下跌压力之下地方政府的救市之举。

　　日前，南京市公积金管理中心召开新闻发布会，公布了南京公积金贷款政策最新调整方案，方案显示，从10月24号起，南京市恢复住房公积金最高可贷额度，将最高贷款额度由20万元/人、40万元/户，恢复为30万元/人、60万元/户；夫妻双方及未成年子女卖掉名下唯一房产，再次购买住房，可凭首套房证明再次申请住房公积金贷款；夫妻双方及未成年子女原人均住房建筑面积小于市人均面积的，在原住房公积金贷款结清的情况下，新购住房可再次申请住房公积金贷款；另外夫妻双方及未成年子女已申请过住房公积金贷款，在全部结清贷款本息并卖出唯一住房后，再次购买住房，可凭首套房证明，首付款金额不低于购房总价60％，贷款利率按住房公积金贷款基准利率上浮1.1倍确定。

　　对于南京市出台的这一举措，南京一位地产评论员认为，这是地方政府在利用自身的权力给当地楼市松绑，对刚需有一定的积极意义。这位人士表示，对于当前正在进行的房地产调控，地方政府和中央政府之间的角色定位比较微妙，中央政府希望将调控坚决执行下去，而地方政府不希望当地的房地产市场过度的冷清而走入完全的萧条，因此目前一些地方政府在可以动用的权限下采取一系列的暖市的手法。

　　无独有偶，在南京之前，江苏的另一个城市常州也放松了公积金贷款的限制。该市此前出台的政策显示，常州市自10月1日起，部分调整住房公积金使用政策，主要内容包括：购买经济适用住房或首套普通自住住房，公积金单人最高贷款额度由24万元提高至30万元，两人由40万元提高至50万元；经济适用房贷款期限在不超过30年的前提下，可放宽到借款人法定退休年龄后5年；凡该市租住廉租住房、公共租赁住房的职工以及新就业人员、外来务工人员，10月起提取住房公积金付房租手续简化；公积金贷款第二套房首付比例由50%提高至60%。对于此次调整的原因，常州市方面声称是为进一步落实常州市加强住房保障建设要求，解决当前中低收入家庭普通自住购房困难，

　　对于目前多个城市出现了住房公积金贷款松绑政策，分析人士指出，这对于刺激购房的刚性需求，缓解中低收入家庭的购房压力有一定作用，因此也不能完全将这些政策解读为政府救市的举措。

　　记者了解到，目前对公积金贷款松绑的大都是二、三线城市，而北京、上海等一线城市公积金贷款政策未见松动。上海住房公积金中心相关人士表示，目前上海市公积金贷款的上限仍是30万元/人、60万元/户。

　　房地产业“以价换量” 估值修复带来投资机会

　　■研报聚焦

　　⊙记者 王晓宇 ○编辑 朱绍勇

　　大跌之后的房地产板块迎来估值修复阶段。近期，房地产板块触底反弹，个股普涨，地产四龙头“招保万金”连续三日收阳。机构认为，政策面短期内难以出现实质松动，行业进入以价换量的前期阶段，预计此次量价调整仍将持续一段时间。目前，行业估值已充分反映了市场悲观预期，看好一线地产企业的估值修复机会。

　　量价僵局有所松动

　　德邦证券报告指出，1-9月，全国商品房累计销售7.1亿平方米，同比增加12.9%，住宅累计销售6.4亿平方米，同比增加12.1%，较8月同比增速13.1%下降1个百分点。从住宅销售价格来看，9月当月住宅销售价格为4907元/平方米，同比下跌1.3%，环比下跌5.1%，房价开始松动。

　　随着成交量增速放缓，行业库存继续攀升。中银国际报告显示，主要城市可售存量指数上涨1.2%至100.5%。其中一线城市分类指数上涨1.8%至92.8%，二三线城市分类指数上涨0.59%至109.1%，库存继续高位上扬。

　　申银万国预计，随着一线城市部分楼盘降价幅度开始加大，后面一些二线城市也会加入降价的行列，并且幅度会从原来的5-10%扩大到15%左右。

　　政策大方向难以放松

　　万联证券认为，房地产行业仍处于周期下行的过程中，佛山放松限购被叫停和部分一线城市的国有银行上调首套房贷利率，加上管理层的表态，预示着四季度调控政策将继续维持偏紧的态势，房企资金面紧张态势加剧。

　　不过，地方政府在信贷政策方面开始出现松动迹象。上周，南京市将对公积金贷款政策有所调整，个人住房公积金贷款最高额度将恢复至30 万/人，60 万/户，并将取消此前发布的禁止二次贷公积金政策。中银证券认为，此项政策有助于促进刚性需求和改善型需求释放，缓解此前南京楼市成交清淡的局面。

　　高华证券报告指出，即使政府宏观调控政策小幅放松，预计也不会像2008 年底政策刺激措施那么有力，不至于触发类似于2009 年的房价强劲反弹。2012年房价反弹的可能性不大。鉴于限购令政策放松的可预见性依然较低，该机构假设未来12 个月主要城市房价由当前水平下降15%-20%（或由2010 年峰值下降约25%），并且到2013 年前不会反弹。并基于此将2011-2013年的核心每股盈利预测平均下调2%、7%、14%。

　　估值已充分反映悲观预期

　　高华证券表示，对中国宏观经济前景仍有信心，目前房地产板块估值接近2008年谷底，看好那些侧重于普通住宅市场、融资来源更通畅的龙头开发商。个股方面，建议关注保利地产、金地集团等。

　　长江证券认为，目前所有的悲观预期都已兑现，比如长期调整行业模式及产业发展的政策方向，如房产税、限购政策、保障性住房等，而且目前实体也从量价开始反映出来。当所有的悲观预期开始兑现，则未来不会那么悲观。看好一线地产企业的估值修复的机会和新的商业模式企业的发展。

　　中投证券认为，当前行业估值已充分反映了市场悲观预期，市净率和市盈率较2008年最低时高5%、低2倍。投资价值凸显，建议“增持”并关注调控下实力增强、增长潜力大的公司。

　　10月25日，上海，市民根据先来后到排号进入售楼大厅，许多刚性需求的购房者早早便来排队。前日被砸破的玻璃已被更换，但破碎的玻璃依然随处可见。文先生与萧女士结婚3年孩子也已9个月，这将是他们人生中的第一套房屋。

　　10月25日晚11时，上海一家几日前被砸的售楼处深夜开盘，引来近千名业主购房。据一位傍晚来的购房者介绍，此次开盘共400套，开盘房价由原来的23500元/平米直降6000元。一名正在等待叫号的购房者戏称，这不叫买房，叫"偷房"。与此同时，得到消息的老业主现场忙取证。图为购房市民在前日被砸的楼盘模型前查看选房。 

　　10月25日，上海，市民根据先来后到排号进入售楼大厅，许多刚性需求的购房者早早便来排队。前日被砸破的玻璃已被更换，但破碎的玻璃依然随处可见。