运动员多大退役:秋交会“四宗最”：高层价格坚挺 洋房别墅猛跌

　　新浪乐居讯(编辑 王璇) 在全国楼市滞销、降价、拐点等利空消息甚嚣尘上之时，历时四天的第28届重庆秋季房地产展示交易会最终落下帷幕，成交套数同比下降了68.93%，成交量同比也下降了67.49%。

　　然而，在成交量下降如此严重的重庆，9-10月期间日均成交套数仍高居全国各大城市排行榜首，旺盛的置业需求，似乎反映出重庆房地产市场正处于产业发展上升期的独特趋势。

　　高层住宅均价6150元/平方米，价格依然坚挺；精装房延续着每届300元/平方米的增长幅度，价格上涨至8109元/平方米；洋房别墅在双重打压下量价齐跌，降价幅度超1000元/平方米，二手住宅已到生死关头……纵观秋交会四天的表现，重庆房地产市场在未来一至两年的发展趋势，愈加明显。(注：文中价格均为建筑面积均价，数据来源网上房地产)

　　最旺盛

　　秋交会成交量同比降68.93% 重庆单日成交全国第一

　　据网上房地产数据显示，2011年重庆秋交会四天共成交各类房屋2682套，比春交会下降21.19%，比去年秋交会下降了68.93%。

　　随着重庆房地产市场的发展，房交会成交量在小幅波动中保持着上扬的趋势，至2010年春交会达到了顶峰，四天共成交各类房屋18616套，成交面积176.62万平方米。随后，2010年秋交会期间开始走上了下坡路，新一轮宏观调控政策则将重庆房地产市场打入了冰点，房交会成交量缩水严重，2011年春、秋两季房交会甚至远低于近四年中最低点的2008年秋交会成交量的一半。

　　然而，在全国各大城市2011年9—10月期间成交统计中，重庆楼市日均成交482套，超出排名第二的武汉184套，高居全国各大城市单日成交榜首，却又反应出重庆购房者旺盛的置业需求。分析认为，这一方面说明近几个月少数开发商“以价换量”达到了效果，另一方面，这也是重庆经济增长和城市发展快速向上的价值体现。

　　最坚挺

　　高层是秋交会成交主力 均价仅下调12元/平方米

　　在历年房交会的成交统计中，高层产品一直占据着最大的比重，2011年秋交会期间，高层产品共成交1501套，少于春交会的1603套，比去年秋交会下降56.18%。与往年相比，高层产品在房交会中的比重，也由2010年秋交会39.68%升至目前的55.97%，刚需购房者正成为当前房地产市场的主力群体。

　　今年6月开始，楼市频频传出降价促销的消息，包括龙湖、金科、恒 大等品牌房企，几乎用全线降价的方式，掀起了重庆楼市的降价潮。然而，从秋交会的成交统计上看，尽管成交量比去年有了大幅度的下降，高层价格却依然坚挺，与2010春交会建面均价5867元/平方米相比，今年秋交会高层价格为6150元/平方米，仍保持着上涨势头，仅比今年春交会6162元/平方米的价格下调了12元/平方米。

　　在重庆楼市酝酿降价四个多月后，高层价格仅出现了微度的下调，既反映出当前各开发商降价销售的楼盘数量较少、降价幅度不大，另一方面是否也能说明，高层房价出现大幅度下调的可能性很小？

　　在此前的采访中，南方东银置地副总经理颜雪曾表示，目前新开盘的项目，大多是在08、09年后拿的地，楼面地价大多在2000元以上，加上建安成本和设计、营销等成本，整个的开发成本都在4500元/平方米以上，若按套内来算，7000元/平方米的新房价格，已经是开发商能够生存下去的底线了。

　　值得一提的是，在近四届房交会的成交统计中，高层成交产品的平均单套住宅面积却在逐渐增加。从2010年春交会时单套平均87.94平米，增至目前的94.60平米，高性价比的小户型、一步到位的三房，正成为当前高层中最受购房者关注的产品。

　　最悲剧

　　精装房成交下降价格上涨 洋房别墅降价超1000元

　　2011年秋交会成交的各类商品住宅中，精装房是唯一价格上涨的产品。

　　统计显示，秋交会期间精装房四天仅成交109套，相比春交会少了55套，成交套数比2010年秋交会下降约85%。价格方面，重庆精装房从2010春交会开始，便一直延续着每季房交会300元/平方米的涨幅，至今年秋交会成交建面均价达8109元/平方米。

　　近几年，随着重庆房地产市场的飞速发展，在一线城市很受热捧的精装房产品，也在重庆落地生根并逐步壮大起来，包括万科、协信、富力等房企的精装房，也越来越受重庆购房者的认可。

　　另一方面，洋房和高档低密度住宅则呈现出量价齐跌的局面。洋房产品成交套数比春交会下降65.97%，同比去年秋交会下降了72%。今年春交会洋房产品成交均价达到了新的高度8958元/平方米，秋交会则迅速回调至7920元/平方米，下降幅度达1038元/平方米。

　　高档低密度住宅也遭遇了同样的惨状，秋交会四天仅成交77套，成交量大幅度减少的同时，成交均价也从前三届房交会均过9200元/平方米的价格，深度下调到8191元/平方米，成为此次秋交会第二个“冤大头”。

　　分析认为，一边是针对整个楼市的宏观调控政策，另一边又遭遇到房交税的“正面狙击”，双重打压之下洋房与别墅的量价齐跌局面，也在情理之中。与此同时，洋房和别墅产品本身需要大量资金来运作，在越来越艰难的销售压力下，单纯依靠降价并不能解决这类高档住宅产品的销售问题，高档住宅“最悲剧”的时刻还未到来。

　　最惨烈

　　二手房成交量缩水严重 价格仍上涨倒逼新房

　　在秋交会上，前来参展的二手中介商仅8家，比春交会少了一半，供应二手房源73300套，比新房还多1万多套。四天下来，不但现场前来咨询的购房者数量稀少，最终的成交数据，也再次印证了近两个月二手中介日子难熬、离职跳槽、倒闭关门等“传闻”。

　　秋交会四天，二手住宅共成交335套，成交面积仅2.82万平方米，比春交会下降了62.75%，同比去年秋交会更是下降了91.95%，可谓是此次秋交会上境遇“最为惨烈”的产品。

　　一直以来，重庆二手房在历届房交会上的成交量，都表现不俗，几乎都保持在30万平方米以上，同样在2010年春交会上达到顶峰，共成交二手住宅7308套，成交面积69.55万方。在众多针对楼市的论述中，房地产波动式发展成为众口一词的定理，或许正受此影响，重庆二手房住宅在2011年春交会走上了下坡路，到秋交会上跌入了“北极”。

　　成交猛跌的同时，二手住宅的价格却依然保持着上涨的势头，且增长幅度异常的稳定，似乎表达着一种对市场剧烈变化的“不屑”和“淡定”。2011年秋交会上，二手住宅成交均价4255.32元/平方米，从2008年春交会开始，以每季300-400元/平方米的幅度增长。

　　受此影响，相对于价格停涨甚至降价的新房而言，二手住宅的优势正逐步失去，价格倒挂现象日趋严重，针对二手房交易的信贷、税费等政策，则更是雪上加霜。

　　在秋交会上，曾有投资者以直降5万的方式，试图把套在手中的2套小户型房源卖出去，他抱怨说：“这两套房子在我手上快半年了，之前还有人看，自从二手房停贷以后就完全没人理睬了。最近新房又这么大范围的降价，我都愁死了。”