别再记起吴若希云下载:郎咸平合肥演讲实录：房地产现状及发展趋势

郎咸平合肥演讲实录：房地产现状及发展趋势                                                                                                    2007年08月31日 星期五 16:55【主讲议题：中国经济大背景下的房地产及股市的投资机会】
　　
　　
　　主持人：请来到现场的朋友抓紧时间入座。
　　
　　今天我们在元一•希尔顿大酒店召开的是由御景湾为大家组织的“郎咸平RBD高峰论坛”，今天上午我们的郎教授已经给大家就两个话题做了主题演讲；今天下午来的很多的朋友一定都是慕名而来，因为今天下午我们将有一个现场互动，大家可以和大师对话的环节。
　　
　　刚才我们休息吃饭的时候也碰到很多郎咸平教授的铁杆追随着，今天下午我们现场的互动环节将会非常的精彩，为了满足大家的要求，我们缩短演讲的话题，给大家留出更多的空间和大师交流。
　　
　　接下来我们请郎教授为我们“中国经济大背景下的房地产及股市的投资机会”做一个简单的演讲。
　　
　　掌声有请！
　　
　　（热烈掌声）
郎咸平：耽误了大家中午睡午觉的时间，下午的题目是个比较俗气，但是也是大家比较关切的题目：“你要如何正确理解股票市场以及房地产市场投资的本质”。
　　
　　在讲这个话题之前，我想给各位设立一个极端的假设。我们就以今天早上养猪的例子做一个开始。各位请注意，按照“虚靡资金”的理论，这个养猪户是个民营企业家，由于看到了投资环境的恶化，包括瘟疫、饲料价格上涨，他认为投资环境不行，所以他就不养小猪，他把这个钱抽出来跑去炒股、买楼。你们可以想像出来，他炒股、买楼，可能几个月就赚了一百块，他投资两百块可能几个月就赚了一百块，他的利润是50%。但是如果每一个人，都像他一样都不去养小猪而跑去炒股、买楼，那么上涨50%是什么意思呢？那就是猪肉价格必然要上涨50%。当你不养小猪的必然结果，是你看起来股市和楼市对你有直接的好处，而且代价就是通货膨胀一定会出来。因为这个社会的资源是有限的，所谓的股票市场，它的本质就是构建一个动态活泼的经济舞台。股票市场只是根据社会资源做的某种程度的计算。股价比较要有基本面的支撑股价才有意义。
　　
　　如果大家都不养猪了，都去炒股，你会发现当你失去5块钱养猪净利润之后，你的20%的收益率保不住。大家并不理解什么叫泡沫。你们总认为股价过高这是泡沫，这是胡说八道。美国的市盈率是20倍，有泡沫吗？其他很多国家市盈率更高，你有基本面支撑，不是有没有泡沫的问题，二三十倍只是一个数字，可是如果到最后，大家都不养猪的话，这个时候才是真正的泡沫。当你缺乏五块钱养猪的净利润之后，股票就有了泡沫。
　　
　　当你把钱移转出去之后，缺乏实际面的支撑，股市或者是楼市的崩盘是第二个事情。所以走到今天你们将面对哪些东西？你以为你在股市和楼市赚了很多钱，实际上你所担负的：一、通货膨胀。二、崩盘的危机。没有可能整个社会都在楼市赚钱，你觉得可能吗？整个社会都在股市赚钱，你觉得可能吗？如果大家都赚钱的话，这个社会的资源就这么多，那谁赔钱呢？现在这种现象就是股价不断的上升，楼价不断的上升。每一个养猪户或者是企业家都跑去炒股、买楼，这就必然导致股价的泡沫上升、楼盘的泡沫上升。而且大家注意，任何价格一定是上下波动的，如果哪一个是平稳上升那绝对是不可能的。而我们的房地产价格基本上是平稳上升的，也就是说房地产平稳上升是没有下跌的，因此负面因素不会降低，而是加速度的积累。房价上升越快，负面的因素越加速度积累。什么时候能释放呢？上涨一些再跌一点，这样就能释放，所以这样就不会有崩盘的危机。但是如果你的房价总是平稳上升的话，那是负面因素没有得到释放的结果，负面因素会不断的加速度积累，到那一天就会突然的崩盘。这个就是1997年的香港地产，1997年的香港地产是房价不断的上升，每个月像疯狂一样的上升，到了97年一下跌掉了60%。当时我最担心的是房价大跌之后的必然金融危机，我想请问各位，银行贷款买房子，是按照什么标准贷款？是按照市场价值来贷款。因此在1997年香港还贷达到最高点的时候，96、97都是按照当时市值买的房子，因此按照当时的市值贷款，很不幸的跌掉60%。因此在最高点买房的时候，比如说贷款是70元，第二天是40块，那么这就是负资产。所以在1997年之后，香港最大的危机是产生大量的负资产，也就是说我把房子卖了以后，卖房子的市值还不够还贷款；因为楼市崩溃。还不了贷款会有什么结果呢？就有很多人不还了，干脆把房子丢给你，我不还了。只要香港老百姓有这种心态，把楼丢给你银行了，我不还，那就是香港的金融危机。但是最后没有发生，你知道为什么没有发生吗？因为香港老百姓非常具有信托责任，一旦像银行借了钱以后，他死命的还贷款。因为这是他的责任，他要这么做。所以香港侥幸的躲过了应该发生的金融危机
现在我想请问在座的各位，如果中国发生同样事件的话，你认为我们的老百姓会不会扛贷款？这个我是不知道的，这个无法预测。如果不会呢？你知道发生什么事吗？整个中国金融崩溃，这就是下一步。中国金融崩溃的结果，你再连接我上午第二段讲的，你又给国际资本塑造了好机会低价收购你的资产。
　　
　　为什么地产泡沫它的牵涉之广，为什么地产泡沫这么受到重视？原因就在这。地产价格只涨不跌这个时候你就要注意。你自己想想看，目前国内的房价，很多地区是不是这个样子？连中央政府这么严厉的宏观调控，它还是只涨不跌。如果大家都听懂我的讲课的话，我就把我刚才的观点重复一遍。当这个社会的投资环境恶化之后，我们以养猪户为例，有猪瘟、饲料价格上升，它不想养猪，不想养猪他把这个钱抽出来去炒股、炒楼，所以股价上涨、房价上涨。如果大家都这么做，你会发现股价上涨背后没有市直面支撑。这个才是真正的股市泡沫。以地产为例，地产价格只涨不跌，所以负面因素慢慢积累。好，我问你，你们觉得下一步是什么？这个我想你们都很清楚，原来今天中国地产以及中国股市的问题，不是各位所想的。郎教授您跟我讲那个股票我可以炒，哪个楼盘可以买？你要注意，今天的危机就在于股市和楼市的泡沫的成因，不是经济比较好的问题，而是经济比较坏。也就是投资环境的激素恶化造成这两边必然结果。你说我们应该怎么办？我坦白的告诉各位，我认为政府最重要的执政方针就是要给我们重新塑造一个好的投资环境，包括反腐败，包括公正目的。什么目的呢？就是希望大家都回来养小猪，只有你把“虚靡资金”抽回来养小猪，地产价格才会下跌，只有下跌才会释放压力。只有这样你股市泡沫本身才会有一个基础给你撑着，所以说股市泡沫本身不可怕，可怕的是大家还没有认清这个道理。股价背后一定要有利润撑着，没有利润撑着这才叫泡沫。目前我们国家的资金流向，就慢慢的走向了不养猪没有利润撑着的股市，那才能真正的泡沫。大家理解我的意思吗？所以我呼吁各位该干什么干什么，你认为股市很赚钱，确实也是。但是，你现在走得路是一条“无益之路”，你走向了一个偏激的路。目前我们国家的资源都搞到公共建设部门去了，所以你看，昨天我问的几个钢铁商，他说他们最近的销售成长率是30%。我马上问他，你觉得正常吗？你发现很多行业的成长率高的不可相信，难道一个国家，在经济增长率70%的情况下，他需要30%的钢铁成长率吗？你这个国家凭什么需要这么大成长率的钢铁业的？你这么需要房子吗？所以由钢铁业扭曲增长，你就应该感觉到情况不对了。
　　
　　钢铁的增长也是由资金误导导致的，到了供给部门去了。所以你把我的“二元经济体系”彻底了解之后，你就会发现，在这些相关行业都会过度膨胀。这个行业膨胀之后，你这个利润可以撑起不下，没错。这是没错的。只是很多养猪的民营企业撑不起物价。这也是目前的现状。而且我们再想，一个国家的银行股，证券股是支撑大盘的主要股票。它成长这么快，而且最近几乎是这些股票支撑了大市。你觉得很正常吗？当然，很多人问我，郎教授应不应该买银行股？我跟各位这么讲，银行是怎么赚钱的？请注意，银行不是高科技公司，它的利润不会突然增长100%，这不正常。银行赚钱的方式就是放出贷款，收取利息。收取利息本身就是一个非常平稳的现金流，而这也是为什么银行股在美国是不值钱的，在美国它的市盈率是10-15之间，因为你没有什么潜力，因此你的市盈率只有10倍，最多15倍。
　　
　　美国的制造业或者高科技，它的现金流虽然不稳定，但是波动大，有潜力，因此市盈率高。到中国刚好是反的，你发现最近一公布年报、中报，它的利润有得时候是翻番，这很奇怪啊。你说为什么银行的利润会这个样子上升呢？你是长期贷款收取利息的，你应该是稳定的，怎么可能翻番呢？原来这跟钢铁的意义是一样的，因为你的资金都放在了30%的包括像钢铁这样的房地产，而我们银行的资金也投到这里来了。所以你看到的奇怪现象，包括银行股、证券股撑着大市原因就在这里，因为你是“二元经济体系”，你的资金都到了“过热”行业里面去了。但是这个支撑了大市，但是你发现大市上去以前很多的股票价格并没有变动。原因在哪里呢？就是我们的股价已经反应出“二元经济体系”了。我更担心资金再从萧条的民营企业，再度转入过度膨胀的这些部门。下面就更明显了，那就是大市几乎就是由这几支股票支撑的，其他的股票跟着跌，因为缺乏实际支撑。
我前面讲的二元经济是“实际面”，到了下午你会发现二元经济的“实际面”，经济能够解释股价的“二元资本”。我这样讲各位都听懂了吧？这就是我们的股票市场。所以说，我们的股票市场有泡沫吗？这很难说，至少以我来观察，我们股票市场里面这些，比如说钢铁股、银行股，或者是跟建设有关的部门的股票大幅上涨，撑起大市，和我们上午所讲的“二元经济”是挂钩的。你讲他有泡沫吗？他也反应了“二元经济体系”，很难说。但是“二元经济体系”不管怎么说，你还是现存的市值。股票市场反应的就是市值的金融面。所以很多人问我，我们这些民营企业的股票跟其他的股票，比如说做衣服的部门，这些股票能买吗？你如果听懂我的演讲你自己选择吧。养猪的部门股票你敢不敢买。我相信我今天的演讲已经把你心中的疑惑非常清楚了。你现在就很清楚，哦，原来目前我们股市大幅飞涨，而很多股票价格不动的本质就是“二元经济体系”，而“二元经济体系”的本质就是地方政府“以钱为纲”的理念把资金导入“过热”部门。
　　
　　也就是说，问题的症结拿到最后就是意识形态的问题。而这也是为什么我一再告诉各位，**党的党的总路线就是老百姓的生死线。当一切“以钱为纲”的理念成为主流之后，资金就会转到大量的“过热”部门，因为与房地产有关的开始蓬勃发展。因此在中国只有10%的经济增长情况下，他们可以达到30%。可是另外一个结果呢，就是民营企业部门开始更小了，养猪的人不养了，但是更重要的是这个萧条的部门都是民生必须品。就是跟你们每个老百姓息息相关的部门就是萧条部门，民生必须品持续萧条，从而使得民生必须品的价格飞涨，这就是现实情况。
　　
　　我讲到这，我相信我所传达的理念已经非常清楚了。半个小时我就把整个中国给你剖析的清清楚楚，你们每一个人都是全国最好的经济学了。
　　
　　从上午讲到现在大家还有什么疑问吗？股市只是“二元经济”的反应，由于大部分资金转到“过热”部门，因此民生必须品变得萧条。所以你要改变这一切，不是靠你我可以改变的，也不是靠一个地方政府可以改变的，更不是靠建设部、证监会的某些政策可以改变的，这一切需要国家的行动，国家的理念。只有从根本上改变这个结构，你才能够让这个社会恢复正常运行。这也是我们今天上午演讲做的最后的总结，这次又到了再一次的“拨乱反正”。让养猪户节的他的营商环境是好的他才会回去，只有到了这天，你才能恢复一个正常的经济体系；中国经济才能往前走。也只有到这一天，我们才能从股票市场、房地产市场和其他市场上获得真正扎扎实实的利润。
　　
　　我讲到这里还剩一个半小时，接下来我们接受大家的提问。