新铺高价待租 熟铺低价转让

　　2011年，成都商业地产开发再度火爆，城市综合体等大型商业项目遍地开花，新商铺售价、租价双双上行……然而，记者在采访中发现，成都许多成熟社区的商铺频频低价转租，而成都最大的城市综合体世纪城·时尚天堂街区部分商铺建成4年之久仍处于待租状态，部分业主苦撑之后依然困惑：不知该转手商铺还是该继续持有？

　　投资者盲目追高经营者举步维艰

　　“铺面转让”，在成都许多成熟的居家社区，这样的招牌不时可见。最近，在金沙遗址公园附近的社区里，就有不少临街商铺要转租。金沙古韵2006年交房，其东侧十几间临街商铺这些年大多几易其手，只有一家洗车店和日杂店在持续经营，最近又有3间商铺要转租，其中包括某医药公司的药店。记者打探到这几家商铺每平方米的月租金仅为五六十元，而另外几家经营中的商铺看起来生意也不景气。

　　同样在城西，懋园·西沿风景一家茶铺挂出牌子转让，据茶铺老板称，该商铺面积约110平方米，月租金7000元，相当于每平方米64元，且不收转让费。不过，附近刚交房不久的阳曦芙蓉城新商铺要价却不低，最低月租金为每平方米80元、最高月租金为每平方米120元。铺面租金高企，令经营者倍感压力。6月10日，记者在阳曦芙蓉城遇到准备租铺子经营保健品的彭女士，她说：“假如我租用100平方米的铺子，如果每平方米的月租金上百元，一个月房租就要1万元，为支付房租，我一个月的销售额就必须达到10万元且纯利润要达到10%，这几乎不太可能。”

　　新商铺高价待租的远不止阳曦芙蓉城，据中海国际购物公园销售人员介绍，该项目一楼每平方米的月租金为200—300元，二楼为150元。当然该项目的售价也不低，一楼商铺售价普遍在5万元/平方米以上。在城南绕城高速公路外，刚刚交房的花样年美年广场，其一楼商铺每平方米月租金要价约为150—200元，售价在3万元/平方米以上。然而，在美年广场东侧，商业经营环境日渐成熟的英郡商铺，目前每平方米的月租金还不到100元。

　　一般来说，成熟商铺的租金要比同区域新商铺高，而成都最近的商铺行情恰恰相反，对于这种反常现象，资深地产人士、四川和智信营销策划公司总经理罗远中认为，这种现象表明，一方面说明普通商家经营举步维艰；另一方面商业地产开发商和投资者盲目追高，将会带来很大风险。

　　购买4年多商铺一直闲置

　　低价转让不止一些社区临街小商铺，6月13日，在成都城南的世纪城·时尚天堂街区，记者发现许多商铺玻璃门上都贴着“商铺招租”的招牌，仔细观察，这些商铺大多从未装修使用过。在时尚天堂街区中间地带，从编号为104-1-6到编号为109-1-9的商铺之间，以及对面“2”字开头编号的商铺，至少有40间商铺还处于招商中。时尚天堂街区北端入口附近的情况就要好得多，绝大多数商铺都在经营使用。但在世纪城南大门附近，东西两侧都有商铺待租，在靠近9号展馆的南大门东侧有两个面积超过100平方米的商铺处于空置，尚未装修投入使用；在南大门西侧，从入口到四川烟草兴业大厦之间，约有10余间大小商铺处于待租状态，尤其是半地下底层商铺几乎就无人问津。

　　据了解，时尚天堂街区，位于世纪城新会展中心9大展馆外侧，是一条长约1.5公里的商业街，总建筑面积约13万平方米，绝大部分是带楼梯的双层商铺，少部分是1至3楼带独立楼梯的商铺，商铺面积在90-360平方米之间，都是临街独立商铺，业主拥有独立产权。据悉，在2006年，时尚天堂街区的商铺销售非常成功，创下成都当年楼市销售之冠，这些商铺大多在2007年就已交付业主。

　　世纪城·时尚天堂街区为何多空铺？是租金太高了吗？记者在21世纪不动产世纪城店了解到，目前时尚天堂街区中间地带商铺月租金约为40元-60元/平方米，南北两大出口附近的商铺租金稍高，该店业务员告诉记者，这一租金水平比成都许多地方的租金都便宜，甚至不及华阳新修的鸿阁一号商铺租金。随后通过中介联系，记者以租客的名义和一位李姓房东进行了交流，该房东表示这一租金远远低于他的预期，只是买下4年来，一直租不出去，自己实在有点扛不住了，不知该转手商铺还是该继续持有？他表示，只要记者愿意租，租金及付款方式都可以商量。

　　大型商业项目仍呈燎原之势

　　当世纪城·时尚天堂街区部分商铺建成4年之后仍在待租时，成都大型商业项目却在遍地开花，在成都市区东西南北，甚至在一些郊县，都不断有城市综合体登台亮相。

　　6月13日，在郫县县城东南侧，绿地宣称将开发建设面积达28万平方米的大型商业项目绿地缤纷城，这还只是缤纷城所在的绿地国际花都百万平方米城市综合体的一部分；

　　2月25日，万达在城北的大型城市综合体金牛广场正式奠基，总建筑面积超110万平方米，宣称建成后将成为四川乃至西部规模最大的城市综合体之一；

　　去年3月17日，绿地在城北三环路开工建设商业面积达30万平方米的绿地世纪城。2010年以来，城北商业开发，可谓是重兵集结，香港瑞安、重庆龙湖、上海绿地、大连万达等企业纷纷抢滩，在城北方圆10平方公里的范围内，仅仅这4大巨头的商业开发面积就将超过200万平方米，这还不计其他项目的商业面积。

　　据四川省商业地产联盟会长冉立春统计，2010年，成都开业、开工、立项建设的商业综合体项目达67个，到2011年6月，成都已建成使用及在建城市综合体项目已达88个。如果平均每个项目的商业面积仅计为10万平方米，意味着成都这两年新建的商业面积将达到880多万平方米，如此庞大的商业体量如何消化？如此多号称“区域第一”的城市综合体如何成功开发经营？这是摆在投资开发经营者面前的重大课题。

　　讲述

　　“养熟口岸赚取转让费，投资商铺的制胜之道”

　　讲述者：涂星晓 男 30岁左右 从事饮食行业经营

　　投资业绩：仅用1年多的时间，就在成都接连开了7家食惠坊北京烤鸭店

　　其实我从事饮食行业经营的时间并不长，要说投资心得，个人感受功夫还在行业外。2010年5月，我与投资伙伴谢萍在新华公园后门租了一个500多平方米的商铺，租金为每平方米50元。当时房主要求第一年租金必须全年一次性付清，随后租金每2年按照5—10%的幅度递增。仅第一年的租金就支付了22万元，再加上31万元的转让费和全部的装修款，第一个店在投入了110万元后，终于开业了。当时，不少朋友都觉得我租铺面开店不划算，认为自己有100多万元，不如按揭一个商铺，用开店赚的钱来还贷款，经营几年后，至少可以赚一个商铺。

　　朋友的话也不是没有道理，但是投资不能跟风，特别是在商铺投资这股热潮把商铺售价推高了很多的情况下，投资思路应剑走偏锋。在进行详细的市场调研后，我发现，虽然现在市场上很多商铺的售价很高，但多数商铺的租金都不高，基本上在经营者的承受范围内，如果在目前这种情况下去购买商铺做经营，风险实在太大，一方面，由于前期投入除了购商铺的资金外，经营也还需要大量的投入；另一方面，现在商铺的销售价格实在太高了，尤其是一些新上市的商铺，销售价格已经透支，也许5年、10年后才可以卖到这个价格，但是现在购买风险太大。俗话说，只有租不出去的商铺，没有租不出去的住房。一旦现在高价买进，由于租金问题，长时间租不出去，投资人的风险就会增大。然而，对于租赁商铺进行经营的投资者来说，在转让商铺时，收取的转让费是一笔可观的收入。转让费一般情况下是由经营者收取，对于资金比较少的投资者，在目前这种大背景下，最好以租赁商铺从事经营活动，这样可以降低自己的投资风险。

　　就拿新华公园后门这个店来说，现在每个月的营业额在70万元左右，当初的前期最大投入是装修费，大概在800元/平方米左右，租金仅占销售额的10%左右。经过一段时间的经营，这个口岸已经养熟了，如果现在转让这个店，恐怕转让费就不止当初我接手时的31万元了。照着这个投资思路，1年多来，我与投资伙伴在成都共开了7家食惠坊北京烤鸭店，且经营情况都不错，即使哪天不想开店了，仅这些商铺的转让费就是一笔相当可观的收入，这才是投资商铺的制胜之道。

　　不过，我这种依靠经营来养熟商铺，通过经营本身和转让商铺来获取投资收益的方法，对于商铺的选择标准就十分重要了。我的经验是商铺选择在一楼最好，面积在1000平方米以下，层高最好在4米以上，能够经营餐饮，并且有足够的排污设计，而且人流量大小也很重要。同时，周边的配套要比较成熟，考虑到员工的生活，商铺附近要有足够的住房可以租赁。本报记者 文强 整理

　　专家点睛

　　妙招化解投资风险

　　本报记者 文强

　　面对市场上这股几乎失去理性的商业地产投资狂潮，投资者在选择商业项目的时候应该注意什么问题？如何才能降低投资风险？什么样的商业地产项目最适合投资？本报记者采访了相关专业人士。

　　“投资与风险是一对孪生兄弟，只有能最大化规避风险的人，才是真正的商铺投资高手。”商业地产策划专家、成都全心地产营销总经理李国峰说，对于一般的商铺投资者来说，只要做到以下7点，就能够最大限度保障商铺投资安全。

　　一是摸清城市发展规划。城市发展规划是影响商铺地段价值的重要因素，一个本来位置较偏的商铺可以因为地处地铁出口而价值倍增，一个位于商业旺区的商业也可能因为新修的立交桥而败落。因此，多关注城市规划政策，对降低投资风险、提升升值空间大有益处。

　　二是重视经营管理水准。地段相同，业态一致，但不同的经营管理水准决定了商铺价值的高低。

　　三是选择品牌商家。投资商铺，一定要选择有统一强大经营管理能力的品牌开发商。

　　四是关注转让套现能力。套现能力是评估商铺价值的重要指标。产权和经营权独立、租客如云的独立式商铺是投资高手的热门首选，这种商铺一铺一商户，投资者可以顺利实现转让、转租，成功套现，在商业旺区内的业主还可以向租户收取一笔不菲的转让费。经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺，一旦出现租赁矛盾等纠纷，将极大增加套现风险。

　　五是评估行业发展潜力。投资商铺，选对有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业非常重要。行业前景不佳、毛利薄、恶性竞争的商业难以维持获得稳定而坚挺的租金，因此倒闭或转行的风险也会加大。

　　六是调查租金的真实性。商铺租金的高低直接决定投资回报率，租金的成长空间决定商铺的升值潜力。

　　七是选择高质量租户。高质量的租户，可以承受更高的租金，可以签订更长、更稳定的租赁合同，也拥有更好的诚信度。对于投资期楼的投资者，在投资之前一定要了解商铺是否已出租、租户质量如何。一个商铺地段再好但租不出去，也是没有投资价值的。