房地产企业融资常规方法和特殊方法总结及案例

收集到的关于房地产融资的各种方法，供各位开拓思路，好的点子是无价之宝！  
每一轮房地产热下来，都会留下一批烂尾楼，原因是不少开发商的资金链断了。现在关于某品牌公司资金链有问题的小道消息已经不绝于耳，09年会不会有烂尾楼出现？在07年买了地王或者土地储备过多的开发商，买地之后如果资金链断了，项目该如何运作？

在中国房地产行业中，拿地→以土地抵押银行贷款筹集启动资金(用来拆迁等开发前期支出)→销售回款→偿还欠款补交土地出让金的开发模式，一直是许多房地产企业以极少的自有资金完成资本的原始积累制胜法宝。但是，这种高财务杠杆开发模式隐含着极大的财务风险，在现有的政策下也很难再玩转，所以如何寻找多种渠道的融资，尽量做到四两拨千斤，就成了很多人关注的话题。在此试着抛砖引玉，说说我知道的途径，希望能引出更多的好主意，甚至奇招、怪招。先说常规途径。公司资金全部都用于支付地价款，那就是连启动经费都没有了。这时候只要拿到了国有土地使用证，就可以一步一步走： 
      一、贷款。拿到国土证，就可以找银行抵押贷款，通常是六成或者七成，也就是贷款额通常限制在土地评估价格的60%~70%的范围内。如果正式立项，还可以申请项目开发贷款，但是现在控制较严，需要沟通银行的关系。   
      二、合作开发。与其他有资金的开发商联合开发。通常情况是土地所有者以土地入资，其价格在谈判时确定，一般是土地的市场价格。双方的权益事先约定好。这种方式麻烦的是利益要被分一半，而且双方的合作很容易出现纠纷。三、寻找投资者，找非房地产开发商的有钱人投资，一方出地，一方投资，好处是投资方不懂行，开发商作主的程度更高，相对自由点，但投资者仍然要分走利润。
      四、土地典当。典当往往是用在资金周转的时候，不能作为主要融资渠道，因为典当的融资金额比例小，而成本高，但优点是应急的时候很方便。典当行基本按土地拍卖价格的50%发放当金。对于一些资金实力比较强的房产公司，这个比例会适当提高到60%。就利率而言，典当行2.5%至3%的月利率是银行的四五倍。因此一笔大额的土地典当业务，即便典当行对收费稍微下浮，开发商的成本也是非常高的。 
        这里可以给个典当的案例：有一家杭州的房地产公司在1月底有一笔1000万元银行贷款临近到期，银行要求先还款，再贷款，该房产公司已准备750万元资金，尚缺250万元。该公司原在银行信誉良好，不想因为贷款逾期上银行“黑名单”，影响以后贷款发放。公司自己有资产，但向其他银行贷款一时没那么快，于是找到了典当行要求用出让土地使用权抵典当250万元。 
         典当行工作人员告诉他，办理国有出让土地使用权抵典当，需要提供公司营业执照、组织机构代码证、章程、法定代表人身份证、股东会决议、土地“四证”（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证），另外还需到实地考查。典当行按典当金额收取2.0%/月的综合服务费和0.5%/月的利息。 
      该房产公司负责人回去后立即备齐了有关资料。第二天，典当行就到实地了解当地房产市场，发现该土地地理位置较好，面积16000平方米，性质为住宅用地，商品房供不应求，同时该公司运作情况良好，以前开发的楼盘皆销售很好，又有还款能力（我们了解到客户归还贷款后，银行办好相关手续会继续放贷），土地“四证”皆齐全。 
      经综合考虑，典当行同意给予发放250万元贷款，典当期限定为5天。随后，双方办理了有关合同手续、抵登记手续和公证手续。几天后，典当行领到他项权证并开具当票（具体典当金额250万元，典当期限5天），客户在当票上签字并支付5天的综合服务费8333万元（5天利息2083元在回赎时支付）。 办理完上述手续后，典当行立即开具250万元汇票交给客户。客户将250万元典当资金及时打入还贷账户。第5天，银行的1000万元贷款就发放下来后，该公司马上开具汇票归还了典当款。当户称：要是没有及时拿到典当款归还给银行，贷款就要逾期，那以后在银行的信用记录就要大打折扣了，典当行是企业和银行之间很好的资金中转站。 
      五、信托及其他方式。有关系的公司也可以考虑信托，当然这种方式往往只有大公司或国营公司可以操作。如崇州市土地储备中心就曾促成该市三块总计达2637亩的商用地将以信托方式融资，进行土地开发。衡平信托为此提供5000万元的信托贷款，并与崇州市财政局达成相关协议。按计划，该信托产品期限为2年，个人和机构投资资金最低为10万元，其收益远高于存款。信托公司这些年发放了不少房地产项目的信托产品，不失为一个比较好的融资渠道。从理论上说，具有国际背景的企业还可以利用国际基金、资产证券化多种方式融资，但是对于我们这个话题而言显然不太可能。     
还有些相对不太常规的方式，其实也是实际操作中常有的：  

      六、寻找联建对象。其实是一种变相的集团购买，但可以提前获取资金。寻找当地可能需要修建职工宿舍或办公楼的大单位，拿出全部或部分地块（最好部分）为他们修建，要求对方提前支付一定的资金，并随着工程进度逐步支付后续资金，这种方式现在在小地方更好操作，不过大城市也不排除这种可能，如石油部门、水电部门等外地驻省会城市的单位等。
      七、建筑商垫资，建筑商垫资一般到封顶，且前期的报建等还是需要资金投入，所以这只是方式之一。前期费用和后期回款需结合其他方式。什么做绿化、道路等等也可以同样手法要求相关公司垫资。      八、代理商的保证金，或者采取包销方式，一方面交保证金，同时所有广告及销售费用由代理商支付。          九、后期回款无非是尽早办理预售许可证，采用预定方式收诚意金、会员费等等。还有5楼提到的找大单位团购预定等。 
      十．如果关系足够硬，也可以利用当地的招商优惠政策，采取缓交土地出让金等办法，或者和政府商议以修建公共配套来抵扣土地出让金，空手套白狼，不过现在不容易操作了。       十一、九楼提到的滚动开发对大体量的项目来说是必用的手法，一期销售不求利润高，只求回款快，逐步带动后期开发。 
      十二、采用DIY概念，为某些人量身定做房屋，提前收取定金，并且随着项目进度逐步回款。这种方式算是比较异想天开，但是操作好了，市场效果会出人意料。  
   
    内部集资  利用我集团公司职工众多的优势和集团公司的信用,采用职工内部入股的方式,前几年的年率10%,筹集1000万元只用了7天.公司职工约2000人,一些亲戚朋友也来投资.知道有个就投入了100W；
    土地抵押贷款  ,注意有个技巧抵押50%,土地证书不收回,不影响项目进行； 
    房地产信托； 
    在当前的市场环境下，个人认为也是可以结合政府的调整趋势，保障性住房是当前政府的一大热点，若是成本相对较低的项目是可以考虑和政府合作开发的。还有就是可以寻找大买家谈整体低价转让等等     如果是大企业可以采用上市融资；资金投入量相当大，单凭公司的资金是无法运转的，因此我司将项目进行详细的规划，然后到国外进行融资（有政府这个关系在，融资相对要方便的多）。如果是好的项目，有着良好的前景，融资并不困难。  
    要舍得！有舍才有得；减少预计的利润，寻求合作伙伴，生存是第一位的。
    
说说 比较适合目前市场情况的几个办法 目前我经手的一个项目就遇到了类似的情况 根据近期的工作经验 说说比较适合目前市场的几种办法 
1、贷款  首选
随着经济危机的爆发 为促进国内消费 我国金融机构的银行贷款业务放宽了 2009年的贷款利率也相对降低了 1.8亿的利息可以比前期节省约1000万 目前通过贷款获取资金应该说是比较有效的办法只要土地没有问题 现阶段 应该都能贷到款 就不用 典当或其他融资渠道了 2、定项开发或DIY模式  次选 贷款 可以解决资金问题 但不能解决 后续的资金链的持续运转  靠贷款还贷款可不是长远之计 特别是在经济危机时期是比较艰难的 因此 定项开发 和 DIY模式 在 经济危机阶段  是比较稳妥的办法  弊端就是 降低利润率 不过只要是前期囤积的土地 利润也绝对够厚了
在该阶段 这是最稳妥最可靠的办法 只是现阶段 还有多少团购客户 购房客户 3、建筑商垫资  或 直接参股联合 这虽然不是什么好办法 但在经济危机 时期   建筑商同样面临着 巨大的压力  经济危机时期 各方面的建筑工程量 明显降低    这方面的压力主要是 业务压力  如果没有工程量   建筑单位的静默成本 也很高的  所以在该阶段 建筑单位的垫资或者变相注资 是非常可行的 ?
  
某公司实例1：
当时也是拿地之后资金短缺，连买地的钱都没有支付完，所以采取了以下办法： 一、开展单位团购业务，提前收款；（当然单位必须有熟人） 二、吸引社会上的闲散资金，以抵押担保的形式融资：  
三、针对买房人开展“ 投资**花园，买房得利息”的活动，即在开发商未取得正式销售许可证之前，买房人每月可得到利息，月息为1.5%，在正式买房时可以享有一定的优惠政策； 四、借用自建房联盟的名义，将买房人集中在一起，将银行拉来监管资金；  
据说利用上述办法，在开发商还未正式取得该地块的土地权时，已经筹得了开发所需的资金。   
   
某公司实例2：
这是个2008年的案例，拍卖土地为2008年2月份。 开发公司第一次做开发，自有资金5000万，土地款8000万。土地款交纳方式为：拍卖当天交20%，3个月后交50%，2个月后交清全部土地款，1个月后土地移交。（开发公司的自有资金5000万已经是把股东所有的亲戚朋友的钱和自己的财产、物业能借的全借了、能抵押的全部抵押结束了之后的数据。 
1、做好规划、分析项目赢利能力并准备各项证明材料，例如相关的政策、法律法规、类似项目的销售状况、类似商业的成功案例等等。这是最关键的一步，后续的所有融资都是在这一步的基础上才能成立。所有的投资人或借款人都需要这方面的证明文件来打消其顾虑。.2、做资金计划工作：资金总需求计划、月资金计划、资金峰值计算等等。这是一个计划性的工作，让所有股东和高管都清楚到底在什么时候需要多少资金。然后进一步细化每一笔资金的解决渠道。
解决的渠道分为：减免或缓交、融资、利益交换等等。  
3、发动股东和员工对外进行融资，主要方式是以市场销售价格的60%~70%为销售价格进行销售，如到开盘不购买，公司保证10%年息。以这种方式获得资金接近3000万。到此已具有土地款资金。 
4、第二笔土地款交纳后，在第三批土地款交纳前，向国土局和交地的政府责任机构打申请报告，申明因为目前存在什么什么问题，对是否能按时交地存在疑问，要求更改最后一笔土地款交纳时间，改至交地同期交纳。 5、把工程进行划分，与各家施工企业进行谈判，目的两个： 第一个目的是融资：要求交纳5%保证金，并按20%年息借一定数量资金给开发公司。（保证金不计算利息）。把工程前后划分成了5个项目，土建施工3个、人防工程1个、后期配套工程1个。保证金和施工方借款共计1600万。
第二个目的是缓解资金：要求施工方垫资至主体封顶（多层）、高层垫资到10层。
这方面的内容非常有技巧性。作为施工方，最主要看的是项目的赢利能力，然后是看施工单位需要投入的资金量，接下来是工程款最后的付款情况及可信程度，最后才是看利润的多与少。
6、分列甲供材料清单，并根据情况索要合约保证金或要求借款或要求材料供应商垫资。此项内容，除了塑钢门窗要了100万无息借款外，其他材料供应商最多只肯垫50%的资金。甲供材料费在销售回笼前需要资金2000万，扣除50%，也就是需要增加1000万资金。 7、政府规费减免或缓交：所有手续全部办理，但全部要求做到一交费就能拿证的程度。其中规划许可证非常关键，需要交纳的费用也非常恐怖（需要交纳人防异地建设费、墙改基金、白蚁防治费等）。这个证通过特殊方法（非行贿）处理的，具体方法在此不便公开。但有了这个证以后，其他的手续才能继续下去。也就是说，一直到施工许可证前，有关规费都没交纳，除了一些方案评审费等小费用。所有规费按分期开发原则交纳，最低需要1000万，全项目规费需要2400万。
8、办理项目贷款，此时手上已经有了两个证：一是用地许可证、一是规划许可证；土地证和施工许可证没有。和银行沟通好，开始办理项目贷款，因为最终审批是在省行，等通过市行及省行有关人员都认为贷款可能性较大的时候，才开始交纳各项费用，在2周之内四证全部齐全。因项目贷款需要整体项目的三个证件（土地、用地、规划）和一期的施工许可证，此项共计需要资金1800万。
9、高息借款：土地证及规费共需要资金9800万，而公司现有资金为5000万+3000万+1600万，再加上开销及甲供材料及广告投入等必须的营销费用，公司短期内还有1000万资金缺口。此时向别人按40%的年息借高利贷，周期5个月。 
10、销售回笼：真正的资金来源还是销售回笼。这方面就不说了。以上这个案例并没有采用什么新的融资方法。
该项目运作到现在，一期工程7万方已经施工至4层楼面，施工款仅支付了100万元，各项甲供材料款因为材料降价，比一开始的预算要少，且随着项目进展，各参与方的信心均被提升，欠款也更容易了。
项目贷款并没有获得，还在省行审批，据说有难度。  
销售也因为大环境不好，受到阻碍。  
现在开发商帐面上只有100万不到的资金，但商业运作非常成功，排队买商业铺位的人很多，这部分大概有5000万的资金可以回笼。 换句话说，只要项目贷款或者商业销售回笼两者有一个到帐，整个资金链就接通了。
分析整个过程，不难发现：重点还是两个，开源与截流。 SB5uVK   
而这两条都是需要高水平的人去构思、策划、分析、运作、谈判总结：如果你资金不足，再没有高水平的人才，那你就等死吧。