多聚赖氨酸处理载玻片:法治论坛 -> 北京市城市私有出租房屋社会主义改造（经租房）的政策与法律问题研究

关智慧律师

序言：几天前，一位60多岁的女士找我咨询法律问题。她的问题是这样的：1947年，父亲在北京东四五条购买了一处七间房屋的宅院 ，取得了房产证和土地证。“文革”开始后，红卫兵通知将私人房产交出，他父亲就把房产证、土地证交给房管所，这处宅院就被政府接管了。1976年，北京市相关政府部门出资对接管的宅院进行了原地翻建。但是，不知什么缘故，只翻建了7间中的5间，其余两间拆除后并未建设新的房屋。后来，北京落实私房政策，政府将这5间翻建房屋返还了这位女士和她弟弟（她父亲已经过世了），并颁发了房产证（没有土地证）。这位女士面临的问题是：政府应当返还全部的7间房屋，而不是5间；至于另外2间房屋，政府应当向他们颁发土地使用权证，但是政府一直拒绝颁发。应该怎么办？
这位女士的问题是我以前从未听说过的，所以没有办法当场回答，只好说回头研究一下，再作解答。在检索相关政策文件的过程中，我发现了一个为少数当事人日夜揪心而被其他多数人忽略的问题，这就是“落实私房政策问题”。因为我本人是从法律的角度来关注这个问题的，所以我将这个问题归纳为“落实私房政策遗留的政策与法律问题”。
根据我的检索，“落实私房政策问题”里面至少包括这么几个具体问题：城市私有出租房屋社会主义改造问题、“文革”期间被挤占、没收、接管的私人房产问题、建国初期代管房产问题、华侨、港澳台胞私房问题、宗教房产问题等。 而且这些涉及私房政策的争议，至今不属于人民法院受案范围，当事人只能向特设的政府部门（在北京有专门的落实私房政策领导小组）寻求救济。
我个人感觉，对于一个律师而言，这种案件才是真正的疑难案件（hard case）。因为疑难，所以也最有价值：它让律师不得不直面历史和现实，在正义、德性、良知面前做出判断和选择。在这个意义上，我认为法律的确乃善良与公平之艺术。
我初步的想法是，将“落实私房政策问题”作为一个课题系列，在力所能及的范围内，努力就其中的每一个具体问题进行深入细致的研究，并将自己的看法用文字表达出来。
“落实私房政策问题”是一个全国性的问题，但是由于资料、时间和精力的关系，我的论述对象基本上限于北京。但是，我想全国其他地方的“落实私房政策遗留问题”和北京的应该也差别不大，可以互相参照吧。
现在，我要论述的题目是《北京市私有出租房屋社会主义改造（经租房）的政策与法律问题研究》。

一、城市私有出租房屋社会主义改造（经租房）的背景与性质

（一） 1949年8月11日《人民日报》新华社信箱《关于城市房产、房租的性质和政策》
1949年8月11日《人民日报》新华社信箱以答问的形式详细阐述了中国共产党关于城市房产、房租的性质和政策。主的观点如下：
“综合起来说：中国共产党和人民政府对于城市私人所有的房屋、地产和房租的政策，采取如下的原则：
1、承认一般私人所有的房产的所有权，并保护这种产权所有人的正当合法经营；禁止任何机关、团体或个人任意占用私人房屋。对于官僚资本的房产，在调查确实后必须加以接收；战争罪犯和罪大恶极的反革命分子的房产，经政府依法判决，则加以没收，属于人民民主国家所有。
2、允许私人房屋出租，租约由主客双方自由协议来订立。租额不得过高，但是也不宜太低，原则上应当是除掉房屋折旧赔偿金和必需的修理费用部分后，房租中的利息部分大体上相当于社会上正当的平均利润。地产的投机，应当禁止。
3、主客双方都应当遵守所自由议定的租约。在契约有效期间，房主必须依约修理房屋，并不得任意增加租价或强令房客搬家；房客也必须依约按时交纳房租，不得故意拖欠不交，对于房屋内部的设备也应该加以保护。双方发生纠纷时，应本调解精神，自行协议解决，协议不成时，可由人民政府仲裁或由任何一方声请人民法院处理。
4、人民政府有权保护城市的房屋，并督促房主进行必要的修建，不能听任有用的房屋拆毁、倒塌。对于私人所有的房屋、地产，政府并要按累进制分等征收一定的捐税。
人民政府的这种关于城市房屋的政策，不是暂时的，而是要长期实行的。因为只有这样，才能使城市居民有足够的房屋可住。如果不采取这样的方针，而采取相反的方针，如象土地改革运动中某些个别城市曾错误地实行的没收房屋，或不确定、不保护房屋所有权，不问具体情况，无条件、无限制地强制压低房屋租额等办法，结果就会造成城市房屋的破坏。当修盖房屋无利可图而房屋所有权又无可靠保障时，不仅没有人愿意花钱去盖新房屋，而且连旧有的房屋也会没有人管、没有人修，甚至任意拆卖；结果使得人民没有足够的房子住，对于人民反而极为不利。人民政府将来是一定要修筑多量的城市房屋来解决市民的任宅问题的，但是，今天国家的资财主要是用于进行人民革命战争和用于恢复和发展生产，不可能投下大量资本来建房屋。因此就需要鼓励私人资本来修建房屋。要使私人资本愿意投入房屋的建造，就必须保护房屋的所有权并允许其正当合法地租赁，让资本可以周转，房主有利可图。但是，怎样才算有利可图呢?由于房屋的等级、地位、……等复杂情况，不可能也无须规定硬性的租额，只可以由房主和房客自由协议才能确定。政府今天的责任，只在于取缔一些封建的特权、强占强租、投机取巧或取过高租额的行为，使房屋的租赁确能在自由协议的基础上进行，让工人及其他劳动人民有房可住，并不至受到过分的剥削；此外还应当把所有城市房屋看作社会的财产，加以适当的监护。这样才能使城市房屋日渐增多，人民的居住不发生困难，给将来社会主义的房屋公共所有权制度，造下有利的条件。”
新华社信箱《关于城市房产、房租的性质和政策》的答问，具有极高的理论水平和政策宣传水平，其中绝大多数的观点即使放在今天也是完全正确的。但问题是，《关于城市房产、房租的性质和政策》并没有“长期实行”下去，而且在后来实行的过程中出现了扭曲变形、简单化的错误倾向，以至后来出现“经租房”的遗留问题，直到今天也没有完全妥善解决。

（二）中共中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》（以下简称《意见》）
1、《意见》在对北京、天津、上海、南京（附：无锡、苏州）济南、青岛、沈阳、哈尔滨等十个城市私有房屋占有、使用、租赁方式、租赁关系、修缮情况进行详细调查的基础上，认为城市房屋私人占有制与社会主义建设之间存在尖锐的矛盾：第一、房屋不能较好保养；第二、影响城市人民首先是职工的生活，影响工资制度；第三、不能更有效地合理使用现有房屋，因此，必须在对私营工商业进行社会主义改造的同时，对城市私人房产实行社会主义改造。
《意见》指出：“这（对城市房屋私人占有制的社会主义改造）是完成城市全面的社会主义改造的一个组成部分。” “对城市私人房屋通过采用国家经租、公私合营等方式，对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制；同时对依靠房租作为全部或主要生活来源的房东和二房东，进行逐步的教育和改造，使他们由剥削者改造成为自食其力的劳动者。”
《意见》提出了对私有房产的社会主义改造的总体要求、目的和策略以及完成私有房产社会主义改造的时间表（一两年内）。
根据《意见》的描述，所谓国家经租，即由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护，并根据不同对象，给房主以合理利润。在此基础上，合理地调整租金，取消一切中间剥削和变相增租的不合理现象。这里的国家经租就是后类俗称的“经租房”。可以说，《意见》是经租房政策的始作俑者。
（三）经租的具体措施

《国务院批转国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》（[64]国房字22号，1964年1月13日实施，现行有效）对国家经租的具体措施作出了更为具体的规定：“经租的办法是，凡房主出租房屋的数量达到改造起点的，即将其出租房屋全部由国家统一经营，在一定时期内付给房主原房租20％至40％的固定租金。改造起点的规定，大城市一般是建筑面积150平方米（约合10间房），中等城市一般是100平方米（约合六、七间房），小城市（包括镇）一般是50到100平方米之间（约合三至六间房）。

（四）经租房政策的法律性质

《国务院批转国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》 （[64]国房字22号，1964年1月13日实施，现行有效）明确规定，凡是由国家经租的房屋，除了过去改造起点订的不合理、给房主自住房留得不够和另有规定的以外，房主只能领取固定租金，不能收回已由国家经租的房屋。
《最高人民法院关于国家经租的房屋不允许继承问题的批复》（1964年9月18日实施， 2008年12月24日失效）写到：“国家经租房屋的业主实际上已经丧失了所有权，因此业主死后，经租房屋不能允许他的家属继承，但可以继续领取国家给予的固定租金。”
可见，经租房政策其实是国家从私人手中取得房屋所有权的一种办法，即今天所说的没收或征收。所不同的是，今天的不动产征收，国家要向被征收人支付补偿金，但是经租房的征收却不需要向被征收人支付补偿款，因为经租房政策是“完成城市全面的社会主义改造的一个组成部分”。

二、北京市实施城市私有出租房屋社会主义改造的经过

（一）《北京市私房改造领导小组对私有出租房屋进行社会主义改造几个具体政策问题的规定》（发布部门北京市私房改造领导小组， 1958年6月4日实施，现行有效）
1、 改造起点
　（1）改造起点。以出租房屋间数和平方米（建筑平米）结合计算。其出租房屋够十五间（自然间），不够二百二十五平方米，或是够二百二十五平方米不够十五间者都列入改造对象，予以改造。
　　整所出租房屋中的走廊、门道、厕所或其他公共使用的房屋，均计入出租面积；对部分自住、部分出租房屋中公共使用的门道、厕所等，可不计入出租面积内。
　（2）房主原出租（指解放后出租过的，下同）的整所房屋，现在出借或空闲的或现仅出租一部分又出借或空闲一部分的，其出借或空闲部分按出租计算。都予以改造。
　（3）房主仅有一所房屋，自住一部分，出租一部分，出租部分达十五间或二百二十五平米者，应予改造。如遇到出租部分不够改造起点，但连同原出租现在出借、空闲的房屋达到改造起点者，也予以改造。
　（4）房主自己的房屋全部出租，又租他人房自住者，原则上以出租和租人房屋数量相抵后的出租数量计算改造起点。
　（5）房屋产权表面分开，实际仍为一户共有，或几个人共同经营的共有产，均按一户计算。
改造前以一人名义登记的房地产，但确已分居并分别经营，经查属实者，可以分户计算。但在改造期间出现此类情况者不予承认。
　　2、 租金标准
　　（1）付给房主的租金应按改造前一个月，与房客协定租金计算。如租金偏高，应按租金标准计算（包括租给使领馆的房屋）。
（2）房屋接管后，除租给使领馆使用的房屋，按使领馆使用公房租金标准计租外，其余均执行私房租金标准。但低租在改造过程中应暂时不动，将来再逐步调整。
（3）房地分属二人者，如果过去地皮主向房主收租的，仍由房主固定租金中分一部分，如过去不收租的可不给。

（二）《北京市私房改造领导小组对私有出租房屋进行社会主义改造几个具体政策问题的补充规定》
1958年6月20日，北京市私房改造领导小组发布了《北京市私房改造领导小组对私有出租房屋进行社会主义改造几个具体政策问题的补充规定》，对不够改造起点但是房主积极要求国家经租问题、有铺底权的房屋经租问题、“借地不拆屋”的房屋经租问题、出租给他人经营旅店的房屋经租问题、房主既有单独经营又与他人共同经营的出租房屋经租问题、改造后的房主生活费标准的问题、公地上私人建筑的房屋经租等问题做了更为具体细致的规定。

（三）经租房政策的实施及改进
政策在公文中是一回事，在现实中的执行是另一回事。经租房政策实施5年后，《国务院批转国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》总结了经租房实施中出现的问题并提出了改正措施，我们有理由相信这些问题和改进措施同样适用于北京的情形。这些问题包括：
1、改造起点过低，把总共只占有几间房屋的工人和贫、下中农出租的少量房屋也纳入了改造；
2、 有些地方甚至取消了改造起点，只要有出租房屋就实行经租；
3、有的地方还将房主一部分自住房也实行了经租；
4、 不少地方没有给房主留够自住房；
5、 给房主的固定租金也有低于原房租20％的。等等。
针对上述问题，国家房产管理局提出了相应的改进措施。这些措施包括：
1、 符合私房改造的规定而过去漏改的房屋，应当补改。给房主的固定租金额，只要符合规定，一般应当稳定不变；低于原房租20％的，应当按规定调整。国家经租的房屋，因国家建设而被拆除或因修缮管理不善等人为事故而损毁，应当继续付给房主应得的固定租金；如果因水灾、地震等人力不可抗拒的自然灾害而损毁，应当停止付给房主固定租金，对生活有困难的房主，可以酌情给予一次性的补助。
2、合理地调整改造起点。大中城市改造起点在100平方米至200平方米之间或者稍多一些的，一般可不再变动。个别地方改造起点达300平方米的，可以通过省、自治区、直辖市人民委员会的批准，适当降低改造起点，继续进行私房改造。小城市（包括镇）改造起点低于50平方米的，应当按照省、自治区、直辖市的统一规定，提高改造起点，退还不应由国家经租的房屋。
　　改造起点在50平方米以上、100平方米以下的，有些偏低，但为避免过多的退房，引起新的矛盾，又不宜一律重新调整。改造起点低于省、自治区、直辖市统一规定的，一般应当按照省、自治区、直辖市统一规定的改造起点进行调整，退还不应由国家经租的房屋。
　　3．对私有出租的厂房、铺面房、仓库、货栈等工商业用房已经实行了无起点改造的，除了与房主自住房相连的小量房屋可以退还以外，一般不再变动。
　　4．房主的自住房已经实行国家经租的，一般应当退还。自住房留得少的，应当按照规定调剂给一些房屋。但是已经给予适当调剂的，不能因房主人口增加再退给房屋。房主或房主直系亲属过去在外地，没有留自住房，现在迁回本地的，应当退给一部分房屋。
　　5．对于过去因房主生活困难经批准暂缓改造的房屋，应当区别房主现在的家庭经济状况，可以全部补改，也可以部分免改或全部免改。今后不再保留暂缓改造的名义。
　　按照上述各项规定，需要退还房主的房屋，应当尽可能地退还原来的房屋。如果退还原来房屋有很大困难时，也可以用对等的其他房屋抵还，或给予适当的补偿。房主不愿接受应该退还的房屋，要求继续由国家经租的，应当允许。

　6、工商业和手工业相当集中，绝大多数居民从事这些行业，按照1963年12月7日中央、国务院关于调整市镇建制的规定，设置镇的建制的地方，一般应当进行私房改造工作。为避免触动占有房屋不多的小房主，今后改造起点大体以出租房屋建筑面积一百平方米为宜，同时，应当给房主留够自住房。
7、以农业为主，不设置镇的建制，属于农村人民公社的集镇，现在不进行私房改造工作；过去已进行了私房改造的，也不要撤销。
　　8、允许私人出租小量的房屋，加强私房的管理和维修。对于改造起点以下的小量私有出租房屋，可以宣布属于个人所有，允许出租或买卖。如果今后有些房主从自住房中挤出一部分出租，即使超过改造起点，也应当允许。但禁止高租、押租以及其他形式的非法剥削。租金过高、过低的，允许适当调整。

（四）经租房的停租、收归国有
1、根据笔者掌握的资料，全国停发经租房定租的时间是1966年9月底，北京也一样。《城乡建设环境保护部印发《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》的通知》 （[85]城住字87号，1985年2月16日实施，现行有效）第三条规定：“纳入社会主义改造的私有出租房屋的定租，从当地私房改造之日起发放到１９６６年９月底。”

《北京市落实私房政策领导小组关于印发《关于落实“文革”中接管的私房政策的若干规定的实施细则》的通知》（市落房办字[1983]第013号， 1983年3月20日实施，现行有效） 第二条规定：“经社会主义改造的原私人出租房产，定租发到1966年9月底，房产已属于国家所有，不存在落实私房政策问题。”

其他地方的政策文件也可以佐证经租房定租停发时间的确是1966年9月底。例如《河南省人民政府批转《关于处理私有出租房屋社会主义改造遗留问题的报告》》第八条规定：“私房改造的定租费，发放到一九六六年九月为止。”

2、经租房收归国有

经租房定租停止发放的时间可以找到明确的公文资料，但是经租房收归国有的细节，则鲜有文字资料予以佐证。这里，我们不妨引用报纸上刊登的有关当事人的一段回忆，大致复原一下经租房收归国有的历史过程。
“（1966年）一天，中廊下胡同里，突然出现一张了红卫兵的大字报，写道：所有私房主一律到房管所办手续，上交所有房地契。弟弟马振铨回想说，他家的门廊里也贴了一张，很明显就是冲着他们来的，‘是一张黄纸’，头一句便是‘这崽子那崽子的’。
作为全家顶梁柱的大哥那时22岁，‘主动’把房地契和领取租金的‘经租本’一并交到了区房管所。能够证明这处院子归马家所有的一切文件在那次上交中全部消失了。不仅原来由国家经租的房屋不再归他们拥有，就是曾允许他们自住的7间房（其实是5间）也不再姓‘马’，而被看做是租住国家的房屋，每月还要交房租5元。”
报纸上的这段描述和向我的当事人石女士的陈述基本上是一致的，就是：红卫兵突然贴出公告，要求把私房权证材料交到房管所，然后很大一部分私房主马上就把自家房产的所有权证、土地证等自觉交到指定的房管所，房子就归国家所有了。事情就是这么简单。但是，由此引发的历史遗留问题却很复杂的，所以才有后来的落实经租房政策的事情。

三、城乡建设环境保护部关于落实经租房政策的规定

总结起来，城乡建设环境保护部（建设部）关于落实经租房政策的主要意见是：
1、私房改造是城市社会主义改造的一个重要组成部分，是正确的，必要的，必须维护私房改造的成果。凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定，已经纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有。
2、凡是不符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定而错改了的房屋（包括自住房和不够改造起点的出租房被改造的）应按政策实事求是地给予纠正。
3、纳入社会主义改造的私有出租房屋的定租，从当地私房改造之日起发放到一九六六年九月底。凡是在一九六一年九月以后纳入改造的私有出租房屋，未发生定租或发放时间不足五年的，一般按五年计算，予以补发或补足。
4、在私房改造时，按照当时人口和实行情况，已留过自住房的不再补留。房主原住本应留而未留自住房的，可按当时人口和参照当地住房的一般水平，补留自住房。房主当时在外地未留自住房的，在省、自治区、直辖市人民政府已经明确房屋产权属于国家所有以后迁回本地的，不再补留，其住房确有困难的，可由所在单位或房管部门安排解决。
5、 “文革”前开始私房改造工作，“文革”中继续进行的城市，凡符合改造起点的，应按私房改造政策办理。
6、 “文革”前已进行私房改造的城市，“文革”中被接管的属于当时符合改造条件而漏改的私有出租房屋，原则上要补办改造手续。
7、过去没有进行过私房改造的县镇，今后不再进行改造。
8、 关于需要退还的改造房产，应根据不同情况妥善处理：
（1）原属自住的房屋，一般应退回原房。按“谁占用谁腾退”的原则，由使用单位或住户所在单位负责腾退。如一时确实不能退还的，应确定退还期限并先退还产权。房主住房确有困难的，住户所在单位或地方政府应积极协助解决。
如确实不能退还原房的，经与房主协商，也可采取退给相应数量和质量的公房即对换房屋产权，或用公房安置房主，原房作价收购等办法解决。
（2）原属出租的房屋，只退产权，不负责腾退房屋。房管部门应协助住房与房主建立新的租赁关系，住户应向房主交纳租金，房主不得强撵住户搬家。
（3）因国家特殊需要不便发还原房或发还原房确有困难或因建设需要原房已征拆、改建而无法发还的，经当地人民政府批准，按“谁用谁补、谁拆谁补”的原则作价收购或按有关规定给予补偿。产权人无房居住的，由收购、征拆、改建或使用单位给予适当安排住房；安排的住房，可采用出售、出租的办法解决。
　 （4）因台风、洪水、地震等自然灾害，致使房屋倒毁的，不予补偿。
　 （5）应退回的改造房产，在国家经租期间发生的经济收支，原则上互不结算。如属于翻建、改建房屋增值较大的，一般不发还产权，可按其翻建、改建前的原房价值作价收购；如房主坚持要求发还产权的，则需交纳翻建、改建的费用。
（6）处理私改遗留问题所需的房源和资金，应本着“谁占谁退”、“谁拆谁补”的原则解决。腾退所需房屋，一般应由城市从国家住宅补助投资和地方单位自筹资金建设的住宅中统筹安排解决。确实有困难的，可按财务隶属关系申请酌予补助。
（7）产权人在领回自住房时（包括退使用权的部分），原住的公房要同时交回。
　　　
四、北京市落实经租房政策的规定

（一）关于地产
根据1982年全国人大五届五次会议通过的《宪法》第十条关于“城市的土地属于国家所有”的规定，城市私人所有的房基地（包括院落土地）和其他地产属于国家所有，因此，落实私房政策，只发还房产权，不发还地产权。

（二）符合政策的经租房
凡是符合北京市有关政策规定已纳人社会主义改造的私有出租房屋(即国家经租房屋，不包括宗教团体房屋)，定租发到1966年9月底，房产已属于国家所有，不存在落实私房政策问题。

（三）缓改、漏该的私人出租房屋
缓改、漏改的原私人出租房，根据国务院1964年1月13日国房字21号文件的有关精神，产权人生活困难的，应予全部或部分免改，免改的房屋，承认其产权。
产权人生活不困难的，应予补改，并按“文革”前北京市私房平均租金（按使用面积计算平均每平方米月租金三角三分）的20％～40％付给产权人五年定租，一次付清，房产即属国家所有。私人出租房的免改或补改均须经北京房地产管理局批准。

（四）错改经租房的纠正
对不符合北京市有关政策规定而错改了的房屋，可报经市局批准后，实事求是地给予纠正，确认原房主的产权，并予以发还。凡因错改而退还其自管的房屋在房管部门管理期间的经济收支应予结算、已付的定租应予扣回。
在私改过程中极少数房主的出租房屋未达到改造起点，但本人自愿申请坚决要求纳入国家经租并经批准接受的，不属于错改范围，不存在纠正问题。

（五）补留自住房
1958年私房改造时，房主即住在本市而未留给自住房的，可参照当时人口和住房的一般水平，补留自住房；如房主当时住在外地未留自住房，而在一九六六年九月底以后迁回本市的，不再补留。房主如系归国华侨，可酌情留给自住房。补留自住房应经区局长批准，一般不进行经济结算。

（六）征用或已被拆除的经租房
错改的经租房被接管后，因建设征用或房屋危险已拆除的，均应作价予以补偿。属于建设征用拆除的由建设单位补偿；建设单位已将补偿费付给房管部门的，由房管部门发给产权人。属于危险拆除的，由用地单位补偿；地皮未由单位使用的，由拆房单位补偿。

（七）翻建、改建的处理
错改的经租房改建成楼房的，可按原房蓝图所记载的质量作价补偿房主，新建楼房归房管部门所有。私人出租房被拆除，在原地翻建为平房，房主住房不困难的，可将拆除房的房价款发给房主。新房归房管部门所有。房主住房有困难，要求将翻建后由他人租用的房屋收回自管的，可在房主补交房屋差价款后，予以发还。

（八）租金、房产税、管理费和修缮费的结算
错改的经租房发还房主自管的，要对在房管部门管理期间应收的租金和支付的房产税、管理费和修缮费要进行结算，多退少补。

（九）经租房发还与现住公房的退出
房主现住有公房，并且比较宽裕的，在发还经租房自用的同时，必须将所住的公房相应退出。

（十）经租房发还与与租赁关系的处理
发还产权，房主愿意自管的，由房主与房客（包括单位，下同）订立租赁契约，房客向房主交纳房租。租金可恢复到“文革”前市政府规定的私房租金标准的水平。房客由此增加的租金负担，由其所在单位补贴。房主对出租的私房，如确因住房困难，要求收回自用的，应当允许。但必须给房客适当的时间另找房屋。在房客未找到房屋前，房主不得强撵其搬家。
以上是北京市在落实经租房政策方面的规范性文件所规定的最主要的处理规则。 现实中，北京市经租房的问题到底解决到什么程度了，笔者尚不得而知。我所能掌握的最精确的数据是，截止截至1982年底，尚需19万多间原私人出租房需要妥善处理”（北京市人民政府关于落实“文革”中接管的私房政策的若干规定》（京政发[1983]38号， 1983年3月11日实施，现行有效））。可见，北京市经租房的问题还是比较复杂、比较严重的。
　　
四、北京经租房纠纷的管辖与调处

（一）法院不受理经租房纠纷案件
根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》、北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于房地产案件受理问题的意见(试行)》的通知、《北京市高级人民法院关于行政审判适用法律问题的解答(三)》均明确规定，因落实私房政策（包括落实经租房政策）而发生的纠纷不属于不属于人民法院管辖范围，所以当事人无法获得司法上的救济。

（二）经租房纠纷的管辖与调处
1、 产权审核与确认
根据《北京市房地产管理局关于落实私房政策中产权审查的具体做法和要求》（1983年1月1日实施 ，现行有效）的规定，落实私房政策的前提是产权的审查与确认。产权的审核与确认由房屋所在地的房管所房产组初审，并上报区局房产科复审，待确认所有权后，方能办理经济结算、腾退自住房和发还产权等落实政策手续。产权审查确认任务不大的区局，也可以由区局直接审查确认产权，不必交由房管所初审。
2、经租房纠纷的调处
根据《北京市房地产管理局关于房管部门调处房屋纠纷实行行政决定的工作程序》（1987年11月18日实施，现行有效）的规定，凡属落实私房政策中发生的各类房屋纠纷，均以落实私房政策办公室为主自下而上地负责调处。
调处程序
　　(1)房管所调解
　　房管所调解分为受理立案、事实调查、调解处理几个阶段。当事人对房管所调解结果不服的，房管所应进一步上报区、县房管局审查处理。
　　(2)区、县房管局作出行政决定
区、县房管局接到房管所上报的房屋纠纷案卷后，可在进一步核对事实和了解双方争议焦点的基础上，通过说服教育，再次进行调解，调解无效的，即可依照有关政策规定作出行政决定。行政决定发给有关当事人各一份，办案部门保存两份。决定书的内容应说明决定的处理依据及履行期限。作出决定后，决定机关应按照规定的期限及时通知当事人履行。
当事人一方或双方对决定不服的，可以向人民法院起诉（事实上，人民法院并不受理）。
以上关于经租房纠纷调处的规定只是从有关规范性文件中整理出来的，实务操作中到底是不是按照这种规定执行，不得而知。

五、我对经租房政策的几点看法

（一）《人民日报》新华社信箱《关于城市房产、房租的性质和政策》阐述的我党关于城市房产、房租的政策无疑是正确的。这些观点即使放在今天，也不失其现实意义。
中共中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》一方面指出对城市房屋私人占有制的社会主义改造的最终目的是要改变城市房屋的所有制（权），但是，这种改变是“逐步的”，是一种“类似赎买的办法”。可见，《意见》所界定的经租，并不是直接的没收或者无偿的征收，而是一种支付对价的“赎买”。但是，经租房政策的发展并没有沿着 “赎买”的路径进行，而变为直接的没收和无偿的征收，这是值得我们进行反思的。
我个人认为，在没有充分的证据证明经租房的对象为战犯、汉奸、反革命分子或者严重危害社会的刑事罪犯的情况下，对拥有一定数量的房屋并予以出租的民众实施经租房政策——也就是变相的没收或者无偿的征收——是错误的。
从私法的角度看，经租房政策其实是一个由政府有计划组织实施的大规模侵权行为，政府因此对相关民众欠下了历史的债务。

（二）应当明令废止经租房政策的效力。《北京市房地产管理局关于处理有关私房改造遗留问题的通知》、北京市落实私房政策领导小组关于印发《关于落实“文革”中接管的私房政策的若干规定的实施细则》的通知（均现行有效）规定对于符合经租房标准而漏改的产权人，如果其生活不困难的，仍应当进行补改，这显然是不合时宜的，且与中央（原城乡建设环境保护部）不再继续补改的规定相矛盾，应当明令废止。

（三）政府应当将收归国有的经租房返还当事人或者其继承人。在经租房屋已经不存在或者不适合返还的情况下，政府或者经租房的使用人或者经租房所在土地的使用人应当对经租房的当事人或者其继承人进行经济补偿。补偿的标准应当按照补偿时的市场标准公平补偿。

（四）政府应当以适当的方式向那些因房屋被经租、被剥夺，含恨而死且没有权利继承人的当事人表达歉意。

（五）在发还经租房的同时应当明确当事人对于经租房所在的土地享有使用权，确保当事人对于房屋的所有权尽可能恢复到经租前的圆满状态。



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