偶看新闻青岛防火板面皮:房地产企业预售收入计算的预计利润
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/30 13:26:15
新纳税申报表附表三纳税调整项目明细表中第五项是专门针对房地产企业预计利润的调整项目。此项目填报风险主要来源于所得税预缴的处理和与预收款相对应的营业税及土地增值税的处理。
一、房地产企业预售收入预缴所得税时可否扣除期间费用和税金？
2008年4月，国家税务总局文下发了国税函[2008]299号文件，其中第一条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再进行调整。此条把国税发[2006]31号文中的预计毛利额改成了预计利润额，没有说明允许不允许扣除期间费用和相关税金。于是就出现了两种观点：一种看法认为，既然预计毛利额改成了预计利润额，从字面上理解不允许扣除期间费用和相关税金；另外一种看法认为，虽然预计毛利额改成了预计利润额，但文件并没有说明不允许扣除期间费用和相关税金，而且比例15%（地级市）也没有变，既然没有说明不允许扣除期间费用和相关税金，那就可以理解为可以扣除期间费用和相关税金。到底哪种理解是正确的呢？
事实上，国家税务总局在随后下发的《关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》国税函[2008]635号文件中已经解答上述问题。文件规定：《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”。填报说明第五条第3项相应修改为：“第4行 实际利润额 ：填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。事业单位、社会团体、民办非企业单位比照填报。房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。"
从上述规定可以清楚的看出，房地产开发企业所得税预缴所得税是在会计利润总额基础上计算确定的，利润总额中已经扣除了企业的期间费用和税金，因此，国税函[2008]299号与国税发[2006]31号规定是一致的。所以说期间费用和税金在预缴时是可以扣除的。
二、年末如何正确进行纳税调整？
新所得税申报表附表三填表说明：第52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”：第3列“调增金额”填报从事房地产业务的纳税人本期取得的预售收入，按照税收规定的预计利润率计算的预计利润；第4列“调减金额”填报本期将预售收入转为销售收入，其结转的预售收入已按税收规定的预计利润率计算的预计利润转回数。第1列“账载金额”、第2列“税收金额”不填。
这里需要提醒纳税人注意的是调增、调减金额的确定。如果纳税人将预收款对应的税金在会计上已作主营业务税金核算，则调增金额就是本期取得的预售收入按照税收规定的预计利润率计算的预计利润，即本期预售收入*预计利润率，但如果企业没有将预收款对应的税金在主营业务税金科目核算而是挂往来的话，则调增金额应该是预计利润减去相应税金（预售收入×预计利润率－预缴的营业税－预缴的土地增值税），因为这部分税金没在税金科目核算，会造成会计利润虚增，但该税金确实已实际发生，根据企业所得税法相关规定可以税前扣除，所以需要在预计利润中减除。调减项目比较简单，就是当期已经确认的收入中对应的预计利润的回转数。
一、房地产企业预售收入预缴所得税时可否扣除期间费用和税金？
2008年4月，国家税务总局文下发了国税函[2008]299号文件，其中第一条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再进行调整。此条把国税发[2006]31号文中的预计毛利额改成了预计利润额，没有说明允许不允许扣除期间费用和相关税金。于是就出现了两种观点：一种看法认为，既然预计毛利额改成了预计利润额，从字面上理解不允许扣除期间费用和相关税金；另外一种看法认为，虽然预计毛利额改成了预计利润额，但文件并没有说明不允许扣除期间费用和相关税金，而且比例15%（地级市）也没有变，既然没有说明不允许扣除期间费用和相关税金，那就可以理解为可以扣除期间费用和相关税金。到底哪种理解是正确的呢？
事实上，国家税务总局在随后下发的《关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》国税函[2008]635号文件中已经解答上述问题。文件规定：《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”。填报说明第五条第3项相应修改为：“第4行 实际利润额 ：填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。事业单位、社会团体、民办非企业单位比照填报。房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。"
从上述规定可以清楚的看出，房地产开发企业所得税预缴所得税是在会计利润总额基础上计算确定的，利润总额中已经扣除了企业的期间费用和税金，因此，国税函[2008]299号与国税发[2006]31号规定是一致的。所以说期间费用和税金在预缴时是可以扣除的。
二、年末如何正确进行纳税调整？
新所得税申报表附表三填表说明：第52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”：第3列“调增金额”填报从事房地产业务的纳税人本期取得的预售收入，按照税收规定的预计利润率计算的预计利润；第4列“调减金额”填报本期将预售收入转为销售收入，其结转的预售收入已按税收规定的预计利润率计算的预计利润转回数。第1列“账载金额”、第2列“税收金额”不填。
这里需要提醒纳税人注意的是调增、调减金额的确定。如果纳税人将预收款对应的税金在会计上已作主营业务税金核算，则调增金额就是本期取得的预售收入按照税收规定的预计利润率计算的预计利润，即本期预售收入*预计利润率，但如果企业没有将预收款对应的税金在主营业务税金科目核算而是挂往来的话，则调增金额应该是预计利润减去相应税金（预售收入×预计利润率－预缴的营业税－预缴的土地增值税），因为这部分税金没在税金科目核算，会造成会计利润虚增，但该税金确实已实际发生，根据企业所得税法相关规定可以税前扣除，所以需要在预计利润中减除。调减项目比较简单，就是当期已经确认的收入中对应的预计利润的回转数。
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