风管局部阻力计算公式:商业地产的中国特色化

《中经BP社》( 日期：2004-12-15 15:22)
商业地产的中国特色化
新一轮的宏观调控对国内商业地产造成了沉重的打击。一段时间以来风光无限的商业地产也前所未有地阴沉起来。但冷静分析之前国内商业地产开发的现状，即便没有宏观调控的政策大棒，其自身诸多矛盾的集中暴发也是迟早的事。不规范的市场、不成熟的开发理念和不合理的操作模式以及狭窄的融资渠道等方方面面的原因导致国内商业地产繁荣的表象危机四伏。有的开发商过度追求自身短期利益而忽视投资者、经营者的利益而产生大量纠纷；或仅依靠住宅开发模式和经验进行商业地产开发造成投资的失误，更多的是对个别较成功的商业地产项目的盲目跟风照搬而造成的同质化竞争。对此，很多业内人士也提出了一些关于商业地产开发的改进措施和建议。诸如外资的引进、融资渠道的拓宽、专业化顾问管理公司的全程介入等。但除此之外，我们是否可以从国内外商业地产开发的历史经验和发展趋势中，找到一条适合中国国情的商业地产发展之路呢？至少可以对目前国内商业地产的开发重点和方向有更加明晰的认识。
一、国外商业地产发展经验的借鉴
1.欧美发达国家商业地产的发展历程现状及趋势
国内商业地产从开发规模及数量上来讲，与美国模式比较具有可比性，但在人口密度及商业布局等方面都更接近欧洲。因此，同时了解欧美等发达国家在商业地产的发展历程、现状以及发展趋势，对国内商业地产的发展更具有借鉴意义。
欧洲各国由于历史及人口原因，商业设施多依托城市或城镇发展。许多商业区都具有悠久的历史，并经过很长时间的深化和完善而逐渐形成的，街区化的商业是其主要表现形式，其尺度亲切、并与其它建筑类型如教堂、住宅、市政厅等混合布置。即使新建或改扩建的商业设施也完全与城市结构脉落相协调，并将商业地产的开发建设与城市、城镇风貌的保护相结合。因此，欧洲商业地产的开发在创造商业价值的同时，更多地注得历史、文化、环境的保护，并将旅游资源的开发利用纳入其中。
美国的商业地产更加多样化和市场化，这与其经济实力、土地资源和人口数量密切相关。特别是商业地产中的重要类型—购物中心，在美国得到全面和成功的开发。美国的购物中心主要有沿街购物中心（Strip Centers）和大型封闭式购物中心（Shopping Mall）。特别是随着住宅郊区化发展、各种郊区大型购物中心成为美国商业地产的代表，并在上世纪中后期厉害到鼎盛状态。但购物中心在近年来又有了新的变化和发展趋势。其形象由整体感很强的各种材科和颜色饰面的巨大盒子向多体量、多变化的组合式建筑群体演变。消费购物空间由以室内为主向室外结合演变，甚至更重视露天的室外购物环境的营造。设计宗旨也由强调购物中心作为一个高效率的理性的购物机器向为人们提供更多样化的活动和更丰富的消费体验的场所转变。购物中心也不仅仅是商业设施，更是一个综合性的商业、文化、娱乐、旅游、运动等相结合的全功能设施，集中的购物中心也更多地与传统的商业步行街相结合。
2.不同类型的商业地产之间开发理念和开发模式的区别
商业地产包含的产品类型种类繁多，从大型的购物中心到百货店、便利店以及各种临街商铺等。其商业业态和产品型式的差异，决定了开发理念和开发模式的差异。对于常见的住宅底层商铺，由于功能简单、平面及空间也便于单元化分割，也便于独立经营，因此基本以销售为主，和商品住宅的区不是很大。但对于大型的购物中心而言，由于其规模庞大、功能复杂、除了营业面积外，还有大量管理服务和附属设备设施及相应用房，而且单元分割不便，经营也是整体性行为。如果开发商仅以铺位销售为开发目的，则很难保证日后经营的顺利，也无法保证投资者和经营者的利益。目前国内一些购物中心由于采取售后包租方式，虽吸引了大量投资者，但往往很难兑现当初关于投资回报的承诺，甚至发生一些法律纠纷。和国外通常的只租不售不同，这种方式实际上体现了开发商资金实力不足，和忽视商业经营与地产开发在大型商业项目中的密不可分关系。从本质上来说，类似购物中心这种商业地产项目是高投入，高风险、高收益但回报期长的地产类型，和住宅的短平快显著不同。开发和经营必须结合，才能保证项目的最终成功。一些大型地产商如大连万达集团从单纯开发到开发、经营并重的开发策略的转变也正是基于此原因。
3.商业地产经济属性的理性评估
对于任何商品而言，性价比都是其基本的经济属性。住宅产品往往可以通过地段、得房率、户型、外观等因素对性价比有粗略的判断。而商业地产中售出部分，不仅包括营业面积，还包括如管理、服务、设备等其它附属部分的价值。恰恰是后者难以明确量化，对于大型购物中心来说尤其如此。这就涉及到营造良好的购物消费环境和营业面积最大化之间的矛盾问题。开发建设中的不合理成本将会通过开发商转嫁给投资者，投资者又转嫁给经营者，经营者最后转嫁给消费者。如果消费者不买帐，那么开发、投资、经营三方都将自咽苦果。正是由于从销售到最终营业，从开发到终端消费以及之间有足够的可供炒作的时间和空间、导致一些成市价格严重背离价值的天价商铺现象的产生，无疑给商业地产市场埋下了定时炸弹。因此，作为商业地产的开发者，应理性评价其产品的早期开发建设成本和后期经营成本，才能保证商业地产市场的成熟和长远的发展。
二、国内商业地产的市场环境
1．中国人的生活居住行为特点
由于中国幅员辽阔，尽管南北方，东西部之间生活习惯有很多差异，但总的来说，中国人在注重生活空间和密性的同时，更强调公共聚集空间、邻里交往空间在生活中的重要地位。从古代的茶园、酒肆、戏楼到今天的酒吧、夜总会，各种商业广场，商业街都是人们生活中不可或缺的组成部分。而且要求各种休闲、娱乐、商业等设施尽量靠近居住场所。在国内城市化进程突飞猛进的阶段，这是必然的现象。特定区域内相对高的人口密度也为各种设施提供了赖以生存经济基础。虽然在北京、上海等部分大城市，人们的居住也呈现出郊区化发展的趋势，但与北美的郊区经不同，限于土地资源的匮乏，中国不可能真正产生大量的以独立住宅为主要形式的居住社区。郊区的低密度住宅区仅相对志中心的高密度而言，仍然是以低层或多层住宅为主要形式，况且汽车不可能在短期内迅速普及，也限制了人们的活动范围。着眼于对社区或数个社区提供相应的各种服务，商业地产开发的主要空间。
2．中国人的购物消费特点
如果仅以总体消费能力来作为商业地产开发定位的依据，将会大大高估中国的消费水平。虽然中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，因此一些在欧美等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。比如典型的美国郊区大型购物中心—Shopping Mall，其是建立在人均消费能力和汽车文化的普及的基础之上。近几年在国内各地纷纷展开的造“Mall”运动，成功者寥寥无几，其中大多数由于资金的缺乏半途而费，少数建成项目也在经营上难以为继，就是忽视这种消费能力低下的结果。中国人还没有产生这种在集中时间，集中地点进行集中消费的消费文化，而是根据实际需求、分别选择相应的购物消费场所，使本来就不高的消费能力更加分散化。因此，商业地产的开发必须针对现阶段人的这种购物消费特点进行开发建设。
三、适合中国国情的商业地产
1．中等规模的购物中心将是国内商业地产的开发重点
由于超大型郊区“Mall”得以生存的经济基础还不成熟，而粗放型的商业网点、底商等供应量已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次以及消费容量方面都适应于现阶段的国情。这类购物中心通常在10万平方米以下，对于开发商的资金压力、招商引资的压力和经营压力都不会太大。可以通过整体的规划设计和全方位的经营管理，取得与大量设施简陋、形象普通的临街商铺的竞争优势。其服务半径是区域型的、地铁和地面公共交通将是疏导购物人流的主要方式。
2．室内外相结合的购物空间
商业地产的开发实质是提供人们更舒适和富有趣味性的购物空间。商业活动的场所由最初的室外发展到室内，随着技术的进步和人们对生态、环保、节能的关注，又逐渐发展到室内外相结合的形式。这是一个螺旋上升的进化过程。这种变化，也基于消费群对购物的需求的复杂化和成熟化，他们在这种场所中不仅仅是完成一个商品交易的过程，更希望得到一种多样化的消费体验。因此购物空间在形式和内容方面都能适应这种需求。外观一改过去单调的色彩和形式变得丰富多彩；设计中对室外自然环境和室内环境的有机结合也更加重视，提供的服务也更具社区性和娱乐性以及休闲性。而室内外各种不同的空间和场所的变化充分提供了适应新需求的可能性。购物中心由室内向室外发展、商业街由单纯的一条街道向纵深和多层次复合型发展就是室内外结合的具体表现。
3．混合型的商业地产
与当今大型居住区的功能趋于复杂化和综合化相类似，商业地产项目也逐渐向多功能混合型发展。这既是国人生活方式的体现，也是保证商业活动所必需的人口密度的要求。这种混合型的商业地产体现了三个层次的混合：一是不同商业业态的混合，如购物中心，商业街等。二是商业和休闲、娱乐、文化、运动及其它服务设施的混合，如各种商业购物场所、体育健身场所、银行、邮电、教育设施等。三是动态的商业文化娱乐服务设施和相对静态的居住、办公、酒店设施的混合。不同规模的商业地产可以有选择地与其它功能设施相混合，但对规划设计提出了更高的要求，所有内容不是简单的拼凑而是有机的组合。在功能分区、动静分区、交通流线等方面做到明确有效、各得其所。在整体上统一协调各种功能设施间互补互促，形成完整的生活链，以发挥最佳的综合效益。
在这方面位于CBD核心区的建外SOHO和位于西部的世纪城都是较为成功的实例，虽然这两个项目从严格意义上来讲，并不能算是商业地产的开发，因为其开发全体仍是住宅、但其中商业地产部分却都占据了相当大的比重，这是 超越配套或附属商业设施的规模，甚至比绝大多数纯粹的商业地产项目也不逊色。
4．商业地产的城市景观职能
商业地产产品外在表现形式是各种建筑物、构筑物及广场及街道空间。其外观形式色彩的丰富性和多样性远胜其它单一的建筑类型，如写字楼、酒店、住宅等。因此，商业地产开发除了满足商业利用价值外，其对城市景观的影响是至关重要的，体现了经济价值和社会价值的统一。对此，在以往的开发中常常走向两个极端。要么矫过正，把商业地产开发当成政府官员好大喜功的政绩工程。如中部某县在城市建设中，不顾自身财力所限，在两层的沿街商铺上加了一屋假立面（仅有沿街一道外墙），为的是形成三层的建筑体量使之看起来更气派；要么是放任自流，不从宏观规划上加以控制，结果形成脏、乱、差的城市“建筑垃圾”。国内城市地建设和发展长期以来缺乏有效的管理和控制，而商业地产的开发也是可资利用的良好契机，因此在商业地产开发中、其考虑当地实际经济水平和市场需求。
5.通过旧城改造、促使城市老商业街区的复兴
中国有很多历史文化名城、古城、古镇。但由于历史的原因，大多遭到严重的破坏。旧城老商业街区随着时代的发展而逐渐没落，作为宝贵的历史建筑和民俗文化遗产亟需复兴原有活力。是打造独特城市名片的重要举措。这也给商业地产开发提供了可资利用的基本素材。在这方面，欧洲的旧城保护及改造经验和做法值得我们学习。其核心指导思想就是保护性开发。而这种有限度的开发不仅不会降低开发带来的商业价值，而且可以带动旅游资源的挖掘。老商业街区的复兴，不仅仅是旧有建筑功能及设备的更新，更是综合环境的整治，包括建筑外观、街道空间、广场空间、环境绿化及小品的整体性规划。
6.商业地产建筑风格的本土特色
建筑形式及风格特色在很大程度上决定了商业地产对消费者吸引力的大小。在经济全球化和文化多元化的当今时代，商业地产项目建筑风格多样化也是必然趋势。实际上目前其中大多还是现代国际式或欧美风格，这本来无可厚非，但明显可以看到对本土特色的挖掘还远远不够。因为从发展的眼光来看，越是民族的才越是国际的。本土风俗文化传统的发扬光大是世界各国建筑文化的共同发展目标。历史文脉在商业地产项目中的传承也当仁不让，况且这也是其长久生命力的保证。上海新天地商业街区改造的成功，导致全国各地无数项目竞相抄袭模仿，全然不顾当地的历史和文化传统。只强调外在形象的模仿而忽略了其开发思路和原则的借鉴，无异于本末倒置。上海新天地的成功，实际上是对本土特色充分挖掘的成功。而相反的例子就是北京平安大街，其两侧的保留古建或仿古建不可谓不精美，但其街道空间尺度完全遭到破坏，导致两侧商业街的开发经营离当初设想目标相去甚远。本土特色，不仅是反映在几个建筑符号上，更是一种原有建筑形体及空间尺度的反映。而正确和全面把握了本土特色，并在商业地产开发设计中加以贯彻，无疑将极大地提升其价值和市场竞争力。
从世界范围来看，任何商业地产都不能忽略当地的经济发展水平和地域特色，国内商业地产的发展，不能简单照搬先进国家的经验，而应针对性地研究适合国情的开发经营理念和模式以及发展方向，这也就是商业地产的中国特色化。