□通讯员 沈敏 本报记者 黄轶涵 文/摄

　　尽管物业公司和小区业主之间纠纷不断，但在很多人印象中，没有物业服务的小区，绝对是个不上档次的小区。现在，就连那些老小区，都进驻了准物业管理。没有物业管理，小区岂不是问题重重？

　　但是在城西，有个撤村建居的居民小区——登云圩社区，却没有正规的物业公司入驻，一切物业管理工作，都由社区自己来管。居民们都说，真的请物业公司来，还没管得这么好呢！

　　上周五，我们的“社区圆桌会”，就开到了登云圩社区。看看这个没有正规物管的小区，光靠社区10多个工作人员，是如何管好整个小区的。

　　停车难，几乎是每个小区的“顽疾”。

　　登云圩社区，1100多套房子，住着250多户居民。本地居民加上租房客，整个社区大概有500多辆私家车。

　　整个小区，地下车库有140个车位，小区路面上有160多个，再加上小区门口登云圩路上划出来的200多个车位，基本上能保证每辆车都有位置停。

　　“很多小区都有这么一个怪象：小区地面车满为患，交通堵塞，连绿化带里都挤满了车。但是地下停车库却空空荡荡，这是为什么？就是因为地下车位只卖不租，而且卖得太贵！”登云圩社区书记沈云华说。

　　跟其他小区不同，登云圩社区的地下停车库，只租不卖，而且租金也不贵，每个月100元；小区路面上的车位，租金每月80元；停在登云圩路上的车，不收停车费，但也有保安24小时看护。居民可以根据自己的需要，选择停车的位置，先到先选，就这么简单。

　　在城西，也有其他不少撤村建居的社区。这些社区有个共同的特点，就是一楼的房子几乎都开了各种各样的小店，吵吵闹闹，脏兮兮的。

　　但在整个登云圩社区，见不到一家小店，整个小区安静又干净。

　　沈云华说，商铺价钱租得高，所以当初刚刚拿到新房钥匙，在装修的时候，小区里有30多户居民就直接把一楼的房子，装修成了商铺：超市、早餐店、理发店、杂货店……杂七杂八，什么都有。

　　当时，沈云华就带着辖区的工商、城管、公安等部门，联合上门。挨家挨户去劝，叫社区干部和党员先带头，再让干部和党员去劝家里的亲朋好友，没人搞特殊化开店，大家也就都不开店了。

　　现在，整个登云圩社区找不到一家小店。居民们也都尝到了甜头，社区环境好了，出租房自然也紧俏了，社区里还住了不少白领和老外。一套90平方米的套房，能租到每个月3500多元。这个房租，跟隔壁桂花城的房子都可以比比看了。

　　因为以前都住在一个村里，登云圩社区的居民都是老邻居，互相很熟络。

　　社区里有23个保安，90%都是本地人。他们做保安，就像在管自己的家一样，有主人翁意识，很负责，跟居民打交道就是在拉家常，纠纷难题迎刃而解，还解决了社区里“40、50”的就业问题。

　　社区里的保洁人员，也有一些是本地人。登云圩社区居民组长洪大方就觉得，村里人，不太适合做保洁员。

　　保洁的，都是一些大妈大姐，家务事比较多。万一哪天家里有急事，扫地草草了事，就管自己走掉了。

　　“熟人也有熟人的弊端，就是抹不开面子，张不开口去批评。如果是物管的保洁人员，地没扫干净，是要扣钱的。”洪大方说。

　　为此，社区专门从外面请来了保洁公司，把小区的保洁工作，全部承包给了专业的保洁人员，一天要扫好几趟，地也扫得挺干净的。万一干得不好，直接找保洁公司，没人情可讲。

　　地下停车库只租不卖

　　小区找不到一家小店

　　村里人适合做保安

　　但不一定适合做保洁员

　　因为是撤村建居，所以登云圩社区里的一户人家，都有三四套房子，自己住一套，其他的拿来出租。

　　以前登云圩社区还是登云圩村的时候，村民们就把家里闲置的房子出租，但那时候都是平房，房间也小，房租也不贵，只有两三百元一个月。来租房子的，都是一些外来务工人员。

　　登云圩社区分管综合治理的蒋连炳说，老底子村里租房子，双方谈好价格，一个月收一次房租，大家都是嘴巴说说的，没什么文字协议。

　　现在可不一样了，出租的都是精装修的套房，房租两三千，一交就是一个季度。这笔钱的数目可不小，所以房东和房客经常会因为房租的问题，产生纠纷。

　　“整个社区，一半以上的房子，都是拿来出租的，虽说房租是双方自己协商的，但租房协议的细节怎么写，还是有点讲究的。”蒋连炳说。

　　蒋连炳建议，社区可以出面，请一位法律顾问，起草一份登云圩社区统一的租房协议书，房东们也可以咨询一些问题。

　　社区里出租房很多

　　房东和房客经常有矛盾

　　登云圩社区刚刚成立的时候，沈云华也想过，既然已经撤村建居了，登云圩就该有个小区的样子，是不是也请一家物业公司来，管理整个小区？

　　为此，沈云华和社区其他干部一起，专门去了江干区的一个撤村建居点，取经学习，还去了好几个小区考察，但是听到的，都是物业公司跟业主之间这样那样的矛盾。

　　既然一时选不好物业公司，那就自己先管起来吧。登云圩社区摸着石头过河，管起了整个小区。

　　登云圩社区现在的物管费，是每平方米6角。但是，社区基本上都没怎么收过物管费。

　　沈云华算了一笔账，街道补贴一点，停车费收一点，村里留用地商铺出租一点。本来收物管费，就是为了服务居民，现在社区有这么三方面的收入，这些钱收上来，也都是用到居民身上去的。如果钱够用，就没必要再去收物管费了。

　　登云圩社区每笔收入和支出，都会张贴出来，让每个居民都知道。社区还会经常召开居民代表大会，听听大家对社区管理工作的意见和建议。

　　沈云华坦言，毕竟以前都是一个村的村民，大家都是自己人，登云圩社区的居民善良、淳朴、知足，所以很少会和社区产生矛盾，即使有问题，大家也是坐下来，好好说话，好好解决。

　　但是，两年管下来，沈云华也渐渐感觉到，跟正规的物业公司相比，社区管小区，还是缺乏经验，管理不够系统和规范，暴露出了一些问题。“不请正规物业公司入驻，但我们能向物业公司学习，学习他们的管理经验，用在我们的社区管理上。”沈云华说。

　　也曾考虑过请物业

　　但自己的家还是自己管