港南中学校长:首套按揭贷款利率上升利于谁

来源：百度文库编辑：偶看新闻时间：2024/04/29 23:53:43

首套按揭贷款利率上升利于谁

易宪容

首套住房按揭贷款利率上升已经成了一线城市的基本趋势，而且这种趋势很可能在短期内蔓延到全国。针对这种现象，有人说，首套住房按揭贷款利率上升会抑制住房的消费需求，对房地产市场发展是不利的，也是与房地产宏观调控政策的宗旨相违背的。这种似是而非的言论看上去很有道理，也容易得到一些准备购买住房者的认同，但实际上是十分荒唐的。

我们应该看到，为何北京、上海等一线城市的商业银行在这个时候上浮住房按揭利率？是中央政府房地产信贷政策从紧吗？还是银行基本的商业行为？如果不是中央政府房地产宏观调控政策进一步收紧而是银行的商业行为，那么国内住房按揭贷款利率水平会走向哪里？这样的走势对国内住房市场和住房消费需求会产生多大的影响？

其实，2010年以来的房地产宏观调控政策，能够对住房市场真正起到作用的主要是住房按揭贷款差别化。该政策的核心就是把住房购买的投机炒作与消费作一个简单的区分。不过，这种信贷政策的效果仍然差强人意。问题就出在，2010年以来的差别化住房按揭贷款信贷政策没有涉及2010年以前通过按揭贷款进入住房市场的存量住房购买者。由于差别化信贷政策的不彻底性，对于住房的投机炒作者来说，不仅投资住房的融资成本仍然处于低位，而且他们可能会认为，当前政府的房地产宏观调控政策是暂时的。因此住房市场的投资预期不会改变。这就是当前在政策作用下，住房销售下降而住房价格不降的关键所在。

当前商业银行提高住房按揭贷款利率的政策，应该是出于两个方面的考虑。一是随着国内住房市场房地产泡沫吹大，银行贷款所面临的风险就越来越大。商业银行要减少其信贷风险，就得对住房按揭贷款重新定价，就得改变当前商业银行差别化信贷政策的不彻底性。而商业银行对住房按揭贷款的重新定价又分两个方面。一是对新购买住房者的贷款的重新定价。二是对2010年以前的住房购买者的按揭贷款的重新定价。按照最近的信贷政策，住房优惠利率早就应该取消。在当前调整后的利率水平下，如果不取消，商业银行的住房按揭贷款每做一笔都会亏损。

到目前为止，国内商业银行的住房按揭贷款合同几乎都是利率浮动的。因此，当国内货币政策及利率发生较大变化时，这种变化一定会反映到住房按揭利率上来。否则，将对商业银行利润水平造成较大的损失。

还有，当前国内银行利率是管制下的利率，其采取“存款利率上限管理、贷款利率下限管理”的政策。因此，在国内住房按揭贷款不仅面临着泡沫化的风险，而且面对整个利率变化后的利率水平上移的情况下，国内商业银行住房按揭贷款利率（无论是首套还是多套，首套是一个基准）随之上浮也就正常了。而且商业银行的按揭贷款利率上浮还能起到一箭双雕的作用。这种利率上浮不仅可以减少商业银行贷款利率面临亏损的风险，更重要的是为年底整个存量住房按揭贷款利率重新定价埋下伏笔。

任何细心的住房购买者都应该注意到，这次商业银行提高首套住房贷款利率的行为不仅在于增加购买住房者的负担及减小其杠杆比例。更为重要的是，将对国内房地产市场造成较大的影响。一是，它是挤出当前国内房地产泡沫最好的工具，能使得更多的住房投机炒作者不仅没有意愿进入住房市场，也没有能力进入住房市场；二是，当住房按揭利率上涨成为一种趋势时，不仅会增加住房投机者的融资成本，也会减小住房消费的需求，从而使整个住房需求下降；三是，当住房投机炒作需求及消费需求都出现下降趋势时，必然改变整个住房市场预期。四是，住房按揭贷款利率上升程度也决定当前泡沫下的房价下降的程度。如果住房按揭贷款利率上升较高，那么房价下跌概率也自然上升。五是，既然利率上升是影响房价下跌的决定性因素，那么在按揭贷款利率（无论是一套还是二套）上升一定会影响房价下跌的情况下，按揭贷款利率上升对住房的消费者来说是十分有利的。因为，购买本金下降一定会比利率上升更有利于减轻购买住房者的负担。首套住房贷款利率上升，对首套住房消费者是最有利的，而不是增加其购买住房的负担。

总之，住房按揭贷款利率是现代房地产核心所在，如果这种利率水平全面上升，那么它将是国内房地产市场发生重大变化的诱因所在，它将导致住房价格全面向下调整。无论是住房投机者还是消费者，都会对此密切关注。首套住房按揭贷款利率上调最有利的是住房消费者而不是他人。（作者系中国社科院金融研究所研究员）

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