98s205消防稳压泵表:房地产开发企业涉税会计核算

第一部分   概述
一、开发项目的操作流程及投资费用估算
一般情况下，房地产开发企业开发过程主要分为五个阶段：
投资机会选择和决策阶段、开发前期工作阶段、建设施工阶段、租售阶段、售后服务阶段。
房地产开发项目的操作流程（从会计业务流程看）
一般情况下，房地产开发项目的操作流程主要包括可能不局限于下列几个方面：



房地产开发项目投资费用估算（预计费用）
经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。
房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。
1、开发成本
共有八项：
（1）土地使用权出让金
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者依法支付土地出让金获得土地使用权。
（2）土地征用及拆迁安置补偿费
①土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有包括土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
②拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。
（3）前期工程费
①项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。② “三通一平”等土地开发费用。
（4）建安工程费
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费等。
（5）基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
（6）公共配套设施费
它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
（7）不可预见费
它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。
（8）开发期间税、费。
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。
2、开发费用
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
（1）管理费用
可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。
（2）销售费用
它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
主要包括以下三项：
①广告宣传费。约为销售收人的2％一3％；
②销售代理费。约为销售收入的1.5％一2％；
③其他销售费用。约为销售收入的0.5％一1％。
以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。
（3）财务费用
它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。
房地产项目开发费用明细表
二、房地产企业税种及会计处理运用的会计科目
涉及的税种
开发阶段
会计处理
开发
交易
出租
保有
营业税
﹡*
﹡*
﹡*
主营业务税金及附加
城市维护建设税
﹡*
﹡*
﹡*
主营业务税金及附加
印花税
﹡*
﹡*
﹡*
管理费用
企业所得税
﹡*
﹡*
所得税
耕地占用税
﹡*
开发成本（在建工程）
土地使用税
﹡*
﹡*
＊
管理费用
契税
＊*
开发成本
土地增值税
﹡*
主营业务税金及附加
房产税（内资企业和个人）
﹡*
﹡*
管理费用
城市房地产税（外商投资企业和外国企业）
﹡*
﹡*
管理费用
城镇土地使用税（内资企业和个人）
﹡*
管理费用
注：从2007年起外资企业也需缴纳城镇土地使用税。
国家税务总局关于外商投资企业和外国企业征收城镇土地使用税问题的批复
国税函【2007】第596号  发布时间： 2007年06月01日 状态：有效
中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例
国务院令【2006】第483号  发布时间： 2006年12月31日 状态：有效
《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》已经2006年12月30日国务院第163次常务会议通过，现予公布，自2007年1月1日起施行。
总　理　 温家宝
二〇〇六年十二月三十一日
国务院关于修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的决定
国务院决定对《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》作如下修改：
一、第二条增加一款，作为第二款：“前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。”
二、第四条修改为：“土地使用税每平方米年税额如下：
（一）大城市1.5元至30元；
（二）中等城市1.2元至24元；
（三）小城市0.9元至18元；
（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。”
三、第十三条修改为：“本条例的实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”
此外，对本条例个别条文的文字作修改。
本决定自2007年1月1日起施行。
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》根据本决定作相应的修订，重新公布。
第二部分   房地产开发企业的涉税会计核算
一、房地产开发企业资金筹集的会计与税收政策及其处理
房地产投资资金的来源渠道主要有：自有资金、银行贷款、集资、利用外资、财政拨款、预售款、承包商带资承包等。这些渠道从性质上来讲主要有两大方式，即债权式及股权式，从具体对象上来讲主要有政府、银行、企业、个人等。
房地产企业发生短期借款时的会计处理举例如下：
[例1]某房地产企业7月1日取得短期借款40万元，年利率6%，半年后一次性还本付息。其会计处理如下：
（1）取得短期借款时：
借：银行借款            400 000
贷：短期借款           400 000
（2）每月计提借款利息时：
借：财务费用             2 000
贷：预提费用            2 000
（3）12月31日到期还本付息时：
借：预提费用              12 000
短期借款             400 000
贷：银行借款            412 000
税收上的处理应根据国税发【2000】第084号第34条规定：纳税人发生的经营性借款费用，符合条例对利息水平限定条件的，可以直接扣除。为购置、建造和生产固定资产、无形资产而发生的借款，在有关资产购建期间发生的借款费用，应作为资本性支出计入有关资产的成本；有关资产交付使用后发生的借款费用，可在发生当期扣除。纳税人借款未指明用途的，其借款费用应按经营性活动和资本性支出占用资金的比例，合理计算应计入有关资产成本的借款费用和可直接扣除的借款费用。第35条规定：从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。第36条规定：纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。[国税发［2006］31号第八条第二款第11项之规定]
以不动产作抵押向金融机构贷款的征税问题
以不动产作抵押向金融机构贷款，一般有以下两种情况：
一种是抵押期间，不动产仍归借款人使用，如果借款人到期无力归还贷款，则不动产归银行所有。这种抵押贷款行为，在不动产未收归银行所有以前，不动产的所有权并未发生转移，因而也就未产生销售不动产这一应税行为。贷款期满后，因借款人无力归还欠款，不动产收归银行所有，此时不动产所有权发生了转移，应对借款人按“销售不动产”税目征收营业税。
另一种是借款人取得贷款后就将不动产交与银行使用，以不动产租金抵充贷款利息，对于借款人来讲，此阶段发生了不动产租赁行为，对借款人应按“服务业” 税目征收营业税。如果借款人到期无力归还贷款，以不动产抵充欠款，则对借款人还应按销售不动产征税。
值得关注的几个问题：
二、土地使用权的取得会计政策及处理
土地使用权，指国家准许某企业在一定期间对国有土地享有开发、利用、经营的权利。根据我国土地管理法的规定，我国土地实行公有制，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。企业取得土地使用权的方式大致有以下几种：行政划拨取得、外购取得、投资者投入等。
企业为新建办公楼等而获得土地使用权，所支付的土地出让金，在“无形资产”科目核算；企业为房地产开发而获得的土地使用权，所支付的土地出让金，在“开发成本”科目核算。即记入到所建的开发产品价值之中，而不单独作为“固定资产—土地”入账。
[例1]  某房地产企业为新建办公楼等而获得土地使用权，用银行存款支付土地征用、拆迁补偿费用及出让金1600 000元，
借：无形资产——土地使用权   160万
贷：银行存款                 160万
[例2]  某房地产企业用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费用 900 000元，其中商品性土地开发丙工程300 000元，房屋开发甲工程 150000元，房屋开发A工程和B工程共450 000元，A工程和B工程先在土地开发丁工程项目归集。
借：开发成本——土地开发——丙工程    300 000
——房屋开发——甲工程    150 000
——土地开发——丁工程     450 000
贷：银行存款                           900 000
相关的税收政策
1、关于取得赔偿金征收营业税的问题。根据财税[2003]16号文件第三条第三款的规定：单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。注意，此处营业外收入不仅计征营业税、城建税及教育费附加还要计征所得税。
2、投资者以土地使用权投资开发项目土地增值税的问题。根据《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条“关于以房地产进行投资或联营的征免税问题”规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）暂免征收土地增值税的规定。
值得关注的几个问题（2）：
三、房地产开发成本的核算
（一）开发产品成本的内容
开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动。
开发产品成本按其用途，可分为以下四类：（房地产开发业务收入包括：
建设场地(土地)的销售收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程(代建房)收入、商品房售后服务收入、出租房租金收入）
1．土地开发成本：房地产开发企业开发土地(即建设用地)所发生的各项费用。
2．房屋开发成本：房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。
3．配套设施开发成本：房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4．代建工程开发成本：房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所发生的各项费用支出。
（二）房地产开发成本核算对象
开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。企业应根据其开发项目的特点及实际情况，按照下列原则，选择成本核算对象：
1．一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。
2．同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。
3．对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。
注意：成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。
（三）房地产开发成本项目
开发产品成本项目一般可分为：土地受让金、土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；基础设施费；建筑安装工程费；公共配套设施费和开发间接费用等。
1．土地受让金、土地征用及拆迁补偿费：指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。
2．前期工程费：指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、三通一平费用等。
3．基础设施费：指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。
4．建筑安装工程费：指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。
5．配套设施费：指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计人该成本项目内。
6．开发间接费用：指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。
目前我国房地产开发企业经营规模、经营范围、经营方式等各不相同。比如，就土地开发而言，有些企业只进行建设场地地面的清理平整，将原有建筑物、障碍物拆除，就算完成土地开发；而有些企业除进行地面的清理平整，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设，做到七通一平，才算完成土地开发等。
每一个开发企业应根据前述成本项目的设置原则，结合开发项目的具体情况，有选择地设置成本项目。
（四）开发产品成本核算程序
应设置核算的账户
1．“开发成本”账户
本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。
本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。
2．“开发间接费用”账户。
本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户。
开发成本费用账务处理程序见下图所示
原材料                                       开发成本—房屋开发
④
①                       开发间接费用            ①
库存设备             ①          ①    ③           ③
待摊费用                  开发成本—土地开发
①              ①                           ①
应付工资                        ②                                  开发产品
③
①                                      开发成本—配套设施开发        ⑤
应付福利费            预提费用                              ①
①                ①                                   ③
累计折旧                                       开发成本—代建工程开发
①                                           ①
③
银行存款                                       期间费用                    本年利润
①                                           ②
①
⑥
由图可以看出开发成本费用核算的具体步骤如下：
1．将应计入成本费用的各项支出按发生地点和用途进行分配，包括材料费用、工资费用、固定资产折旧费用和用银行存款支付的其他各项费用，如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、水电费、办公差旅费等。
2．待摊费用和预提费用的分配，包括预付保险费、低值易耗品摊销费、预提配套设施费等。
3．开发间接费用的分配，将归集的开发间接费用分配计入各开发项目成本。
4．结转已开发完成、近期投入使用的自用建设场地和不能有偿转让的配套设施的成本，将其计人房屋开发等项目的成本。
5．结转已完开发产品成本。
6．结转本期发生的期间费用，如管理费用、财务费用和营业费用，将其计入当期损益。
“建筑安装工程”的核算程序
房地产开发企业“建筑安装工程”核算的一般程序是：
1、施工单位根据合同约定，缴纳履约保证金；
2、开发商根据合同约定，支付一定的工程预付款、备料款；
3、开发商购买钢材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供应到施工现场；
4、施工单位报送“已完工程形象进度”，并提供《工程价款结算账单》；
5、向施工单位结算甲供材料价款，抵作工程进度款；
6、开发商根据应付工程款扣除预付工程款、甲供材料价款后支付工程进度款；
7、办理工程结算，除预留工程保修金外，支付工程尾款给施工单位。
（五）土地开发的成本核算
土地开发按其完工后的用途又可以划分为商品性建设场地开发和自用建设场地开发。对于这两类土地开发项目应分别处理。
第一，企业开发的商品性建设场地属于房地产企业的商品产品，即最终产品，需要单独计算土地开发成本。
第二，企业开发的自用建设场地属于房地产企业的中间产品，在计算土地开发成本时，应区别情况，采用不同的归集方法。如果在这块建设场地上仅进行一个房屋开发项目的建设，则不必单独计算土地开发成本，而将土地开发过程中发生的各项费用直接计入房屋开发成本的相应成本项目；如果在这块建设场地上将进行两个以上房屋和大型配套设施开发项目的建设，则应单独计算土地开发成本，待土地开发完成交付使用时，再按一定标准分配计入有关房屋和大型配套设施的开发成本；如果拟作为自用建设场地，但土地开发项目开工时尚无房屋开发建设的规划，也应单独计算土地开发成本。
第三，企业开发的同一块建设场地，如果一部分属于商品性建设场地，另一部分属于自用建设场地，或者在进行土地开发时，未来土地的具体用途并不明确，则应视同商品性建设场地，单独计算土地开发成本。
1、土地开发成本科目的设置“开发成本—土地开发—商品性土地开发成本”、“开发成本—土地开发—自用土地开发成本”
2、土地开发费用的归集与分配
举例如下：
某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出，如下表：
某土地开发支出明细表
成    本    项    目
商品性土地
自用土地
支  付  征  地  拆  迁  费
78 000
72 000
支付承包设计单位前期工程款
20 000
18 000
应付承包施工单位基础设施费
25 000
18 000
分 配 开 发 间 接 费 用
10 000
合         计
133 000
108 000
支付征地拆迁费时
借：开发成本——商品性土地开发成本           78 000
——自用土地开发成本             72 000
贷：银行存款                                  150 000
支付设计单位前期工程款时
借：开发成本——商品性土地开发成本            20 000
——自用土地开发成本              18 000
贷：银行存款                                  38 000
收到施工单位基础设施工程票据，款未付
借：开发成本——商品性土地开发成本            25 000
——自用土地开发成本              18 000
贷：应付账款——应付某工程款                    43 000
分配应计入商品性土地开发成本的开发间接费用
借：开发成本——商品性土地开发成本            10 000
贷：开发间接费用                             10 000
同时，应将各项土地开发支出分别计入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细账。
相关税收政策：财税[2003]16号文件
（六）房屋开发的成本核算
[例]某房地产企业按合同规定，用银行存款预付承包单位工程款 80 000元，备料款60 000元。
借：预付账款    140 000
贷：银行存款    140 000
[例]某房地产企业拨付承包单位材料一批，实际成本201 000元，结算价格200000元，用于房屋开发甲工程。
借：预付账款                        200 000
开发成本——房屋开发——甲工程    1 000
贷：原材料                           201 000
材料若按计划成本计价，其计划成本与结算价格的差额以及月末结转的材料成本差异，也均记入“开发成本”账户。
[例]  承包单位转来“工程价款结算账单”，要求支付已完建安工程款100000元，其中土地开发项目丙工程40000元，房屋开发项目甲工程 60 000元，本次结算应扣回预付工程款12 000元，扣回预付备料款8 000元。工程款净额已用银行存款支付。
借：开发成本——土地开发——丙工程    40000
——房屋开发——甲工程    60000
贷：应付账款                          100000
借：应付账款    20000
贷：预付账款    20000
借：应付账款    80000
贷：银行存款    80 000
举例：
某房地产企业在年度内，共发生了下列有关房屋开发成本，如下表所示：
房屋开发支出表
商品房开发成本项目
商品房
出租房
周转房
支付土地拆迁费
100 000
80 000
结转自用土地征地拆迁费
75 000
75 000
应付承包设计单位前期工程费
30 000
30 000
30 000
应付承包施工单位基础设施工程款
90 000
75 000
70 000
应付承包施工单位建筑安装工程款
600 000
480 000
450 000
分配配套设施费（水塔）
80 000
65 000
60 000
预提配套设施费（幼儿园）
80 000
72 000
64 000
分配开发间接费用
82 000
66 000
62 000
支付征地拆迁费时
借：开发成本——房屋开发     180 000
贷：银行存款                180 000
结转出租房、周转房使用土地应负担的自用土地开发成本时
借：开发成本——房屋开发     180 000
贷：开发成本——自用土地开发成本 180 00
应付设计单位前期工程款入账
借：开发成本——房屋开发     90 000
贷：应付账款——应付工程款   90 000
应付承包施工单位基础设施工程款
借：开发成本——房屋开发     235 000
贷：应付账款——应付工程款   235 000
应付承包施工单位建筑安装工程款
借：开发成本——房屋开发     1 530 000
贷：应付账款——应付工程款   1 530 000
分配应由房屋开发成本负担的配套设施费（水塔）
借：开发成本——房屋开发           205 000
贷：开发成本——配套设施开发成本（水塔） 205 000
预提应由房屋开发成本负担的配套设施费（幼儿园）
借：开发成本——房屋开发             216 000
贷：预提费用——预提配套设施费（幼儿园） 216000
分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用
借：开发成本——房屋开发             210 000
贷：开发间接费用                     210 000
同时应将各项房屋开发支出分别计入各有关房屋开发成本明细分类账。如下表：
房屋开发成本明细分类账
2007
年
凭证号数
摘要
借方
金额
贷方
金额
借方
余额
明细科目借方发生额
月
日
土地征
用拆迁费
前期
工程款
基础设施费
建筑安装工程费
配套设施费
开发间接费
支付土地征用拆迁费
100 000
100 000
100 000
支付前期工程款
30 000
130 000
30 000
支付基础
设施费
90 000
220 000
90 000
支付建筑安装工程费
600 000
820 000
600 000
分配水塔设施费
80 000
900 000
80000
预提幼儿园费
80 000
980 000
80000
分配开发间接费用
82 000
1062000
82000
房屋开发成本明细账上归集的自开始建设至本月末止的全部开发费用，如果开发项目尚未竣工验收，则为在建房屋开发项目的实际成本；如果已经完成全部开发过程，并已验收合乎设计标准，则为已完房屋开发项目实际成本。
（七）基础设施费的归集和分配的会计政策及处理
房地产企业在房地产开发建设过程中为道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫和绿化等工程发生的支出，一般可以直接计入有关开发项目成本，记入“开发成本”总账及所属明细账的“基础设施费”成本项目。如果在企业开发的建设场地上兴建两个以上的开发项目，则这些基础设施费应先在“开发成本”账户所属“土地开发”二级账下设置三级明细账进行归集，待土地开发完毕后，将土地开发成本中的“基础设施费”成本项目所归集的各项支出，按概算或建筑面积的比例分配计入有关开发项目的“基础设施费”成本项目。
举例如下：
[例]  某房地产企业为房屋开发甲工程支付供水、供电、供气工程费50 000元。为土地开发丙工程支付供水、供电、道路工程费100000元。
借：开发成本——房屋开发——甲工程     50 000
——土地开发——丙工程    100 000
贷：银行存款                           150 000
[例]  某房地产企业在同一建设场地开发房屋A工程和B工程，支付供水、供气、供电等费用30000元，先在土地开发丁工程项目归集。
借：开发成本——土地开发——丁工程    30 000
贷：银行存款                          30 000
土地开发丁工程项目竣工后，再进行成本结转。
（八）公共配套设施费的会计政策及处理
公共配套设施费可以分为两类，一类是开发小区内不能有偿转让而需要计入商品房和商品性建设场地成本的配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是可以有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，应作为独立开发产品单独计算成本，不能分配计入商品房和商品性建设场地成本的配套设施，包括开发区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；另外注意：开发区内的非营业性配套设施，如中小学校、文化站、医院等；开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施如果没有投资来源，不能有偿转让，也将其计入房屋开发成本。
第一，凡是准备作为商品有偿转让的配套设施，以及本企业将用于出租或作为第三产业经营用房的配套设施，应将其实际成本从“开发成本”总账及所属“配套设施开发”明细账，结转到“开发产品”总账及所属“配套设施”明细账。在办理销售或交付使用手续后，再从“开发产品”账户，结转到有关账户。
[例]  某房地产企业承建的开发小区内的银行已竣工验收，准备有偿转让给工商银行，其实际成本600000元。则：
借：开发产品——配套设施——银行     600 000
贷：开发成本——配套设施开发——银行    600000
第二，不能有偿转让的开发小区内的非经营性配套设施和按规定应计入土地和商品房成本的其他配套设施，其实际成本的结转有以下两种情况：
1．配套设施与土地、商品房等同步进行建设，发生的公共配套设施费应由两个以上土地或房屋开发项目负担的，应在配套设施完工后，将其实际成本按有关项目建筑面积或预算造价、预算成本的比例，分配计入有关土地或房屋等项目成本，从“开发成本”总账所属“配套设施开发”明细账，结转到“开发成本”总账所属“土地开发”或“房屋开发”明细账。举例如下：
[例]  某房地产企业为A、B两栋房屋配套建设的锅炉房已竣工验收，实际成本800000元，按建筑面积比例分配，A栋10 000平方米，B栋30 000平方米。则：
A 栋房屋开发成本负担额=800 000/（10 000+30 000）×10 000=200 000(元)
B 栋房屋开发成本负担额=800 000/（10 000+30 000）×30 000=600 000(元)
借：开发成本——房屋开发——A工程    200 000
——房屋开发——B工程    600 000
贷：开发成本——配套设施开发——锅炉房    800 000
2．配套设施与商品房和商品性建设场地非同步建设，即土地和房屋已开发完成，准备转让或出售，而配套设施尚未完工。
对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可按配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托、消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法按配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：
某项开发产品预提的配套设施费＝
该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率
配套设施费预提率＝
该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%
上式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。
在这种情况下，土地和房屋开发项目竣工时，已经预提了配套设施费。（该部分在税收上得不到认可，可参考国税发[2006]31号文件）因此，当配套设施竣工时，应将其实际成本冲减预提的配套设施费。实际成本与预提数的差额，应视其金额大小和开发项目的建设进度进行处理：如果差额较小，则不再调整先行竣工的商品房和商品性建设场地成本，全部计入在建的土地及房屋开发项目的成本，实际成本大于预提数的差额追加在建开发项目成本，实际成本小于预提数的差额冲减在建开发项目成本；如果差额较大，则应调整已竣工土地及房屋开发项目的成本。现将配套设施费预提、冲减和差额调整的账务处理举例如下：
[例] 某房地产企业为已竣工验收的房屋开发A工程和B工程服务的配套设施“居委会”现已竣工，其实际成本50000元，房屋开发A工程竣工时预提居委会工程费用18 000元，房屋开发B工程竣工时预提居委会工程费用30000元。有关会计分录如下：
(1)A栋房屋竣工时预提配套设施：
借：开发成本——房屋开发——A工程    18 000
贷：预提费用——预提配套设施费——居委会    18 000
(2)B栋房屋竣工时预提配套设施：
借：开发成本——房屋开发——B工程    30 000
贷：预提费用——预提配套设施费一居委会    30 000
(3)居委会竣工，结转开发成本：
借：预提费用——预提配套设施费——居委会    50 000
贷：开发成本——配套设施开发——居委会     50 000
(4)借：开发成本——土地开发——E工程    2 000
贷：预提费用——预提配套设施费       2 000
在本例中，土地开发E工程为公司正在开发建设的土地开发项目。如果已预提配套设施费为52000元，则会计分录(4)应作相反的会计分录。如果实际成本与预提数差额较大，则应调整房屋开发A工程和B工程的实际成本。
财基字[1999]74号《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》第十四规定：
经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用。采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。
单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。
公共配套设施费税收政策及处理
国税发[2006]31号文规定：开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
政策对比解析：
会计制度
1、凡是准备作为商品有偿转让的配套设施，以及本企业将用于出租或作为第三产业经营用房的配套设施，单独核算其成本，按建造开发产品进行处理。。
2、不能有偿转让的开发小区内的非经营性配套设施和按规定应计入土地和商品房成本的其他配套设施，计入开发成本。
财务制度
1、采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。
2、单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。
税收政策
1、非营利性的配套设施可以进开发成本。其中“无偿赠与地方政府、公用事业单位”，可以直接计入开发成本，无须作为销售或视同销售来计征任何税费。
2、营利性的配套设施则不可以进开发成本，应单独计算成本，按建造开发产品进行处理。
通过上述政策的比较，可以得出这样的结论：
1、税收政策与会计制度的规定基本相同；2、财务制度也符合税收政策及会计制度的规定，仅注意资金来源分为两类即可以预提与不可以预提，但税收上对于房地产企业除利息以外的预提费用均不认可。
另外，国税发[2006]31号文规定：开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：
（1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。
（2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。
政策解析：
1、上述第一条可分为三种情况。（1）出售的，按建造开发产品进行处理；（2）出租的，按建造固定资产进行处理；（3）无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。其中“无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的”，可以直接计入开发成本，无须作为销售或视同销售计征任何税费。
2、上述第二条“合资建设，有偿移交的”，给予的经济补偿直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。事实上，现在许多地方国家有关业务管理部门和单位所给予的补助一般都是“象征性”或“入不敷出”，所以，很难出现“抵扣的差额应计入当期应纳税所得额”的情况，因此这部分不够抵扣的差额即损失是否可以税前列支？目前暂无定论。因为这部分配套设施是单独立项，且成本独立核算，这种有偿移交行为必将导致该配套设施的权属发生转移，因而也必须计征相关税金及附加，包括营业税、城建税及教育费附加、土地增值税、企业所得税等。
（九）开发间接费用的核算
开发间接费用的归集
开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”账户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。
开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房—周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账：
借：开发间接费用 41 600
贷：应付工资 8 000
应付福利费 1120
累计折旧 10 000
递延资产 3 500
银行存款 8 480
周转房——周转房摊销 10 500
必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。
开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。
开发间接费用的分配
每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计人有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即：
某项开发产品成本分配的开发间接费＝月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额
如某房地产开发企业某内部独立核算单位在2007年5月份共发生了开发间接费用41 600元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下：
开发产品编号名称
直接成本
101商品房
50 000
102商品房
120 000
151出租房
75 000
181周转房
70 000
201大配套设施——商店
80 000
301商品性土地
125000
合　　计
520 000
根据上列公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费：
101商品房：　50000元×41600÷520000＝50 000×8%＝4 000(元 )
102商品房：　120 000元×8%＝9 600元
151出租房： 75 000元×8％＝6 000元
181周转房：　70 000元×8％＝5 600元
201大配套设施： 80 000元×8％＝6 400元
301商品性土地； 125 000元×8％＝10 000元
根据上面计算，就可编制有如下表所示的开发间接费用分配表：
开发间接费用分配表
2007年5月　　　　　　　单位：元
开发项目编号名称
直接成本
分配开发间接费
101商品房
50 000
4 000
102商品房
120 000
9 600
151出租房
75 000
6 000
181周转房
70 000
5 600
201大配套设施
80 000
6 400
301商品性土地
125 000
10 000
合　　计
520 000
41 600
根据开发间接费用分配表，即可将各开发产品成本分配的开发间接费记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它记入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方，作如下分录入账：
借：开发成本——房屋开发成本 25 200
开发成本——配套设施开发成本 6 400
开发成本——商品性土地开发成本 10 000
贷：开发间接费用 41 600
（十）代建工程成本的会计与税收政策及处理
代建工程是指房地产企业接受其他单位委托，代为开发建设的各项工程，包括建设场地、房屋、市政工程等。由于代建工程种类较多，各种代建工程的开发内容和开发特点不同，应采用不同的计算和结转方法。
房地产企业受托代为开发的建设场地和各种房屋，其开发内容和特点与自有土地和房屋开发相同。因此，可以在“开发成本——土地开发”和“开发成本——房屋开发”账户下分别按每个代建开发项目设置明细账，并按成本项目设置专栏，归集各代建开发项目的成本。其成本计算方法与土地开发和房屋开发项目相同。
房地产企业受托代为开发的除建设场地和房屋以外的其他工程，如市政管理部门委托开发的道路、供水、供电、排污、供气等设施，其所发生的费用应在“开发成本’’账户下设置“代建工程开发”二级账，并按具体开发项目设置三级明细账归集，待代建工程竣工时，计算和结转代建工程成本。
代建工程开发成本项目也应比照土地和房屋开发项目设置，但一般市政工程不需设置“公共配套设施费”成本项目。
代建工程竣工时，有关明细账归集的全部开发费用，即为竣工代建工程成本，应将其由“开发成本”账户结转到“开发产品——代建工程”账户。待将代建工程移交给受托单位，并办妥工程价款结算手续后，再将其从“开发成本”账户结转到“主营业务成本”账户。
[例]  某房地产企业受市政管理部门委托，承建煤气管道改扩建工程，本月用银行存款支付的拆迁补偿费、前期工程费500000元，应付基础设施和建筑安装工程费700000元，分配的开发间接费100 000元，作如下会计分录：
借：开发成本——代建工程——煤气管道    1 300 000
贷：银行存款                           500 000
应付账款                            700 000
开发成本—代建工程—间接费用        100 000
税收政策及处理
国税发[2006]31号文第七条“关于代建工程和提供劳务的税务处理问题”规定：
（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。
（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
政策解析：
1、税收政策上的“代建工程”必须同时符合几个条件：（1）双方签定代建工程合同——法律形式上的要求；（2）受托方代垫资金并以原票与委托方结算；（3）受托方仅收取一定的管理费或劳务费——经济活动实质上的要求。即所谓代建工程其实质就是属于代理业务，这样才可以仅针对代理收入计征相关税费。否则，不能作为代建工程处理，就要按照一般意义上的房地产开发项目销售处理。
2、注意代建项目和提供劳务收入确认的时间跨度问题以及节省的各种材料是否应申报纳税。
国税函[1998]554号文规定：房地产开发企业（以下简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（以下简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。
政策解析：
这是一种形式上貌似代建工程而实际上是销售不动产行为。注意几个关键条件：（1）出地方既是房开企业又是项目立项和开发商；（2）甲方替乙方办理产权转移等手续。
案例说明：
案例1、某公司与A公司签订“委托建设集资房合同”。合同规定，该公司根据要求取得了某块地的土地使用权，然后，在该地上为A单位开发建设职工住房，依据购地办证等所有费用和综合工程款一并考虑的原则，该公司以每平方米750元的该地段市场价为该公司包干。住房建成后，该公司应在房屋竣工后3个月内办理好产权转移手续，向A单位提供土地使用证以及房屋的分栋分户产权证。几年来，该公司按工程施工进度陆续向A单位收取房款950万元，如今房屋早已竣工，且已交付A单位职工使用。税务机关责成该公司按“销售不动产”税目申报缴纳营业税，而该公司认为自己不应该缴纳营业税。请问：税务机关的处理是否正确？
解答参考：
税务机关的处理意见是正确的。该公司与A单位签订的虽然名为“委托建设集资房合同”，但是可以看出，该公司的委托建房行为实质上是开发商品房后销售不动产的行为。根据国税函[1998]554号文规定，该房地产开发公司类似上述“批复”中所称的“甲方”，其行为属于销售不动产，应依法缴纳营业税。
案例2、某公司是具备房地产开发和建筑安装双重资质的企业。2006年6月，该公司盖了一层楼房，与买方签订了地基和一层楼房的销售合同。该公司按规定缴纳了销售不动产营业税和建筑安装营业税。在未办理产权转移前，买方要求加盖两层，该公司按买方的要求盖好后交付使用，并缴纳了建筑安装营业税。但税务部门要求该公司补交两层部分的销售不动产营业税。请问：加盖两层是否属于代建，是否要交纳销售不动产的营业税？
解答参考：
根据国税函[1998]554号文规定，哪一方拥有房屋所在地使用权是判断代建房屋行为的关键因素。该公司按买方要求加盖两层时土地使用权并未转移，仍属房地产开发企业所有，所以该公司加盖楼房并交付使用的行为，不属于代建房屋行为，而是房屋自建和销售不动产行为，应补交销售不动产营业税。
四、房地产企业预售及销售的核算
五、房地产开发企业出租业务会计与税收的核算
《企业会计制度财会[2004]3号》
九、问：房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租，应当如何进行会计处理？如何在会计报表上列示？
答：房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，应当设置“出租开发产品”科目，并在“出租开发产品”科目下设置“出租产品”和“出租产品摊销”二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值。
企业开发完成用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品——出租产品”科目，贷记“库存商品”科目。出租开发产品所取得的租赁收入，借记“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”或“其他业务收入”科目；按期摊销出租产品的成本，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记“出租开发产品——出租产品摊销”科目，发生的出租开发产品的维修费用，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记有关科目。
企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。按出租开发产品的账面余额，借记“主营业务成本”科目，按出租产品累计摊销额，借记“出租开发产品——出租产品摊销”科目，按出租产品原价，贷记“出租开发产品——出租产品”科目。企业如已对出租开发产品计提减值准备的，应同时结转已计提的减值准备。
期末，对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，应在资产负债表的“存货”项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。同时，在会计报表附注中披露出租房地产的成本、租赁合同主要条款等内容。
房地产开发企业对于本问题解答发布之前对外出租的自行开发房地产，未按照本规定原则进行处理的，应进行追溯调整。
税收政策
国税发[2006]31号
三、关于开发产品预租收入的确认问题
开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
预租收入
什么是预租收入呢？比如说开发商建了一个某某商贸城，是为了出租而建的，还没有建好，你准备以后租，广告说了闹市旺铺，诚招出租，就收了一部分预租收入，这个时候的纳税时点是将开发产品交给承租人使用时，实际上预租收入就是租赁的订金，因为没有房产证。
上面讲了卖房子收取的预售收入，收到就要纳税，本条规定了预租收入可以等到将开发产品交给承租人的时候再纳税。也就是预售收入只适用于出售房产，不适用于出租房产。
开发产品出租经营的核算[执行《企业会计准则》的企业]
根据财政部《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
显然，出租的房地产属于投资性房地产。
投资性房地产应当按照成本进行初始计量
企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量 。在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，并计提折旧或摊销
有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
出租开发产品是指企业利用开发建设的房屋和土地进行商业性出租的经营活动。
作为出租经营用的房屋和土地，它不同于企业自用的固定资产，也不同于企业的一般产品，应单独设置“投资性房地产”科目。
如果合同、协议规定出租产品的全部租金一次收回，应设置“递延出租收入”科目。
兴华房地产公司开发完成的房屋，用于对外出租，已签订出租合同，投入使用，该出租房开
发实际成本为5 400 000元。收到出租房本月租金收入81 000元，已存入银行。
（1）签订出租合同，投入使用时：
借：投资性房地产 5 400 000
贷：开发产品——房屋              5 400 000
（2）收到出租房本月租金收入时：
借：银行存款                      81 000
贷：主营业务收入—出租产品租金收入    81 000
顺达房地产开发公司将开发完成的土地出租，按照租赁合同规定，租赁期为5年，全部租金600 000元一次支付。
（1）收到承租人交来的租金时：
借：银行存款                600 000
贷：递延出租收入            600 000
（2）租赁期按月确认主营业务收入时：
借：递延出租收入                        10 000
贷：主营业务收入——出租产品租金收入   10 000
（3）在确认主营业务收入时，同时结转相关的主营业务成本，假设按月计提的折旧为7 000元。
借：主营业务成本—出租产品   7 000
贷：累计折旧- 投资性房地产  7 000
注意：视同销售问题。
国税发［2006］31号文件分析解读
国税发［2006］31号
简  要  解  读
为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：
31号文对房地产开发企业所取得的不同收入的税收处理进行了更加明细的分类，共7类：
1、关于未完工开发产品的税务处理问题
2、关于完工开发产品的税务处理问题3、关于开发产品预租收入的确认问题4、关于合作建造开发产品的税务处理问题
5、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题
6、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题
7、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题
原83号文只分4类：
1、关于开发产品预售收入确认问题
2、关于开发产品销售收入确认问题
3、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题
4、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题
一、关于未完工开发产品的税务处理问题
开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：１.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。
对未完工开发产品，所取得预售收入的税务处理，改变了原来一刀切，统一规定利润率的办法，划分了经济适用房及非经济适用房不同的预计计税毛利率，并允许扣除相关的期间费用、营业税税金及附加，从实质上降低了所得税税负，对房地产开发企业来说，是一利好消息。
理解31号文件第一条第一款，主要理解以下6项要点。
（一）未完工开发产品的理解——所有在产品
1．什么是未完工产品？
未完工开发产品可以理解为工业企业的在产品，其成本分摊等均同在产品成本处理有相似之处。同一般工商企业不同的是，一般工商企业在产品还没有卖，是不涉及税务问题的。而房地产
2．31号文件中的在产品，不仅仅指商品房，而是包括了商业住房、配套设施、会所、售楼处等等所有的开发建筑物。以前有人误解为只有商品房的预售收入才缴纳企业所得税，31号文件进一步明确了预售收入缴纳企业所得税的范围为所有的开发产品。
（二）预售收入——收付实现制
1.预售收入一般在会计上纪录在预收账款。同其他工商企业相比，对预收账款征税是房地产企业的重要特色。
2.预售方式是房地产开发企业重要的销售方式，在税务上理解本条主要把握，无论是否取得“预售许可证”，只要在完工前取得的收入,均按照预售收入缴纳企业所得税。例如，某企业没有取得预售许可证，该企业老板偷偷的预售房子，将款项放在自己的个人账户上，仍然是预售收入的性质。
（三）预计计税毛利率——毛利不是营业利润
31号文件首次提出了预计计税毛利率的概念，以同83号文件中的“营业利润率”来对应。在会计上营业利润=收入-成本-税金及附加-期间费用，而毛利=收入-成本。31号文件提出了毛利率概念，即明确根据毛利率计算出的毛利，允许扣减营业税金及附加和期间费用。本条是为了解决83号文件表述不必清的争议，而设立的，也就是说可以扣减期间费用、营业税金及附加。
（四）扣除期间费用和营业税金及附加——同完工产品一并扣除，不需要进行分配。
本条主要注意两点：一是房地产开发企业的财务费用同一般企业的财务费用不同，在开发产品完工之前，银行贷款利息是计入其“在产品”（未完工开发产品）的，因此一般来说期间费用中应当不包括利息支出；二是房地产开发企业预售收入所缴纳的营业税，也是允许在税前扣除的。实际上在实务中，没有必要区分完工产品和未完工产品的期间费用和营业税金及附加，这两项费用，均可以在当年度扣除，而所得税又是按年度纳税的税种，因此没有必要区分完工产品和未完工产品的期间费用。
在预售结算缴纳的营业税金及附加也是可以扣除的。这一点要明确。
（五）当期应纳税所得额——暗藏杀机
31号文件将预售收入按照毛利率计算出的毛利减去期间费用、税金及附加后的数额，表述为应纳税所得额，在征管上具有很重大的意义。虽寥寥数字，却是暗藏杀机，蓄势待发。
1.内资企业是实际征收的概念，虽然我们习惯上说预征税款，但是实际上属于“实际征收，并不是预征”
2.没有多退少补的过程，同涉外企业不同，涉外企业是纯粹的预征，要进行多退少补。因此同外商投资企业有质的区别。外资企业是这样，预售收入直接乘以预征率，缴纳税款。在清算的时候，多退少补。
3.检查中要注意是否有退税现象发生。如果有退税属于政策运用错误。
（六）计税成本——有待制定具体标准
31号文件多次提到了“计税成本”的概念，房地产企业的成本核算相对于一般工业企业来说，非常复杂，因此对于成本的税前扣除，就成为企业所得税关注的焦点。本条款规定，开发产品的应纳税所得额，虽然没有多退少补的概念，确是要进行调整的，即是“调增调减”的感念。对于预售收入应纳说所得额的调整时间，31号文确定为“结算计税成本后”，即开发产品完工后，进行调整。
（七）预售收入发现途径
1.查看：应收账款——应缴营业税科目。根据调查，由于办理房产证需要提供地税的发票，地税对于房地产企业的营业税管理相对较严，企业缴纳了营业税，却不申报所得税的情况较多。在我们以前检查的一个案例，比较极端：某外商投资企业几年间缴纳营业税5个多亿，对国税却进行零申报。
2.查“预收账款”科目。预售收入应该计入预收账款科目，一些企业其实也很简单，预收账款上明明有收入，所得税就是不申报。这种现象也比较多。可以查看期初数和期末数的变化情况。
3.查“其他应付款”的二级科目，例如“房款”、“定金”、“订金”等，这些都属于预收收入，前面我们说了，预售收入包括一切款项。可以查看资产负债表期初数和期末数的变化情况。
4.注意查看，房地产企业是否支付给中介的费用。如果有支付给中介的费用，则应该是有预售收入，要进一步追查。
5.到银行调查取证，查看全部银行账号。一般来说你只要将全部银行账号摆在开发企业财务经理面前，她就比较害怕了。查看“银行对账单”，以前我们很少到银行进行调查取证，现在这已经是税务机关的常规武器了。
（八）房地产企业预售收入“预计计税毛利率”（营业利润率）的确定。无论在83号文件中，还是在31号文件中，对于地级市都是不低于15％。
问：15%是高还是低呢？
1.不高。首先房地产企业15％是毛利率，包含了税金和期间费用。营业税金及附加是固定的，为5.55％（江苏省），而期间费用，根据调查一般为8％左右。15％－13.55％，国家预征时只是按照1.5％的利润来征税。我们一个普通的认识，房地产企业属于暴利行业或者说高利行业，利润率应该不止1.5％，所以房地产企业反映这个比率高，是没有道理的。
2.是不是低了？
也不能这么说，毕竟是对预售收入的征税，而对于其他工商企业来说，预售收入是不征税的。而且将来开发产品完工后，还要进行调整。
举例：某房地产开发企业2006一季度甲工程项目预售收入1000万元，丙工程项目实现销售收入2000万元（该项目在上一年度已作预售收入处理了1500万元），成本1200万元，发生期间费用300万元，其中业务宣传费30万元（税前扣除比例5‰）；广告费170万元（税前扣除比例8%）；（假设该公司所开发的工程均在县城且均为商品房，营业税税率5%、城建税7%、教育费附加4%、土地增值税预征率1%，暂不考虑印花税）
分析：此例比较特殊，正好处于新旧政策的交接时点上。由于是预缴所得税，所以对于丙工程项目暂不进行清算。
当期应纳税所得额=本期所得额－本期已转销售收入的预售收入×毛利率＋本期预售开发产品收入×毛利率-期间费用-营业税金及附加=2000-1200-300-1500×15%+1000×10%-1000×（5.5+1）%=310（万元）
如果填列新所得税预缴申报表则注意：
第一行：435（2000-1200-300-1000×（5.5+1）%）万元；
第二行：100万元（1000×10%）
第三行：225万元（1500×15%）由于2006年以前执行15%的预计利润率，故只能据实填列。
二、关于完工开发产品的税务处理问题
（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
（三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。
上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。
（四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
1、对完工开发产品的认定，直接关系到销售收入的确认，进行了明确的规定，初步解决了税企争议。
2、对销售收入的范围进行了明确，一切可以用现金及其等价物可以衡量的经济利益。
3、对预售收入与实际销售收入的差额如何进行纳税调整进行了明确规定。
4、对房地产开发企业来说，可能是一利好消息，因为该文件明确规定，必须有关机构出具纳税差异调整的税务鉴定报告，而有关机构具体应该是哪些机构呢？这在本文中没有明确指出，这实际上是提供了一个寻租空间。
完工开发产品的税务处理——销售收入
（一）开发产品完工的标志——三个条件。
1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；
2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；
3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
应该说，开发产品完工标志的确立是31号文件的最大亮点。
如果完工标志没有刚性标准，开发企业就会存在两种倾向：第一，04年和05年开发企业可能有免税的可能，那么就会提前确认收入。
第二，大多数开发企业，因为其实际毛利率大于15％，因此故意的不转预售收入，将收入沉淀在预售环节，从而少缴税款。可能房屋早已经入住，就是不做竣工清算。这是房地产企业的主要漏洞。
注意这三个标准是只要符合一个条件的，就视为开发产品已经完工，而不是并列条件。
（二）开发产品完工后销售收入的处理。
1. 将预售收入确认为销售收入。
2. 结转对应的计税成本。
3. 将实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差额计入完工年度的应纳税所得额。
如何实现呢？就正常的将收入计入销售收入，成本计入营业成本，这样在申报表中自然就会有了实际销售毛利，将以前确认的预售收入毛利计入调减项目，这样其差额就会自动计入了应纳税所得额。
（三）稽查人员入户检查时应该掌握开发企业的九项基本情况。
31号文件中规定了税务鉴定报告的内容，实际上减轻了税务人员的负担，在检查04年、05年税收情况，当时没有税务鉴定报告制度，因此要掌握九项基本情况。
1.开发项目的地理位置及概况、2.占地面积、3.开发用途、4.初始开发时间、5.完工时间、6.可售面积及已售面积、7.预售收入及其毛利额、8.实际销售收入及其毛利额、9.开发成本及其实际销售成本。
那么这九项内容从哪里取得呢？建议，检查人员应该查看企业的竣工清算报告，这样减轻自己的工作量。从竣工清算报告中挑毛病，要比自己算一遍，要好得多。
某市稽查局在对某房地产企业检查过程中，可能由于该企业很大，账目较多。经过对企业检查方向会诊，以竣工报告为基础，竣工报告中的土地成本为1.5亿，就看1.5亿的发票是否有，结果很快查出有5000万的地款尚未取得发票，省时省力，取得了很好的效果。
（四）销售收入的范围
1.销售收入包括销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。这是包括房地产企业所有企业的通用税收原则。
2.预售收入是收付实现制，不包括其他经济利益。
3.对于代政府代收的款项的处理有两种方法：
（1）纳入开发产品价内，或由开发企业开具发票的——纳入收入，将来将该笔收入转给政府部门的时候作为费用列支——体现了收支两条线的原则，该原则在房地产税收政策中多次用到。
（2）如果是由政府部门开具发票，则作为代收款项，不纳入收入。
实际上以上两种处理结果，并不影响税款，影响的是税款利息。04年收取的维修基金，06年交给政府，那么04年已经纳税，06年才作为费用处理。
（五）开发产品销售收入应按以下规定确认：
以下是对销售收入的确认问题。
１．采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
31号文改变了原83号文中按实际销售额确认收入的规定，和企业会计制度进行了统一。
31号文严格区分了房地产开发企业、受托方、购买方的各种关系，本着对国家税收有利的原则，从高计算应纳税所得额。
税总一个圆滑的补丁，实际工作中解决不了的问题，可以参照其他执行。
开发产品销售收入的确认
1.一次性全额收款方式。同一般工商企业没有不同。
2.分期收款方式。——国家不承担企业经营风险的原则。
（1）如果已经超过销售合同或协议上规定的时间，开发商还没有收到款项那也得纳税。国家不承担你房地产开发企业的经营风险。将来你真的收不回来了，可以作为财产损失，报坏账审批扣除。一般工商企业分期付款也是这样规定的。，
（2）如果付款方提前付款的，则按照实际付款日确认收入的实现。
问：该条规定是否有意义呢？有人说，那有这么傻的人，提前付款呢？
其实人家并不傻。在本条款出来之前，有人做这样的避税筹划。
这是房地产企业的特色，一般工商企业没有类似规定。为什么制定这个规定呢，是为了规避税收漏洞，例如房地产企业为了晚缴纳税款，说请对方帮忙，反正也不影响对方的利益。故意和对方签订合同，说房屋的价款2008年付款一半，2010年付款一半，实际上呢，07年就取得了收入。如果没有本条规定，按照合同协议就只能在2008年和2010年才能征税。住户都在新房子里看北京奥运了，税还收不上来，这显然不合适。
3.银行按揭方式。
（1）按照销售合同或协议约定的价款确定收入额。
房地产商同银行做按揭，要设立两个账户，一个是保证金，在房产证办下来之前，这个保证金是不能动的。第二个打入企业一般账户的钱才是能动的。这句话的意思是说确认收入的时候，不能减除保证金。联系31号文的第八条第二款第九项。保证金的性质实际上是预计负债，如果真的出现用户不还银行的钱，而且房产证还没有办下来，银行将保证金没收，企业实际产生损失的时候，才能据实扣除。参见13号令。
（2）银行按揭方式是房地产商主要的销售方式。我们在检查中要充分注意这么几点：按揭款计入短期借款，不缴纳所得税。如果有借款的话，我们要注重看借款合同，看是否有利息支出。如果短期借款没有对应的利息支出，一般来说应该是按揭款。
假按揭。用内部员工的身份证去认购。这属于金融欺诈。实际没有卖出去房子，为了贷款，搞假按揭（注意：吹牛也要上税）。
隐瞒按揭款收入。某企业偷税案。房子卖100万元，银行的合同是100万，提供给税务机关的合同为60万，隐瞒40万收入。
4.委托代销收入——也比较常见。
总原则：收到代销清单时确认收入。
（1）支付手续费方式——按照销售合同价款确认收入。意思是说确认收入时不能扣除手续费，当实际支付给中介机构手续费时才能扣除。再次体现了“收支两条线的原则”，不能座收座支。堵塞税收漏洞。83号文件用“收到的销售额”，纳税人就和税务机关理论了，说我要扣除手续费，31号文件就明确了，不能扣除。
（2）视同买断方式。
A.开发商参与签订协议的。按照合同或协议价格或者买断价格孰高的原则来确认。
例如：某开发商和中介机构商定房屋买断价为80万，实际卖了100万，那么就要按照100万确认收入，另外20万在付给中介机构的时候，可以作为费用扣除。
如果卖了70万，就要按照80万纳税，因为最后中介机构还要给开发商10元，好比纳税人（开发商）应收账款没有收到，还是要计税。至于说，中介机构玩赖，不给开发商这10万元，到时候再按照坏账损失向税务机关申请扣除。
B.如果是中介机构和用户签订合同。意味着用户要将钱付给中介机构。这个时候你中介机构收到了多少钱，不用管。收到代销清单，不管你卖了多少钱，就按照买断价确认收入，卖多了是中介机构的利润，卖少了是中介机构的亏损，同开发商无关。
总结本条款体现了三个原则：一是收支两条线原则，二是国家不承担企业经营风险的原则；三是确认收入以“买断价”和“合同价”孰高原则。
5、超基价分成方式和买断方式的原理是一样的。不再多讲。
6、包销方式。在包销期内，看适用前面那个条款，出了包销期以后，如果中介机构还没有卖出去，则要按照包销合同或协议确认收入的实现。
只要我们理解了以上几个原则，推断都能推断出各种方式是如何纳税的。只有知其然，还要知其所以然，才能更好的理解与运用税收政策。
２．采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
３．采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
４．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。
对不按规定进行纳税申报的房地产开发企业，要进行处罚，主管税务机关又有了“上方宝剑”。
５．开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
1、开发产品转入固定资产：作视同销售处理，预征企业所得税，待完工之后再清算。开发产品转入固定资产时，不交营业税，营业税暂行条例实施细则第四条中规定，有偿转让不动产的所有权才交营业税。外商投资企业将开发产品转入固定资产不作为视同销售，国税函[2005]970号的文件外松内紧。
2、筹划，只要在规划书中写明自用部分，则可以不交营业税与企业所得税。
3、如果税务机关让企业在转入固定资产的时候交纳了营业税，但后来又出售的，则按差额交纳营业税。（目前关于该部分是否缴营业税，无明文规定）
4、账务处理时尽量不要转入固定资产，否则将会提前销售，要视同销售。因此，万一被税务机关查出，则以帐务处理作为依据要求交纳企业所得税等。建议企业如果无特别要求和目的，否则，永远将其作为存货挂在账上（也要权衡得失）。
先租后售
第一个注意点：
例如开发商开发1-2层是商铺，3-10楼为住宅楼。开发商将1-2层出租，83号文件中说了，如果临时租赁这两层，不用视同销售，如果是将这两层转成经营性自产，即自产自用要视同销售，于是纳税人就开始和税务局产生纠纷了，税务局说你都租了一年多了，不是临时租赁，要视同销售，企业说我随时准备卖，就是一下子找不到合适的买主，我这是临时租赁。谁都有道理，说不清了。
31号文件，干脆将这个选择交给纳税人。将是否视同销售规定为一个可以选择的税收政策。
你在账上将开发产品转做固定资产了，就要视同销售，没有专做固定资产就不用视同销售。
问：企业不转作固定资产，不视同销售，是不是就便宜呢？不一定。
转固定资产
视同销售
可以提取折旧
按固定资产清理销售
不转固定资产
不视同销售
不能提取折旧
按开发产品销售
由于国税发〔2000〕84号文件规定固定资产最低折旧年限为20年，残值为5％，因此每年可以折旧4.75％，而视同销售的利润率为15％，不考虑货币的时间价值的话，租赁三年多时间，就不如转成固定资产合适。
这是企业的税收筹划项目，我们在检查中，不必为这个和企业争执。
第二个注意点：
按照租金收入的确认原则。
例如一下子收了3年的租金，允许按照年度分年度确认收入。国税发〔1997〕191号文件。
三、关于开发产品预租收入的确认问题
开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
31号文的新名词，预租收入，我认为其实质应为租赁合同中的定金，在承租人使用时确认为租金收入。
预租收入
什么是预租收入呢？比如说开发商建了一个某某商贸城，是为了出租而建的，还没有建好，你准备以后租，广告说了闹市旺铺，诚招出租，就收了一部分预租收入，这个时候的纳税时点是将开发产品交给承租人使用时，实际上预租收入就是租赁的订金，因为没有房产证。
上面讲了卖房子收取的预售收入，收到就要纳税，本条规定了预租收入可以等到将开发产品交给承租人的时候再纳税。也就是预售收入只适用于出售房产，不适用于出租房产。
四、关于合作建造开发产品的税务处理问题
开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
1、31号文比原83号更详细了，对投资方来说，有一个税前收益、税后收益的问题要考虑。
2、不成立独立法人的：差额部分交企业所得税，比以前要轻些的，这是个重要变化。
3、分利润的：分配的是税后利润，向非股东支付的资金占用费认为可以在税前扣除，但不允许股东的资金利息在税前扣除。
4、如果投资方33%，被投资方是15%，对于从被投资方分回的利润要补税的。
5、结合《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定、法释[2005]5号《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、国税发[1995]156号《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》第十七条规定、国税函[1996]174号、国税函[2005]1003号（是依据国税发[1995]156号所作出的有关答复）
五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
1．企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
2．接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
1．企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。
上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。
2．接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。
1、对以土地使用权投资开发项目的税收问题，31号文结合国税发［2003］45号文《关于执行企业会计制度需要明确的有关所得税问题的通知》，对房地产开发企业所取得的土地使用权的价值及计税成本进行了明确的规定，解决了一些地方税企在土地增值税、企业所得税上的争议。
2、以土地使用权投资是要交企业所得税的，财税[2006]21号文件，从2006年3月2日开始，要交土地增值税。财税[2002]191号规定，不交营业税。
3、土地使用权的价值是评估报告，以前通常不能计入成本，要有发票，在这儿承认了评估报告的作用。
4、实际工作中会碰到过这样的真实情况：以外地企业以招商引资的名义取得了某一块地皮的开发权（成本较低），然后又以此土地使用权（评估价值较高）投资注册了另外一家房地产开发公司，避开土地增值税（注意：财税[2006]21号文件）及企业所得税。
注意：
五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题
对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。
六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题
开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
1、31号文同原83号相比，在视同销售行为的确认上没有大变化，只是将经营性资产换成了固定资产，说法变了一下，确认时限、方法和顺序也没有发生变化。
2、视同销售，核定的成本利润率还是很高的。
3、由原来“将开发产品用于本企业自用、广告、样品、转作经营性资产”作为视同销售行为，改为“将开发产品转作固定资产” 作为 视同销售行为。视同销售里，把广告、样品视同销售取消了。
七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题
（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。
（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
1、31号文同原83号文在代建工程和提供劳务的税收问题上的规定基本是一致的。
2、注意真假代建问题：合同、时间、手续、是否原票结算等。尤其是在基层的税务部门，城镇、农村的代建，注意企业与当地政府的协议及批文等。
注（1）关于代建行为的认定：房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房的单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司(即受托方)不垫付资金
（2）房地产开发企业应付施工单位的工程尾款、质量保证金，超过合同、协议规定的支付时间三年以上没有付出的，应作为其他收入处理，以后年度实际支付时可税前扣除。（苏国税发【2003】第195号）
八、关于开发产品成本、费用的扣除问题
开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：
1．开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。
2．开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。
3．开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
4．计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。
5．计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。
6．开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。
对开发产品计税成本标准作了原则规定。开发产品完工以后，按什么标准结算成本就成为下一步税收征管工作中至关重要的一环。开发产品不同于标准化的工业产品，其成本对象的确定具有不可比性、多样性和复杂性等特征，个案特征比较明显，因此，开发产品结算既不能简单地套用一般税收原则，也不能完全按会计制度执行。为了防止开发企业通过随意确定成本对象或混淆成本界线等方式逃避纳税义务，为成本对象的准确、合理计量提供基础，应单独制定房地产开发企业的计税成本标准。因此，根据房地产开发企业计税成本标准涉及的内容比较多、问题也比较复杂的情况，国税发[2006]31号文规定了计税成本结算的一般原则、主要成本项目的核算方法和扣除标准等三方面内容。
第1点：当期尚未发生但应由当期负担的，税务指的实际发生就是指已经开了票或支付了钱的，与会计费用的归属期的概念是有差异的。
第4点：费用必须是真实发生的，意思必须支付，否则不承认其成本，如果提前决算的话，会造成利润率很高，尽量不要提前确认收入。
扣除项目
（一）计税成本
给出了公式。包括项目有：六项内容。
注意点：成本对象总成本的确认
（一）完工前发生的成本：
（1）直接成本——直接计入成本对象。比如说为A栋楼支出的成本，直接计入开发成本。
（2）间接成本和共同成本，按照配比原则计入各个成本对象。
例如两栋楼中间一条马路发生的费用，你说属于那栋楼的成本呢？可以按照占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。一般用建筑面积的多。
（二）完工后发生的成本——稽查实践中要特别注意，房地产商往往在这里作文章，不是配比结转成本，而是将全部成本都结转到经营成本中去，从而少缴税款。某房地产公司采取不配比结转成本的方法，少缴税款上千万元。
看一看如何分配成本？
问：什么有可能是完工后发生的成本呢？一般来说是公共配套设施。比如房子盖好了，也卖了，后来建花园花了好多钱。
（1）采取两次分配的方法：
例如：小区总共三栋楼30万平方米建筑面积，每栋楼建筑面积为10万平方米，其中A栋已经竣工，卖出去了5万平米，建绿地花了300万元。怎样分配成本。
第一次分配，先在未完工产品和完工产品间分配。
已完工的分配300万×10/30＝100万元。
第二次分配：应计入经营成本在税前扣除，100×50/100＝50万元。
而企业往往将300万元的成本一次性都转入到经营成本中去，就影响了应纳税所得额250万元。
在稽查中我们要注意其成本的结转方法。
（二）下列项目按以下规定进行扣除：
1．已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
31号文同原83号在销售成本问题上基本一致，要按比例进行分摊。
2．开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。
（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。
31号文同原83号在应计入开发产品成本中的费用问题上基本一致，但范围扩大了，将前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费用等纳入了开发产品成本。
3．应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。
是对前一句话“各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。”的解释。
应付费用中的“合法凭证”并不仅指发票，可以凭合同、协议、发包书、工程记录等来确定。
4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。
对企业发生的符合会计准则的日常营业费用，可以在税前扣除，应该没说的。
指的是日常零星维修费用。
例如：某企业，从境外引进了新型墙体材料，据说环保，而且冬暖夏凉，并作为卖点，一时点楼盘好生火爆，可惜好景不长，住户住了不到一年，墙都开裂了。该公司被迫花了上千万元去维修房屋。问：可以扣除么？
可以参照国税发〔2000〕84号文件规定执行，即只要不超过20％就能扣除。实际上不可能超过20％，上述例子，如果该单位销售收入为5个亿，1000万的维修费用，才刚刚2％，因此可以扣除。实际上税法对此规定比较宽泛。（税法依据不是很充足）
5．共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。
对代收代缴的住房专项维修基金，国税发[2004]69号已明确规定不计征营业税，既然不征流转税，就说明这部分代收代缴的基金不能确认为自己的收入。
如果原来确认了收入可以扣除，没有确认不能扣除。
6．开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
对开发项目区内的公益性建设项目的税收处理，应区别情况处理：
1、无偿赠送的，应按建造公共配套设施进行处理，这部分成本可在税前直接扣除，还是按比例扣除，没有明确；
2、有偿移交的，差额计税；
3、出售、出租的，按以上规定处理。
7．开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：
（1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。
（2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。
对开发项目区内的公益性建设项目的税收处理，应区别情况处理：1、无偿赠送的，应按建造公共配套设施进行处理，这部分成本可在税前直接扣除，还是按比例扣除，没有明确；2、有偿移交的，差额计税；3、出售、出租的，按以上规定处理。
开发区内设施建设的分两种情况，第一种情况可以进开发成本，第二种情况则不可以的，应单独计算成本，但根据物权法，未明确产权的归全体业主，与物权法可能有冲突。凡有盈利目的或性质的，加大了开发成本和所得税负担。
8．开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。
强调了资本性支出与费用的界限，防止侵蚀所得税税基。
样板房，是指销售以后又拆的，提折旧的时候按20年进行，拆的时候报损。
9．保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
实际上是对销售收入的范围进一步明确，从财务处理上也不能冲减销售收入，应作为其他应收款处理。如果实际发生损失，可凭相关证明材料在税前扣除。
保证金，在实际收到时作为收入处理，没有收到则挂往来，不作收入处理。如果是开的全额发票，则应全部计算税金。在预售期间，为实际收到预收款的时间确认收入。
10．广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：
（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
新增了业务招待费的扣除方法，对预售收入不作为三项费用的计算基数进行了明确，缩短了以后纳税年度的扣除期限。
11．利息。按以下规定进行处理：
（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。
（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。
（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。
利息的税务处理同国税发［2000］84号文《企业所得税前扣除办法》的有关规定相结合。
开发企业筹措资金的渠道，通常有以下几种形式：一是增资扩股；二是发行债券；三是预售开发产品；四是向银行贷款；其他途径（合作建房、民间融资等）。在上述几种筹资形式中，向银行贷款是其主要形式。一些开发企业出于加强资金监管、加速资金周转、节约筹资成本、提高资金使用效率考虑，由集团统一向金融机构借款，所属企业申请使用。通过这种方式筹措、管理、使用银行信贷资金，是开发企业的正常经营需要。因此，国税发[2006]31号文规定，开发企业只要能够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用开发企业转借款支付的利息允许按税收有关规定扣除。
增加了防止资本弱化和关联交易的规定。开发企业将暂时闲置不用的自有资金通过合法方式拆借给其他企业使用，也是提高资金使用效率的另一途径，因此，应准予借入企业扣除其支付的利息。但是，为了防止开发企业通过关联交易转移利润
12．土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。
31号文同原83号文基本一致，应注意财产损失的税前扣除问题。
13．成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。
财产损失的税前扣除要按新的管理办法执行。
14．折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。
31号文同原83号文基本一致，改变了以前绕口的措词。
九、关于征收管理问题
（一）开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。
（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
对于征收管理问题，31号文确实比原83号文下了功夫，明确规定了房地产开发企业不得事先核定企业所得税征收，要逐步规范与处理。
十、关于适用减免税政策问题
根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。
房地产开发企业不享受新办企业的税收优惠，同外商投资企业从事房地产开发业务不得享受所得税优惠一样，没什么新意，也许是为了调控宏观经济，税总的又一高见。
十一、关于本通知适用范围和执行时间问题
本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案。
本通知自2006年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。
31号文的适用范围是各种经济性质的人事房地产开发业务的内资企业，执行时间是从2006年1月1日起执行，重要是，此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行，也就是说，对以前税务机关进行检查遗留的不好处理的问题，这次可能要清算了。
关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知
国税函发[1996]684号   1996-11-22
广东省地方税务局:
接你省广州市地方税务局《关于房产开发企业包销房产征收营业税问题的请示》(穗地税发[1996]259号)，反映房产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由包销商进行收购，对此应如何征收营业税。经研究，现答复如下:
在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业—代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。
国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知
国税发【1999】第242号  发布时间：1999年12月21日 状态：有效
为规范税收管理，现就从事房地产业务的外商投资企业有关税务处理问题，通知如下：
一、从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业房地产销售收入，计算缴纳营业税和企业所得税。
二、上述外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的10％。
本通知自2000年１月１日起执行。
国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知
国税发【1995】第153号  发布时间：1995年08月03日 状态：有效
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局：
根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》（以下简称税法）及其实施细则的有关规定，现将外商投资企业从事房地产开发经营缴纳所得税的有关问题通知如下：
一、关于税收待遇问题
专业从事房地产开发经营的外商投资企业，不属于税法第七条和第八条所规定的生产性外商投资企业，不得享受生产性外商投资企业的税收优惠待遇。
二、关于实际经营期起始日期的确定问题
专业从事房地产开发经营的外商投资企业，应以其首次取得房地产开发经营项目之日，确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、经营之日。如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前，则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、经营之日。
三、关于预售房地产所取得的预收款征收企业所得税的问题
（一）从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。
（二）各省、自治区、直辖市和计划单列市主管税务机关可按照本条第（一）款，制定对从事房地产开发、经营的外商投资企业预征所得税的具体实施办法及预计利润率的确定方法，并报国家税务总局备案。
关于个人从事房地产经营业务征收营业税问题的批复
96-12-12 国税函发(1996)718号
浙江省地方税务局：
你局《浙江省地方税务局关于个人从事房地产业务有关经营税问题的请示》（浙地税一[１９９６]５９号）收悉。关于个人经营房地产应如何征收营业税等问题，经研究，现批复如下：
个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人（以下简称“地主”）签订联合建房协议，由个人出资并负责雇请施工队建房，房屋建成后，再由个人将分得的房屋销售给各购房户，这实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋，再将房屋销售给各购房户。因此对个人应按“销售不动产”税目征营业税，其营业额为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用。加一方面，个人与地主的关系，属于一方提供地土使用权，另一方提供资金合作建房的行为，对其双方应按《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发[1995]156号）第十七条的有关规定征收营业税。
《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定，“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条规定，“条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。”
财税字【1997】第005号《关于调整行政事业性收费（基金）营业税政策的通知》精神，对不征收营业税的收费项目必须同时满足二个条件，即：列入财政部、国家税务总局或省财政厅、省地方税务局下发的不征收营业税收费项目名单的收费，且纳入预算管理或财政专户管理。对不征税的收费、基金项目，应使用省级以上财政部门统一印制或监制的财政收费、基金票据。凡涉及征收的收费项目，均应纳入税务管理，进行税务登记，其收费项目应进行纳税申报并使用税务发票。（从2003年5月1日起执行）
关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知
国税发【1998】第217号  发布时间：1998年12月15日 状态：有效
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：
关于物业管理企业代收费用是否计征营业税的问题，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的有关规定精神，现通知如下：
物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。
维修基金，是指物业管理企业根据财政部《物业管理企业财务管理规定》（财基字[1998]7号）的规定，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
关于营业税若干政策问题的批复
国税函[2005]83号2005年1月26日
厦门市地方税务局：
你局《关于营业税若干政策业务问题的请示》（厦地税发[2004]101号）收悉，经研究，现批复如下：
一、对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业－－租赁业”征收营业税。
二、《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）项的规定适用于所有建筑安装工程作业（包括一般工程和跨省工程）。
三、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件第三条第（二十）项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的有关规定执行。
财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知
财税[2005]45号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经国务院批准，现将城镇房屋拆迁有关税收政策通知如下：
一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
关于土地增值税若干问题的通知(2006-3-18)
财税[2006]21号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局,新疆生产建设兵团财务局:
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)及其实施细则和有关规定精神,现将土地增值税有关问题明确如下:
一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题
《条例》第八条中”普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)第三条中”普通住宅”的认定,一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定并对社会公布的”中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,应分别核算土地增值额。
在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请,并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定,免征土地增值税的普通标准住宅,不做追溯调整。
二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题
纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为”与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收。
三、关于土地增值税的预征和清算问题
各地要进一步完善土地增值税预征办法,根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况,区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型,科学合理地确定预征率,并适时调整。工程项目竣工结算后,应及时进行清算,多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的,应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。
对已竣工验收的房地产项目,凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的,税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则,对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。
四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁,纳税人自行转让房地产的征免税问题
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称:因”城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因”国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题
对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。
六、本文自2006年3月2日起执行。
关于土地增值税一些具体问题规定的通知
1995-05-25 财税字[1995]48号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，扬州培训中心、长春税务学院：
按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）的规定，现对土地增值税一些具体问题规定如下：
一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题（此条规定作废）
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
二、关于合作建房的征免税问题
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题
细则所称的“赠与”是指如下情况：
（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
五、关于个人互换住房的征免税问题
对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收人计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
七、关于新建房与旧房的界定问题
新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题
（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题
细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额问题
转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题
对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题
纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。
十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。
十四、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题
根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征上地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。
十五、关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题
对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。
十六、关于纳税期限的问题
根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后，办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。
十七、关于《财政部、国家税务总局关于1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字［1995］7号）适用范围的问题
该通知规定的适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为，非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的，不适用此规定。
关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
2006年12月28日 状态：有效  国税发〔2006〕187号
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：
为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目
（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
五、土地增值税清算应报送的资料
符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。 纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：
（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；
（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
六、土地增值税清算项目的审核鉴证
税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
七、土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
八、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。
关于酒店产权式经营业主税收问题的批复
国税函【2006】第478号  发布时间：2006年05月22日 状态：有效
深圳市地方税务局：
你局《关于大梅沙海景酒店产权式经营业主税收问题的请示》（深地税发〔2006〕192号）收悉。经研究，现就有关税收处理问题批复如下：
酒店产权式经营业主（以下简称业主）在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业-租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。
关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复
国税函〔2007〕603号     日期：2007-05-31
湖南省国家税务局：
你局《关于房地产开发经营企业售后回租业务有关企业所得税问题的请示》（湘国税发〔2006〕106号）收悉。批复如下：
一、从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。
二、企业通过售后回租业务让渡了以下一项或几项资产权益或风险的，无论是否办理该不动产的法律权属变更（如产权登记或过户），均应认定企业已转让了全部或部分不动产所有权：
（一）获取资产增值收益的权益。
（二）承担发生的各种损害（包括物理损害和贬值）而形成的损失。
（三）占有资产的权益。
（四）在以后资产存续期内使用资产的权益。
（五）处置资产的权益。
三、企业与其关联方进行不动产售后回租交易的，除适用本批复规定外，还应适用有关关联企业业务往来的税务管理规定。
四、按本批复规定进行税务处理，涉及补税或退税的，按《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定办理。
关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得税问题的批复
国税函[2002]172号 2002年2月4日
深圳市地方税务局：
你局《关于房地产企业以房屋抵顶地价款计算缴纳企业所得税问题的请示》（深地税发[2001]978号）收悉。经研究，现批复如下：
根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及《财政部国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》（财税字[1996]79号）的有关规定精神，房地产开发企业以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的，在计算缴纳企业所得税时，对赔偿的房屋应视同对外销售，销售收入按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定。
关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知
国税发[2003]89号
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，局内各单位：
随着我国房地产市场的迅猛发展，涉及房地产税收的政策问题日益增多，经调查研究和广泛听取各方面的意见，现对房产税、城镇土地使用税有关政策问题明确如下：
一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（此条作废）
关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知
财税【2006】第186号  发布时间：2006年12月25日 状态：有效
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经研究，现对房产税、城镇土地使用税有关政策明确如下：
一、关于居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税问题
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10％至30％后的余值计征。没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。
二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废止。
三、关于经营采摘、观光农业的单位和个人征免城镇土地使用税问题
在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。
四、关于林场中度假村等休闲娱乐场所征免城镇土地使用税问题
在城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税。
五、本通知自2007年1月1日起执行。
关于调整房地产营业税有关政策的通知
财税【2006】第075号  发布时间：2006年06月16日 状态：有效
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)，抑制投机和投资性购房需求，进一步加强个人住房转让营业税征收管理，现将有关营业税问题通知如下：
2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
在上述政策中，普通住房及非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)的有关规定执行。
地方各级财税部门要严格执行税收政策，加强税收征管，对执行过程中出现的问题，及时上报财政部和国家税务总局。
财政部国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知
财税〔2007〕13号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局：
近日部分地区来文反映，一些企事业单位将自建住房以低于购置或建造成本价格销售给职工，对此是否征收个人所得税希望予以明确。经研究，现对有关政策问题的处理明确如下：
一、根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织(以下简称单位)在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。
二、除本通知第一条规定情形外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。
前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。
三、对职工取得的上述应税所得，比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》(国税发〔2005〕9号)规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。
四、本通知自印发之日起执行。此前未征税款不再追征，已征税款不予退还。
2007年2月8日
关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知   财税[2005]45号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经国务院批准，现将城镇房屋拆迁有关税收政策通知如下：
一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复
国税函发[1995]549号    日期：1995-10-10
你局  《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设有关征免营业税问题的请示》(苏国税发[95]338号)收悉。文中反映你省南通等地外商投资企业(以下称拆迁人)根据当地政府城市规划和建设部门的要求，通过各种方式对规划区内原住户的房屋进行拆迁并最终安置(或偿还)住户。在具体办理“安置”或“偿还”时，当地政府规定，根据被拆房屋的所有权性质不同，分别实行产权调换，按质作价互找差价；或作价补偿；或产权调换、作价补偿相结合等方法，拆迁人与被拆迁人通过《房屋拆迁补偿安置协议》明确拆迁安置事宜。并要求对外商投资企业从事这类城市住宅小区建设涉及的营业税问题予以明确。经研究，现批复如下；
对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税；对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等)，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知（国税发[2004]69号）
住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。
关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知（财税[2006]114号）
纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。
上述以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。
关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复
国税函【2007】第645号  发布时间： 2007年06月14日 状态：有效
四川省地方税务局： 
你局《关于未办理土地使用权证而转让土地有关税收问题的请示》（川地税发〔2007〕7号）收悉，批复如下：
土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
关于营业税若干政策问题的通知
财税【2003】第016号  发布时间： 2003年01月15日 状态：有效 （部分条款）
二、关于适用税目问题
（六）双方签订承包、租赁合同（协议，下同）将企业或企业部分资产出包、租赁，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费（承租费，下同）按“服务业”税目征收营业税。出包方收取的承包费凡同时符合以下三个条件的，属于企业内部分配行为不征收营业税：
1.承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任；
2.承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算；
3.出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。
（七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：
1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。
在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。
（八）土地整理储备供应中心（包括土地交易中心）转让土地使用权取得的收入按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
三、关于营业额问题
（一）单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。
（二）单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。
电信单位销售的各种有价电话卡，由于其计费系统只能按有价电话卡面值出帐并按有价电话卡面值确认收入，不能直接在销售发票上注明折扣折让额，以按面值确认的收入减去当期财务会计上体现的销售折扣折让后的余额为营业额。
（三）单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。
（四）单位和个人因财务会计核算办法改变将已缴纳过营业税的预收性质的价款逐期转为营业收入时，允许从营业额中减除。
（十二）劳务公司接受用工单位的委托，为其安排劳动力，凡用工单位将其应支付给劳动力的工资和为劳动力上交的社会保险（包括养老保险金、医疗保险、失业保险、工伤保险等，下同）以及住房公积金统一交给劳务公司代为发放或办理的，以劳务公司从用工单位收取的全部价款减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理社会保险及住房公积金后的余额为营业额。
（十九）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
四、关于营业额减除项目凭证管理问题
营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。
五、关于纳税义务发生时间问题
单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等，下同），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。
六、关于纳税地点问题
（一）单位和个人出租土地使用权、不动产的营业税纳税地点为土地、不动产所在地；单位和个人出租物品、设备等动产的营业税纳税地点为出租单位机构所在地或个人居住地。
（三）在中华人民共和国境内的单位提供的设计（包括在开展设计时进行的勘探、测量等业务，下同）、工程监理、调试和咨询等应税劳务的，其营业税纳税地点为单位机构所在地。
本通知自2003年1月1日起执行。凡在此之前的规定与本通知不一致的，一律以本通知为准。此前因与本通知规定不一致而已征的税款不再退还，未征税款不再补征。
关于印发《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》的通知
财基字[1999]74号        1999年5月11日
国务院有关部门、直属机构、企业单列集团，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：
近几年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产业得到了进一步发展。房地产开发企业财务管理也遇到了一些新的情况和问题，必须及时加以解决。为进一步规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理，我们在《施工、房地产开发企业财务制度》的基础上，制定了《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》。现印发给你们，请认真贯彻执行。
抄送：财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处。
附件：房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定
为了适应房地产开发经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企业财务行为，加强房地产开发企业财务管理，现就房地产开发企业财务管理若干问题补充规定如下：
一、房地产开发企业之间签订项目开发合同，合资开发项目，暂按如下规定处理：
１．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的，主办企业收到投资各方开发资金作应付账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业按合同规定分配投资各方项目开发产品，应按实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。投资各方对分回的开发产品应及时作为存货管理。
２．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的，主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业对外出售项目开发产品，应将预收账款转为营业收入，并相应结转营业成本。项目利润形成后，按合同规定分配项目利润。
二、房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，合同中规定按各方出资比例分配项目开发产品的，房地产开发企业收到出资各方资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业按合同规定分配出资各方项目开发产品，应按合同规定的转让价格计入营业收入，并相应冲转预收账款，结转营业成本。
合同中规定按各方出资比例分配项目利润的，按第一条第二款规定执行。
三、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目，按照法律、法规的规定，应办理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金的，按照调整后的土地使用权出让金计入开发成本；不需支付土地使用权出让金的，按照合同、协议约定的价值计入开发成本。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业分配合作方开发产品，按照合同、协议约定的价值计入营业收入，并相应结转营业成本。
四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转代建工程相关成本。
五、房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产，应视同销售处理，并按照国家有关规定缴纳各种税费。
六、房地产开发企业出售自用房屋类固定资产，应作如下处理：
１．出售合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的，土地使用权转让收入计入其他业务收入，该项土地使用权（无形资产）摊余价值及在出售过程中缴纳的有关税费计入其他业务支出。地上建筑物出售收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及出售过程中缴纳的税费后的净收入计入营业外收入。
２．出售合同中实行房地产统一作价的，房地产出售收入扣除该项房地产的账面净值、清理费、出售过程中缴纳的各种税费和其他费用后的净收入或净支出，计入营业外收入或营业外支出。
出售的自用房屋类固定资产属于职工住房的，所取得的净收入计入企业住房周转金。
七、房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，并按照合同、协议约定价值计入营业收入，按照周转房的摊余价值结转营业成本。
八、房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。
九、房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，取得的商品房预租价款，作为预收账款管理。商品房竣工验收办理租约手续后，应将预收账款转为营业收入。
十、房地产开发企业对已取得房地产权证的商品房采取先出租给承租人使用，再根据合同、协议约定出售给该承租人，所取得的价款应按下列情况处理：租赁期间取得的价款作为租金收入计入营业收入；租赁期满，承租人愿意购买该商品房，企业取得的售房价款计入营业收入。
十一、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定，在出售后的一定年限内由企业以代理出租的方式进行包租。企业出售商品房时，与买受人签订售房合同、协议并开据价款结算账单，按照合同、协议约定的价款计入营业收入。代理出租期间，收取的房屋租金作为其他应付款处理。
合同、协议中约定，租金收入可用于冲抵售房价款，企业应将其他应付款冲转应收账款。
十二、房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。
十三、房地产开发企业在经营初期当年无营业收入或能够取得少量的营业收入，但确需发生业务招待费的，须经主管财政机关批准后，方可按当年完成房地产开发工作量（即开发成本的当年借方发生额）的60％预计营业收入，并在下列限额内据实列入待摊费用：预计全年营业收入在1500万元以下的，不超过年预计营业收入的5‰；预计全年营业收入超过1500万元（含1500万元）但不足5000万元的，不超过该部分预计营业收入的3‰；预计全年营业收入超过5000万元（含5000万元）但不足1亿元的，不超过该部分预计营业收入的2‰；预计全年营业收入超过1亿元（含1亿元）的，不超过该部分预计营业收入的1‰。
房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的年度开始，应将待摊的业务招待费，在3－5年之内分期摊入管理费用。
十四、经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用。采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。
单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。
十五、房地产开发企业出售商品房时，按照国家规定代为收取的住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）作为代收代缴款项管理，并专户存储。按照国家规定，房地产开发企业向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基金时，相应冲转代收代缴款项。
维修基金在移交房地产行政主管部门或物业管理企业之前而滞留在房地产开发企业期间，产生的利息净收入转入本金，不得挪作他用。
十六、房地产开发企业在开发产品办理竣工验收后而尚未出售前发生的维修费，计入销售费用。开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，冲减质量保证金（应收账款）；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费用。
十七、本补充规定由财政部负责解释。
十八、本补充规定自颁布之日起执行。
土地增值税纳税清算申请表（一）
（从事房地产开发的纳税人适用）
税款所属期：   年   月   日      填表日期：   年    月    日
纳税人编码：                      金额单位：人民币元                 面积单位：平方米
纳税人名称
项目
名称
项目地址
业    别
经济
性质
纳税人地址
邮编
开户银行
银行
帐号
主管部门
电话
土地使用权受让（行政划拔）合同号
受让
（行政划拔时间）
建设项目起讫  时  间
开发土地
总 面 积
开发建筑总面积
房地产转让合同名称
项     目
行次
金 额
项     目
行次
金 额
一、转让房地产收入总额                                   1=2+3+4
1
4、与转让房地产有关的税费等                       18＝19+20+21+22
18
其
中
货币收入
2
其
中
营业税
19
实物收入及其它收入
3
城市维护建设税
20
代收费用
4
印花税
21
二、扣除项目金额合计5=6+7+15+18+23
5
其他税费
22
1、取得土地使用价权所支付的金额
6
财政部规定的其它扣除项目23＝24+25+26
23
2、房地产开发成本                                              7=8+9+10+11+12+13+14
7
其
中
加计扣除24=(6+7)*20%
24
代收费用
25
其
中
土地使用及拆迁补偿费
8
其他项目
26
前期工程费
9
三、增值额27=1-5
27
建筑安装工程
10
四、增值额与扣除项目金额之比
28＝27/5（%）
28
基础设施费
11
五、适用税率
29
公共配设施费
12
六、速算扣除系数
30
开发间接费用
13
七、应纳土地增值税税额                               31=27*29-5*30
31
其他费用
14
八、预征率（%）
32
3、房地产开发费用15=16+17
15
九、预征（已缴）土地增值税税额
33
其
中
利息支出
16
十、应补（已缴）土地增值税税额34＝31-33
34
其它房地产开发费用
17
授权代理  人
（如果你已委托代理申报人，请填写下列资料）为代理一切税务事宜，现授权限                                            （地址）                                            为本纳税人的代理清算申请人，任何与本报表有关的来往文件都可寄与此人。
授权人签字：
声
明
声明：此纳税清算申请是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》的规定填报的。我确信它是真实的可靠的、完整的。
声明人签字：
纳税人签 章
法人代表
签章
经办人员（代理申报）
签  章
备 注
土地增值税纳税清算申请表（二）
（非从事房地产开发的纳税人适用）
房屋销售情况明细表
（从事房地产开发的纳税人适用）
纳税人名称（章）：    房屋销售项目名称：                  注册地址：
序号
门牌号
购买人
建筑
面积
合    同
签订日期
合同金额
发票号和
开具日期
已开具
发票金额
备 注
填表日期：     年    月    日
土 地 增 值 税 清 算 审 核 表 (一)（从事房地产开发的纳税人适用）
土 地 增 值 税 清 算 审 核 表 (二)（非从事房地产开发的纳税人适用）
土地增值税清算结论书
土地增值税项目登记表（ 从事房地产开发纳税人适用）
开发产品计税成本及毛利额调整计算明细表
单位：万元
序号
项              目
会计成本
计税成本
1
一、计税成本计算
2
1、土地征用及拆迁补偿费
3
（1）土地征用费
4
（2）耕地占用税
5
（3）劳动力安置费
6
（4）地上地下附着物拆迁补偿费
7
（5）安置动迁用房支出
8
（6）其他
9
2、前期工程费
10
（1）规划、设计
11
（2）地质勘测
12
（3）通电、通水
13
（4）土地平整
14
（5）其他
15
3、房屋建筑安装工程费
16
（1）自营方式发生
17
（2）出包支付
18
（3）其他
19
4、基础设施费
20
5、公共配套设施费
21
其中：预提费用
22
6、开发间接费用
23
（1）工资及福利费
24
（2）折旧费
25
（3）修理费
26
（4）办公费
27
（5）水电费
28
（6）劳动保护费
29
（7）利息支出
30
（8）周转房摊销
31
（9）其他
32
二、实际毛利额与预计毛利额计算
金额
*
33
1、开发产品实际销售收入
*
34
2、已销售开发产品计税成本
*
35
3、实际毛利额
*
36
4、预售收入
*
37
5、预计毛利率
*
38
6、预计毛利额
*
39
7、实际毛利额与预计毛利额差额
*
说明：
1、基础设施费指开发中供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫、道路等设施费用。
2、开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的费用。
3、第34行=第1行*（已售面积/可售面积）。