铜阀门前十名厂家:深度曝光:3%灰色支出已成了房地产行业潜规则

       房地产行业一直被认为是十分暴利的行业。近日有搜房网友在论坛上发帖分析房地产行业的潜规则，其中惊现3%的灰色收入带。该网友表示，了解了很多房地产开发商的朋友，他们都痛感房地产行业的灰色支出太多，通常要在成本中列支3%。他们要攻关打点的对象有项目所在地的市政府、区政府官员外、还有下列行政主管部门：国土局管土地；规划局管小区规划审批；城建委（建设局）管施工许可证发放；房地局管商品房销售（有的地方和国土局合并了，但不同处室都要分别攻关）；档案局管资料审定（质量验收备案的最后环节）；执法局（城管）管文明施工；园林局管小区绿化；环卫局管环评和雨污排放；卫生局管环境卫生；劳动局管民工工资和保障；市政局管小区配套；
税务部门分国税和地税要分别孝敬；余泥排放所管各工地余泥排放；供电局管施工用电和新楼盘的供电配套；消防部门管消防的施工和验收；人民防空办公室管人防的施工和验收；质量监督站负责施工的质量监督；自来水公司管新楼盘的自来水供应；教育局管小区的学校和幼儿园配套；银行管企业贷款；项目所在地街道管各楼盘的具体事宜；项目所在地派出所管理治安和民工居住证。

豪华别墅到底值多少钱?从建筑成本看暴利内幕

闲林某别墅售价600万—1000万元，但一桩合同纠纷案却意外暴露出：6栋别墅的总工程款为9988041元，平均每栋别墅的工程款约为1664673.5元，每平方米不足2600元（见《钱江晚报》1月13日报道）。
一栋豪华别墅，售价可以是上千万，每平方米售价大约在16000元左右。而其建筑成本只有160多万元，平均到每个平方米不足2600元。这是围绕一栋豪华别墅价值的两组矛盾数据。面对这两组数据，要想准确回答一栋豪华别墅到底值多少钱，是让人犹豫不决的。同样是一栋房子，前者的价格是后者的6倍多，恐怕当年人人唾弃的“官倒”也很难达到如此高的利润水平吧。而问题的关键并不在于6倍价差，更在于，建筑商愿意以如此低价承包这桩别墅工程，而转手之间，购房者又愿意花6倍于建筑造价的高价去买这栋房子。这就好比，你花2元钱从义乌小商品市场批发的小玩意，转手就能卖到12元以上，而且还经常遭遇抢购。不论是建筑商，还是购房者，愿意去遵守这种非常不合理、不公平的游戏规则，看起来有些不可思议。购房者在转手卖掉房子时，也过了一把开发商的瘾，把大把房产增值收益收入囊中。有一种好事很多人肯定都想过：购房者直接向建筑商下单建房子，行不行？答案是否定的，除了开发商，别人不准涉足房地产开发。建筑商用1块钱造房子，开发商用6块钱卖房子，购房者的房子最终又升值到更高的价格——节节高升的房价正是建立在这样的明规则基础上的。同样是独栋别墅性质的房子，农民房的价格就要大打折扣，就是因为农民房不是商品，不能买卖。据说2011年商品房供应量将创纪录，但房价上涨可能还会是颠扑不破的真理，因为房地产市场一如既往属于垄断。1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；
2、钢筋：40~75KG/平方米（多层的含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；
3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层的含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；4、砌体工程：60~120元/平方米（多层的含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：25~40元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般的涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；7、室内的水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗的工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位的装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层的含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大的关系，一般工程约为100元/平方米；13、人工费：130~200元/平方米；14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。

遵义一名“业内人士”自曝“黑开发房”内幕

“黑开发房”野蛮施工，人为因素引起山体垮塌砸垮质量本就很差的楼房，致43户201人受灾。连日来，媒体对发生在遵义市红花岗区坪丰村的这一重大安全事故进行报道后，引起广泛关注。12月12日，遵义一位曾经从事过“黑房开”的“老板”拨打记者热线，表示出于良心发现，决定抖出“黑开发房”种种黑幕。
●“黑开发房”每平方米造价不超500元记者试图与打来电话的这位“老板”(以下化名A先生)面谈，他说：“请见谅，我不能和你见面，只能在电话中和你交谈。”A先生说，“黑开发房”之所以选择在城郊接合部建房，是因为农民手中有地，且很好协商，其次，现在，城市建设的步伐很快，城郊接合部很快就与城市融为一体，“黑开发房”建在城郊接合部，便于出售，而且卖得起价钱，在遵义，进城务工的农民非常多，有的是市场。现在，“黑开发房”“征地”在遵义已形成固定的模式，地势较好的地盘，楼房建起后，还房比例为1：2(即占地1平方米还主人2个平方的房屋)；稍差一点的地盘，赔付的比例便是1：1.5。以一栋9层的楼房为例，还房至少需要2层，而且，是最下面的。A先生说，除去“征地”、材料等各种建筑成本，还有一项“打点”成本，这项成本旨在使开始建房至脱手前免受干扰。但除去各项成本，利润仍然可观，如今在遵义，“黑开发房”每平方米的造价成本不超过500元，但售价超过1000元／平方米，在业界已被共认为利润丰厚。他说，遵义从事“黑开发房”的老板，大多赚到了几十万甚至上百万元，少数人已经赚到千万。

●楼建成

先挂窗帘躲过拆除

A先生承认，近年来遵义中心城区加大了对“黑开发房”的打击力度。但是，上有政策，下有对策，楼房一旦建成，“黑开发房”老板们便在大部分窗户上挂起窗帘，造成已有人入住的假象，以躲过拆除。等到购房户真的入住其中，便可“高枕无忧”。
A先生说，搞“黑开发房”讲的是速度，加班加点，挑灯夜战，一个月就可以建起一幢10层楼的房屋。仔细观察不难发现，“黑开发房”都没有阳台。这位“老板”说，建阳台很耗时间，还要安装护栏等，很麻烦，也增加成本，因此，大家都放弃了修建阳台，这虽然有损美观，但对进城务工的农民群体来说，美观并不重要，重要的是实惠和实用。

●为省钱

基础差钢筋少

A先生说，“黑开发房”为了尽量节省开支，“偷工减料”是惯用的手法。以10层楼房为例，正规房开所用钢筋约50吨，但“黑开发房”使用的钢筋最多20吨，不足正规房开的一半。而且，使用的水泥不仅数量有限，而且标号也达不到。
“基础不牢，地动山摇。”这位“老板”说，为了节省财力和人力，“黑开发房”下基础时，不管建多高的楼房，以挖到地下石为准，其基础的牢固性可想而知。但他强调说，在不受强烈冲击的情况下，人住在“黑开发房”还是没事，但一旦受到冲击或遭受轻微的地震，“黑开发房”就很难逃过“灭顶之灾”。A先生说，在遵义，大多数“黑开发房”老板自知不会认真的下基础，因此大多选择平地修建“黑开发房”，而坪丰村的“黑开发房”是密集地建在陡坡，实在是太危险了。据他了解，坪丰村的这些“黑开发房”大多是去年建成的，随着时间的推移，危险会一步步逼近。●汇川区“黑开发房”加剧在金钱的诱惑下，“黑开发房”变得越来越疯狂，A先生说为此他感到了恐惧，因此早已“金盆洗手”，但依然保持高度关注。他说，去年，红花岗区加大打击力度后，“黑开发房”差不多停了下来，但汇川区境内的“黑开发房”依然猖獗，该区城郊接合部不少地方成了“黑开发房”天下。当天，在A先生的“遥控指挥”下，记者选择了他提到的一个地方——汇川区鱼芽村牟家坟走了一遭。驾车从东联线拐进一条小巷，就是通往牟家坟的道路。一路上，记者看到，幢幢“黑开发房”拔地而起，已经具有了雏形，还有多幢“黑开发房”正在施工中。一台挖掘机正在路边一户人家的院落平场作业，而周围都是房屋，看来在这逼仄的空间21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方米；22、监理费：3~30元/平方米；23、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；
24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样。结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。
来源：搜房网