偶看新闻成都川音附小重建:京沪部分楼市吹响"熄灯号" 房价"实降"何时来临（2）
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京沪部分楼市吹响"熄灯号" 房价"实降"何时来临
来源：理财周刊 2011年10月18日06:00沪部分二手房价格松动
文/本刊见习记者 徐卓航
此前部分城市出现了一、二手房价倒挂的现象，9月以来二手房实际交投情况也同样持续平淡，在楼市普遍低迷的大环境下，二手房价格终于开始出现了松动。
一、二手房价倒挂
此前，京、沪、穗等一线城市部分新盘都出现了一定幅度的打折促销，而不少同区域的二手房则价格相对坚挺，一二手房价格倒挂的现象因而有所显现。进而，甚至出现了有意卖掉手上二手房，然后再购置一手房的“以旧换新”购房者。
上海21世纪不动产上海锐丰宝翔路店经理黄亮指出，9月份嘉定南翔、闸北大宁、宝山月浦等板块打算旧房换新房的业主有所增多，占到已挂牌房东的4～5成，而以往则只占2～3成。由于新房市场打折促销，品质、环境往往也较优，再加上二手房房东却是惜售心理，因而大部分新房与二手房的价格都很接近，部分一手房甚至比二手房便宜5%左右。于是，受新盘品质和价格的吸引，局部区域二手房的置换需求也趋于活跃，引发了所谓的“以旧换新”热潮，也一度引起了各方的关注。
“以旧换新”不现实
然而，意向归意向，实际情况则又是两码事了。根据21世纪不动产的蔡冠宇分析，一、二手房倒挂的现象主要集中在外环区域，近期如上海浦东北蔡等板块也有所出现，但是这些地区都没有出现较多数量的“以旧换新”成交情况。蔡冠宇指出，这牵涉到二手房税费过高的问题。
数据表明，北蔡地区的新房均价在每平方米28000至30000元之间，而在次新盘大华景秀华城里，90～140平方米的户型均价也差不多是这个数值，且较前段时间每平方米已经有500～1000元的降幅。“然而比如一套400多万元的二手房，税费要40多万元，这一下就让总价上去了。”蔡冠宇说：“现在不少购房者会觉得年底房价要跌，也在观望，都希望能有10%左右的议价空间，但二手房房东一般最多也就能接受5%左右。所以其实‘以旧换新’还是以意向为多，真正成交的并不多见。”
二手房价已松动
统计显示，2011年9月上海二手房共成交1.03万套、91.1万平方米，环比分别回落8.77%和10.23%，为今年3月以来最低。“十一”长假期间，上海全市二手房也是交投平淡，买卖双方依然处在一个相互僵持的阶段。
21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，9月大户型房源单价环比有4个楼盘出现价格下降，中户型房源单价较上月有6个楼盘出现价格下降，主流降幅集中在4%~5%。而在8月时，大、中户型房源单价还是无一下跌的。据21世纪不动产上海锐丰联洋二店的置业顾问饶友平透露，近期成交的一套仁恒河滨的179平方米大三房，本来挂牌价约为895万元，买家承担全部税费。但鉴于目前市场交投不活跃，于是房东主动要求分担税费，之后很快有客户接手。最后算下来，成交单价约4.6万元/平方米，足足便宜了4000元/平方米。
对此，21世纪不动产上海区域市场中心分析师黄河滔认为，近几月二手房市场成交量持续下滑，部分房东已调整了后市预期，选择降价促进成交，以套现转投其他领域或进行置换。这样二手房价格不断跟下去，就会把一、二手房倒挂的这个价差抹平。因而，面对楼市低迷影响下的二手房市场，购房者应根据自身情况，继续更多地关注后市的变化。