偶看新闻去东南亚旅游要多少钱:房地产方面的法律问题（二）
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/27 02:40:14
房地产方面的法律问题（二）
开发商违约，置业者怎么办？
依据合同法的一般理论，开发商根本违约，置业者有权解除合同，予以退房并追究开发商的违约责任，主要有以下三种情况：
1、逾期交房超过一定期限。
合同中一般都有规定，开发商应于约定的时间交付房屋，逾期超过一定期限，仍未交付的，置业者有权解除合同，予以退房，并要求返还楼价款及利息，双倍返还定金，赔偿损失。 当然置业者也可以不解除合同，只追究开发商的违约责任，对此置业者有选择权。如果开发商逾期交房没有超过合同规定的期限，置业者则不能解除合同，予以退房，只能请求开发商承担逾期交房的违约责任。
2、房屋质量不符合合同约定的标准，不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准，置业者有权退房。
房屋质量不符合合同约定的标准，主要表现是室内装修不符合约定的材质、规格、布局、结构等，若经修复能够符合约定的，置业者不能退房，如不能修复，或者经修复仍不能符合规定， 则置业者有权解除合同，予以退房，并要求返还楼价款及利息，双倍返还定金，并要求开发商赔偿其他损失。
有的合同中没有约定房屋质量的具体标准，那么，对此事项的认定原则是： 是否符合居住、使用的条件，若该房屋不符合居住、使用的条件，开发商即构成根本违约， 置业者有权退房，并追究开发商的违约责任。
3、由于开发商的过错，置业者不能依约取得房屋所有权证书。
* 怎样签商品房买卖契约？
许多购房者在房屋交付时才发现眼前的房屋与当初开发商信誓旦旦的承诺相去甚远，或者根本就拿不到房产。但由于商品房买卖契约规定不清或者根本就没有作规定，无从追究开发商的责任。因此，认真签好商品房买卖契约，是保护自己合法利益的第一道屏障。
签合同时有一个观念是要修正的，那就是格式合同是不可修改的。许多购房者对开发商提供的标准格式合同全部服从，大笔一挥了事。其实格式合同是由房地产交易的主管部门制定的，具有普遍适用性，但并不具有针对性。
建设部1998年2月发布《关于加强商品房销售管理的通知》中明确指出：商品房销售应当签订书面合同，开发商不得使用强制性的格式合同，购房者有权对合同内容提出变更和修改。据此，购房者完全可以根据自己对商品房的要求及开发商的承诺修改格式合同，修改的内容作为原格式合同的补充协议，与原格式合同具有同等的合同效力。
签合同时第二个注意的事项是商品房的质量条款。据调查资料显示，商品房质量纠纷中主要质量问题是屋面、厨房、厕所渗漏，结构裂缝，墙皮或面砖脱落，装饰装修粗糙，器具质量低劣等。因此对质量条款的约定应事无巨细，最好是能请这方面的行家提供建议。对于开发商提供样板房做参考的，对样板房的各项质量指标也应以质量条款的形式落实。
总之，签订质量条款时周到细致是与将来发生质量纠纷时你可能得到的补偿成正比的。
最后要注意的是在合同签订后三个月内到房地产管理部门登记备案。房地产属于不动产，不动产的转让登记具有绝对效力，可以对抗未登记的房产转让行为。这就是说，即使你签约在先，并已交足房款，但如果开发商再将同一房产转让他人，并已抢先登记，虽然开发商会由此承担退回房款和违约责任，但你预想中的房屋必然落空，为买房所作出的种种努力也将付之东流。
* 买卖私房有哪些法律程序?
城市私有房屋买卖主要指公民个人之间的房屋买卖行为，按我国法律规定，国家机关、团体、部队、企事业单位一般不允许购买私有房屋，如果有特殊情况必须购买时，也要经过县以上人民政府批准，才可购买。
私有房屋买卖应按以下程序办理：
(l)订立买卖契约。买卖契约应包括如下主要条款：房产坐落位置、产权状况、成交价格、付款方式、违约责任等等，该契约应以书面形式成立；
(2)接受房地产交易管理部门的审查。一般先由交易双方向房屋所在地房产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验有关的证件，审查产权；并到现场作必要调查，同时由估价人员对交易的房屋进行估价；
(3)立契。房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理立契手续、买卖双方在契约上签名盖章；
(4)缴纳税费。办理完立契手续后，买卖双方向房地产交易管理部门缴纳手续费和契税；
(5)办理产权转移过户手续。房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。
* 申请个人住房贷款需要哪些程序？
依据《个人住房贷款管理办法》第7条以及总结银行的习惯作法，个人申请住房贷款一般需要下列程序：
1. 申请程序。在这个阶段，申请人应当自行或委托律师向贷款银行提出贷款申请，同时提交：
（1）身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；
（2）有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；
（3）符合规定的购买住房的合同意向书、协议或其他批准文件；
（4）抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明； 有权部门出具的抵押物估价证明，保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
（5）申请住房公积金贷款的，需持住房公积金管理部门出具的证明；
（6）贷款人要求的其他文件或资料，以向银行说明自己想要贷款的意思并证明自己具有还本付息的能力。
2. 审查批准阶段。这时候，银行对申请人的材料进行审查，确定具有偿还能力后，决定向申请人发放贷款，并向申请人发送同意贷款批准通知书。
3. 签约阶段。申请人获得批准通知书后，应当和银行签订正式的贷款合同，如果贷款涉及担保，例如抵押或保证，还应当同时签订担保合同。
4. 放款阶段。在此过程中，贷款合同正式生效后，银行应当代借款人向住房出售单位支付房款；如果，贷款涉及不动产抵押，则贷款合同于办理完毕不动产抵押登记后方才正式生效，银行才会发放贷款。
5. 还款阶段。银行放款后，借款人应当按照贷款合同的规定按期偿还本息，否则银行会按照双方在贷款合同和担保合同的规定追究借款人的责任。
* 擅自出售共有房屋，买卖关系是否有效？
所谓共同共有，是指两个人或两个人以上的所有人对于全部共有财产，享有平等所有权的共有关系。这里的“平等所有权”，是指每个共同共有人对共同共有的财产所享有的占有、使用、收益、处分权，没有份额限制。
最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”
由此可见，擅自出售共有房屋，买卖关系并不必然无效，这个特殊情况就是第三人是在善意的前提下即在买卖房屋时，并不知道相对人无权独自出售房屋，同时相对人必须是有偿购买房屋，即对所购房屋支付了合理的对价。只有在具备这两个条件的情况下，法律才会保护第三人也即购房者的权益，承认买卖关系有效。
* 房屋面积有何玄妙?
老王省吃俭用大半生，颇有些积蓄，寻思着买套新居，美美地享受一下后半生。这不，看到某开发商在报纸上面刊登的精美绝伦的楼盘广告，高高兴兴地来买楼了。售楼小姐热情洋溢地介绍：我们的楼盘虽售价比同地区楼盘贵了些，可我们设计合理，建筑面积为xx平方米，使用率高达85%，另外还赠送xx平方米的高度达2m的地下室与一个房顶大露台，老王一琢磨，这不错，白得一地下室带一大露台，值！立刻签约买下这套房子。那么，老王买的房子是否白得一地下室与房顶大露台呢？开发商所宣称的高达85%的使用率是否言过其实呢？
据《商品房销售面积测量与计算计量技术规范》规定，层高在2.20m以下的建筑是不能计入整栋房屋建筑面积的。屋面上的天面、挑台、天面上的花园、泳池也不能计入建筑面积。所以，老王并没有白得地下室与露台。举个很简单的例子，一样东西归自己所有总得有个合法凭证吧！房子的合法凭证是房屋产权证书，如果开发商能够给老王办理地下室与房顶大露台的产权证书，老王也能“白得”地下室与露台，不过，此“白得”非真白得，羊毛出在羊身上，地下室与露台的款项早已包含在老王交付的房价款中间了。再者，层高为2m的地下室与房顶上面的露台依法不能计入建筑面积，自然也无法办理产权证书，所以，用一句话来奉劝购房者："天下没有免费的午餐"，遇到天上掉馅饼时应多想一想。
开发商提到的高达85%的使用率是否值得艳羡呢？我以为"塞翁失马，焉知非福？"国家对于使用率有一个指导，即高层建筑使用率不得低于70%，多层建筑使用率不得低于75%，国家为什么不将使用率规定的高一些呢？使用率过高是以牺牲日常生活的一些不便为代价的，如电梯间、垃圾道等公用分摊面积过小等。所以，使用率并非愈高愈好，应有一个合理限度，超出合理限度只会适得其反。
* 在房地产价格上有什么陷阱?
当在房地产销售中，地点误导，价格误导……形形色色，防不胜防。如开发商在广告的地段示意图中，将本来偏远的地段经绘图夸张，让人感觉以乎就在市中心附近，这叫地图误导；又如“仅剩数套”、“最后一组”、“黄金绝版”等等，其实开发商手上也许还有数百套，这叫“文字游戏”。这其中最诱惑人的当数价格陷阱了。
一、高频率传媒“轰炸”
一些商品房所谓“起价”反复在广告中出现，“起价”低并不等于房价低啊
二、先劣后优
开发商总以逐步提升来造成房地产价格猛涨的印象，其实他们是将好房屋留下，先将环境、朝向、层次比较劣的房屋以低价推出，而后将各方情况好的房屋大幅升价出售。
三、利息陷阱
如开发商要求客户交纳大部分房款，而房屋要经很长时间才能交付，开发商虽然定的售房基价低，但是加上利息，购房者还是亏了。
四、承诺陷阱
现在开发商的售房广告中常常出现“升值潜力极大”、“绝对升值首选”等宣传语，这种一无时间、二无实体保证的语言只能是“空中楼阁”，不可全信。
五、比较陷阱
开发商在广告中不断强调房屋售价比同地段其他开发商所建的房屋售价低。其实这种比较是一种片面的引导，如从结构、物业管理、小区内部环境等来看，同一地段，钢混结构的房屋肯定比砖混结构的房屋成本要高，当然售价有差别。其实，有时买价格便宜的房屋比买价格贵的房屋还吃亏，道理也在这里。
所以，在考察购房的价格时，要从交付时间、预付金多少、物业管理、地段等级、层次朝向、建筑结构、配套设施、市场销售、小区规模、居住人群等等方面综合打分，总的一句话就是以“不以廉喜，不以贵忧”的客观心态来评价自己所购房的价格的公正性。
* 应如何认识合同中的“附加条件”？
一般的购房合同应有“附加条件”一栏，而有的房地产公司往往将此栏抹掉，以逃避应负的责任。
购房者在签订购房合同时，也往往只在主要条款上下工夫，而对“附加条件”一栏比较忽视，其实，附加条件有时决定着房屋买卖关系是否成立。
房地产购买合同的“附加条件”栏，其实是法律保护购房者的一个机会。《民法通则》规定，在民事法律行为中指明一定的条件，把条件的成就作为法律行为的效力。民事法律行为中的条件应是一个特定的事实。购房人在合同中设定的附加条件也可以是延援条件；如附加条件未出现，则所签订的民事法律行为不能生效。比如签订购房合同时，附加条件是必须迁户入市；如果开发商不能让购房者迁户入市，则购房者有权解除合同。更直接的解释就是房地产已经交付，当事人约定的财产所有权转移之附加条件成立时，财产所有权才真正转移。
对合同中的附加条件如何操作呢?
一、要遵守国家法规政策，要合情、台理
如果房地产合同中所列附加条件本身就是违法的，台同就不能成立。
二、附加条件可成为调节买卖关系的杠杆
在合同中可对自己不放心的条款和额外要求提出说明，以免今后发生纠纷。如对不能按时交房时的处罚及赔偿要求。对房地产开发商在经营活动中因违法而导致的合同不能成立的，由房地产开发商赔偿损失。再如合同履行中遇货不对板，则开发商也应予以赔偿等等。
三、附加条件可维护消费者权益，为日后纠纷的处理提供依据
所以，签合同时，要重视“附加条件”栏，并可向房地产、法律等专业人士咨询。
* 合同签订以后，还应注意哪些事？
签好购房合同，只是完成了自己权益的一部分，如不随时防范，签订合同仅仅是纸上谈兵。购房者可以从以下几个方面注意
一、资金监控
购房者交付楼款时，应该要求开发商提供售楼款所存银行账号，为将来的监控和防范提供依据。
二、现场监控
购房者即使工作繁忙或外出，也应委托人员定期到现场观察施工进度。
三、合同监控
如开发商不能按进度施工交付，购房者可依据合同中的承诺，要求开发商说明理由和情况，或者直接进行投诉，或撤销合约要求赔偿。
四、政策监控
购房者平时应注意政策、法规方面对房地产的影响，特别是对于自己所购房屋合同权益的影响。
五、法律保护
比如开发商因故将项目转让给其他开发商继续开发时，购房者如同意原合同方案，应审查有无合法转移凭据，并另和继续开发的单位签约。
只有采取有效的监督措施，才能防止开发商卷款潜逃，或因虎头蛇尾、“拆东墙补西墙”、力不从心等而出现危害自己权益的情况。
* 购买房屋应注意哪些陷阱？
当你正对散购买房屋的地段、楼层、朝向、价格等斤斤计较时，你可曾想到只算计了目前的使用效果，而会忽视原则问题，结果买来6t是“q揪心”，甚至花钱买官司、买气受?要知道，有些房屋是千万不能购买的。
对于有些房地产，条件再优惠也不能理会，因为它们不是“陷阱”，就是”深渊“。归纳起来，主要有以下几条：
一、“身不由己”的房地产
这里主要指被限制权利的房地产，如产权人因担保、欠债等原因而被法院强制查封的房地产。这类房地产肯定是“身不由己“的，法院一般都会给房地产管理部门送达查封文书，但被查封人往往以手中尚未扣押的证件进行欺骗。
还有一种较容易认识的限制房地产，那就是产权人到金融单位或个人处利用房地产进行抵押贷款。按规定，在贷款尚未还清之时，产权人是不得将抵押房地产
任意转让的，因为抵押要受法律承认、保护，就必须由抵押双方到房地产管理单位办理抵押登记，因此产权证上应有”已作抵押”，以及面积、期限等记载。
“身不由己”的房地产还有一种体现在政策方面，随着旧城改造和新城区开发建设的不断发展，一些地区被规划部门定为拆迁地区、开发地区。为保证拆迁地区的稳定，规划部门会给该地区房地产交易管理部门下达拆迁清单，并明令停止办理过户手续，如超期办理则交易过户无效。一些待拆迁户为及时套现，往往隐瞒真实情况，私下成交，这种时候，购房者就成了”冤大头”。针对以上这些惰况，购房者可到以下部门咨询防范：①房地产产权管理部门；②房地产交易管理部门；⑦房地产规划管理部门。
二、“尚未定论”、“无名无姓”或”张冠李戴"的房地产
“尚未定论”主要指的是那些产权有争议的房地产或有遗留问题的房地产，如产权人的继承有争议，继承份额需裁决等。
“无名无姓“主要是指一些没有产权证明的房地产，由于来路不清，今后风险极大。
“张冠李戴”主要是指一些开发商或中介在没有取得政策允许预售的情况下，打着商品房的幌子违法销售，更有甚者，拿出其他项目或其他栋号的商品房预售许可证对付前来查询的购房者，所以购房者一定要查验证件，对号入座。
三、“自作主张“的房地产
这里主要指一些产权人未经共有人或合法承租人同意，擅自出卖房地产，在这种情况下，购房得面临纠纷的风险大，如果你购买的房地产中有共有产权人或已有台法租户，你一定要有他们同意出卖的意见书，这个意见书最好由房地产管理机关或公证部门认定，因为自行设计的表格、签字或口头协议往往不会被管理部门认可一些卖房者为了达到私自售房的目的，隐瞒自己的共有房产情况及承租住户情况，使共有人的合法利益，以及承租人合法使用的权益受到侵害，同时受害的还有不明真相的购房者。
所以，你要购房，不弄清共有几人，租户有几家，那么你购房后，纠纷陷患极大。