关于房地产开发企业税务筹划的思考

詹飞(深圳市赛格宝华企业发展股份有限公司财务部518000)
［摘要］随着金融危机的发展，开始影响我国的实体经济，尤其是房地产等资金密集型行业，同时国家加大了对房地产行业的调控力度，并且银行也开始对房地产行业的贷款进行控制，在这种情况下如何降低成本就成为各个房地产企业比较关心的问题，合理的税务筹划可以降低企业成本和提高企业竞争力。本文根据房地产开发企业的税负情况和我国税收法规的规定，就房地产开发企业如何进行税务筹划进行探讨并提出一些建议。
［关键词］房地产开发企业税务筹划土地增值税营业税企业所得税
        随着金融危机的发展，开始逐渐对房地产等资金密集型行业产生影响，同时金融机构开始对房地产开发企业的贷款进行严格控制，这给房地产开发企业的资金带来更大的压力。从2009年47家房地产上市公司中期业绩报告看，其中有20家房地产公司的中期净利润有40%以上的降幅，有11家预期中期业绩亏损。从中可以看出，房地产公司的现状并不是很好，并且受到整个宏观经济的影响是非常大的，显示了这个行业抵御经济环境恶化的风险能力较差。再加上由于近几年房地产市场的过热发展，也促使政府对房地产行业加大了宏观调控的力度，相关的调控政策陆续颁布实施，房地产市场步入调整期。以上这些因素造成加大了房地产企业的资金成本，利润空间越来越小。在这种情况下，通过合理合法的方式进行税务筹划来达到减轻税负就显得尤为重要。税务筹划是指企业在法律规定许可的范围内，运用一定的方法和策略，对经营活动和财务活动中的涉税事项进行筹划与安排，以最大限度减少自身的纳税支出，达到经济利益最大化的经济行为。税务筹划有利于公司减轻税负,提高公司的竞争力。
        一、房地产企业的税负概况
        近几年来我国房地产行业迅猛发展，已成为国民经济的重要支柱产业之一，房地产开发企业的税收也成为中央和地方政府财政收入的重要来源。我国现行的税法体系由各单行税法构成。其中，实体税法是现行税法体系的组成部分，目前的实体税法由22个税种构成，在这22个税种中，房地产开发企业主要涉及的税种：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税、车船使用牌照税、个人所得税等11个，占到了我国税种的50%。
        二、房地产公司税务筹划分析
        本文对房地产开发企业涉及的主要税种（土地增值税、营业税、所得税）进行税务筹划分析。
        （一）营业税的税务筹划分析
        根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产。税率皆为5%。房地产开发公司营业税的计税依据是房地产开发公司的销售额，房地产经纪公司的销售额为向房地产开发公司收取的佣金。营业税本身纳税筹划空间比较小，但是我们可以根据业务特点进行税收筹划，1.减少营业税应税项目的流转(转让)次数。我国税法规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的。2.选择合作建房方式。(1)合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋。根据营业税法的规定，甲企业以土地使用权，乙企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于甲企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。(2) 甲企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。从两种方式我们可以看出选择合作建房可以避免营业税。3.在房地产企业中，如果企业在开发之初便能确定最终的用户，那么采用代建房方式进行开发，而不采用先开发后销售的方式，这种筹划方式可按建筑行业适用的3％低税率缴纳营业税，而且还不需缴纳土地增值税［1］。
        （二）土地增值税的税务筹划分析
        土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它是专门针对高投入、高风险、高收益的房地产开发企业而设立的特殊税种。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税按照增值额超过扣除项目的比率，采取30%一60%的四级超率累进税率形式，增值额与扣除项目的比率越大，适用的税率越高，税负越重。从2007年2月1日起，房地产开发企业土地增值税的缴纳方式也由“预征制”转为“清算制”。土地增值税在房地产开发企业的所有税费中占有相当大的比重。所以，对于房地产开发企业来说，合理地对土地增值税税务筹划可以降低企业的开发成本和风险。土地增值税=增值额X税率-扣除项目金额X速算扣除数，从公式中我们可以看出土地增值税的税务筹划中降低增值率是少纳税的关键，而减少增值额或增加扣除项目金额以降低增值率。所以，房地产开发企业从以下几个方面入手进行税务筹划：
        1.减低增值额，（1）降低房屋的销售价格房屋销售价格的降低会使销售收入减少，从而会使增值额减少，也会使地增值税减少。但是房地产开发企业在降低房屋的销售价格时，必须认真比减少的销售收入和减少增值额所带来的税金减少额两者的大小，从而决定是进行税收筹划。(2) 与客户签订销售与装修两份合同，随着装修费在房款中所占比重逐年递增，其对土地增值税的影响己不能忽视。若房地产开发企业与购房者签订合同时能稍加变通则可取得意想不到的效果。房地产开发企业可先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地值税，第二份合同不用缴纳土地增值税。
        2.增加扣除项目金额，（1）选择适当的利息扣除标准，一种情况是依靠负债筹资，预计利息用较高，应计算分摊的利息并提供金融机构证明，以据实扣除；另一种情况房地项目主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，应不计算应分摊的利息或提供金融机构证明，以多扣除房地产开发费用，达到实现企业价值最大化。(2)慎重选择销售时间。
        3.选择合适的建房方式，（1）合作方式，税法规定，对于合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增税；建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。（2）代建方式，税法规定，代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，向用户收取代建费的行为。对于房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但没有生房地产权属的转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的税范围。房地产开发企业可以利用这种建房方式，在开发之初就确定好最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免销售缴纳土地增值税。
        4. 利用税收优惠政策的税收筹划。根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内以获得免税待遇。
        5.利用销售比例进行税务筹划。根据(国税发(2006)187号)，扩了对于开发商征收土地增值税的清算条件，清算条件规定：“已竣工验收的地产开发项目”，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的以及“取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”都将纳入新的土地值税征收条件。因此，可以利用85%这一临界点进行筹划。当开发项目不能全销售时，视情况将其销售比例控制在85%以内，将纳税时间向后拖延。这是新的清算条件制定后的一项新的税收筹划方法［2］。
        （三）企业所得税的税务筹划分析
        我国自2008年1月1 日起施行内外资统一的新企业所得税法，税率为25％。企业所得税的计税依据为应纳税所得额，应纳税所得额=收入总额一准以扣除项目金额。企业的收入总额是指企业在生产、经营活动中以及其他行为取得的各项收入的总和，包括纳税人来源于中国境内、境外的生产经营收入和其他业务收入。
        1.合理延迟产权转移时间。税法规定，只有当房地产的权属发生变更时，才能确认销售收入的实现。房地产开发企业可以通过合理延迟房地产权属变更时间，推迟房产证的办理来推迟销售收入的实现时间，以缓缴企业所得税，达到缓解企业资金紧张状况的目的。
        2.合理推迟成本最终确认时间。房地产开发企业的税务人员可通过合理推迟成本最终确认的时间，以缓缴企业所得税，实现企业利益最大化。
        三、房地产开发企业税务筹划注意的问题
         (一)加强税法法律、法规学习。房地产企业进行税务筹划必须知法、懂法、守法，不能只靠对税收政策的一知半解，税务筹划必须结合企业自身的实际情况，才能达到预期效果。
        （二）税务筹划要规范化。房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，万万不可只重投机。要想合理、．合法地做好纳税筹划工作
        （三）战略与战术相结合进行税务筹划。房地产企业虽然不能从对单个项目、单笔业务或单个环节进行筹划，但还应构建整体的税费筹划思路和方案，免得顾此失彼，因小失大“捡了芝麻丢了西瓜”。
        （四）提高企业财务管理水平和财会人员的业务素质。
参考文献：
［1］陈守英.房地产企业的纳税筹划［J］.发展研究，2009，（5）:76～77.
［2］王凤君.房地产企业税收筹划——以“晋东房地产开发有限公司”为例［D］.上海大学，2007.
作者简介:
詹飞，男，汉族，（1971-），广东省深圳市人，本科学历，会计师，主要从事公司财务与会计管理工作。