研究战斗机技术的作用:房价的崩溃从二三线城市开始--春节郑州看房记
来源:百度文库 编辑:偶看新闻 时间:2024/05/21 21:45:57
楼市调控后,很多专家开始忽悠二三线房产的投资价值。本人的家乡在郑州,10月卖了北京的房子准备逐步回迁郑州发展,所以决定春节回家看看房子,一是自助需求,也有投资目的。
我春节前半个月回了郑州看房,跟十多个中介看了差不多半个月的房子。最后我决定:
1.郑州房价按现在价位不下降30%-50%,也就是基本腰斩,绝不买房。
2.让中介帮忙租一套房子,逐步回迁。
理由是郑州房地产的现状决定的:
1.郑州市根本不缺房。本地市民买房的需求除了投资,自住需求基本没有。改善型的需求也基本被高房价给消灭了。
a.郑东新区的鬼城大家都知道,这次我也专程拜访。可以非常负责的说,入住率绝对不超20%。这也从我一个朋友,经常活跃在这个区域的民间借贷公司老板哪里得到了印证。但这里的环境真好,房子质量也很好,如果房价合适,我会考虑在这里买一套居住。为什么就是没人住呢?
b。郑州市08年之后交房的楼盘入住率普遍不超过20%。举几个例子有心人可以验证。
贵的如鑫苑景园。均价16000.市中心位置。
普罗旺市 均价8000.
财税小区均价5500
。。。
鑫苑景园是08年初开的盘,到现在还有大量的房子没卖出去。售楼小姐给我随便就说了十几套在售的,我看了4套。
c。我高中大学同学在郑州的20%炒房(拥有5套以上住房)。不炒房的一般有2-3套住房。
我曾经在郑州一家工厂工作一年,工厂的工友家里没有缺房的。但想改善居住环境,他们连首付都付不起。
郑州市单位分房太疯狂了,稍微好一点的单位盖房子都是150平方以上的居多。而且现在很多单位现在还在盖房子。
d。郑州市放眼望去,就像一个大工地。到处都在盖房子。而且大多是20层以上的高层。
郑州市房子的供需比已经严重失衡了。
2。郑州的小开发商资金链已经绷的紧紧的,随时会断裂。
郑州的民间贷款公司有3000家以上,通过贷款公司理财普通的年利率可以达到20%。这是普通郑州市民都知道的。我有几个同学都是在做这个生意。去年以前是100万以上才带着玩,10年降到了50万。春节期间我姑姑(学校的老师)问我把自己手里的10万块钱给贷款公司敢不敢,我才知道现在门槛已经降到了10万甚至几万块。而这些贷款公司做的客户基本都是房地产开发商。
国家的货币政策收紧,首先影响到中小城市,中小开发商,这是肯定的。
3.10年郑州市房价不断上涨,但成交量惨淡。
郑州市的中介非常分散。大中介很少,众多的单一门店,个人单干中介。房源相互之间不沟通,看房非常麻烦。要一个中介一个中介的看。我跟了十几个中介看房,了解的情况是中介单店年成交量一般不超过10套房子。很多人会觉得那中介怎么活呀。1.郑州的房租很低。单店便宜的几百元,最贵的一般不超过5000元。2.人力成本为零。郑州的中介人员基本没有保底工资,有也是很少的而且只发2个月。所以中介的成本很低。3.一个小中介每年有4套房左右的买卖成交就可以保本。4.租房也会有一部分收入。
郑州市中介据业内人士介绍有3000家左右。而郑州市最好的二手房成交量也就每月4000套左右,(可以查郑州房产交易管理网)
4.郑州市人民对房价上涨信心满满。因为大家都有房,所以几乎没人相信房价会降。也没人盼望房价会将。一起吃饭三句话不到就一定谈到房子。无论是穷人富人。基本是股市6000点时的感觉。
5.郑州市人民的收入水平实在是不怎么样。4000元的工资水平算是高收入了。我舅舅家属院看门的工作每月800元也有人做。与现在平均6000元的房价相比,实在是不成比例。
6.郑州市房价租售比严重失衡。一套80万左右的大房子,租金不会超过2000元。租售比超过40年。低于银行利率。当然小面积房子会好一些,租售比在25-30之间。
5.分析郑州房价能持续上涨的原因,主要是持有成本太低了。物业费低。很多单位的房子根本没物业费。房子放在那里费用很少。所以这次房产税的出台会击溃炒房人的心理防线。
很多人会觉得房产税离郑州很远。其实很近,近的也许就是个把月的事。重庆上海的房产税很多人也觉得最少要一两年的时间才会出。根本没想到这么快。其实房产税在很多城市已经空转很久了。空转的概念就是人员,网络,系统都已经到位了,模拟征收,只要政策一出,随时可以开征。郑州市也早就空转了。如果房价不降,照抄上海或者重庆的政策,随时都可以开征。
郑州市人民包括我的亲戚朋友很多都坚信政府是不会让房价大跌的。原因是如果房价大跌,经济会有问题,银行也会有问题。但更重要的是,如果房价继续涨,涨到泡沫更大的时候破裂,中国的银行和经济会有更大的问题。如果你是政府决策者,你是会让房价继续涨还是会坚决压住。
其实很简单,也是很多房地产商能够说的,供求关系决定价格。郑州市房产的供求关系已经严重失衡。比起北京,泡沫大不知道多少倍。最起码北京市哪怕六环外的楼盘交房两年入住率也不会在20%以下。
其他二三线城市的情况不知道怎么样。如果有了解的,可以谈谈。
我觉得,就算不调控,房价也涨不了多长时间了。因为需求已经很少了。
政策的叠加效应也正在显现,不知道哪一根才是压垮骆驼的最后一根稻草。
最后。如果放眼10年20年的时间。房价还是会涨的。因为纸币会一直贬值,另外人均收入按照纸币的量化会一直增加。前提是能扛住3-5年甚至10年的房价下跌周期,而在这期间,社会不出现动乱或者战争。
因为房地产的价格周期会远远长于股票。
仁者见仁,智者见智。共探讨。
我春节前半个月回了郑州看房,跟十多个中介看了差不多半个月的房子。最后我决定:
1.郑州房价按现在价位不下降30%-50%,也就是基本腰斩,绝不买房。
2.让中介帮忙租一套房子,逐步回迁。
理由是郑州房地产的现状决定的:
1.郑州市根本不缺房。本地市民买房的需求除了投资,自住需求基本没有。改善型的需求也基本被高房价给消灭了。
a.郑东新区的鬼城大家都知道,这次我也专程拜访。可以非常负责的说,入住率绝对不超20%。这也从我一个朋友,经常活跃在这个区域的民间借贷公司老板哪里得到了印证。但这里的环境真好,房子质量也很好,如果房价合适,我会考虑在这里买一套居住。为什么就是没人住呢?
b。郑州市08年之后交房的楼盘入住率普遍不超过20%。举几个例子有心人可以验证。
贵的如鑫苑景园。均价16000.市中心位置。
普罗旺市 均价8000.
财税小区均价5500
。。。
鑫苑景园是08年初开的盘,到现在还有大量的房子没卖出去。售楼小姐给我随便就说了十几套在售的,我看了4套。
c。我高中大学同学在郑州的20%炒房(拥有5套以上住房)。不炒房的一般有2-3套住房。
我曾经在郑州一家工厂工作一年,工厂的工友家里没有缺房的。但想改善居住环境,他们连首付都付不起。
郑州市单位分房太疯狂了,稍微好一点的单位盖房子都是150平方以上的居多。而且现在很多单位现在还在盖房子。
d。郑州市放眼望去,就像一个大工地。到处都在盖房子。而且大多是20层以上的高层。
郑州市房子的供需比已经严重失衡了。
2。郑州的小开发商资金链已经绷的紧紧的,随时会断裂。
郑州的民间贷款公司有3000家以上,通过贷款公司理财普通的年利率可以达到20%。这是普通郑州市民都知道的。我有几个同学都是在做这个生意。去年以前是100万以上才带着玩,10年降到了50万。春节期间我姑姑(学校的老师)问我把自己手里的10万块钱给贷款公司敢不敢,我才知道现在门槛已经降到了10万甚至几万块。而这些贷款公司做的客户基本都是房地产开发商。
国家的货币政策收紧,首先影响到中小城市,中小开发商,这是肯定的。
3.10年郑州市房价不断上涨,但成交量惨淡。
郑州市的中介非常分散。大中介很少,众多的单一门店,个人单干中介。房源相互之间不沟通,看房非常麻烦。要一个中介一个中介的看。我跟了十几个中介看房,了解的情况是中介单店年成交量一般不超过10套房子。很多人会觉得那中介怎么活呀。1.郑州的房租很低。单店便宜的几百元,最贵的一般不超过5000元。2.人力成本为零。郑州的中介人员基本没有保底工资,有也是很少的而且只发2个月。所以中介的成本很低。3.一个小中介每年有4套房左右的买卖成交就可以保本。4.租房也会有一部分收入。
郑州市中介据业内人士介绍有3000家左右。而郑州市最好的二手房成交量也就每月4000套左右,(可以查郑州房产交易管理网)
4.郑州市人民对房价上涨信心满满。因为大家都有房,所以几乎没人相信房价会降。也没人盼望房价会将。一起吃饭三句话不到就一定谈到房子。无论是穷人富人。基本是股市6000点时的感觉。
5.郑州市人民的收入水平实在是不怎么样。4000元的工资水平算是高收入了。我舅舅家属院看门的工作每月800元也有人做。与现在平均6000元的房价相比,实在是不成比例。
6.郑州市房价租售比严重失衡。一套80万左右的大房子,租金不会超过2000元。租售比超过40年。低于银行利率。当然小面积房子会好一些,租售比在25-30之间。
5.分析郑州房价能持续上涨的原因,主要是持有成本太低了。物业费低。很多单位的房子根本没物业费。房子放在那里费用很少。所以这次房产税的出台会击溃炒房人的心理防线。
很多人会觉得房产税离郑州很远。其实很近,近的也许就是个把月的事。重庆上海的房产税很多人也觉得最少要一两年的时间才会出。根本没想到这么快。其实房产税在很多城市已经空转很久了。空转的概念就是人员,网络,系统都已经到位了,模拟征收,只要政策一出,随时可以开征。郑州市也早就空转了。如果房价不降,照抄上海或者重庆的政策,随时都可以开征。
郑州市人民包括我的亲戚朋友很多都坚信政府是不会让房价大跌的。原因是如果房价大跌,经济会有问题,银行也会有问题。但更重要的是,如果房价继续涨,涨到泡沫更大的时候破裂,中国的银行和经济会有更大的问题。如果你是政府决策者,你是会让房价继续涨还是会坚决压住。
其实很简单,也是很多房地产商能够说的,供求关系决定价格。郑州市房产的供求关系已经严重失衡。比起北京,泡沫大不知道多少倍。最起码北京市哪怕六环外的楼盘交房两年入住率也不会在20%以下。
其他二三线城市的情况不知道怎么样。如果有了解的,可以谈谈。
我觉得,就算不调控,房价也涨不了多长时间了。因为需求已经很少了。
政策的叠加效应也正在显现,不知道哪一根才是压垮骆驼的最后一根稻草。
最后。如果放眼10年20年的时间。房价还是会涨的。因为纸币会一直贬值,另外人均收入按照纸币的量化会一直增加。前提是能扛住3-5年甚至10年的房价下跌周期,而在这期间,社会不出现动乱或者战争。
因为房地产的价格周期会远远长于股票。
仁者见仁,智者见智。共探讨。
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