简易服装设计图:孟买房价30年暴涨600倍 在印度炒房无利可图

　　孟买的住宅小区有些地方还是做得不错，比如居民楼里一般都不设底商，小区环境比较安静，生活不会受干扰；保安和清洁工的服务也很周到，只要付给小费，他们不仅帮助搬煤气罐和纯净水罐，还帮你开关院门。

　　在中国，房租一般按月或按季度交，但是在印度，一般情况下租金必须先交齐一年，也就是说要一次付清13个月的房租（其中一个月是中介费）。我们在签租房合同时就交了十几万人民币，房东拿着这些钱可以去银行吃利息或做投资。  在孟买，租房人不必交物业费和水费。车位费一般也算在房租里。有些房东比较好商量，会把电费和上网费也加在房租里，但是事先达成协议，超过一定钱数部分的电费和上网费要租客自己掏腰包。

　　要从印度人手上买到一块土地是件很困难的事，谈判时间一长，地主就有变卦风险。我知道有一家外国常驻印度的机构曾经在孟买的班卓尔区相中了一块土地，打算买下来建设永久机构。经过半年多艰难谈判，尽管卖方出价高得难以置信，双方还是达成共识。

　　此后又经过无数麻烦的申请和办理手续，终于与联邦政府和马哈拉施特拉邦的行政长官们达成默契（外国机构在印度购买土地必须经过联邦政府和地方政府同意）。就在即将签约之时，那位地主却变卦不卖了。理由是这是他祖父的遗产，不能“崽卖爷田不心疼”。其实是这半年土地价格暴涨的行情，让他起了“坐拥土地，待价而沽”之心。

　　孟买房价高过上海，新德里房价直追北京，这是我来印度前所不知情的。印度是一个发展中国家，穷人多、国家不富裕，但其房价却敢与世界最发达国家一论高下，2010年孟买房价甚至挺进世界前十，有点儿令人不可思议。据2010年在线房地产调查公司发布的调查报告显示，进入世界最贵房价的十大城市是摩纳哥、莫斯科、伦敦、东京、香港、纽约、巴黎、新加坡、罗马、孟买。就拿孟买与巴黎来比吧，巴黎在世界最贵房价排行榜上位居第7位，为每平米12122美元。孟买排行第10，平均每平米9163美元；而2010年巴黎人均年收入36966美元，孟买人均年收入只有900美元。相比之下孟买的房价为何如此昂贵？难道另有隐情？

　　高房价，令人震惊

　　印度的大城市房价奇高，尤其是孟买，房价贵得离谱，每平米均价达到了六万到七万人民币。我知道印度人喜欢将孟买与上海放在一起比较，但即使是与上海相比，孟买的房价也不该如此之高。2010年上海人均年收入为5660美元，平均房价是每平米两万人民币，而人均年收入只有900美元的孟买，房价却已经是六七万人民币，看起来就好像是统计数据出了问题，事实又是怎样呢？

　　来孟买后我才知道，之前听说的传闻并非谣传，这里的房价的确高得吓人。80多岁的拉吉老人是孟买一家小型会计事务所的老板，他住在海边一栋高档公寓楼里，因为晨练时经常见面与我稔熟起来，热情地邀请我去他家做客。老人的家在楼房的第5层，这套公寓有4个卧室、4个卫生间和2个厨房，套内面积有300平方米。听老人讲，这套房子是1975年买的，买的时候是期房比较便宜，才60多万卢比（合10万人民币）。“那现在价值多少呢？”我忍不住问他，他哈哈笑了起来：“现在？这套房子至少要3亿6千万卢比（约合人民币6000万）。”30多年的时间里房子竟涨了600倍，真让我惊叹！   一次和中国在当地常驻的记者朋友聊天，才知道像拉吉老人家的情况很普遍，孟买大部分住房价格都是在近十几年里翻番暴涨。他告诉我有一处位于孟买南部班卓尔的小楼，面积大约有1000平方米，在上世纪90年代的时候房子的售价是400万美元，到了今天已经暴涨到5000万美元。一家外国机构只是询问了一下价格，房主立刻加价到5500万美元！买主只得放弃。

　　2007年孟买房价飞涨，在南孟买素来是富商巨贾、宝莱坞明星聚居地的库巴拉山一带，曾经出现过9万卢比1平方英寸的房子（请注意，单位面积是1平方英寸，即每平方米约合人民币1984万）。那是一座塔楼，外表像火柴盒一样简单普通，毫无特别之处，可当年一推出，很快就被印度人抢购一空。对比孟买当时的年人均收入（不到3000元人民币），这个价格有点像是在开“国际玩笑”，可事实就是如此。 孟买的房子基本都贵在地理位置上。这个城市像个锥子一样向南插入海中，与北京二环线以里的房子最贵不同，孟买地价是南贵北贱，越往南走地皮价格越高，房价越贵。因为那里是老城区，古建筑多，设施完备，而且没有地方再开发了；北边是新开发的城区，相对便宜，再往北更远处的郊区房价更便宜，是许多中产白领的首选。

　　不仅孟买，这些年新德里、浦那、班加罗尔、钦奈、海得拉巴等大城市的房价都在翻着跟头地往上蹿，经济发展越快的城市涨价越快。相比孟买，班加罗尔人就好过得多。这个号称印度硅谷的城市只有几百万人，2009年人均年收入1万人民币，房价不到5000元人民币一平米。不过2009年以来随着人口从孟买向班加罗尔快速迁徙（都认为那里房价低，有发展），房价已经大幅上涨了。

　　令人咋舌的高房租

　　因为房价高，所以印度的房租总的来说也是偏高的，不同地方的房租也有差异。就拿我在南孟买的卡夫瑞地区租的一套100平米的房子来说（单位给租的房），房租每月11.5万卢比（折合人民币1.57万元）。那是一片富人区，房子每平方米售价达到了10万到15万人民币（印度售房不按建筑面积，而是按照套内面积计算），相对来说，1万多元的租金还算公道。

　　在孟买花月租1.57万元人民币租下的房子是何等模样？须知在北京，这么高的租金要住进设施一流的公寓绰绰有余。而我租住的这套房子格局老旧，窗户是铝合金的，遇到刮风下雨就哗啦哗啦地响；做饭使用的是罐装煤气，熬粥炖肉的时候就怕“半路熄火”；空调是窗式的，热季（5月份）需要整夜开空调，巨大的轰鸣声好像发动的坦克。

　　在南部孟买，一栋楼有时候就是一个小区。我们住的小区算不上高档，没有院落草坪，只有一栋拔地而起的楼房。邻近的一个高档小区不仅楼下有草坪、树木、休息长廊，还有会所和儿童游乐设施。有的小区还建有游泳池和网球场，不过那里的租金更吓人。有很多人无法承担市区高昂的房租，只好选择在郊区租房，虽然每天要乘几个小时的城市火车往返，租金却可以省下很多。比如在孟买北部郊区租一套两室一厅的公寓楼（60平米，房内有基本家具，没电器），房租每月差不多13000卢比（折合人民币2500元），刚工作不久的年轻人多采取合租方式，五六个人合租一套，每人负担400到600元人民币。

　　印度人不炒房，也基本不跟风买房互相攀比，为什么这些年房价连连暴涨？其主要推手有三个：城市人口爆炸、拆迁难、地主不愿卖地造成土地价格飙升。

　　挤压到无空隙的城市

　　伴随经济发展，原本生活在农村的人大批地涌进城市，造成城市人口暴涨，推高了房价。孟买的人口爆炸始于1993年，当年印度政府颁布了《孟买工业用地政策》，拨出一部分土地供劳动力密集型行业使用。这些企业需要人手，纷纷大量招工。很多生活在偏远农村的人都以为孟买就是金山银山，只要来了就有工作、有饭吃，纷纷进城淘金。我记得20多年前来孟买时大街上没有这么多人，空地挺多，阳光明晃晃地刺眼。这次再来时，无论在街上、商店里或者海边，到处都是人。特别是树阴下，街角里，经常可见闲散地坐着或躺着的皮肤黝黑、衣衫不整来自北方乡下的穷人。

　　无论是原来固定居民还是后来涌入城市的农村人口，尽管可能在城市生活得不如意，但仍然选择继续呆在城市，哪怕是住在贫民窟里。到2010年，印度城市人口已经达到了3.4亿，密度居世界第四。

　　情愿蜗居也不回家

　　像司机巴龙那样从农村来孟买的属于“早觉悟的一批”，很早就有了自己的房子。后来涌进城的农民就没有那么幸运了，因为城市人口越来越多，房价飙升，他们只能挤进贫民窟。  我认识的一个办公楼清洁工阿迦尔来自拉贾斯坦邦，10年前就和哥哥一起来到孟买淘金，到现在哥俩还住在孟买郊外偏远的贫民窟里，和其他3个来自乡下的年轻人合租一套20平方米的简易房，租金每月3000卢比，每人出600卢比。阿迦尔说，南孟买房价太高，房子又少，即使在贫民窟租一个很小的空间也要价离谱，他们根本无法承受，只得选择在远郊租房。虽然也是住在贫民窟里，但是房子面积较大，卫生条件也说得过去。只是哥哥已经有了女朋友，却不知道去哪里找房子结婚。他说虽然现在的生活没有原来想象的好，还是比在老家强很多，他一点儿也不想回去。

　　贫民窟拆迁难

　　在印度，遇到拆迁问题打输官司的几乎总是开发商和政府，这是下层百姓的福音，印度也因此被称为“穷人天堂”。我在拉吉老人家做客时，老人指着露台外海上一段半截的堤坝告诉我，上世纪90年代，开发商就开始在那里围海造地，准备建设新的住宅区。周围贫民窟的渔民认为建堤坝会妨碍出海，断了他们的生计，不断举行大规模游行和静坐抗议，还闹上了法院。最后法院判开发商败诉，这条堤坝只好建了一半扔在那里，任凭浪打潮拍。

　　印度的贫民窟举世闻名，甚至成了一些西方旅游者来印度观景的一处“胜地”。贫民窟的规模正在无声地蔓延，悄悄地蚕食着城市。开发商不敢强拆贫民窟，政府同样也不敢。 这些贫民窟主尽管处于社会底层，但手上握着让政客们害怕的“尚方宝剑”，那就是选票。在每一次印度大选或地方选举中，数目巨大的贫民窟选民都是任何一个政客不敢忽视的强大政治力量。每逢竞选时，总会有很多政治人物身穿便装，满脸堆笑地来到脏、乱、差的贫民窟，抱一抱衣衫褴褛的小孩子，树立亲民形象以争取民心。

　　印度独立后，政府的强拆行为曾不止一次引起过流血冲突。早在1975年，当时的总理英迪拉·甘地的小儿子桑贾伊一跃成为政治风云人物。他强制拆除了新德里、孟买等大城市的贫民窟，让数百万人民流离失所。约70万人被赶出了新德里，一些人被匆忙安置在没有水电的新住宅区，另一些人甚至无处安身。被强行迁出的穆斯林奋起反抗，结果造成了大规模的流血事件和宗教冲突。此后，印度的政治家对拆迁格外谨慎，也很少发生强拆事件。  看来，贫民窟主不是那么好对付的，而他们的存在和扩张也使城市土地日益促狭，间接助长了房价攀升。

　　在印度炒房无利可图

　　印度房价如此之高，会不会出现疯狂炒房现象呢？答案是基本没有。资本都是逐利的，如果炒房捞不到好处，反而可能蚀本谁还去做呢？而印度政府就是通过各种税收政策，让想炒房的人无利可图。

　　高税收打击炒房  不动产税分三六九等

　　不动产税是印度一项很重要的税收，私人拥有的土地、房屋，甚至院子里的树都要交不动产税。不动产税的税费很高，但是里面打折的名堂不少，对于穷人和有钱人，税收政策有很大差别，明眼人一看便知，这种税是偏向穷人的。

　　印度土地按照位置、繁华程度以及交通情况分成8档，相应的，每平方米的不动产税从100卢比到630卢比不等，这样做是为了防止有钱人多占房产资源。按这样的标准算下来（2009年），一套位于新德里最繁华地区的100平方米住房，应该交纳的不动产税大约为1.6万卢比，尽管折合下来只有2400多元人民币。看上去似乎并不多，但是要知道，当年印度的人均GDP才6540元人民币。

　　这种重税是给那些拥有豪宅的富人准备的，普通家庭就可以享受各种减免优惠和折扣。例如政府规定每个家庭允许有一套自住房，这套房子可以享受不动产税的50%优惠；如果住房面积小于100平米，可以再享受10%的折扣；如果房主拥有的住房超过一定年限也可以享受10%到20%的折扣，也就是说你在一套房子里居住时间越长交的税越少；如果房主是妇女、残疾人等弱势群体或是政府公务员，还可以享受30%的折扣。这样一路算下来，一套100平米的自住普通住房，每年需要交纳的不动产税基本维持在4000卢比到6000卢比之间。如果房子的地理位置不好，比较偏远，税费可能会更少。

　　为了鼓励买房自住，政府制定了许多税收细则。在2000年以前，印度的不动产税实行的是“租金评估制”，就是说房屋不管是自住还是出租，一律按这套房子在出租情况下租金的高低来计算不动产税。【高，这样就能够打击乱涨房租的现象】这个政策引起了社会不满，特别是中产阶级的反对。因为多数中产阶级只有自住房，而他们却要和那些有房出租的富人交纳一样的税。在2000年以后，政府便改变了收税方式，把自住房与出租房区别开来，前者给予优惠，后者增加税收。如果你利用房屋出租盈利，自然就要多交不动产税。你出租房屋的盈利除交纳高额不动产税，还要交纳33%个人所得税。结果，许多房主出租房屋都要求中介帮助避税，否则出租房屋几乎没什么收益了。

　　如果房价暴涨，政府会立即调整不动产税率，越是高档住宅税率增长幅度越大。例如在2010年，新德里地区的房价急剧上涨，当地政府便将高档商品房的不动产税率在原来的1%到3%的基础上调高5%到20%，而普通居民的自住房还是继续保持在0.5%左右。印度不动产税上还依附有很多税种，比如饮水税、下水道税、卫生税、照明税等等，这些税都是根据房地产税来估价征收的。

　　除了不动产税，印度的物业费也很高。比如在孟买，一套100平米的房子物业费每月要交纳7000卢比（1000元人民币 ），房屋面积越大交税越多，在一定程度上起到遏制富人多占房屋资源的作用。

　　交易税抑制卖房欲望

　　除了不动产税，交易税也是一种压制炒房的重要税种，在遏制人们炒房欲望方面起到明显作用。 例如你卖掉100平米房子，得到5千万卢比（700万元人民币），在一年时间里，如果你没有再去买房或者用于其他投资，就要交纳全部盈利的33%；如果你用这些钱去买了一套4千万卢比的房子，那么一年后你手上多余的那1千万就要交纳15%的交易 税。各个邦的交易税也不太一样，例如在马哈拉施特拉邦，你手上多余的那1千万要交纳40%的交易税。这样算下来，买卖房屋者没太大赚头了。

　　交易税也会随着房价的波动而作调整，如果一个地区房价暴涨厉害，交易税也会跟着上调，有些地区高档住房的交易税比普通房屋高出20%以上。面对如此高昂的税收，卖房人只得降低利润期望，减少房产交易了。

　　如果你要在印度炒房还面临着另一种风险，就是在你房屋没有出手时还要交纳空置税。印度政府的房屋空置税原来是针对那些有房而不愿意出租人设置的。这里有一个历史原因。 在第二次世界大战刚结束的1945年，当时印度还是英国殖民地，孟买作为亚洲最大港口日益发展，涌入了大量外地人。英国政府为了保证这些人有房住，就颁布了《房租控制法》，把房租压得很低。结果这个法案一直沿用到21世纪初，产生很大副作用。因为房租低，私人房主不愿意出租房屋，宁愿将房屋空置，更别说新建出租房了。这使得孟买在1985年到2000年的15年内几乎都没有修建新的租赁房。当1000万人被迫挤在条件恶劣的贫民窟里时，全城竟有40万套住房是空置的！这一状况让当局者不得不去重视。为了迫使房主拿出房子出租，印度从2002年开始征收空置税。规定出台后，很多房主想到空置房子不划算，便纷纷把空房子拿出来出租，让更多人租到了房子。

　　在房价高企的今天，空置税在一定程度上遏制了炒房。因为一套房子从买下到卖出是一个长时间操作过程，期间要交纳高额房屋空置税，对炒房者来说很不划算。

　　金融政策限制炒房

　　印度住房贷款一直实行高利息政策，1990年代，特别是1999年，印度的住房贷款利率高达14.5%，成为买房贷款最难的国家之一。银行发放住房贷款限制也很多，比如你必须年收入在30万卢比以上，一次性贷款必须在30万卢比以上等，限制了普通人借贷。印度央行这样做也是为了防范金融风险。

　　进入21世纪以来印度经济快速发展，政府转变金融政策，以刺激经济为主，调低房贷利率，鼓励印度人买房。此后，越来越多的印度人去银行贷款买房，房子也更加供不应求。以首都新德里为例，由于市区的住宅用地早已销售一空，像古尔冈以及诺伊达这样的卫星城市便成为了人们安家的首选。商品房价格也从两年前的每平方米1.2万卢比飞涨到了目前的2.6万卢比。

　　面对高房价，一些人不可避免地产生炒房盈利的冲动。为了限制炒房，印度中央银行总是根据当前房地产市场，随时调高和降低贷款利率。在购房疯狂的2007年，印度最大的银行ICICI从2月9日起将贷款利率提高100个基点，新的基准贷款利率为年息14.75%；在2008-2009年金融危机期间，为了刺激房地产带动经济发展，国家银行宣布将住房贷款利率统一下调到8%。这种利率大幅度变化给炒房者带来很大风险，一旦房子砸在手里卖不出去，就会付出巨大代价。

　　让低收入的人有房住

　　印度的低收入人很多，然而印度高昂的房价远远超出了他们的承受力。不仅许多进城农民无力买房，就是本地原住居民也望房兴叹。我认识一个印度人拉克什是一家小型外包公司白领，快40岁还没结婚，女朋友谈了好几个，均因为他是个无房户而告吹。结果，他到现在还与母亲和哥哥一家人住在一起，干脆断了结婚念头。 为了让低收入的人有房子住，印度政府想了不少解决办法，比如改善贫民窟、提供低价房、鼓励邦政府、民间集资建房等。乐善好施的有钱人也建了一些便宜房，改善人们的住房条件。

　　政府提供低价住房

　　印度国会劳工委员会的调查报告表明，印度住房市场短缺2.5亿套住宅，其中70%是对经济适用房的需求。对此，印度政府采取建低价房来解决住房难题。上个世纪末以来，新德里开发局兴建大批低价房，并且每年都要公布建房计划。人们把这种房屋称为“人民住房”，类似我国的限价房。一位印度朋友是一家小报编辑， 30多岁还孑然一身，算是大龄剩女。她目前住在新德里的“人民住房”里，那是新德里开发局推出的面向中低收入者的廉价房。她告诉我政府建设的这些房子根据人们的收入水平分成四档，最低档次的住房价格最便宜，只有一个卧室，带有很小的厨房和卫生间，叫“人民住房”，就是她现在居住的这种。由于一栋楼里都是小户型，居住人口密度较大；稍高一个档次的住房有两个卧室，叫“低收入群体住房”；再高的档次还有“中等收入群体住房”以及“高收入群体住房”。“中等收入群体住房”除了两个卧室，还有一个客厅。最高档次的住房则是三室一厅。所有房屋都是毛坯房，需要入住者自己装修。

　　朋友说自己很幸运，并不是谁都可以住上这样便宜的房子。市民如果需要住房，先要根据自己的支付能力提出购房申请。政府也要对其有一定的审核，年收入一般不能高于40万卢比。因为符合条件的人多房子少，开发局只好采用了抓阄的办法认购。在付费时购房者可以一次结算，也可以贷款，甚至可以不买而是向开发局租赁。房屋租赁20年之后，便自然拥有住房所有权，因为20年的租金加起来已经与售价相差无几。用这种以租代买方式得到房屋的，享有买房者所有权利。不过朋友告诉我因为人多房少，其中难免暗箱操作，腐败受贿的事屡有发生。

　　近年因为房地产公司出高价购买政府用地，开发局能够征用的土地越来越少，这类住房的建设数量呈下降趋势。朋友说现在在新德里，人民住房的项目基本已经基本停建了。

　　塔塔“梦幻公寓”

　　印度政府还鼓励大型私营企业为穷人建房，在这方面，热衷慈善的塔塔集团又走在了前面。

　　在距离孟买大约100公里的工业城镇博伊萨，有一个小区的房子价格大概在40万到67万卢比之间（相当于6万到10万人民币），户型有卧室加厨房的单间配套型和一室一厅一厨型，面积在26到40平方米之间，很适合新结婚收入不高的年轻夫妇。小区里面环境不错，配套也很齐全，有花园、绿地，还有社区中心、商店、学校和医院。这个小区被印度人称作是超级低价的“梦幻公寓”，是塔塔集团在2010年5月推出的“全球最便宜住房”。虽然从这里坐城市火车到孟买得花3小时左右，但这么高的性价比实在让人动心。自从塔塔宣布接受预订以来，印度低收入者蜂拥而至，房子只有1000套，签订了购买意向书的人却有6000户！最后谁能买到，还得由抽签决定。目前这些房子早已销售一空。

　　塔塔能够向普通人提供低价住房，一方面是因为他们始终把服务目标瞄准在“金字塔底人群”，另一方面因为他们建设楼房使用的材料都来自本集团的工厂，大大降低了成本。到2030年，印度城市居民将增加到6亿以上，建造合理价位的住房已经刻不容缓。

　　贫民窟的另类风景

　　印度房价居高不下，住进贫民窟也不失为一种解决办法。如今住到贫民窟的可不全是穷人，警察、教师、甚至普通公务员都成了那里的居民。为了缓解孟买的房屋紧张状况，政府目前对贫民窟出租房屋的收益未收税，于是贫民窟出租在各大城市“蔚然成风”。一些贫民窟主属于印度教中的高种姓，如今虽然家族没落仍掌握着土地，仅靠出租房子就能衣食无忧。他们在经济条件改善后会修整房子。但是相对于同地段的其他房屋，贫民窟租金还是太便宜了，于是一些白领开始把目光转向贫民窟。例如，住在孟买大型贫民窟达拉维的许多租房客都是在半岛南部写字楼里上班的白领，他们出门都是西装革履、衣着光鲜。他们不愿意把钱花在租住公寓楼上，宁愿蜗居贫民窟，省下钱来享受生活。还有一些小企业看中贫民窟房租低廉，便把办公室搬来，职员也都就近住在贫民窟里，相当实惠。这就是贫民窟的一道风景，如果前往印度，你不妨去亲眼见证一番。

　　印度面临着严峻的住房问题，政府会想办法，老百姓也会有自己的办法，因为，人，总是要生活下去。（云南信息报报驻孟买特约作者 李曼）