韩国无光圣:上海经济适用房创新启用共有产权

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《人民日报》（ 2011年06月20日 15 版）
本报上海6月19日电（记者孙小静）近年来，上海在经济适用房推进过程中，推出申购者和政府以一定比例“共有产权”的运作机制，不仅为中低收入者解决了眼前的住房难题，同时还获得了资产积累的机会，并在高房价的情况下，一定程度上起到了“二次分配”的作用。
上海经济适用房从2009年底开始在徐汇、闵行两区实施试点，有1819户家庭签约购房，居民和政府按7∶3的比例共同拥有住房产权。
今年3月，上海市政府正式对外发布经济适用住房价格管理试行办法，对经适房的销售价格、浮动范围、产权份额等作出规定，并明确提出“共有产权”的运行机制。
该机制主要依据在经济适用住房中政府的各种投入（如土地出让金、行政事业性收费及其它税费减免等）和购房人的购房款投入所占的不同比例，并考虑周边普通商品住房的房价，设定政府（住房保障机构）和购房人不同比例的产权份额，由双方在购房时通过合同事先约定。
试行办法规定，购房人产权份额按照销售基准价格与周边房价的比例关系确定，计算公式为：购房人产权份额=销售基准价格÷（周边房价×90%）。“计算购房人产权份额时，将周边房价打9折，可适当提高购房人拥有的产权份额，进一步体现政府对住房困难群体的政策倾斜。”上海市住房保障与房屋管理局人士表示。同时，购房人获得的有限产权，其销售基准价格占周边房价的比例越高，购房人产权份额也就越高，反之亦然。
上海市住房公积金中心还扩大了共同借款人的范围，如将经适房的共同产权人、共同申请人作为共同借款人，当还款发生困难时，借款人还可向公积金中心申请增加自己的血亲作为补充还款人，从而减轻还款负担。
经适房购房人自住时，上海住房保障机构让渡名下份额的“使用权”，使购房人享有完整的房屋“使用权”，帮助他们解决住房困难。
根据规定，经适房5年内不得转让，5年后按规定上市转让的，住房保障机构有优先回购权，并规定购房人和保障机构按各自的产权份额分配上市转让收入。
这一运作机制，既保证了经济适用房的可持续利用，又让购房者经济情况好转之后，有机会二次置业，进一步改善居住条件。同时，优先回购，也有效压缩了通过经济适用住房投资获利的空间，防止社会公共资源流失。

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