有什么剑三条漫:北京商品房均价回落两万元内

        去年2月16日，北京市发布“史上最严限购令”，即“京十五条”， 对本地人和外地人均采取一定的住房限购措施。今天，在限购令一周年之际，本报推出专题报道。

　　一年的住房限购，房价趋于平稳、均价有所回落，数据显示商品房均价已降到两万元以内。部分刚需购房者受到保护，看到政府调控房价的决心。但房地产行业、中介机构以及家居、装修、建筑材料等下游行业，业绩必然受到冲击。在经济急需转型的大背景下，这些受冲击的行业，也正在寻找转型之路。

　　效果

　　限购导致直接需求减少，北京楼市的投资投机需求基本挤出。

　　挤出投资投机性需求

　　在北京一家医院上班的刘硕，前年就打算买房结婚，但被高房价吓着了。直到去年底，她买了通州的华业东方玫瑰楼盘，单价13000多元/平米，“主要是降到了我的预期，调控确实起到了作用”。

　　刘硕说，前年她刚开始看房时，通州多个楼盘均价都已超两万元，五环内的房“可望不可及”。当时传媒大学附近的二手房单价都已超过23000元/平米。

　　如今，和刘硕一样的刚需人群，有着相同的感受：地段稍远的部分区域楼盘，不管新房还是二手房，均价确实降了。

　　各房屋中介机构的数据印证了这一说法。北京中原地产统计，北京最近一年新建住宅均价为19955元/平米，再次降至2万元以内，同比下降3.4%。尤其到今年1月，成交均价下调更明显，新建住宅签约均价为17899元/平米，环比2011年12月的21151元/平米下调了15.4%，同比2011年1月的22433元/平米下调20.2%。

　　房价调整，主要是限购政策起到效果。限购导致一年来北京住房成交量迅速下滑，楼市库存量增加，房企多选择降价换量。在库存增加的情况下，有资格的刚需购房者选择余地更大。

　　市住建委数据显示，截至2月15日，限购一年内市场住宅总成交量为18.1775万套，同比之前一年的成交量31.4375套，降幅达42.2%。

　　楼市库存量方面，相比限购前的9.29万套，日前住宅库存已达11.9321万套。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，楼市调控已经初见成效，局部区域将开始明显的价格调整，目前通州、大兴等区域已经受到库存量增加的影响价格下调，房山、通州、大兴等供应可能突然上涨的区域，也可能率先降价。

　　二手房成交量也随着新房成交量应声而落，市场房源增多，选择余地也更大。今年一月购买二手房的小王说，“感觉好比北京到了春节，大多数人都回家了，路上都没人抢了，也不拥堵了”。

　　据伟业我爱我家市场研究院统计，限购政策实施至今，京籍个人购房者占比为87.2%，相比新政实施前的一年上涨25.1%，非京籍购房个人比重下降25.1%，其中外地个人购房者所占比重仅为11.2%，减少25.7%。限购一年期间，非京籍购房者购房仅6500套，比前一年的3.22万套，大幅下降83.9%。业内人士认为，限购导致直接需求减少，北京楼市的投资投机需求基本挤出。

　　影响

　　限购给房地产等行业带来很大冲击，房地产行业尤其下滑明显。

　　前百项目交易骤减402亿

　　一年来，住宅成交量减少13万套左右，业内人士估算，按单套签约均价200万元计算，市场住宅包括新建商品房和二手房，签约市价达到2600亿。也就是说，限购一年住宅成交额大概减少2600亿元。

　　北京中原地产市场研究部统计发现，限购一年内，北京新建住宅成交金额前100项目中，总成交额为974亿元，同比之前一年的1376亿元，下调幅度达到了402亿元，降幅达41.3%。这些项目包括远洋一方、首开国风美唐等，楼盘主要位于郊区地段。

　　房价调控政策也影响了地产股的股市表现。据Wind资讯统计数据显示，去年地产股一片绿油油，市值蒸发2128亿元，同比下降20.87%，其中包括万科A、华远地产、万通地产等。此外，地产市场的冷清，也导致土地市场不景气，北京今年出让23块经营性用地，全部底价成交。

　　上千中介门店关门歇业

　　去年下半年，一批房产经纪人纷纷辞职转行。卖房越来越少，工资收入大幅降低，在预期政策不会放松的情况下，“几个月甚至一年两年，都怕难以翻身”，一名转行的房产经纪人说。

　　成交量剧减，让大量中介门店关门。市住建委官方网站信息，目前在案的房地产分支机构即门店一共有2380家，而在限购政策发布前后，该数字为4364家。去年8月底，市住建委曾下发通知，要求1357家中介门店整改，否则注销备案。业内人士介绍，这1357家通过整改最后关闭了一半左右。刨除这个原因，在限购政策下关门的中介门店仍有1000多家。

　　链家地产副总裁林倩表示，对于二手房经纪公司来说，长期低迷的成交促使其市场份额明显缩水。按经纪公司成交占总成交比为70%来看，调控一年来，经纪公司交易量减少约1100亿。她表示，市场中出现了类似2008年的“关店潮”，多为中小经纪公司，如今年继续调控，预计关店潮将蔓延至大中型经纪公司。

　　家居装修业咨询量减半

　　房地产相关的下游产业，如家居、装修市场等行业也在此轮限购中“深受打击”。

　　前天，记者走访了多家家具城，销售员反映，限购至今对销售额没有具体统计，不过仅从客流量和咨询量看，人数至少减少一半。居然之家家具城为吸引顾客，推出7.6折的商城优惠价，部分商家还推出“买一赠一”等促销活动，不过到场顾客仍不多。爱蒙家具店销售人员介绍，限购以后，成套家具的销售量下降最多，成套家具主要销售给新买房的人群。

　　东五环一家装修公司负责人说，去年装修业务至少减少一半，“以前一年没太多时间歇着，现在干完这个活，可能就没有下一个活”。

　　北京混凝土协会会长朱国民表示，受限购影响，商品房建设所需混凝土预计今年起大幅减少。目前，混凝土公司主要为地铁、保障房及此前的续建商品房项目供货，效益暂未受太大影响。

　　出路

　　楼市调控政策不放松，房地产相关行业不得不思转型之路。

　　房企中介行业转型突围

　　限购之初，房地产企业、中介行业等都寄望于政策放松，但政府多次表态均坚持房地产调控不动摇，各行业不得不思转型之路。

　　绿城地产董事长宋卫平近日接受媒体采访时表示，“中国房地产过去十年所遵循的增长模式已渐行渐远，暴利年代早已结束，如果不转型、应变，绿城未来也只有死路一条。”

　　地产公司兼职做白酒，更是行业“迈出门槛”的转型路。今年初，星河湾副总经理梁上燕承认其将负责该公司一项新业务，与茅台集团合作，建立一个白酒品牌。部分原本兼职房地产的企业，则彻底退出房地产专注其他行业。

　　房地产中介行业也正在寻觅转型之路。昨天，链家地产副总裁林倩表示，除异地扩张之外，在市场低迷的时期，链家专注于提升服务能力，同时也拓展多种业务类型，推出了“自如有家”租赁业务等。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖称，公司目前正推动房屋租赁的电子商务化，加大一手房和二手房信息联动。此外，公司将涉足“两周以上半年以内租期”的短租业务。

　　代理商业地产也成了中介转型的一大方向。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，由于写字楼等商业地产不限购，其租赁、交易近两年都比较火爆，通过增加商铺转让、写字楼出租的业务量，可在一定程度上弥补二手房交易量下滑的损失。

　　新闻背景

　　京十五条

　　去年2月16日，北京发布“京十五条”，对在北京已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，对持有本市有效暂住证、在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

　　已有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

　　本版采写 本报记者孙雪梅 制图杨佳宁

　　中央摁住地方“小动作”

　　“京十五条”是北京为贯彻去年初中央“新国八条”而率先制定的具体措施，被称为“最严限购令”。随后，全国其他45个城市迫于压力，陆续出台了程度不一的限购政策，如今各地方已执行将近一年。

　　由于土地财政吃紧，近4个月以来，不断有二三线城市试探楼市调控“红线”，开发商也频频呼吁调控政策放松。不过在经济必须转型的当下，中央态度坚决，坚持房产调控政策不动摇，摁住了地方的一次次“小动作”。

　　地方碰调控红线“三日游”

　　“一日游”“三日游”，被网友用以形容广东佛山、安徽芜湖等地房产调控政策的松绑时长。

　　去年10月11日，佛山市发布公告称，10月12日起放宽限购条件。这是全国首个明确放松限购政策的城市。不过当天23时24分，该市再发公告，为“综合评估政策影响”，暂缓执行该政策。据了解，佛山松绑政策的暂缓实行，是因受到住建部等上级部门的过问，不得已而暂缓。

　　今年2月9日，芜湖市发布新政，为购买普通商品房提供补贴。不过被称为 “龙年救市第一枪”的芜湖新政，坚持3天后就暂停。有消息称，住建部得知此事后，派调查组直抵芜湖。

　　地方政府“小动作”的背后，是地方利益与中央政策存在的矛盾。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，芜湖“新政”体现了当前地方政府纠结的心态，即如何在兼顾中央调控政策不放松的同时，又能保持地方经济和财政收入的充盈。

　　中国房地产学会副会长陈国强在微博上分析说，调控压力渐增，房地产税收增速明显下滑。对于楼市调控，既要看到抑制投资投机性、遏制房价过快上涨的一面，也要看到给地方收入带来的明显影响。目前调控已进入深水区，调控持续时间越长，地方政府感受到的压力就将越来越明显。

　　开发商中介呼吁政策放松

　　比地方政府更着急的，是房地产企业。成交量剧减，楼市库存量猛增，开发商资金链面临断裂。

　　北京两会上，作为市政协委员的万科副总裁毛大庆建议，在坚定落实调控政策下，北京调控政策应细化调整。五环外限购政策适当微调，对外地人口纳税社保年限降至一年到两年。对首次购房的家庭降低信贷门槛。

　　房产中介行业的专家在近半年时间内，几乎每周“预测北京房地产调控政策会微调”。一名中介行业高管在北京两会时听到副市长表态“调控政策不动摇不放松”后遗憾地叹了一口气，“现在成交量太少了，本来一直想通过媒体呼吁，促进政策微调”。

　　1月初，有报道称限购令将“松绑”，非京籍购房者“连续5年纳税证明”将改为“连续3年”。不过北京市住建委随即辟谣否认，称将继续深入做好房地产调控，促进房价合理回归。

　　中央屡次表态政策不动摇

　　在限购政策下，几乎每过一两月，部分地方政府和开发商、中介行业，都对中央限购政策放松有新的预期，并不断有专家预测调控政策将放松。

　　不过每一次“松绑”的梦想都被中央政府的表态戳破。

　　今年2月6日至10日，温家宝总理在中南海主持召开五次座谈会，听取社会各界对《政府工作报告(征求意见稿)》的意见和建议。在谈到房地产调控目标时，温家宝表示，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。这是温家宝总理两年内第六次提到促进房价合理回归。

　　今年1月31日召开的国务院第六次全体会议上，温家宝总理指出，要巩固房地产市场的调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

　　此前，温家宝总理也多次提及促进房价合理回归。2010年12月26日，温家宝在回答网友有关房地产调控敏感话题的提问时强调：“在任期内一定要使房价能够保持在一个合理的水平。”去年11月6日，温家宝在俄罗斯圣彼得堡再次强调：“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”

　　住建部也多次表态采取多种措施促进房价合理回归。今年6月底之前，全国40个城市个人住房信息将实现联网，届时将能更有效地打击投资投机性购房需求。

        二三季度买房或为上策 专家建议北京应给予中等收入家庭购租优惠支持

　　“京十五条”今天满周岁。此间，与房地产相关的诸多产业受到影响；中央的调控决心不减，部分地方政府试探性的“松绑”，使得央地博弈升级。但对于普通百姓来说，最关心的莫过于何时结束观望，出手买房。

　　如何看待这一年来的得失？地方政府和中央政策之间的博弈将如何发展？有购房需求的百姓该何时出手？对于这些问题，本报独家采访了中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞。

　　购房时机 价格拐点或在一季度后 京华时报：房地产调控目标之一是促使房价合理回归不动摇，但对于何时实现合理回归各方说法不一。自去年10月全国70个城市房价出现拐点以来，跌势已经确立，但总体跌幅尚小，您预计还将持续多长时间才会明显见效？ 倪鹏飞：虽然从环比看，自去年10月全国70个城市房价陆续开始下降，但是同比看，2012年1月份这些城市才陆续下降。我们在2011年12月份发布的《中国住房发展报告：2011-2012》认为：住房价格的下降是个缓步过程，预计全国性的住房价格拐点可能在2012年一季度前后得以确认。从目前情况看，未来两个月到半年一些城市房地产“缓步下滑”的态势将越来越明显。 京华时报：作为调控政策执行力度很大的一线城市之一，您预计北京楼市未来房价走向如何？ 倪鹏飞：房价的走势主要由供需双方在价格上的博弈力量对比状况决定。据有关机构统计数据显示：北京住宅总成交套数下降42.6%。购房者中，由于“限购”影响，非京籍购房比例由限购前的60%下降到10%，自主型购房者占到购房总量的80%以上。这些数据说明北京作为全国政治、经济中心，各种资源的集中程度非常高，对外来人口具有巨大的吸引力，未限购时北京房地产交易得到了相当大的外来购买力的支撑，限购在一定程度上减少了这种购买力。总体购买力的降低，加之调控政策所导致的购房者对房价下行的预期，将减少当前的需求。从供给方看，由于信贷政策紧缩，房地产开发企业资金紧张，库存增加，通过降价回笼资金的压力大，所以预计未来房价仍将有下降空间。因为北京市的各个区域发展程度不一，所以下降明显的，主要是交通、公共生活设施等配套性比较差的区域，以及前期涨速太快、房价严重透支的区域。 京华时报：此前有报道称2011年北京全年保障性住房竣工量达到10万套。今年北京将新开工建设、收购各类保障性住房16万套，竣工各类保障性住房7万套，力争三季度全部开工。您认为保障性住房的入市将对北京的房价带来哪些影响？ 倪鹏飞：商品房和保障房满足的是不同收入层次人的住房需求。         保障性住房的入市对北京的房价将从三个方面产生影响。第一，从总量上，在商品房库存本身增加的情况下，保障房的入市进一步增大了供给，对住房下跌形成一定压力；第二，从结构上，保障房的入市使得过去没有购买力的刚性需求家庭，从市场上回到保障的行列，从而减少市场需求。第三，从预期上，保障房的入市对供求总量和结构的影响，将影响人们的预期，也将增加房价下行的压力。 京华时报：根据您的预测，您对楼市买卖双方各有什么建议？ 倪鹏飞：首先，我认为未来一段时间不再像以前那样，不存在明显的最佳购房的时间节点问题。随着保障房比例的提升和体系的完善，以及房地产调控制度体系的完善和商品房市场体系的逐步健全，未来在缓慢下降的软着陆之后，在没有巨大外部因素冲击的情况下，或将出现长期稳定或稳步增长，短期内较难再现暴涨局面。          从北京地区来说，建议购房者根据实际需求重点关注区域，观察自己心仪的区位房价的走势更有意义。就时间节点看，2012年一年相对比较而言，第二、三季度也许较佳，因为持续的调控将使开发商很难长期支撑。 对于开发企业来讲，保障资金链的安全是第一等要务。根据自身资金状况，降低利润预期，采取更加灵活的促销策略，加快资金的回笼是重中之重，期望政策的反转，短期内是不现实的。 >>看待刚需 5年纳税时限不宜轻易调整 京华时报：您如何看待在当前政策背景下刚需的满足？ 倪鹏飞：我国城市化的加速是各地房地产刚性需求的重要原因。但是，从需求的角度看，第一，房地产调控对刚性需求短期具有影响，但长期影响不大；第二，稳定、合理的调控政策及其发出的明确调控信号，可以有效地促进刚性需求的稳定释放。刚性需求的满足与保持房地产市场长期、稳定发展是一致的。 京华时报：如何从供给的角度看待刚需？ 倪鹏飞：刚性需求的满足，需要一个长期的住房供给计划，一个匹配的住房供给结构。当前情况下，以刚性需求为借口，片面地进行商品房开发，而忽略住房供给体系建设的政策，是不科学、不合理的，也是和中央、国务院的房地产政策相冲突的。 京华时报：“京十五条”今天“满周岁”。有专家指出，“京十五条”将大量投资投机需求挤出了北京市场，一定程度上保障了普通购房者的刚性需求。但也确实有部分刚需因此被排除在外，您如何看待“京十五条”？ 倪鹏飞：“京十五条”是对《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的认真贯彻实施。从购房比例上，实施后，外地购房者下降到10%；以自主为目的的购房者升高到80%。挤出了投资和投机的同时，由于价格下降也满足了一部分自住需求；从价格变动看，房价较快实现了“稳中有降”的调控。所谓将部分刚需排除在外的说法，主要是关于提供就业和纳税5年的证明。我认为这个时间和合理区间也就在3-5年。低于3年，这个限购也没有实际意义，同时3年及以内就能购房的需求只是很少比例的真实需求。加上当前市场对政策反应特别敏感，政策尤其需要稳定，建议这个政策不要改变。          政策建议 中产家庭应享购租优惠 京华时报：您对当前中国楼市的调控政策有什么建议？ 倪鹏飞：要注意以下几点：坚持从严调控不动摇。要求地方政府制定准确、合理的房地产调控目标，并监督实施；建立应急机制和预案，防止住房市场对宏观经济产生冲击；探索实施康居工程，重点解决中等收入家庭的住房问题，促进经济增长。此外，还应该培育住房租赁市场。建立承租者保护制度和出租者的优惠制度，允许小产权房出租；建立统一性和差异性相结合的调控政策体系，逐步消除区域结构的失衡。 京华时报：您所说的康居工程有什么具体实施的建议？ 倪鹏飞：应该重新界定普通商品房的标准和中等收入家庭资格，采取定向申请等办法，对符合收入和居住条件的中等收入居民，给予购租普通商品房优惠支持，对中等收入家庭购买普通商品房，给予税收减免、公积金贷款、抵押担保。 京华时报：北京作为一线城市，其房地产宏观调控政策对全国楼市有较明显的导向作用。您预计北京的楼市调控政策未来走向如何？有何建议？ 倪鹏飞：北京存在的房地产报复性反弹风险大于快速下跌的风险，北京应更加严格执行房地产从严调控政策，坚持“稳中有降”的房价调控目标。同时，作为超大城市，北京的中等收入家庭住房困难问题十分突出，解决得好，对促进经济和民生发展有双重效应。所以，我建议除了继续在房地产调控和住房保障方面进行创新探索之外，率先在全国开展中等收入家庭“康居工程”的试点工作。 >>深远层面 强化监管外资进入房市 京华时报：能否从目前国内宏观经济形势来分析当下的调控政策？ 倪鹏飞：受国内经济环境和调控的影响，2012年宏观经济增长将在2011年的基础上进一步放缓。由于调结构需调低经济增长目标，同时目前通货膨胀率下降减轻了控通胀的压力，这决定了国内控通胀和保增长的压力实际并不大，这给房地产继续从严调控创造了条件。2012年房地产市场面临两个风险和考验。如果出于宏观经济下行和金融风险的考虑而放松调控，则会导致房地产投机增加，房地产价格上涨预期强化，会有报复性反弹的风险。因此，房地产调控政策要继续保持从紧。如果在房地产市场出现拐点以后，没有及时加以调整，继续强化行政性调控，则会导致房地产市场的“硬着陆”，会出现经济失控和衰退。 因此，房地产调控政策又要适时微调，保证调控政策的及时性、有效性。 京华时报：当前的国际经济形势对中国楼市产生了怎样的影响？ 倪鹏飞：从国际形势来看，当前由于受到欧美债务危机的冲击，国际金融市场持续动荡，市场信心动摇，世界经济增速下降，欧洲主要国家经济前景堪忧；美国和日本经济形势稍好，有出现复苏的迹象，但是基础不稳定，还有待时日来判断。整体来看，当前国际形势不容乐观。未来全球经济增速回落和持续走低导致货币扩张和需求减少，并增加中国通货膨胀经济增速下降的压力，有利于包括房地产在内的紧缩性调控；但同时国际资本仍然觊觎中国房地产市场，将强化我国对于外资进入中国房地产市场的监管和资本管制。          ■对话人物 中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞，长期关注住房市场及相关政策，其主编的《中国住房发展报告：2011-2012》(住房绿皮书)去年年底发布，引发媒体广泛关注。