偶看新闻多肉霜之朝图片:房地产开发企业如何进行纳税筹划（转）
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/28 16:00:01
房地产开发企业如何进行纳税筹划
今天我们课程敏感性、前瞻性都很强，施展性也是比较强的，大家知道现在房地产市场和房地产企业，被社会公众关注的频率是非常高的，最突出的一点就是房地产开发企业的行业利润率普遍较高，最近中央对房地产市场的管理逐步地在趋于规范和严格，对于房地产的税收逐步地加强管理，提出了一系列的整管意见，从2002年开始，房地产企业就被国家税务总局以及他所领导下的全国国地税系统列为专项稽查的行业。同志们可能不太清楚什么叫专项稽查，专项稽查它要求的覆盖面是百分之百，不像我们平常抽查日常稽查企业，它的覆盖面达到10％就可以。那么我们房地产企业列入专项稽查以后，覆盖面是百分之百，就是凡是你在地税系统登记的房地产开发企业，都要接受税务检查。从2002年开始，2002、2003、2004年，包括今年2005年，连续四年房地产企业都列为重点稽查企业实属罕见，特别是2005年，2005年房地产列为全国专项稽查行业，跟过去三年相比有一个质的飞跃，这个质的飞跃就在于今年我们房地产税务稽查的水平全面提高了，前几年房地产税务稽查来流于表面。所谓流于表面就是看你的帐面，你帐面反映多少收入，反映多少开发成本，配套费用，就按照你的帐面来征你的税，欠税的就补交。今年不一样了，今年不一样的地方在哪里呢？跟房地产企业打交道多年以后，税务部门自身也积累了一套稽查房地产企业的经验和方法，毫无客气地跟大家讲，房地产企业的税务稽查，实际上是非常简单的。房地产企业的会计的帐目，是不可信任的，房地产所有的合同凭证是唯一稽查的依据，我刚才讲到的这两句话，已经形成全国地税系统的共识。从收入角度他只需要到房屋土地管理局抽调你某一个项目的所有购房合同，以及抽调你这个合同所对应的所有的契税，拿那个契税倒除一下契税税率，就得出你这个项目的交易全额，从而确定你的收入总额。然后收入搞定以后，再搞定你的成本，把你所有的与建筑公司签的承包合同和你相关的管理费用加在一起，就是你这个项目的开发成本和费用，收减支就是你的利润交所得税和土地增值税。
应该说，税务局他自己也积累了一套战术方法。在这种战术方法下，我们房地产企业今年纷纷地落马，就我了解的情况，补税不低于1000万的现在比比皆是，可能在座的各位还没有查到，因为查到今年10月30号为止，所以说房地产企业面临的税务风险是空前的。我现在身上代有五个案子，都是跟房地产企业有关系的。那么我们现在分析一下这些案件，我把这些问题可以归纳为两类，一类是企业没有做好纳税遵从工作，遵就是遵守的遵，从就是服从的从，这个工作没有做好。对于房地产企业要交哪些税，这些税如何计算，在什么时间交，什么时间清算，一般来讲不是很清楚，特别是不少开发企业的会计对收入什么时间结转，成本什么时间结转稀里糊涂，帐做得也是稀里糊涂。所以纳税遵从工作肯定做不好。我就是问大家你们知道房地产企业的收入应该什么时间结转，是收到业主的款项，还是等到房屋竣工后交付使用，还是等到开出税务局的发票，你们觉得哪一个作为依据，还有一个是不是等业主把产权证办下来以后来结转你的开发收入，哪一位同志能告诉我？你赚的钱什么时候叫收入你都搞不清楚，你说税收能搞清吗，这是最基本的命题，你收到的钱什么时候叫收入，什么时候不叫收入，《税法》对收入这个概念是最最基础的一个概念，如果你赚的钱什么时候叫收入，什么时候不叫收入区别很大的，不叫收入就不能征你的所得税，就不能征你的土地使用税，哪同志可以告诉我，房地产企业究竟什么时候结转收入？我坦率地告诉大家，现在全国房地产系统，都不太清楚什么时候结转收入，是全国，而不是某一个地区，有混乱到这个地步，税务局他能不狠狠查你吗。
收入的概念在《税法》上，在《会计》上是不同的，结转时间在《会计》上和《税法》上也是不同的，在《税法》上营业税的收入概念和所得税的收入概念在结转上也是不同的，这就需要我们把握住收入结转的时间以及收入本身这个概念，这是一类，就是纳税遵从工作没有做好，说白了就是指各种经济交易事项完成后的纳税申报及其相关工作没有做好。房地产企业所有的纳税工作归纳为两大工作，第一纳税遵从工作，遵守的遵，服从的从，纳税遵从工作，如果是一个名词解释的话，所谓的纳税遵从就是指房地产企业各种经济交易事项，已经完成后的纳税申报，以及与之相关的一系列的工作。它的特点是各种经济交易事项已经完成，就是我们俗话讲的“生米煮成熟饭了”想改也改不了，剩下就是要按照《税法》老老实实去纳税，这是第一类工作。第二类工作，纳税筹划也没做好。什么叫纳税筹划？笼统地讲就是指企业各种经济交易事项没有完成，或者尚未发生的纳税准备工作。它的特点是企业的各种经济事项还没有完成，完全可以来得及事先加以调整，事先加以改变，事先进行重新计划安排，目的是尽可能地完善税收风险，尽可能地降低企业的税收负担。总体来讲，一个房地产企业要做的税收工作实际上就是包括这两个方面，二者表现为内容不同，但是又有着千丝万缕的联系。纳税遵从是纳税筹划的前提和基础，离开了纳税遵从，纳税筹划就好比是建在沙滩上的房子，没有基础，容易坍塌。话又说回来，如果我们一个企业完全地停留在纳税遵从的状态，又使我们企业的纳税工作变得相当地被动，因此又要根据企业经营活动的实际情况，要上升一个层次，根据《税法》的要求进行适当地调整、安排，以解决税收负担过重的问题。所以纳税策划又是纳税遵从的深化和升华，是对《税法》灵活地应用。我在这里告诉大家，我们中国房地产企业纳税的情况，如果从我刚才讲的两个角度来说，我们大多数房地产企业纳税筹划工作没有做，根本没有开展。纳税遵从工作做得也不够好，大多数房地产企业的纳税工作是处于非常的自然的状态，自然的原始的状态，我们讲就是（英文），就是非常自然的纳税状态。也就是说《税法》是怎么规定的他不会主动了解，他所了解的《税法》就是他的办事人员所了解的《税法》，很自然，很纯真，我们企业的纳税很自然，很纯真，我用这个词来形容可能大家接受不了，但是事实上就是这样。如果到企业做税收调查的话，你发现他根本就没有专门税收业务的学习时间，也没有专门税收纳税筹划的时间，办事人员垄断了纳税大权，想交多少税就交多少税，当然我们老板也干预纳税，想让他结转多少就结转多少，想让它亏损就亏损，想让它盈利就盈利，这种对税收的雕琢、修饰、粉饰，都是以没有做好纳税遵从工作为前提的。这是我给大家所将的房地产企业处理纳税事物分为两大类，今天我给大家讲第二类工作税收筹划工作，我心里很清楚，讲第二个内容就好比建在沙滩上那么困难，因为大多数的企业会计包括老板，对房地产企业税收政策实际上了解很少，如果你不了解中国的《税法》和税收政策，特别是房地产企业的《税法》和税收政策，你又怎么可能下手去搞筹划呢，所以我在讲筹划的时候，必然的要讲到房地产企业的税收政策和税收法规。
那么在讲义里面我给大家送了一份礼物，我把房地产企业到目前为止主要使用的税收政策，都会编到讲义当中，全国你找不到一本书，一本杂志来专门汇总房地产企业的税收政策，所以请大家珍惜它，这是凝结着我们工作结晶的东西。我再讲一遍，在全国你找不到一本杂志，找不到一本书专门汇集房地产税收政策，所以政策汇编都是各行各业汇在一起，你读它的汇编很快就睡着了，为什么？因为很多的政策，比如说增值税的政策跟你没有关系，跟房地产企业确实没有关系，但是在这里我汇编每一个政策都是和房地产开发企业有着天然的联系，因为这个政策就是针对房地产开发企业的。因为时间关系，如果你们是财务我会专门给你们讲一讲政策制定的背景和它所指的特定的环节，我会像画图一样把企业生产经营把它的立项、开发、销售、利润分配等环节我会专门细致给我们这些办事人员讲解，但是大家都是企业老总管理者，那么你们大可不必去操作具体的纳税事务，但是作为纳税筹划这门课程，确实作为我们课程的基础，也就是说学习这门课程，它实际上已经了解中国的税法以及税收政策，作为这门课程入门的课程，我在这里跟大家讲一下。同时学习这门课程，还需要我们了解起码的会计知识，因为所有的纳税资料都来自于企业的会计资料以及跟会计资料形成有关的合同、章程、凭证有关，所以懂得记帐原理，懂得报表分析，对纳税筹划也是大有帮助的。 第三个知识就是要了解国家相关的经济法律知识，比如说《公司法》、《金融法》、《工商注册有关规定》、《银行开户有关规定》等等，这些对于我们企业做筹划也是关联度非常高的，因为任何的筹划都是对企业经营活动的调整，经营活动的调整必然要触及到其他门类的经济法律的监督和管理，如果我们对其他的经济法律的监督和管理不了解的话，很容易出现新的问题，税收问题解决了，但是会出现新的问题，所以需要一个更加综合的、宏观的角度来解决房地产企业税务筹划的问题。第四个知识，就要了解房地产企业的综合企业管理知识，这一点我们在座的基本上都具备，因为这个方面知识缺乏主要是会计人员缺乏，他不能够站在更高的角度来了解企业的筹划，实际上企业的筹划是对企业具体经营活动的一次彻底的调整，完全脱离了会计记帐，脱离了事后反映的传统模式，请大家听清楚我的措辞。
下面我给大家讲第一个问题，我今天讲解当中涉及到大量的真实的案例，希望大家从这些真实的案例当中找到经验，特别是作为他们这些企业的教训。第一个问题是房地产企业在当前形势下，为什么要做好纳税筹划工作？这是我要给大家讲的第一个问题，请大家在讲义中记下来，我在讲义上给大家留了一个空白，希望大家做好记录，我觉得这个空白远远不够记的，因为这个内容是我们解决WAY的问题，为什么要学习税收筹划。第一个原因，当前房地产企业税收负担普遍偏重，是企业要开展纳税筹划的一个主要的原因。税收负担偏重既跟我们不合理的房地产税制有关，也跟中国整体税收制度安排有关。
首先我讲一讲与不合理的房地产税制有关这个原因，纵观整个中国房地产税制，实际上也称不上中国房地产税制，中国房地产税制纯粹是专业人员、教授得来的，如果跟财政部、税务局这些人员打交道，你会发现他刚刚在开始立法的时候，根本就没有把房地产行业作为一个专门的行业来立法，房地产税收直到97、98年，房地产业作为一个单独的业态形成的时候，才逐步地发了一些文件，迄今为止发的文件都不足以有效规范房地产企业的税收，特别是我们从宏观安排就出了大问题。我们把房地产的税收过多地加在了开发阶段，也就是我们所讲的加在了一级市场上，而没有加在二级市场和三级市场。一个群众买到商品房以后，或者是一个企业买到写字楼以后，他承担的税收要比房地产开发商承担的税收要轻得多，甚至就不交了。就好比学生高考一样，高考的时候你都可怜他，他起早带晚拼命地复习，可是考上大学以后你恨他，为什么？整天谈恋爱，他也不学习了，这就是中国的教育体制留下的弊端，就是我只要拼命地考上去就没事了，这一定好比我们房地产税收一样，我只要花一笔钱把房子买到手就可以了，买到手以后税收就不用交了，也就是说我们房地产在存量阶段和二手交易阶段，它的税收是很少，负担是很轻的，但是在开发阶段，他的税收负担却很重的，重在哪里？同志们都是来自于开发环节的开发商，你们有切身体会的，一个房地产企业要过五道关才能叫完成了纳税义务，你过不了这五道关，你是不能拍胸脯说我这个企业税都交，你别找我了，哪五道关我建议你们记一下。
第一道关营业税关。营业税关，现在大多数房地产企业做的都很好，做得都很好里面当然有故事，最大的故事就是你要用税务局的票，这有软处，票一开就要交5％，一交易完就要交5％，这是雷打不动的，所以你交得也最勤快，因为你不交下个月票都领不到，房子卖出去，现在5％大家交都没有什么怨言。为什么没有什么怨言？说到底跟我们的行业利润率过高有关系。现在我们5％是不考虑你的利润率的，你这个房子是100万建造的，95万卖出去照样也交5％，它不考虑你的成本。但是这100万成本的房子你卖200万拿5％10万块钱交营业税你也不在乎，所以这5％什么时候爆发出危机，就是整个行业的利润率下降，这5％你会感觉到像英年拖稻草一样，越拖越重，随着行业的利润率下降，5％的负担越来越明显。不过好在在以票控税大的环境下，房地产企业在这个环节的工作做得都很漂亮，基本上一查楼房营业税都交了，但也有偷逃现象。今天我会给大家举大量真实税务稽查的例子，都是真实的例子，我这里面有几百个案例。
第二道关各种地方税和各种地方附加。这种关税收关应该说之所以叫它是一道关，很大一部分原因就是这些税跟企业的经营的利润，盈利能力没有关联。比方说印花税，你的各类交易合同，产权证书，注册资金都要依法交纳印花税，一个房地产企业注册了5000万，说句不好听的话，你营业执照还没有拿到家5000万，2.5万的印花税就已经交给税务局了。大家就问我这个企业将来赚不赚钱我心里都没有底，2.5万的印花税都交给国家了，所以印花税就体现了它跟经营成果没有关联的一面。再比方说房产税，你一栋大楼放在那，不管你是用于出租还是用于自营，还是控制在那，只要这栋大楼成为你帐面上的固定资产，你就必须按年缴纳房产税，所以我们就出现有一些企业每年连房产税都交不起的现象，他一栋楼，上亿的一栋楼光房产税就交几百万，这产税跟整栋楼不产生关系，你就是不产生收入也得每年交给我100万左右的房产税，这个税大家说交得不合理，地方税就是这样的特点，跟经营利润没有关系，但是你每年就要交。再比如说土地增值税，土地增值税对房地产企业来讲又是一座大山，虽然是地方税，但是土地增值税在目前来讲负担不轻，土地增值税创下来当前中国税率最高的记录，它的税率高达60％，增值额的60％将被国家征走，所以这个税种又是构成房地产企业三大税种主体之一，但是实质上仍然是地方税，还包括城建税、教育费附加这些都属于地方税和附加。
第三道关就是企业所得税关。企业所得税我们现在的税率是多少我想提问，33对不对，就意味着你房地产企业开发利润100万元就要交多少钱的所得税，多少万？100万的利润要交多少所得税？33万。很多老板都这么认为实际上绝对不只，至少40万。这就是中国一个滑稽的税制，表面上给你33％，但是征你的时候至少是40万。为什么？大家肯定问为什么，因为有很多费用税务局不同意你在税前列支，比如说工资超支。现在全国规定每人每月的工资是800块钱，就是交所得税的时候，你现在付800块钱一个工人给你干活，没人给你干活，比如说一个员工一个月你拿走5000块钱，这个员工一个月就超支4200，一年就超支5万块，他多拿5万块，按照《税法》规定多拿5万块，老板就要为他补交33％的所得税，33％的企业所得税，他个人还要交个人所得税，企业的所得税是多少？就是33％。这33％就是在你会计利润的基础上加上去的，给你硬加上去的，所以你统计结果出来发现，你100万的利润被他拿走将近40万块钱，肯定是这样的，全国都是这样的，工资、招待费、白条、罚款、滞纳金，不合理的票据，不合理的票据多了，你票据开的内容不对也不让税前列支。比如说到清华学习，培训费不让税前列支，培训费必须要进教育经费，有很多的费用不允许税前列支，虽然你认为我学习也是为企业学习，我发生的招待费也是为企业打下基础，但是税务局不承认，你超支不行，大家跟税务局打交道都知道，税务局也不是无理的，有法律依据，确实是不让的。所以所得税在你把公司的钱往家拿的前两个环节里面，所得税就把你的利润拿走一小半，就是40％。
第四道关个人所得税关。房地产企业个人所得税主要是对三种人的征收所得税。第一在职职工要依法每月代扣工资薪金个人所得税；第二公司的个人股东，公司的个人股东凡是报销的与个人有关的费用，借款不还的，一律要按照《税法》的规定代扣代缴20％的个人所得税。我请大家学习这样一个文件，希望你们记下来，这个文件在今年税务稽查中必然产生社会反响，现在税务局已经拿这个文件查了不少的问题，等一下我举两个案例给你们听一听，请你们先记一下这个文件的全称，刚才我讲了房地产第二类人就是房地产企业个人股东，我们在座的同志可能都脱不了干系，所以我希望大家能够记下来。财税2003 158号文件，这个文件是自1993年个人所得税法修订以来，发布的配套政策最严厉的一个，长期以来我们个人所得税的征收重点都是按照个人所得税的法的规定征收的，形成一个本末倒置的征收管理格局。个人所得税法1980年引入到中国以来，本来个人所得税法从立法的原意来讲是调节居民收入的，特别是要调节超富人的收入，来形成国家的税款，补贴给穷人的。所以个人所得税在西方国家有一个美誉，叫“罗宾汉税种”，罗宾汉在西方是什么样的人物呢？是一个家喻户晓的杀富济贫的人物，那么他把它比喻成罗宾汉，个人所得税跑到你家里把你的财产以税收的形式收走然后给穷人带走，它的性质跟罗宾汉差不多。但是到了中国以后就不叫罗宾汉了，用我们的行话讲它叫宾汉罗，什么叫宾汉罗？颠倒了，专门收在职职工的钱，然后交给国家。去年我们收了个人所得税15000亿，减到银行利息个人所得税300多亿，还剩1100多亿，1100多亿，900多亿来自工资薪金所得，入库数据很好说明个人所得税没有很好发挥它调节穷人、富人收入差距的作用。那么这个问题已经引起中央领导高度关注，特别做了批示，要求财政部和税务总局尽快地制定对高收入人群征税详细的计划，并且要把这个计划尽快地落实。我在这里可以坦率地告诉大家158号文件就是中央领导督促办的第一个文件，马上大家还会陆陆续续看见关于体育明星，关于演艺明星关于征收个人所得税的通知，很快陆陆续续会下发。在下发具体高收人群文件之前，据调查目前主要是个人股东的收入要明显得高于打工的收入，所以这个文件的背景我就不给大家多讲了，这也是体现本届政府，因为温家宝总理就职的时候，在就职演说里面说就要调节几个关系，包括东部与中西部，城乡居民收入差距这几个方面，这就体现了政府执政方针政策。下面简单给大家学习一下文件的精神，如果政策法规都不懂，筹划就筹划不来，第一条大家可以记一下关于报销问题，写这么多字就别记了，就写关于报销问题，这些文件我都演绎过了，都读过了，关于报销问题。除个人独资企业、合伙企业以外的个人投资者，就是房地产企业大多数都是有限制责任公司，有限则就公司的个人投资者，以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出，及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者的红利配，依照利息、股息、红利所得项目记征个人所得税。同时上述支出还不允许在所得税税前扣除，大家知道为什么100万的利润交40万的所得税，因为你报销的费用也不承认，所以你的利润就虚假 了，税务局讲本身这个钱就应该是个人承担，不应该拿到公司去报，这样导致税务部门和个人在理解利润指标上的差异，所以税收负担当然在你的心目当中也就加重了。
大家看这个文件里面，文件里面你报销的人员就很广泛，你股东个人或者你以你家庭成员的名义，或者是以跟你密切关系的人的名义去报销与企业生产经营无关的消费性支出，比如企业里面有的是中央空调，有的物业管理费，有的是电视，到房地产企业来看没有这些东西，说明这些费用都是个人家里的，特别是物业管理费，可能是自己私人豪宅的物业管理费，但是拿到公司来报了，这一看就是与企业经营无关的，属于个人消费，对不起你报1万块钱就要扣2000块钱的个人所得税，而且这1万块钱的物业管理费还不能在企业所得税税前扣除，也就是等于跟没报一样，就从税务部门来看没报销一样，所以报与不报对税收影响不大。还比如买汽车，买房子，用公司的钱买车买房子，这也统统要交个人所得税，以前没有规定，从现在开始有这个规定。面对这样的政策，实际上就意味着我们将来个人所得税会增加，之所以要带大家学习这个政策，实际上就是根据政策来筹划，就是尽量能够让他不扣税，不交税。根据这个规定我们就可以筹划了，怎么筹划？就要打破我们一些传统的惯性的不正确的思维方式，比如据我了解很多房地产企业老板愿意以个人的名义买房，买别墅，买大奔，愿意以个人的名义，为什么？他们的解释假如我这个公司不行的话，我自己至少还留一块，这一块是不可动摇的。有的老板40、50岁的人，让我说你都不好说，为什么？你年龄比我长，你想得太天真了，我举一个刘晓庆的案件给大家听一听，刘晓庆全国政协委员，著名电影演员大家都知道，晓庆文化艺术有限公司偷逃营业税，所交营业税是600多万，税务局、检察院联合检查的时候发现帐面只有180万的存款，把180万的存款扣下来以后欠400多万，怎么办，公司实在挖掘不出来任何的资源应收款来偿还资源，最后做出一个决定，把刘晓庆个人的房产扣押下来拍卖，刘晓庆的律师当时就提出这是个人财产，法律依法保护个人财产，你不能扣押个人财产，检察院的人是这么说的，你的现金收入不入帐，直接形成法人代表的收入，这个收入就是非法收入，由非法收入形成的非法个人财产，法律从来不保护，你可以翻看一下《宪法》，《宪法》上是这么些的，依法保护个人合法财产，不保护个人非法财产，所以律师和检察院的人产生了分歧，谁讲得对，检察院讲得也是对的，法律确实是依法保护个人的合法财产，不保护个人的非法财产，你这是偷税得来的钱你买的房子，买的车，国家就是有可能把你扣押下来进行拍卖，最后不就是拍卖掉了，最后不就是充抵税款了，这个事情就不了了之了。
在中国实际上个人的公司和个人之间的利益关系，实际上在政府长官的眼里你们就是一家，你是个人名义也好，还是有限责任公司他们想要的是什么？是自立门户，什么叫自立门户。我记得上次跟大家说过大家买写字楼主要是为了什么？主要是为了形象，买写字楼不是为了办公而是为了形象，首先要一个面子。什么叫有面子？比如说在北京在商住公寓办公就比在住宅楼办公有面子，是不是？在纯写字楼里面办公就比在商住公寓办公有面子，在甲级写字楼办公就比在乙级写字楼办公有面子，能在华润、国贸、南应、东方广场这种最顶级的写字楼办公是最有面子的，但这还不是最最最有面子的，什么叫最最最有面子？有你自己一栋楼，递上一张名片，上面印着华高莱斯大厦，哪一天我给大家递这样的名片大家就觉得你小子发了，在北京居然有一栋华高莱斯大厦，可是问题这个大厦也可以是小大厦，就是小一点，800平方米，这好歹也是一栋大厦，知道的没有什么，还不如在大写字楼，可是不知道的就不得了，不知道在北京好歹也混出一栋楼了，就如同总经理这三个字最具不同性的，总经理可是差别太大了，最大的国企中石化也叫总经理，我们也叫总经理，总经理和总经理差别是巨大的。所以我们说这件事就相当于越小的公司名片上越会印董事局主席，董事局主席人家也没说错，就两董事成立一个董事局，他是主席，这没有错，那个是常务副主席，这没有错，这就是我们抓了这样一个心理，他就叫做总部基地里面都有一个个的总部大厦，而且确实都叫做把每个人占去了一个绝大多数的作用。第一种心理我想不用分析，它是为了什么？独立门户，降低成本。因为大家知道这种独门独院的楼，它有最大的优点，它可以通过管理来降低成本，比如说我这个小科研公司，我每天都有人加班，我在大楼里我要加班，同时我要用资金陪着别人加班。什么意思？只要这个楼有一个人加班，空调主机就不能关，我就要分摊物业管理费，可是我是独门独院的一栋小楼的话，这个事就不存在，因为我可以用管理来降低成本，我要求我的员工到了几点钟必须离开，把空调全部关掉，灯全部关掉，要是加班索性多留下几个人，对得起这个水，对得起这个电，加班到很晚，这两种方式都可以通过管理来降低成本，这是这种楼很大的一个优点，而且这个楼还有一个优势，大家看它的平面就知道了，它没有公摊。因为你只要一个家都有公摊，这没有公摊，因为所有的面积都是你的，厕所也是你的，楼梯也是你的，楼梯间也可以做你企业的横幅做所有宣传。这样一来，这种产品是很有竞争力的。
第二类作为国企买这种楼自立门户，我们发现他的竞争力又来自于另外一个方面，很多的老总，这种楼等于给了他一个买楼的理由，多公司我们都知道都愿意跟他的妈妈分开过，比如说某一个大厦里面有好多子公司，他们都希望分开过，分开以后自己说得算，但是一直没有找到合适的理由，一说要分家，母公司就不干了，你干吗要走，在集团大厦也是一层楼，出去也是一层楼。
实际上二者没有明确的界限，你这个公司，逃税没交完不会让你破产，根据《公司法规》你就是申请破产，不会让你破产，同志们你们放心好了。我在税务部门工作过7、8年，搞过稽查，搞过秘书工作，从来没有遇到过一个私人逃税，我们不把他税收上来的，不可能的，我们想尽一切办法扣押他的私人财产，因为在国家利益方面，我们就是做错了，政府也会站在我们这方面的，因为你是私人。所以，你现在所有的财产，中国有一个公务员叫做巨额财产历来不明罪，我们对商人怎么办，商人巨额财产历来不明他没有交税怎么办，现在我们就是没有办法，你在上海街头，上一次上海国际汽车展览会，888万元的宾利车是房地产老板买的，这个消息税务总局已经知道了，这个消息知道对在座的同志都不是好消息，会加大对你稽查的力度，888万第一天拿出来就被房地产开发商就买走了，你知道他是怎么想的？乖乖这个房地产企业来钱，我们这些稽查员怎么搞的收不到他们的税，他会这么想，个人所得税收多少888万买这个车，交这个税红利所得至少是170万个人所得税，地税局查一查这个个人交税交多少，没有交，中国的税法是这么规定的，单位和个人偷税数额达到1万元，并且占当期应纳税额10％以上构成偷窃罪，可以处以一年以上七年以下的有期徒刑，中国最高徒刑就是七年，最低一年，就可以逮捕了。你挂一个私人牌子的宾利、大奔、宝马，都有可能事先逃税，但是税务局找不到这个钱是怎么挣来的，这是实话。我们的公务员有办法，公务员有一个巨额财产历来不明罪，我们对商人没有巨额财产涉嫌逃税罪，现在没有，将来要有的话就好了，当然这都是违反国际法律潮流的，包括巨额财产历来不明罪，实际上这个罪是要取消的。因为世界各国的法律在量刑的时候必须要找到证据的，找不到证据明知道你杀人了，只能让你逍遥法外，没有办法，大家可能从电影、电视上和新闻报道上也都可以看出来，西方法律就是凭证据来说话。李昌玉凭什么活？就是根据小小的物证，蛛丝马迹寻找出最终杀人灭迹最大的证据，最终破了案，所以他在华人警界里面，或者是整个西方警探里面声誉是非常高的。我们中国是怎么破案的？像刘晓庆这个事情就是最典型的，她本来刚刚开始也不是涉及逃税，而是因为民工静坐示威要求民工工资的案件，也就是一个政治案件所引发的，当时刘晓庆还是全国政协委员，政协委员在中国是属于参政的，参政议政角色，她的政治地位还是不错的，我们在座各位很多同志还达不到她的政治地位，在这种角色下因为欠民工工资，不是她直接欠的，是搞别墅项目，没有给建筑公司足钱，因为有业主反映有墙裂缝，所以决定扣建筑公司的款，建筑公司的工头就使一个坏点子，快过年了你们就去亚运村安惠里小区第几号第几号，那个地方是真正的老板，我是打工的，你们跟她要钱要回来，到那保安都不让进，最后民工都要回家过年，结果到市政府去喊怨，北京市中心大家都知道，所以当时刘淇、贾庆林都不敢拍板，交给国务院，国务院李岚清签字把她抓起来算了，她又不是公务员，她肯定逃税了，这就是我们总理对我们商人的定义。抓起来以后再查吧，所以北京市稽查局，北京市地方局稽查局一分局查的，因为这个事情我们税务事务所也很敏感，听到要查我们纷纷要代理，人家肯定要给不小的代理费，但是我们一打听这个事情干脆躲一躲，这不是逃税事件，而是政治事件。政治事件就不插手，为什么？我们税务局还没有稽查，人都抓起来，而且新闻都报出来涉嫌逃税，我们稽查结论还没有出来，说白了我们人还没有去怎么能涉嫌逃税，那就是大家明白我的意思吗，所以在相当长一段时间里面，政府打击富人的手段，主要是逃税。
我可以毫不客气告诉大家，我们房地产企业每天要犯8、9种罪，会计做假帐违反《会计法》，为什么做假帐？违反了《银行法》；为什么做假帐？就是想骗骗小股东，违反了《公司法》；为什么做假帐？就是想少交点税，违反了《税法》，非法集资，没有建立工会组织，违反工会法，没有给加班工资，给员工休假，违反《劳动法》，司机不好好开车闯红灯，违反《道路交通管理安全法》，讲地方话人家打电话也听不懂，违反《语言文字工作法》，中国我要想逮捕你，任何一条法都能逮捕你，但是真正能抓起来就是《税法》，为什么？我刚才列了这么多的法，哪一条法触犯国家利益？就是《税法》，你触犯国家利益了，你得罪老子，什么地方得罪老子，国家是当老子，你《税法》得罪我了，至于你没有给人家加班工资得罪职工的利益，闯红灯给人碰了是当事人的利益，没建立工会组织也是在职员工的利益，但是没有威胁国家的利益不会为你试问的，但是你要是偷税数额较大的话，他马上就要采取措施，你们说是不是这样。刚才我给大家学习了报销这一条道堵死了。
怎么筹划，我建议大家车和房最好以公司的名义购买，既可以集体折旧，又可以避免个人所得税。从此以后买大宗消费品，尽量以你所在的公司的名义购买，一直到折旧期结束后可以低价或者是无偿转让给个人股东，这些都是不违反《税法》规定的。比如说一辆宾利车，根据《税法》的规定，不低于五年折旧，五年折旧以后过户给个人，这个没事，说明你这个人懂法，知法懂法，而且最关键是你转让了，说明你用法了，这都是对的，都是允许的，说白了就是教大家懂法知法最后要用法，什么法？《税法》。
第二关于借款不还的问题。关于个人投资者从其投资的企业借款长期不还的处理问题，纳税年度内，我在这里给大家解释一下什么叫纳税年度内？纳税年度根据《中华人民共和国税收征管法》的解释，就指的是公历1月1号到公历12月31号这一段时间叫纳税年度，纳税年度借款到了纳税年度结束后还不还的，而且也没有证据表明你用于企业生产经营，没有归还的借款就要视为企业对个人股东的红利分配依照利息、股息、红利所得向你征收所得税。我给大家举一个案子，就是房地产公司的，北京市西城区有一个房地产公司老板是私人的，这个项目在建，已经预售完了他跑到门头沟，跟门头沟政府协商招拍挂拿了一块地，拿了一块地在门头沟那个地方交税就必须要注册项目公司，买地要花多少？3000万，他手里没有这么多钱，就从西城在建的项目借了3000万放在那个项目，今年3月份地税局去查，说你帐面怎么有应收款，其他应收款怎么这么大额的应收款，会计就解释我们老板在门头沟又搞一个项目，那边没钱跟我们这边借，都是老板的公司。西城区地税局的人一听，眼睛一亮，那可以，借多少都可以，但是必须交600万个人所得税，把老板叫回来，说交多少，600万，我缺钱，我要不是缺钱不可能从这借钱，不交，为什么不交，税务局把158号文件拿给他看，他一看傻眼了，你这个借款已经形成了，是同利润分配，就要交600万的个人所得税。为什么？大家看，首先他超期没还跨年度了，第二也不可能还，因为压在土地出让金上了，只有当那个项目赚到钱才有可能把这边的窟窿给补上。那么老板讲了，我用我朋友的名义借行不行，用家里成员的名义借行不行？都可以，就是你自己借不行，因为文件里面写得很清楚，我再给大家掉过头来看一下。他这借款的主体，他讲得很清楚，就是个人投资者，就是个人股东说白了就是个人股东从其投资的企业拿走钱，借款的形式拿走也不行，也要交税。最后讨价还价，把600万的个人所得税款降为150万，因为他实在交不起这么多了，150万，我个人觉得这150万交得都冤，但是最后形成结论不罚他交150万，本来是600万，我不出面肯定是600万，而且还准备要罚他。我跟大家讲一讲罚谁？罚单位不罚他本人，但是公司也是他的，罚公司和罚本人是一回事。所以我们往往说借款这一块要注意一下。
那么怎么筹划？根据政策就要筹划，事前就要做好，确实要借一笔钱出去，暂时也回不来，你就想方设法不要以个人股东的名义去借，就应该想方设法以公司的职员或者是家庭成员或者是亲戚朋友的名义去借，就落在一个借款协议和借款凭据，上面名字不能写你本人的名字，写你本人的名字就不行，这是第一。第二如果你实在本人名义签的话，建议你必须在12月31日前归还，过了元旦你再借，这不是找事做吗？不是，这就是服从《税法》的要求，请大家要注意这一些关键性的动作。有的老板在做这些事情之前不知道有这些政策，他就凭经验办事，特别是新政策来了他也不知道，等出了事以后他说当初要考虑这个因素就好了，不至于跟税务局扯皮扯这个事情，很多老板都有这个感觉。关于房地产企业第二类人就是个人股东这一块讲到这里。
第三类人就是跟房地产企业有关联的劳务人员的工资，或者是劳务人员的报酬要依法代扣代交个人所得税。房地产企业有关的劳务人员是哪些？那多了，比如说临时聘用的售楼人员，没有签合同的有关人员，还有记者、编辑、名人等等，只从要你公司领走劳务报酬的都要依法代扣代交个人所得税，这一点我希望大家要注意一下。前四道关讲完了，最后一道关你们猜一猜是什么？我讲你们猜一猜第五道关是什么？什么税都交了，最后还有一道关，就是税务稽查关，大家记一下税务稽查关。税务局的人员到你这里来查帐，有几个人空手回去的，有空手回去的吗？少，特别少，因为房地产企业的税务风险太大了，他随便找你一点问题都能带一点税回去，不信我们做一个模拟检查，我来检查你这个企业的税收好不好？我马上能提7、8个问题出来。7、8个问题带走70、80块钱跟玩一样，而且我把我检查的时间限定在2个小时之内，我就能查出7、8个问题，带走70、80万，一般的企业我都有这个能力。为什么？因为我们现在税收政策本身就不规范，这样解释也行，那样解释也行，都对，企业的风险必然就很高了。这是我给大家讲的房地产企业当前税收的负担要面对流转税、地方税、稽查等一系列的影响，我们把它比喻成五道关，就是税务稽查关过了过几天又反过来查你，也不一定过，所以纳税人的税务问题始终存在着。这是我给大家讲的面临着这么繁重的税务承担，必须规范税收管理，把税收负担降低到最低程度，是我们要学习纳税筹划的原因，这是我给大家讲的第一点。
第二点，大家记录一下，传统的落后的纳税模式，已经给房地产开发企业造成了长期负面影响，需要引进新型的纳税筹划模式，我们传统的落后的纳税模式表现为什么？主要表现为在企业各项经营决策当中，税收无地位，税收无空间，无税的经营决策模式，给企业造成的影响是巨大的，甚至给法人代表带来牢狱之灾。我给大家举一个真实的例子给大家听一听，就是他在经营决策当中无意之中把自己送到牢房之中去了。这家企业是民营企业，在当地，在那个地级市这个民营企业，包括上市公司，国有房地产开发公司加在一起目前业绩排在第二位，马上就要赶超第一位，就在这个发展的关键时刻公司出了一件事，什么事？在建一个大楼，写字楼，还有写字楼后面所带的十几栋住宅，盖着盖着，资金跟不上了，他以前也是一个开发商，所以开发商就是这样子，做项目越做越大，项目越做越大，做资金供应商明显融资非常难，他先跟工行谈，就是原有的写字楼现在正在出租，做抵押贷5000万的款，工行出了这样一个主意，说可以，但是这个写字楼不能在开发商名字下面，而且上级部门也不允许，必须要转到个人名下来才能贷到，大家听明白没有？这是真实的事情。按照工行的要求就到房屋管理土地局把写字楼从他现在的开发商的名下交了160多万的契税过户他个人名下，公司做了一个决议，就是他有三个股东，其实三个股东就是他本人，他儿子和他女儿这三个人，他本人退股的名义，因为没有现金，就以股金的形式退掉，就把写字楼贷走了，款也贷到了。公司还有另外一个决议，就是等款还完以后，把这个写字楼股金再回来，就是一进一出，一进一出都完成了，款也还了，房子也回来了，税务局查帐，税务局怎么发现这个情况？按照刚才检查的方法，到房屋土地管理局拿你的契税，有代征契税所有加在一起除以3％，得出总的交易金额，发现他申报的金额比总的金额差了一大块，实际上就差这个写字楼，他就觉得这个企业逃税了，怪不得这个企业越做越大，马上展开对过去，就是在建项目还没有完工，还没有预售，对过去的项目展开全面的稽查，查到最后就查到这个问题，你这个房子过户到个人名下，他的解释我这个房子又回来了，他说税务不玩一减一等于零的游戏，你既然过户到个人名下了，就构成了视同销售，构成是同销售，评估价是7000万，你写字楼的成本，写字楼的开发成本在以前所得税的税缴已经统统作为整体开发减掉了，所以7000万统统做利润，7000万乘以33％2130万企业所得税，这2130万企业所得税还有营业税，7000万乘以5％350万营业税，35万的城建税，还有个人所得税，因为股本实际上投入是3500，而且拿走7000万，实际上多得了3500万，还有20％的个人所得税700万，加在一起补交税收是3600万，罚一倍7200万，贷了5000万的款，交了7200万的税，说交不起，可以，立刻通知公安局介入，公安局把老板带走了，现在我介入这个事情，我介入这个事情，我要把这个老板让他出来，我去了解情况，因为我们要代理这个情况，他也不是北京的，是外地的，通过办公厅打听了解这个企业的情况，其实我跟税务局局长谈的时候得出两个重要的信息。
第一他的儿子最近买了一辆宾利车，这是整个事件的导火索，一直在查他的帐，他曾经2001、2002、2003年一直查他的帐，但是没有查出来帐，这是第一个问题。第二就是排名第一的开发商一直在检举他。因为排名第一的开发商是一个上市公司，财务比较规范，交的税也比较多，但是就是不服气排在第二民营企业逃税，所以共同引发税务局下狠心要弄他，原因是在这。我到看守所到老板了解情况，他说他当初并没有决定逃税，目前民营企业和国有企业和上市公司最大的区别在哪里，我们如果在建工程当中断了资金就跟孩子断奶一样，死定了，整个公司就完蛋，我当时把写字楼转到个人名下只有一个目的，工行非要个人财产才可以抵押贷款，公司他不干，当我了解这个信息以后，我走之前我跟地税局长讲了一下，我也找总局领导说一下，因为主观意义上没有任何犯罪的想法，实际上我告诉大家《税法》里面用《征管法》第63条和第64条是天壤差别的，征管法第63条是偷税，偷税有一个强烈的特征就是这个人主观上就想盈利收入，不想交税，主观上就想犯罪，那么64条是什么？64是不进行纳税申报的行为，主要是指纳税人可能对国家税收政策法规不了解，不熟悉，导致无意中漏交了税款，我告诉大家，很高兴告诉大家，这个老板已经出来了，出来以后他到北京来看我一次，首先就表示感谢，我说这不用感谢，这实际情况就是对政策法规不了解，而且财务是他的亲戚也不太了解税收法规，我说你这确实是属于64条行为，我才帮你，如果是63条我帮也帮不了你，所以就在办公室发了一通牢骚，说准备要把地税局局长弄到监狱里面，他就没有贪污，没有受贿，鬼都不信，从现在开始我已经分咐我手下五个人，各个地方打听他受贿的路子，用照片摄下来，他敢弄我我就敢他，虽然我在里面和稀泥，我说人就是这样，他说不行这口气压不下去，我不在这个地方干了，到别的地方干了，我也饶不了这个家伙，现在两个人弄出仇出来了，最后补了700万，也是手下留情补了700万个人所得税，因为房子又回来了，马上就要卖，也不打算出租，卖了把税补上就行了，两个人搞出仇了，税务局长有几个干净的，我不信你干净，你调到别的地区当局长也会派人过去看着。
实际上民营企业家考虑问题比较单一，我们说话病急乱投医，他没有钱的话，供应不上的话，只要贷款给我，什么条件都答应，这些条件引发其他的法律问题他没有考虑到，他误以为出去又进来就不交税，实际上不是这样，出去就是一道税，而且你进来了，同志们，你进来又是视同销售，你不要以为这是最典型的是你看企业帐单就可以看出来，过户给个人的时候，个人交了契税，后来不是又过户回来了，房地产公司又交了160多万，所以这个企业前后交了320万的契税，就为了5000万贷款，但是他告诉我确实贷不到钱，找过很多朋友贷不了，很多在当地经济不太发达的地区，是没有人借这么多钱给他，他宁愿交契税，而且最关键就是契税交得也不对，契税依据被他夸大了，实际上商场评估价格没有7000万，我们很多老板评估评估，一想到评估增值，实际上他这种情况应该是评估减值的，7000万应该搞成2000万，他评估真值这个老板傻不傻，为什么搞7000万，他说现在评估不都增值吗，我说你这要交契税，他说我不知道，所以税整个经营决策思路里面他脑子里面没有税，就是我刚才讲到落后传统的纳税观念，没有税收的。什么时候有税收？就是税务局查来了补税这个时候才高度重视，税务局一走又忘掉了，好了伤疤忘了痛。
我再给大家举一个例子，刚才是一个真实例子，再给大家举一个例子，也是房地产公司，也是个民营企业，规模不大，但是非要打肿脸充胖子，结果脸没胖起来，脸皮破了，他原来几级资质，房地产分几级几级资质，三级、二级，有没有这有的说法，原来他是比较低的级别房地产企业，所以原来很多招标都很失意，决定要把资质提高，但是规模小又没有实力，他就用他的在建项目请一家事务所来评估，把1000万的房子，原来注册资本金就是1000万，他现在要搞到5000万，5000万就达到二级资质，现在评估5000万，评估增值就是4000万，资本供给增加了4000万，他就转股，这个主意谁出的，就是工商局人出的馊主意，他就听工商局的人去办了，他就请一家事务所评估增值，把评估增值报告交给工商局，然后把公司章程修改一下，注册资本金5000万，申请资质，资质也申请下来了，税务局来查帐，你资本供给转让个人股本要交个人所得税知道吗？他说不知道，说你不知道可以，补交800万个人所得税，大家明白我的意思吗，1000万的资产评估5000万，增加了4000万，要依法缴纳红利所得的个人所得税20％，4000万乘以20％800万，还没有罚他，就让他补交800万，税务局的文件非常充足，写得非常清楚，个人公司财产评估，整体评估增值后转增个人股本，依照利息红利所得扣缴个人所得税，所以他为了打肿脸充胖子，结果要交800万的个人所得税，他现在正在给税务局写分期缴纳个人所得税的申请，他确实没有这么多钱，他要分三年交完这个所得税，要拿这个项目挣的钱一点一点交，苦不堪言，他现在出了一个主意要退股，要退回来，把资本供给压缩掉，他说实际上不值5000万，实际上只值2000万，压缩一点这样就少交个人所得税，税务局说你评估增值转成股本金要交个人所得税，评估减值没门，不带你玩这个游戏，你们上个月拿5万元奖金你交的个人所得税就是高，下个月你下岗了，那我没钱了，但是我每个月还要花2000万，就要拿上个月的5万块钱交的税来冲我这个月的2万块钱，税务局答不答应，肯定不干的，政府跟你个人是什么关系？政府和你个人就是有福同享，有难不同当的关系，你别错误的认为政府的关系是跟你们夫妻俩的关系，这是绝对不同的，不要把家庭的生活准则带到生活当中，就是这样。所以他打电话说王老师我现在减值怎么办，我不是写一个保证书三年交800万，我现在能不能减值，再请一个事务所，这个事务所压缩听我的，我压缩2000万行不行，我这样增值1000万，我这样就交200万的个人所得税，我说不行，如果行的话就准备找税务局的人，我说肯定不行，你就慢慢交税去吧，他说早知道这样，我何必用资产评估增值，我不如跟兄弟们借点钱直接投进去不就行了吗，把亲再抽出来还给他们不就行了，什么问题都没有了，我说那样可以，什么税都不交，现在后悔当初，同志们是不是这样，他不如和人家借点钱去投到公司去，再以借款的形式拿出来还给朋友就行了，研究是评估增值了，税务局把工商局的资料都调走了，所以只好交税。你们说纳税筹划重不重要，如果当初身边有像我这样的老师在旁边指导他，我想你最好跟朋友借钱去增值，不要玩游戏，既花了评估费，结果你还花更大的代价在后面，结果确实发生了。这个房地产企业是辽宁省沈阳市的一个房地产企业，目前就面临这样一个问题。
第三个原因，大家看看你们纳税观点落不落后？很落后，往往是事后补救的措施，没有用，有的东西可以事后补救，有的东西是事后补救不了的。所以一定要养成事先考虑的习惯，我决策的时候考虑，我这种决策会带来什么样税收的麻烦，这是我们这一堂课最关键的地方，筹划筹划就是要把丑话说在先，要先考虑养成这种习惯，特别是我们公司人。因为往往你们决策以后，拿到会计那去作针的时候那都是形成证据，会计不知道你干什么，他是要记帐算帐，所以还有很多老板天真认为会计是负责给我搞这一方面，怎么可能，你干活的时候会计都不知道你干什么活，不可能，他只能给你报税，不可能给你筹划。
第三个原因就是房地产企业在面临新一轮的税务稽查的危机。偷税的空间逐步被压缩，征管手段逐步加强，在这里我向大家通报一下税务部门下一步征管改革的情况，下一步征管改革将着重围绕四点，大概要投入1500亿人民币的资金来加强对全国税务纳税人的监控，哪四个方面？第一票据发票，要把地税部门管理的发票和国税部门管的发票联网，形成全国统一贷款，全国统一计算机监控，也就是说房地产企业手写发票的历史即将结束，就意味着我们大头小尾，取得虚开发票，这个机会空间被你压掉了，没有机会了，你拿到的是手写版的发票一概无效，大家到北京出差的时候，你们在北京拿到手写版的发票，除了国税还有商业零售票据以外，其他的票据都要求是机器打的，或者是手撕的定额票，否则拿到手写版的发票都是假的，我看都不看就告诉你是假票，为什么？这是发票改革的一个重大的一个方向，在全国全部电子化处理，全部都是机器打印，直接把打印信息存在电脑里面，税务局就可以监控你这张发票是虚开的还是有没有报税的都很清楚，发票根据国务院的指示精神，增值税打算投600亿，现在普通发票正在测算，估计也不能低于500亿，就是在全国建立完善的税收系统投入巨资。另外就是加强户口管理，现在流动行商太多，行就是行动的行，商人的商，户口管理跟不上，当然这不是税务局管理，而是公安部管理，但是户口管理就为下一步个人所得税的改革打下基础。下一步个人所得税的改革为什么和户口有关系？因为我们每一次所获得的收入，必须在收入申报的时候，要填写个人身份证号码，这样全国联网以后，特别是身份证系统和税务监控系统联网以后，可以把这个人在全国各地取得的收入电脑上自动联网，来反映你在一年当中取得的各种收入。实行双向申报制度，什么叫双向申报制度？就是你在这个单位拿走50万的奖金，这个单位就要申报50万奖金的税，然后还加个人申报，每年都要填个人所得税申报表，每年填一次，你主要的收入来自哪个单位，如果这个单位和你这个单位申报的数不一样的话，可能立刻引起税务局的注意，特别是引起基层，这么多的人税务局能查得起吗，是他查不起，不过这种模式是从美国学来的，他们美国目前对个人所得税的检查要求覆盖率不低于2％，就是100个公民当中要抽2份申报表进行核实，在中国肯定是抽2个大富翁进行核实，老百姓一般不会抽的。这个工作正在马不停蹄地去做，我相信不久大家就听到个人所得税法修改草案在全国人大获得通过这样的新闻字眼。第三个方面，就是加强银行帐户管理。第四个方面加强企业资金管理。时间关系我就不一一给大家讲怎么加强管理，采取什么措施，跟我们主题没有关系在这里就不讲了，这是第三个原因。
第四个原因，非国有企业规范自身发展的需要。需要什么？需要拿政策。我们过去的纳税处于自然状态，虽然这种自然状态是未加修饰的，没有认真对纳税模式进行研究的，但是这种状态实际上对于纳税人来讲是非常有害的，非国有企业指的什么？主要是指民营企业，我们民营企业现在内部的管理实际上是相当得乱，没有一个战略安排，没有一个发展的策略计划，我讲的是完整的策略计划。而且表现出不是团队作战，我们房地产企业大多是有多少经济实力就办多大事情，做多大的项目，往往都是这样，而且内部的财务管理也是相当混乱的。出现同一时期能做三套帐，四套帐的现象。比如说有的企业有三套帐，一套帐给银行贷款用的，一套帐是给税务局报税用的，一套帐是给小股东开会用的，自己那一套帐没有了。西安有一家房地产公司请我们事务所帮他们把最近三年的帐整一下，我说你这个公司没有会计部，他说有。我说为什么让我们整？他说我解释一下王老师，我们帐原来有一段时间银行要贷款，所以我们帐统统调整为专门对付银行，后来税务局要稽查，把所有的帐又调整一下对付税务局，最近要开股东会，他说实际上股东也不问事，就是给一点钱给我们，但是非要说带他分钱，我就隐瞒了一点利润，又对付他，弄到最后我不知道我真帐到哪里去了，最近我们的会计大手大脚，还买车，是不是贪污了，要把帐整一下，他自己也弄不清楚了。明白我的意思吗？如果你搞了纳税筹划以后，纳税筹划所有依据都是合法的，必须建立在真帐的基础上，对自身发展规划也是非常重要的。一个企业的决策离开这些真实的会计信息，决策就可能失误，那么纳税筹划就交我们在正确处理会计信息的基础上，提炼出节税的方法出来，这些方法都是《税法》所允许的，而且本身也会带来大量的节税收益。我告诉大家，你们听完我这个课以后，我相信在座的同志至少有这一部分人群回去以上马上就要操作了，我甚至可以跟你们打赌，因为我们这些纳税筹划的方法都具有相当强的操作性，回去以后就要问我这个怎么弄，那个怎么弄，在这里给你打一个预防针，最忙的地方是工商局你将到那里去申办新的企业，因为你这个企业没有任何优惠政策，所以你肯定就不会在这个企业上动脑筋了，我先给你们打一个预防针，先给你们预告一下，就像电视剧预告一样，先休息一会儿再回来。
我们今天虽然讲课，讲课不到的地方，或者是突然引发你们税务方法的问题，赶快写在纸条上，趁我今天给大家讲课的时候赶紧问，我还要告诉大家，现在跟我打交道签约的客户有275家，截止到多天是275家房地产企业，你们大家想一想我主要的工作是跟房地产企业打交道，你所有的问题到这里来都能给你一个答复是这样还是那样，或者是对还是错的，你们现在就想一想，或者是打电话问会计，赶紧问。
作为地税局管的重点户当然也是稽查的重点户，我们现在房地产企业怎么说呢？如果地局任务稍微完成不了的话，必然把矛头指向你，因为他心里很清楚，只有从你那才能收一点钱回来，有的饭店，交通运输业让他们拿一点很困难，房地产企业一般资金流量都比较大，所以从里面挖一点钱出来，这成为地税系统的人员的共识，一查至少是上百万，所以完成任务也是很方便，我不知道大家有这个体会没有，特别是规模比较大的房地产企业，经常被税务局所检查，所以从这个角度来看风险也确实比较大。我们在座的企业，特别是今年，如果今年你们这个关能度过去的话，我觉得税收风险可能相对就要平缓一点，因为今年从刚刚结束的全国房地产税务稽查工作会议上，我们看了一下，今年工作底稿的编制都非常详细，就是税务稽查人员必须把整个的一个房地产企业检查的工作底稿全部填好以后才算货全部查完了，底稿里面我翻了一下包括印花税，印花税列名了注册资金，建筑合同，商品房销售合同，购销合同这些都是写得非常清楚的，所以他就是可以按照这个顺序一点点往下查，我就觉得所以我们现在学习这门课程确实到了该学的时候了。如果说过去跟地方大家都没有严格依照《税法》，相当长一段时间《税法》将在税收规范当中起着不可替代的作用，这也是我给大家多次强调的要把税务风险的控制作为纳税筹划的重要目标的原因之一，具有针对性。那么我们回到讲义上来，我讲到四个原因，最后一个原因就是我们国家有形式多样的税收优惠政策以及特定税制要素内容的存在，为房地产企业开展纳税筹划创造了条件。但是，我在这里要负责任的告诉大家，房地产企业本身享受的税收政策是比较少的，无论是营业税优惠还是所得税优惠，房地产企业本身享受的优惠是比较少的。那么跟我们主题是不是有矛盾？一方面我们强调有很多的税收政策优惠政策，另外又强房地产企业没有什么优惠政策，跟我们纳税筹划的主题是不是矛盾，我在这里也告诉大家不矛盾，优惠政策越多我们利用的机会可能就越多，虽然我们自身没有优惠，但是我们可以创造条件争取优惠，这倒是完全有可能的。比如说国家鼓励服务业的发展，鼓励第三产业的发展，制定了鼓励第三产业很多的优惠政策，作为房地产企业来讲完全可以办一些服务性的企业，比如说销售代理、服务、咨询、广告这样的公司，把楼盘的销售工作可以剥离到销售代理服务公司去做，这样不就争取到优惠政策了吗。你付给销售代理公司的手续费不就形成他的收入了吗，不就形成你的成本费用了吗，你的利润不就下降了吗，税收不就少交了吗，所以不要小看国家优惠政策的存在，它为你合理开展纳税筹划行动创造了很好的外部环境。
综合来看，我讲了这五个原因，分别指的是第一个原因指的是税制因素，为房地产企业开展纳税筹划提供了必要性的原因；第二个因素传统的落魄的纳税模式那是来自于纳税人纳税意志的原因，要引进新的观念，来自于纳税人自身的原因；第三个原因是来自税务系统征管建设方面的原因，他在加强征管，让你逃税、偷税的空间越来越狭窄，机会越来越少；第四个原因是非国有企业规范发展，这是来自于企业长远建设的原因，你老退税这个企业能长大吗；第五个原因就是可行性原因，我们讨论了半天筹划，筹划是不是空中楼阁，由于大量税收优惠政策的存在，和特定税制要素内容的存在，为企业开展纳税筹划创造了可行性条件，因此它是一个实实在在的学科，充满着光明前景的学科，关键是我们企业目前没有接触这方面的教育，前面我给大家提到，我们企业处理纳税事物包括两方面的工作，一方面是纳税遵从，税务局给你讲的课都是纳税遵从，你要服从他，你发票怎么填，税怎么报都叫做纳税政策。税务局会不会讲纳税筹划的课？不会，纳税筹划的课只有回到大学教堂把它作为一个前沿性的学科加以研究，所以它是一个实战性很强，当然理论性也不弱这样一个边缘性学科。讲它边缘性？主要是它来源于多学科综合的学科，包括企业管理学，企业财务会计学，中国税收税制学，还有经济法律学等多种学科的综合，所以讲好纳税筹划这门课程作为一个老师是十分不容易的。因为我刚才跟大家讲得很清楚它是多学科的交叉，如果不是因为你这个人掌握了税法，就把纳税筹划讲好了，这不可能呢，任何一个老板的提问都可能把我问住，为什么？他可能来自于实践第一线，就面临一个很实际的税收问题，就可能把你难住了。我告诉大家我的同志们都会讲税法，但是在台上被企业给问住的比比皆是，为什么？他不懂，为什么你拿地跟人家换房子呢，他还不明白，为什么你不买人家项目，非要买人家股权，他搞不清楚，但实际当中他就是这么做的，你怎么来回答企业，所以我说它又是一个操作性极强的学科。同志们，很少有几个人敢坐在这里给你讲课，一般老师小腿肚子都在发抖，因为大家都是来自多年实践经验的工作人员，管理人员，因为你们手下有几十、十几号、几百号人，本身你们就是某个管理方面的专家，然后让专家给专家上课，哪一个专家小腿肚子不发抖，我听说到清华上课的老师都有一点发怵，不敢讲，为什么不敢讲，因为这些人本身就是高学历，他已经经过社会大炉子炼过了，又回来了，他甚至某些方面的水平比你高，大家说是不是这个道理。但在税收上你们确实是我的学生，我年龄不大，但是我干过税收征收、理论研究，教学研究、税务代理我都干过，上一次税务总局开研讨会的时候，我就说了我说谢局长本人也没有干过税收征管、设务代理，税务教学研究，未必比我们有发言权，我说房地产企业全国各地我跑过怕有上千家，上千家房地产企业有我的足迹，我敢说我现在有一点发言权，因为我了解这些企业的所思所想，相当多的我们中国的房地产税收政策是空白的，是没有的，其自己也不知道怎么操作，上了多少次税务局的当。我们的罚单开出来以后，纳税人都是非常老实的，大多都是老老实实把税给交了，我们没有几个人跟税务局叫板的，偶尔就是被税务局激怒了。
上上个礼拜我去了河南郑州，有一家房地产企业，我就觉得税务局就太过分了，这个房地产企业等于事出有因，我在这里利用一、两分钟给大家讲一下，你们以后碰到这种情况或者是碰到类似的情况一定要有冷静的头脑，不能税务局说什么就是什么，有几家银行都是国有大银行，几家银行自己有一块地，盖了一个金融广场整个从立项到建设，实际上都是由银行自己来完成的，但是银行盖完以后大概有100多套房子多出来了，也分不出去了，银行就多了一个想法想卖出去，但是银行又是国家金融监管部门控制的单位，又不能直接卖，而且也没有资格卖，怎么办？他就偷偷找了一家房地产企业，把这个房子100多套房子卖给房地产企业，然后利用房地产企业的资质再卖向最终的客户。就这样一个二手房买卖的关系，税务局查来了，查来了说金融广场就是你开发商盖的，金融广场整栋的营业税都由开发商来交，税务局也不是乱说，拿到一个证据，就是为了避免银行上级部门检查说你是卖房子的行为，银行跟开发商签了一个联建协议，联建协议里面好多字眼都属于联合开发，税务局就抓住这个，实际上从我们的房产证、土地使用证、开工证各个证据方面来看，实际上就是二手房买卖，现在税务局就开出一个罚单要求房地产开发商就整个金融广场建设的全额，按照市价去交营业税，还要交土地增值税，补交营业税是600多万，土地增值税是预征800多万，非要开发商交，开发商后来矛盾激化了，老板在地税局、稽查局局长办公桌上就拍桌子了，说税务局收税已经收得太瞎说了，我说得很清楚，我没有盖这个房子，也不是我卖这个房子，只是买他100多套的房子，然后我卖了，卖了根据《税法》规定差价税收我都交了，你凭什么让我把整栋大楼交税，你们可以查，把公司帐翻烂了都赔你，所以老板冒火了，我听老板讲差点把桌子掀掉了，因为矛盾激化到这个程度，税务局说非要那个公司查死掉，当时两个人就发生口角，这种情况下我过去了，税务局开了出发通知书，申诉通知书，补税通知书，开了三书，要求他必须在几月几号前把税款全部交掉，交完以后可以向上一级税务机关申请复议，我们国家复议是这样的，我让你交税先把税交了，交完以后向上一级部门告我，该撤销撤销，后来我找了他们省局的人打招呼现在暂时不交，然后办理复议，不交就办一个纳税担保，拿公司房产做纳税担保，去了以后我给地税据讲了一堂课，大概是30分钟，这种情况并不属于联合建房，应该属于二手房交易买卖，他们听完课以后，他们说他们有合作协议，按照3、7比例分房，上来写得很清楚，我说他协议怎么签，但是要看实际交易的情况，可能不履行协议，协议不是纳税人最终的证据，比如发票也没有开，产权不归他所有，营业税讲得很清楚销售不动产，销售不动产的我的前提是产权归其所有，如果商品房本身并不具有产权怎么可能销售不动产，所以营业税就没法征他的，我苦口婆心给他们讲，包括他们稽查局局长，副局长，稽查科科长都听了一堂课，他们觉得看来我们是错了，他说现在怎么办？我说他已经提出复议，而且他们省局已经接受了复议申请，他说那这个事情我们就丢丑了，我说现在还来得及，主动撤，做出复议决定之前撤了就不算，因为总局复议规定也允许你们撤的，所以第二天又发出三书，关于撤销某某房地产商税务处罚的通知，关于撤销某某公司补税通知，关于撤销某某申诉的通知，全部撤销的，原来发的全部都撤销掉了，这就是我们房地产公司往往就是把你逼急了，实在觉得这个税不是我的交的，才把矛盾激化。
2004年纳税人和税务局打官司，是税务总局统计是850起，全国850起纳税人把税务局告上法庭的，审判的结果是这样的，825起税务局败诉，还有25起是纳税人主动撤诉，税务局没有胜一个案子，全输了，这说明什么？说明税务局在执法的时候，程序上、叙述说、政策理解上很多都是错误的。我讲到我们纳税人比较老实，要不老实的话，都拿起《税法》武器的话，将来整个社会的纳税环境会有很大的改观。第一个问题我就给大家讲到这里。
第二个问题，我想给大家讲一讲纳税筹划的基本概念，这个很重要。作为我们讲解纳税策划的老师来讲为什么认为这个很重要？因为社会上普遍对节税的做法有一些误解，有的人把非法的逃税和合法的节税混淆在一起，认为不都是为了少交税吗，性质上没有多大的区别，我们认为这是一个错误的看法。都是为了获得某种利益，手段的不同，就意味着他所承担的法律责任是完全不一样的。中国有一句古话君子爱财取之有道，所以古人把君子的前提都定得很好的，就是君子和小人其实在追求目标上也没有多大的差别，小人爱财人家君子也爱财，但是他们的区别在哪里？主要在手段上。君子爱财是去取之有道，这个道在现在法律社会可能就是遵守法律，小人就是不择手段，管你违法不违法，先挣到钱再说，他是这样想的，所以我们在这里提醒大家一下，君子不是不爱财，也爱财，但是讲究策略，讲究遵纪守法，这请大家一定要注意。其实我觉得我们的古人给我们很多的启示，我们现在想想我们古人给我们留下很多的提示是很不错的。比如说前一段时间湖南有一个老师讲课讲到你们现在上高中、读大学就是为了将来娶美女挣大钱，后来引起全国的讨论，这个老师还被开除了。说哪有这样给学生讲娶美女挣大钱，但是回到中国古书上面来讲，《诗经》就有一句话，叫做窈窕淑女君子好逑，实际上这就告诉你君子也是好色的，不过他跟小人区别就是小人可能不择手段。还有爱财，君子爱财取之有道，古人讲得很清楚，君子也很爱财，不过手段跟小人不太一样。我们国家培养孩子，就是讲究非常正统的教育，但是这种正统的教育就是说让人感觉不着边际，所以我们培养的孩子都特别守规矩，这种教育体制是好是坏现在很难下定论，但是有一点可以肯定我们大多数培养的孩子都没有创造力，整个的社会教育体制和舆论管理都是没有创造力的，你打开新闻联播去听新闻，没有什么新闻，可以听也可以不听，领导讲话都是三头论，最后就是高举什么旗帜，都能背下来，没有什么创造力，我们所有从幼儿园开始一直到大学毕业，没有创造力，我们的产品没有创造力，有创造力的都是偷袭的，模仿的。我们的楼盘也没有创造力，有创造力大部分都是把人家图纸拿过来改一改弄一弄，搞图纸最容易，模仿偷袭抄袭，这个现象很普遍。我们的税收也是这样，基本上都是抄袭的，包括我们的增值税都是从法国抄过来的，整个民族没有自己的东西，很可悲的。我个人保留对教育体制的看法，我是很有意见的。你比如像我家小孩上幼儿园，在家里原来没上幼儿园，小孩是非常活泼的，异想天开的，问了无数个为什么，把我都问住了，问我为什么比如大家都知道为什么天空是蓝的，为什么汽车自己会走不用人推，我们认为很简单但是他问出来了，上幼儿园以后他什么都不问了，为什么？老师肯定讲哪有那么多为什么，他扼杀孩子那种好奇的天性，所以我这一次做出一个决定不让孩子上幼儿园。为什么？孩子变成机械化一个肉体的东西，这怎么得了，不符合我的个性，而且可以肯定地讲，你今天的培养注定了明天没有出息，肯定没有出息。外国孩子教育就不是这样。
我顺便给大家讲教育，包括我们的教育，拿我本人来讲也是中国教育体制失败的产品，为什么是失败的产品？我从上小学到初中，到上大学读研究生，我学的经济学、财政学、金融学都是干什么的？都是为政府服务的。比如说学的宏观经济学，必须是总理才能做，利率杠杆的应用，公开市场的操作，财政的分配，你说你不是总理的话你搞这些干什么，比如像我们讲财政，财政实际上就是政府会计，它不是房地产企业会计，当然我们没有必要，我们分到企业的时候我们发现读的书都没有用，如果老板还站在政府角度，老板上来给你一拳，你现在来到我企业要为企业说话，还是之乎者也解决不了什么问题，实际上像我们这样的人都是教育体制培养失败的东西。比如说研究纳税策划，那都是后天自己研究琢磨的东西，我们上大学哪学过纳税筹划，老师一过来给你一个耳光，纳税筹划研究什么东西？研究纳税人少交税，我们现在研究政府如何收税，防止纳税人逃税，他不会培养纳税人怎么少交税，那个东西作为歪门邪道，现在社会上还有不少人这么看。我讲的意思是什么？就是大学应该有专门为企业服务的专业，专门为企业服务的课程，现在包括清华北大以外，正在探索去一步一步小心翼翼去开设这样的课程，这样的课程还没有完全的获得官方的认可，大家明白我的意思吗，还是培养一大批专门当总理的人才，每年培养至少有50万专门当总理的人。我统计了一下从建国以来才有5、6个总理，概率太小。每年培养50万的人才，实际上建国50、60年才5个总理，概率太小了。我的意思是就要设置一些企业课程，现在很多大学毕业生分到房地产企业去，高分低能的现象很正常，你让他出去办一件事情，他总觉得这件事情我不应该做，应该是他做，老板讲你这个事情也不做，那个事情也不做，我要你干什么，所以他也呆不长时间就走了，他都是这样。归根到底，就是培养人才没有根据实际环境的变化来培养，我在这里给大家多两句嘴，事实上也是这样。所以我们企业需要什么？企业需要节税，节约成本，需要开源，我们今天给大家讲的是节流，节流里面的一个组成部分，税收也是成本，税收成本节约下来了，企业效益增加了，还有开源，怎么搞好的楼盘，怎么增加市场卖点，这都属于开源，我们培养的学生应该是瞄着这个方向开源，我保证中国大专以上学历从全国人口比例比重是5.1％，现在失业的人群当中就是这一部分人失业最重，初中毕业的人都找到工作了，到物业公司找一个工作干一干，他能找到工作，但是又是大专以上的人找不到工作，失业了，我觉得很大一部分就是我们培养的人才市场根本不要。我不知道你们清华的学生到你们单位能不能找到工作，我认为清华培养大部分学生到你们房地产企业找不到工作，因为专业设置根本不是企业所需要的。
我们再回到讲义上来讲，我想起教育特别有意见，但是个人的力量不能修改社会的力量，每个家长都特别爱自己的孩子，我想大家也是一样，但是眼看着社会扼杀我的孩子，我是很难受的，我认为就是扼杀我的孩子，把他的天性给扼杀掉了，我现在是主张孩子逃学，今天不去就不去，在家里跟奶奶玩，而且我有几张光盘家看光盘，他在3岁以前电脑全部会熟练掌握，我不在家可以电脑打开，可以玩游戏，在我们小时候是无法想象的，一个3岁小孩把电脑打开操作还懂得拷贝，他懂得很多，还懂得添加文件夹，对于10几岁的小孩可能都不会，但是一到幼儿园什么都没了，幼儿园上两年，我上一次考他说老师教你什么，到目前为止2年花了我4万多块钱，就学了一首儿歌，什么草儿青，天空蓝，我说回来吧别学什么儿歌，跟爸爸学能学一百多个儿歌，我专门到书店买儿歌教你，我还教他三字经，百家姓也能数50多个出来，就是在那背，赵钱孙李周吴郑王，就背，过去私塾教育不是错的，很多都是对的，我现在越来越觉得过去的教育方法还是对的，就是死记硬背，我还准备教他三字经，幼儿园永远不会教这些东西，我相信我这样培养的孩子保证将来在社会上能有一席之地。为什么？学校里的普通话教育，我们现在大家都成人了，回过头来看你原来学的东西，一天能弥补过去一年的学问，看一天书能把过去一年没学的东西弥补过来。因为什么？你现在有足够的经验，足够分析问题的方法，所以一天就能把过去一年的书读下来，所以学校那一套教育不用担心孩子，而且我们都是学过来的，教孩子怎么考试还是有办法的，当然这是我的个人观点。
我这个概念我回到主题上来，概念实际上就是要表达一个中心思想，就是一定要把那种社会上所讲一些非法的，逃税的，骗税的手段从合法的节税当中要准确加以区别，让人一看这个活动属于筹划活动，这个活动属于逃税，能够准确地加以划分，那是我们老师的责任，是研究人员的责任。就像把人从动物当中划分开来一样，必须对人下一个准确的概念，让人读得这个概念就是人，如果你读到这个概念还想起来这到底是人还是动物，那就坏了，说明你这个概念就是一个失败的概念。你讲一讲什么是人，你给人下一个概念，到处都是人，你给人下一个概念，我看你这个讲得对不对，你这个概念一讲就想起来这是人，你讲给我听一听，抬头一看全都是人，回家一看全是人，我现在问你什么叫做人？问住了吧。有头脑的，有智慧的动物，人肯定是一种动物，有智慧有头脑的，老鼠有没有头脑，偷吃东西是不是当着人面吃，为什么他知道人走掉了，他脑子会思考，这么来说的话，我觉得你刚才讲的东西是老鼠，不是人，有思维，老鼠有思维夜里出来，白天不能出来。就是你这么讲，不能说服我，或者是说服大家，你要说服我，这么一讲对对，看来就是这样的，确实找不到反面的证据来证明王老师的说法是错的，那我就是对的，你证明不了我是错的我就是对的，这确实是逻辑关系，你想一想到底下什么概念。实际上我们平常下的概念都是错的，平常下的概念都是错的。当我给你下一个概念的时候，你驳不倒我的时候，我的概念就是对的，比如说我给你下一个概念，人是会制造并会使用工具的动物，你想一想地球上有上千万种动物，哪一种动物会制造工具，而且还会使用工具，我想只有人，没有别的了，如果猴子会制造手枪，还会使用手枪的话，你一下班家门口站个大猴子拿着手枪，不许动把今天的工资奖金全交出来，我要买冰淇淋吃，坏了，地球上就好玩了，今天猴子出来，明天老鼠出来了，老鼠拿个机关枪，因为他会造枪，地球就乱了，就不是人占主导了，大家想来想去只有人会制造和使用工具，别的动物都不会，看来王老师讲的是对的，这个动物就是对的。你能驳倒我吗，你想一想哪个动物会制造工具，制造并会使用，使用的有，猴子、大猩猩有的时候会拿大棒子站在你家门口，但是不一定能够制造出来，我讲是制造并使用，比如大房子，动物会盖房子吗，一般的动物是不会盖房子，会搭窝。工具，制造和使用工具，窝还不能称得上是工具。预先脑子里面设计图纸，按照图纸造不能走样建出来，只有人能够做得出来，没有其他动物能够做出来，我给大家举一个简单的例子，就说明下定义多么艰难，一个研究人员，一个学者，他要想把一个学科完整地交给他的听众或者是他的学员，必须第一个门槛就是要迈过这个门槛就是要下一个概念，这个概念让人感觉到是这么回事，对不对？没有反驳的理由。
请大家看一看我怎么给纳税筹划下概念？纳税筹划是纳税人为达到减轻税负，税收负担和实现税收零风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。很显然，纳税筹划是企业为降低企业税收成本采取的一种经济人行为，他就像降低生产成本一样，降低开发成本一样，去降低他的税收成，这是一个新的概念，新的一种理念。不再像过去那样成为《税法》的奴隶，爱交多少就交多少，不能变成税法的主人，不能有效控制税法，利用税法，控制税法做不到，这是全民意志，但是可以利用税法，这是很显然的一条。这个概念怎么下的？我作为一个老师把握的意图告诉大家，实际上这个概念包含了两层的意思。第一，强调了纳税筹划的目的，是减轻税负和实现税收的零风险，这一下子就把我们的逃税、骗税区别开了，逃税、骗税也是为了减轻税负，但是他减轻税负是不择手段的，甚至是不顾忌税务风险的，绝对不是零风险，偷税绝对不是零风险，偷税的风险是很高的，这样一下子从目的上来讲，就把偷税和筹划区别开了，这是一方面。另外一层意思，又是指责纳税筹划的手段，君子爱财取之有道，手段也是至关重要的。大家看我是怎么写的，我讲了是在税法所允许的范围内，这是一个前提，就是你的一切活动必须是规范税法的范围内，同时真正操作它的时候是通过对企业的各项具体经营活动，进行事先安排，不是事后来补救。这个对我们企业的要求是很苛刻的，不像逃税那样出了事我们再来解决，而是我们事先根据《税法》的要求，我这种行为我会带来什么样的纳税义务我会测算一下，然后我来选择一个获取税后利润最大的方案来执行，这一点是不一样的。
通过这个概念两个方面的意思，我们都能够找出来跟逃税或者是其他非法手段之间明显的区别，从目的上来讲，纳税筹划不但为了减轻税负，还要追求零风险，从手段上来看，纳税筹划主要侧重于事先调整，而不是事后补救，这就是明显的区别。就像我想杀人一样，打人一样，刀砍人一下和用砖头砸一下人的头，你说哪一种违法，哪一种不违法，刀砍人一下虽然把人家也砍伤了，但是这个就违法，因为刀属于凶器，砖头不算凶器，同样我治你用砖头砸你和用刀砍你不一样，砖头砸人顶多是违反公共治安条例，但是你用刀去捅一刀公安局肯定给你带走。当然作为旁观人来讲觉得好笑，你也是打人，砖头打人和刀杀人是不一样，说不一定这个人都被你打流血了，但是可能刀砍的那个人就抓走了，用砖头带到派出所问一下笔录教育一顿就回来，不一样，手段是不一样的。我这个比喻实际上跟我们纳税筹划相比还不一样，纳税筹划是完全侧重于事先的调整，比如给大家举一个筹划的例子，现在有一家房地产公司，我们称之为A，房地产公司A，投资2000万元到房地产公司B，占B公司股份比例为50％，B公司是新成立的房地产开发公司，两年后，B公司获得税后利润3000万元，现有一个公司C，愿意收购B公司，C公司和A公司协商如下，他收购B公司肯定要把B公司股份都要买下，他就要一个一个谈，三个股东都要谈一下，他现在跟A公司协商的结果是这样的，C公司可以一次性出资3500万元购买A公司在B公司的股份，C公司愿意一次性出价3500万，购买A公司在B公司的股份，我们算一下帐，他投了2000万，对方赚了3000万，他占比例是多少？50％应该上加1500，他投了2000万，赚了1500万，对方至少出价3500万元，现在对方提出我给你3500万元，你撤走。第二种A公司也可以先分回B公司的利润1500万，然后再按股本价2000万转让给C公司，请问A公司领导应该选择哪种成交方式。其实作为A公司来讲，无论是先分1500还是再转2000万，也是拿会3500万，如果一次性转让也是拿回3500，大家说是不是这样的，拿回来都是3500，现在的问题就来了，你哪一种拿回的方式更好，税交得更少，这就是我们讲的纳税筹划的主题就来了，纳税筹划做好的话我告诉大家一个不经意的，看不起，不太注意的一个小小的问题，会给你带来500万的好处，如果你选错了你会花代价500万，你交了也认为是应该的，实际上我们认为不应该。假如你们是A公司的领导，房地产的领导，你们觉得哪一成交方式对你们最有利？
同意第二种的举手，10位。同意第一种的一次性出价3500万举手，4位，其余的同志还没有想清楚。B方案好还是A方案好。我想问一下B方案好的同志你给我解答一下为什么B方案好？就是股权销售、股权转让有一个营业税。所以这是非常重要的，在这个问题当中当然要选择先分利润后转让的方式，因为只有先分利润，才可以确保分回的利润不征收营业税和所得税，也就是说先分的话一分钱都不用交，如果是一次性转让的话，你麻烦来了，你投了2000万，你卖股权卖了3500，说明你股权转让差价收益是多少？1500，33％的所得税，你要交495万，但是如果你先分的话有什么好处？因为他这个房地产公司，他已经交过33％的所得税，我作为法人所得税回来也是33％，他已经交过了还要不要重新交，税法规定不在重复征税，除非有税率差，就是他是15税率，我是33，回来补18个点，他是18点的税，我是33，回来补15个点，如果你是33，我也是33，回来就不在补税了。因此，先分利润实际上比直接转让要节省税收。大家明白吗？所以我们纳税筹划就告诉我们，在股权转让的时候，就要开始筹划了，哪一股权转让的方式更好，所以大家不要小看这个课程，我今天可能讲了20个案例，跟你企业一点都不沾边，但是突然讲最后一个案例跟你沾一点边，你可能就是几十倍的钱还回去了，为什么？因为我不会再发生导致我重复纳税或者是增加税负的不合理的决策方式的出现。所以纳税筹划的威力是把你原来股权转让合同分成两个合同，分成两个文件，一个是股东决议，分配利润的文件，再一个就是接下来就是股权转让协议，那时候有好办了，从我们专业角度来看，就是把企业的股权投资收益所得和股权转让差价所得，准确地区别开来，大家记一下，要把股权投资收益所得与股权投资转让差价所得区别开。纳税筹划的要求是尽量地把股权投资转让差价所得转化为股权投资收益所得，也就是要求我们一定要先分后转四个字，那么我们通过这么多罗嗦的话，结果最后就是得出四个字先分后转，这四个字是高度凝结了对《税法》，对股权转让全部分析得出来的，这就是我们讲的经验。把这个经验请大家带回到企业股权转让活动当中去，一定不会错的，但是如果你没听这个课就不知道先分后转的好处，大部分企业采用的是一次性转让这种方法，弊端多多，税收负担加重。我们还有一个特点，就是多交税了他浑然不知道，他不知道自己多交税，他认为自己的税都是该交了，我问会计，我说你们会不会帮企业做一点筹划，他说会的，他说我们现在就是该交的就交，不该交的坚决不交。我再问说知道哪些税是该交的，哪些税是不该交的，他说《税法》规定的该交就交，《税法》规定的不该交的就不该交，他这句话讲得更笼统了，实际上我就问税法又是怎么具体规定的呢，他答不上来了，也就是说你划分该与不该的界限在哪里呢？他不清楚。实际上我带大家就是要寻找该与不该的界限，找到这个界限以后，我们就尽量把自己划到不该交的那个圈子里面去，如果条件不成熟的，要创造成熟的条件划到不成熟的条件里面去，这是纳税筹划整体的要求。给大家举例子说明纳税筹划的重要性。
再给大家举一个例子，如果你们现在在开发过程当中缺钱，缺2000万，现在有一个老板提出来了，我可以借你2000万，当然也可以变成你股东，借你2000万，你每年给我10％的资金占用费，如果变成股东，那我就享受参与分配的权利，现在你作为开发商，你觉得这个老板提的要求，他两个要求都可以，作为借款人对你来说都能够做得到，你觉得作为你来讲哪一种方式对于你来讲税收上会赚便宜？是借贷的钱还是把他拉来当你的股东，当然他肯定是小股东，你觉得是借钱好还是让他加入股东好。我告诉大家，纳税筹划要求我们必须事先去安排，等你把事情已经安排过了再来筹划就来不及了，下面我问大家是借钱好还是加入股东好，哪一种更有利于纳税，同意加入股东的举手，3位，同意借钱的举手。正确的答案应当是借钱，因为借钱产生的利息和资金占用费可以进开发成本，而变成股东以后，他的利润分配只能在交完所得税之后进行，因此对纳税是很不利的。我们把这个现象就叫做财务杠杆效应，大家可以记一下。在借款经营和入股经营中，借款经营可以发挥财务杠杆作用，有着明显的节税作用，有着明显的节税好处，所以应当选择借款，而不应选择入股。在这里我还要强调的是有一些时候你们双方认为对方参股了，但实际上税务部门并不承认，你们双方签订一个参股协议，但是税务局却并不承认。我就碰到有这么一个开发公司，他给另外一个开发公司2000万，他们双方签订的协议我也看过，叫做参股经营协议，或者叫做联建协议，协议上是这么讲的，比如说A公司，借出钱的就是债权人，A公司借给他2000万，参股经营某一个什么什么项目，分配方式是该项目销售完工后，按照实现的利润55分，46分，或者是37分，这个时候问题出在哪里？就是借给钱的开发公司现在收到利润了，税务局查到了说要交营业税和所得税，房地产公司老板讲怎么可能，我是跟对方参股经营，我获得的利润对方不都是交了所得税，凭什么让我交这个税。我告诉大家，你们签的那个协议，从实质上来讲仍然叫做借款协议，并不构成真正的参股协议。因为你这个房地产开发公司没有在工商局登记成为他真正的股东。大多都是你们协议上的股东，协议上的股东和真正的股东是不一样的。真正的股东就是工商局公司章程里面有房地产开发公司的名字，这个时候你分回来的钱就是利润，如果没有你的名字分回来的钱就叫利息或者叫做资金占用费，或者叫承包费，都不能称做为利润，因此要按规定缴纳营业税和企业所得税。在这里我告诉大家一个新概念，你们记一下，在这种情况下，借出房地产公司，实际上成为借入房地产公司的隐形合伙人，有隐形战斗机、隐形战舰，我们有一个新的概念出来叫做隐形合伙人，这一类合伙人在国家的法律法规当中并不确保他的合伙地位或者是合股地位，只是双方出于某种合作的要求提出合伙身份暂时予以确认，但是没有经过国家公正机关的公正，隐形合伙人所获得的收入、利润都应当称作为是利息或者是资金占用费，依法交纳营业税和企业所得税。要想改变这种状况，必须把隐形合伙人转化为显性合伙人，到工商管理部门变更股东变更名称登记这才可以。
我打一个不太恰当的比喻，就好比情人提出来要跟他的老婆分财产，你们说法律支持不支持？情人实际上就是我们讲的隐形合伙人，所以法律不保护他的权利，这一点我希望我们的开发商老板们一定要注意，不要你认为是投资，但是税务局却不认为你是投资，认为你是借款，扯皮由此产生。但是我们事先策划就不一样了，听完我的课以后就会争取显性身份，如果我真的是合股，就是对方公司章程里面必须有的名称，有我盖章的，这样才行，否则都不行，希望大家都了解。概念我就给大家介绍到这里，也举了几个例子，希望大家从这几个例子当中要注意到筹划它的重要性。
下面我给大家由纳税筹划的概念再延伸两个重要的概念，第一个概念是什么是企业税收负担率？我给大家再讲两个概念，什么叫做企业税收负担率？还有一个叫做企业税务风险？这两个概念，希望大家记录下来。企业税收负担率请大家看讲义第6页，企业税收负担率等于企业当期应纳税额的总和除以企业当期实现的销售收入或营业收入乘以百分之百。这个指标告诉我们，它能够从整体上反映一个企业的税收负担状况，比如说经过测算，我们这个企业的税收负担率是12％，那它表明什么意义？12％的税负率有什么含义？就表明你卖100万的房子，你得拿出12万交给国家，这个税里面可能既包括营业税，又包括土地增值税，什么税都包括进去，因为分子里面什么税都包进去了，那么他会给老板决策带来一个什么样的初步印象呢？就是我这个企业国家贡献率，我12％表示我100块钱的收入我交了12块钱的税，这只是一个静态指标，那么我下面就要问大家，我这12％的税是重了还是轻了，你再给我们说一说，这12％的税是重了还是轻了？你感觉？感觉轻了，这感觉不错，就是跟着感觉走，你这个感觉很好，坐在前面几位同志，你呢，你说重还是轻？你觉得是重还是轻？重了，你们两个感觉怎么完全不一样，标准答案是你们两个人的感觉都错了。为什么？所有的指标存在的一个前提是如果把死的指标变成活的指标，不能脱离一个程序，那就是什么？比较。没有比较这个世界上就没有美女，没有比较这个世界上就没有亮男，没有比较就没有高矮胖瘦，如果世界上只有你一个人，我们知道你是漂亮还是丑，还有我们在火星上也不知道地球上的人怎么样，我们必须了解，通过比较这个程序才知道你这个税负是重了还是轻了。大家想不想知道中国房地产企业平均税负是多少？想知道吗，中国房地产企业的税收负担，平均在10％左右，请大家记下来，中国房地产企业无论是外资的，内资的，民营的，国有的，平均税负在10％左右。低于10％和高于10％都说明企业在纳税当中存在一定的问题，但有的问题是正面的，有的问题却是负面的。
下面我给大家出一个小小的问题，也想难倒你们一下，现在我们知道有一个项目需要前后投资一个亿，这两个项目都要投资一个亿，经过我们对这两个项目的测算，我们发现A项目的税收负担率是15％，B项目的税收负担率是10％，请问你会选择哪个项目投资？假如这两个项目的投资额、投资期都一样的话，你会选择哪一个项目来投资？我再讲一遍，现在有A、B两个项目，A项目投资额是一个亿，投资期是三年，那么已经经过测算以后，A项目税收负担率是15％，还有一个项目是B，它投资额也是一个亿，回收期也是三年，B项目经过测算税收负担率是10％，如果企业纳税处在自治状态，属于自治状态就是没有偷税漏税，也没有筹划，请问你们会选择哪一个项目，是A项目还是B项目？我绕着弯子提问，我不告诉你利润率，告诉你负担率，同意投资A项目的请举手，举高一点我看一下，4位；同意投资B项目的请举手，3位。这个问题你们怎么好多人不敢举手呢？因为心里没底。我们对房地产纳税筹划的研究从现在开始，已经准备迈入门槛了，在迈入门槛之前，我已经告诉你税负率是由谁来决定的，首先我问你税负率高了对企业经营有没有好处？肯定没有好处，100块钱卖的房子，你15％肯定交的税多，12％肯定交的税少，交的税少对你的效应形成肯定有好处。那么到底选择哪一个项目呢？正确答案是A项目。这是出乎你们意料，我选择税负率大的项目投资而没有选择税负率小的项目，因为什么？税负高的项目一定它的利润率也是高的，比如别墅项目和普通住宅项目，别墅项目交的税就是比普通住宅交的税就是多，而且税负就是重，这是不用怀疑的。那么这里面就告诉我们一个现实问题，大家记一下，决定企业税负率变化主要的因素是企业的利润率决定企业税负率变化的因素，一般情况下随着利润率的上升，税负率大家说采取什么变化？随着利润率的下降，税负率也跟着下降，两者呈现同方向变化的关系。好，下面我们研究的问题是我们进行税务筹划的目标是为了减轻企业的税负，我希望大家读书一定要读明白的，别研究朝着相反的方向迈进，最后有的同志说一定选择税务率高，你来学习干什么呢？不就是为了达到税负减轻，税负率下降，结果追求税负率高的项目，肯定就不对了。我们研究的意图是在企业取得既定利润率的前提下，如何使税负率下降，如果没有这个前提的话，我作为讲课老师太轻松了，我可以教提高某个方面，把税负率降到1％左右，我甚至能把税负率减到零，你们愿意不愿意？听完我的课不用交税，哪位同志愿意请举手？有办法，而且是合法的办法，就手什么税都不用交，放下来，就有两位同志非常迫切。回去以后，把公司关闭，什么税都不用交，关闭企业也没有说是违法的行为，我不干了，我的目标就是不想交税。但是，行不行？那肯定不行。如果所得税一分钱不想交，哪位同志拒收，说我企业所得税一份钱都不想交，请拒收，没有不敢举了，我的方法也是合法的。五百万开发的，我三百万卖，我亏损二百万，行不行？当然，税务筹划告诉我们，一定要在既定利润率前提下来研究这个问题，否则失去前提了。我告诉大家，如果你们实在不想交企业所得税，我也有一个合法的办法，你们寄个文件，这个文件对你们来讲，将长期产生的影响，你们只恨见到我时间太短了，当初见到的话就好了，现在见到有点晚了。但是，不着急，你现在回去操作还来得及。财税200091号文件，关于个人投资企业和合伙企业投资者，征收个人所得税的规定。在这个文件当中，国家强调，有这么一段话，国务院通知对个人独资企业合伙企业，停征企业所得税，只对其投资者经营所得征收个人所得税，是我国鼓励公平投资，公平税负，和完善所得税政策的一次重大调整。如果我们房地产企业，不是有限责任公司，而是个人独资或者是合伙企业的话，我在这里向大家宣布，你跟企业所得税永远说再见，你这个企业以后不再交企业所得税了，永远不交企业所得税，你说这个课要不要听？太要听了。大家也许讲那税务局为什么不跟我说了呢？跟你说了以后，企业所得税到哪儿收？不会跟你说的。所以，这个要求我们在办工商登记的时候，应该在营业执照里面注明是个人独资或者是注明合伙，或者是注明股份合伙，都是可以。当然，我提醒大家，个人独资企业和合伙企业是属于无限责任，要承担无限的赔偿责任，它跟有限责任公司不一样。有限责任公司是出资额承担赔偿责任，但是话又说回来，在中国讲法制责任当中，有限公司和无限公司之间究竟有什么区别呢？所以，在目前来讲又比较适合办成个人独资合伙企业，来减少企业所得税这道环节，实际上也是可以做到的。所以，我相信大家听完我的课以后，回家就在琢磨这个问题了，为什么琢磨这个问题？我们交到现在的税都可能不太对，可能交了很多冤枉的税，所以王老师的课犹如及时雨一样，我现在项目用个人或者是合伙办，反正这个公司就是我的。所以，我跟大家讲，有一些东西，我如果上课之前说哪些同志不愿意交企业所得税，可能觉得很唐突，实际上可以做到。
今天上午的课我们就讲到这里，下午我们讲更深入的内容供大家参考，谢谢各位！
因为第一个问题，房地产企业营业税，没有取得预售证之前，销售的经营是否交营业税？房地产企业在没有取得预售证前，在取得各种定金的同时，要申报缴纳营业税，跟取得预售证没有关系，请这位同志记下来，凡是取得定金性质的，收入都要在取得时的当月申报缴纳营业税。
这位同志还问，印花税贴在哪些部分？限度多大？总额量贴？印花税是这样的，如果你是在卖房的话，要求是贴在商品房销售购销合同上，如果在预售的时候，没有预售证的时候，双方也不可能签合同，签了合同暂时也不需要贴花，因为合同需要备案。贴花是这么要求的，每本印花税额超过五百元以上，就可以到银行去填写缴款书交，如果低于五百元以下购买印花税票，贴在商品房购销书上，买卖双方都要等额贴，比例是万分之五。
还有一位同志给了我一份合同这份合同是资产承包合同，我看了一下，这里面合同是这样的，将资产用于承包，用于公司职工的承包，按规定期限向公司缴纳承包费。那么，个人将公司财产用无承包以后，可以自由进行经营。那么，帐怎么做呢？我看不出来，反正大概根据我的意思就是自己做帐，公司不再给他做帐了。那么，这里面的问题是什么呢？员工经营的税收谁来交的问题，还有公司经营收入的所得税如何交的问题，应该在这个合同中明确。我提醒这位同志，承包合同第六条第一款这样写，所有合同写乙方权利义务，乙方这里面是指承包人，也就是职工，是这么写的，对于所有合同交于公司财务备案，进行合资、合作的商户必须合法经营，依法纳税。你看这句话里面有漏洞，进行合资、合作的商户必须合法经营，依法纳税，但是没有对职工进行约束，将来就有扯皮，到底谁来交的问题。所以，第六条第一款要进行修改。还有第七条违约责任第二条需要修改，这个就不讲了。
下面，我们再围绕这个主题，给大家继续讲。上午给大家讲了关于纳税筹划的概念，给大家导出新的概念，一个是企业税收负担率。还有一个概念，什么叫企业税务风险？那么，企业税务风险，就是大家看第六页，讲义第六页企业税收零风险，是指纳税人 正确理解和执行国家税收政策法规，而不存在多交少交税款的行为，这是一种理想的状态。税务风险的产生可能来自于两种情况，一种就是因为政策法规掌握不清楚，而导致了少交税款，给税务部门处罚的可能性，这是一个方面。另外一个方面，是因为对国家政策法规掌握也是不清楚，但是却导向了另外一个后果，多交了税，但是自己浑然不知，这两种风险，我们都要防范，不能仅仅防范少交税，被处罚的可能性，而忽视掉多交税，给效益造成的流失的可能性。所以，要讲零风险，实际上就是既要防止多交税带来的效益流失，又要防止少交税带来的处罚，这是一种理想状态。企业多多少少会出现少交税带来处罚的可能性，也有可能因为多交税而被效益流失。在这里不得不提醒大家，从我们国家现在税收管理体制来看，税务部门建立了专门的稽查部门，稽查部门职责是干什么呢？主要督察纳税人偷税、漏税的行为，但是不负责检查企业多交税的行为，所以有的企业多交税没有人查出来，退给他。而且，我们房地产企业财务人员，往往对这个行业税收政策掌握不清楚，所以多交税也就多交了。比如说我就碰到有这么一家房地产公司出现了多交税的情况，现在跟税务局正在申请退税，为什么多交税呢？而且是发现的，更多情况是发现不了的。等于是搞了一个买人家在建工程，买在建工程，楼盖好以后，把楼转手卖掉了，根据规定，这个楼销售可以按照差价交税。比如买了一个在建项目，花了五千万买，把这个楼给别人是花六千万，交营业税是拿六千万减买项目五千万，按照一千万差价去交营业税，但是财务申报的时候是按照六千万的销售额全价来交营业税的。也就是说，多交了三百万的营业税，5％。那么，时候就是需要我们注意了。如果像这种情况的话，谁来发现它。所以，摆在我们面前很重要的工作，就是谁来定期存在我们企业存在的税务纳税错误，有的企业认为企业可以定期开展纳税自查，实际上这是很难解决问题的。因为一个企业人要犯错误，是因为掌握的政策本身有问题，所以通过自身很难检查自己的错误，说白了就是自己检查自己的错误是检查部出来的。所以，我在这里建议大家，一定要建立一个防范企业多交税款的机制，这种机制可以通过专业机构的检查，也可以通过建立专业部门检查，现在有不少企业有内审部门，内部审计部门，简称为内审部门，他们的工作主要是检查企业有没有出现违反政策法规的现象，特别是税务，纳税上面也没有错误。
还有的单位，设立了税务总监这个岗位，主要是负责解决税收方面的计划和规划。特别是纳税筹划方案的制定和执行，我在这里给大家提醒一下，不少跨国公司来到中国，他们给我们带来了不少先进的管理经验和管理模式，他们是如何处理税收的呢？据我们了解，他们在处理税收问题的时候，大多是有专门的人员和专门的机构。比如像摩托罗拉专门设立了税务部，惠普也专门设立了税务总监，他们这些机构主要是解决公司的纳税问题。我们中国现在的内资企业没有建立专门的税务部，把大部分的纳税工作交给了财务部门一并完成的，这样很难从大量的会计核算当中出抽出时间来进行专门的税务方面的核算。所以，大家听完我的课以后，回去有必要对财务部门岗位进行重新设置，可以设立专门的税务经理，税务经理待遇、职位跟财务经理是平起平坐的，希望大家能够听清楚我这个建议，相信对将来解决税务问题一定会有帮助的。你们回去仔细调查了解一下，如果把纳税工作交给财务部门去做，他们往往认为在经过了大量的会计核算以后，把纳税问题当成完成本月工作的扫尾工作，往往疲于应付，不会拿出精力解决这个问题，所以差错在所难免，也没有经历研究税收政策和法规。假如让你们搞财务的话，你面对这么多的开发成本，开发费用，面对这么多的销售单据，让你把帐做出来，最后还让你报税，再让你拿水纳税策划方案，你几乎是疲于应付，没有这么大的精力。而且，纳税是数据出来以后，才有纳税数据，这都是形成了事后的数据，事后的东西，来不及进行调整。所以，我跟大家讲，我们现在房地产企业存在的税务问题是非常广泛，因为税务风险实际定义税务问题。
大家看一下讲义第七页，给大家看一下房地产存在的主要税务问题，你们看一看我讲的这些问题在你们企业当中存在不存在。首先，给大家讲一下营业税问题，从我们现在情况来看，有这么几个比较突出。第一，各种代收款项，没有并入营业额中一并缴纳营业税，比如代收市政配套费，代收有线电视费，代收的一些其它规费。根据营业税政策规定，企业发生的代收款项，应一律并入营业额中缴纳营业税。请大家看一下营业税暂行条例，第五条的规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务，转让无形资产，或者销售不动产，向对方收取的是什么？全部价款和价位费用，因此我们缴纳营业税的依据是收到的卖房子的钱还有各种价位费用，哪些费用属于价位费用呢？我们进一步看一下营业税条例实施细则，对价位费用的解释。第十四条，条例第十五条所称的价位费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其它各种性质的价位收费，税务规定凡价位费用无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。据我们了解不少房地产企业对代收费用是做往来处理的，实际上已经构成了偷税。我在这里给大家指出来，之所以指出来，是为了帮助大家在将来的纳税策划当中更好的解决代收费用所引发的营业税漏税突出问题。你们记一下，营业税条例第五条和营业税条例细则第十四条的规定，来佐证我的第一个问题。
营业税问题当中第二点，是房地产企业各种向业主赠送的礼品，没有计价缴纳营业税。比如奉送的阳台、车库、冰箱、彩电，在销售时，作为销售的一种促销方式，可能你很容易去这么做。但是，在纳税上面，确实有规定的。这些费用原则上要按照市场价格计算缴纳营业税，同时对这些赠送给客户的礼品，发生的采购费用，不得在税前扣除，其理由是向客户的捐赠支出，属于捐赠支出，不能够在税前扣除，这在企业所得税条例里面做出明确的规定。像直接捐赠支出，就是送给你的东西，这是不能在税前扣除的，我们讲叫捐赠支出，也会带来营业税问题，和企业所得税问题。第二个，就是送给客户的礼品，也应当缴纳营业税。
第三个，一方出土地，一方出资金，合作建房，房地产公司以房抵土地的部分，为按规定缴纳营业税。在合作建房当中，出土地的一方，要求开发商将开发好的商品房子来冲抵土地出让金。作为开发商来讲，建好的房子来还土地那一部分的房子，要视同销售缴纳营业税的。有不少合作建房企业，这块税收漏掉了。我讲第三个问题存在，还不是一、两个企业存在的，具有一定的普遍性。但是，在2005年税务稽查当中，把合作建房作为重点检查，和建房本身也有筹划税务空间，筹划的好一分钱不用交，筹划不好交的税很多。我建议大家，你不懂税法情况下，不要出面跟税务局解释，你越解释越乱，越解释越吃亏。我有一个客户是这样的，老板出差了，开会去了，这时税务局来检查，是什么情况呢？从村委员会拿了150亩地，跟村为会签了一个协议地给100套精装修房，来冲150亩地土地转让款。那么现在税务局查了，给他的88他的商品房，第一期给了88套，要按照市场销售价格交营业税。会计说老板没有回来，不敢签字，老板回来以后，不由分说，跑到税务局长办公室解释，说我这个房子交营业税，作为我们来讲，思想上是很难接受的，首先我拿这个房子抵土地款，我是一分钱没有拿到的，相当于这个房子是我付土地款，他也没有提钱给我，所以让我们拿一部分现金交税，我们觉得吃不消。而且，跟村委员合作，我们本身就吃亏了，税务局长问他为什么吃亏了？他说我们不但要拿房子换地，按照协议规定还要精装修，我们按照套内面积每平米可能有五、六百块钱开支。税务局长说正好，你把精装修的价格也加进去，刚才我们测算还是按照毛坯房给你测算的，现在还精装修，正好每平米加五百块钱。后来回来了，会计问他，跟税务局长谈的怎么样，还谈多出来了。就是说你不要不懂装懂，你去开炮，反而会把问题弄的越来越糟糕。后来我去，税务局长跟我说，原来我也知道他是精装修，就是想收一点税，他跑到这里来，还当着办公室那么人面，我们房子还是精装修，我们亏大了，那你就亏大了，营业税肯定是加重交税依据。你不懂税，你找一个专业人员陪你去，你在那儿讲，给税务局留下了很多的依据，他说你把精装修合同拿过来，增加了税收负担。像这种营业税在税务当中是比较经常会出问题的。我再讲一遍，合作建房出问题，不是十万块钱，几十万块钱的营业税，合作建房一旦出现问题是上百万，几百万，都是有可能的，主要是看你环建的面积大不大。
第四个，收到的违约金、罚款、定金等没有及时缴纳营业税，违约金和罚款，我们很多房地产企业会计误认为应当是营业收入，不应当交营业税。实际上因受让方违约，而产生的违约金和罚款，应当一并计入营业额，缴纳营业税，而并不是财务人员所理解的，应该计入营业的收入，不交营业税，这也造成了大量的漏税和逃税。比如说因为一个业主他违约，他给你支付两万块钱的违约金，这两万块钱的违约金就要缴纳营业税，我们现在财务做帐是借现金，代营业收入，两万，这样就逃脱了营业税的纳税义务。这个部分，应该引起我们企业的注意。
第五个，以房屋抵债，分配给股东，奖励给职工等，都应依法补交营业税，以防抵债。实际上，在税务检查的时候，我们往往是通过抽查，房屋土地管理局，房屋过户数量和名单，以及交易金额，查出这个问题的。现在税务局怎么查帐？你开发一个小区三栋楼，税务局表格跟你三栋楼表格一样每个表格里面，每层里面，都让企业会计填上房间业主的名字，下面还要填写平米，还要填写交易价格，把这个表发给财务人员，让财务人员填，怎么填呢？比如税务局有备案的图纸，你这个12层楼，每层楼3户人家，表格就划分成数字三行，横的就是12层，每个格子里面让财务填上业主的姓名，填上建筑面积，填上交易的价格，就是先让你申报。发现有的房子里面是空着的，很有可能奖励给职工，或者是分配给股东或者你们上面写未售，都是可以写没有卖出去。然后拿着你填的东西，跑到房屋土地管理局，大家想房屋土地管理局完全可以不接待稽查，根据征管法的规定，房屋土地管理局拒绝税务局检查，税务局可以在当天处于房屋土地管理局十万元人民币罚款，税务局可以罚房土局，罚完以后要求无条件提供开发商某个项目的情况，和契税代收的情况。当然，一般房土局不会不配合，我们到目前反映来看，还没有一家房屋土地管理局不配合的。所以，我们发现凡是房源的减少，如果没有收到现金的话，要不就是抵债了，要不就是分配给股东了，要不就是分给职工了，要不就是低价转让。
大家听了我五点建议，五个问题，你们感觉到营业税还有漏的机会吗？基本上被堵住了，就是说查你房地产交易营业税大概也就这么几个通道，其它的通道我们发现很少。这是关于营业税目的存在的问题。第二个是个人所得税，个人所得税的检查将围绕这么几点。第一，各种工资外的奖金、补贴、补助是否并入工资总额一并扣缴个人所得税。我们房地产企业有不少出差补助，都是在差旅费报销单上面直接注明的，没有单独并入单位工资总额交税，这种做法明显是要漏扣个人所得税，是要被查出来的。第二，个人股东报销的，与生产经营无关的费用，以及以公司资金购买的车、房、电脑等是否扣缴个人所得税。个人股东报销的与生产经营无关的消费性资金，以及用于购买汽车、住房、电脑等，是否扣缴个人所得税。第三，与房地产企业相关的劳务人员，取得劳务报酬，是否扣缴个人所得税。那么，个人所得税的检查，我们觉得重点应该是在第二个，个人股东这块，将来房地产企业是税务检查的一个重点方向，在这里给大家提醒一下，特别是现在全社会非常关注房地产开发老板的纳税问题，现在已经上升到很高的高度了，甚至带有一点政治的因素在里面。跟大家讲了，现在全国房地产开发商，因为赶上了一个好时机，大家都是赚了钱的，但是在赚钱过程当中，个人承担的纳税任务，没有完全尽到。所以，我们认为房地产开商最大一种可能性，涉及税收逃税的指控。在这里提醒大家一下，你们到了11月份的时候，仔细听一下广播电视，你们在这里给大家打一个保票，一定可以听到你们非常敏感单位和人员的逃税问题，因为根据今年税务总局稽查工作安排，将对房地产开发企业逃税进行新闻曝光。那么，也就是说目的就是要在全社会形成一个逃税就要追究，受到处罚的格局，现在计划在九个行业各找一个典型进行曝光。哪九个行业呢？第一，房地产开发企业。第二，钢铁生产企业。第三，水泥生产企业。第四，煤炭生产和运输企业。第五，废旧物资回收经营企业。第六，农产品收购加工企业。第七，出口免抵退的企业。第八，使用海关竞相税发票的企业，海关的发票现在被税务局认为是很臭的发票。第九，个人所得税。在这九个企业或者是项目当中，各选一个典型的曝光，我在这里已经告诉大家了，当然新闻里面看不到，等到10月份，11月份的时候，等到全国税务稽查系统干部出动，找到大案要案，现在凡是逃税五百万元直接报国家税务总局备案。最后，对该企业形成处罚意见也要报中央。所以，我们房地产企业很不幸列为第一位，这个首先拿你试问，这个就不用说了。他怎么查呢？无疑就是查这么几个方面，不可能脱离房地产开发企业实际情况，随便指控你逃税。特别是有一个问题，检查期限问题，到你的企业去是检查最近三年的，还是检查自公司成立以来的。你们觉得应该是检查最近三年的，还是自公司成立以来的？文件中是这么写的，凡是检查最近三年发现问题的，应一律把检查期限延伸到该公司成立之日起。内部文件上是这么写的，如果最近三年没有问题的，当然就不检查了。在这里给大家提供一点保护你们的武器，请大家记一个文件。国税发1999211号，关于实施税务检查计划制度的通知，在学这个文件之前，我想问大家，你说税务局查税的话，从到你门上检查起，到结束结案，多长企业比较能接受？就是从他发出通知，到检查结束，多长时间可以接受？半个月、一个月、半年、一年，哪个能接受？
越长的话，对于你是一种煎熬，始终不出检查结论，对于公司领导、职工都会产生极大的震慑和影响，实际上时间越长，对于这个公司经营非常不利。到底国家规定检查期限是多长时间呢？我告诉大家，原则上不能超过半个月，但是实际上各级税务机关都在违背中央政策，检查时间有的拖了半年，有的拖了一年，有的一年半都没有钱，搞的企业人心慌慌，没有心思搞经营，严重的影响了公司的经营。不超过半个月在哪个文件里面规定的呢？就是99年211文件，我还想问大家，税务局一年查你们几次能接受呢？一次、两次、三次、四次，一次不查，现在在大形势下很难。看一下文件第三条，第四条。第三条，国家税务局，地方税务局必须从严控制税务检查次数，对于同一纳税人的专向检查每年最多各进行两次。第四，各级税务机关尽量实行综合检查，要规范检查程序，限制检查时间，对每一纳税户的检查，原则上不超过15天。这个在大城市比较规范，小城市或者是落后地区就很不规范。因为我搞过稽查工作，因为我们调帐给企业的时候，我们都是夜以继日检查，我们赶进度的原因，实际上因为我们要遵守这15天的规定，查完以后要把帐还给企业。检查结果在辖区所属系统内相互认可，信息共享，这句话很关键，避免多头检查和重复检查。比如你所在地税局查了以后，市税务局也来查，升税务局也来查，都检查同一时期，同一纳税项目。我告诉大家，如果米的区税务局检查以后，出了税务检查报告，在迎接下一次检查之前，就准备好上次税务检查报告就行了，因为这个结论是通用的，不需要重复检查的。同时，文件当中也强调，对于不顾全大局，违抗命令，擅自进行检查，变相增加检查次数，以及在实施检查当中徇私舞弊，玩忽职守，甚至滥用职权的，要严肃追究有关人员责任。
我给大家举一个擅自检查的一个极端案例，陕西西安有一家房地产的企业司机，在大街上不小心跟一家税务局家属开的一辆车追尾了，司机态度也不太好，两个人在愤怒当中草草结束了。后来，家属听说这个车是某某房地产公司的，也不巧，他的爱人在稽查局当副局长，就讲了一定要把这个企业狠狠整死，然后对房地产进行检查，查的问题很多，既然想整你了，大家知道欲加之罪，何患无词。你哪一张发票开的不对，都要交税。搞到最后，房地产老板自己主动出面带着礼品，道歉赔不是。实际上税务局长做法对不对呢？根据211文件精神是错误的，这个税务局长擅自利用手中的检查权利，在没有列入税务检查计划的情况下，擅自对房地产企业进行检查，这是严重违背上级命令的。也就是说我们开展的税务检查，必须事先要列入全年工作计划的，凡是不列入工作计划的，又没有接到群众举报信件的，不能干扰企业正常生产经营，在多次的全国税务稽查工作会议当中，都已经三番五次提出来，不能对一个正常企业经营进行干扰。像刚才的情况就是利用手中的职权来检查所属的企业，这个事情是发生在去年。要发生在今年的话，根据最近发的文件，这个局长就要被撤职了，也就是说这个房地产公司老板是可以举报局长检查的问题。但是，我建议大家举报信不要写，没有用，一般是上级护着下级，一般你们往国家税务总局办公厅写信，他们才调查立案，现在老百姓知道给本省写信没有用，你要绝对占理，给国务院信访办写信，或者给国家税务总局信访办写信也可以，像这个属于以权谋私。我车撞你一下，你怕人来检查我，而且检查到恶心到什么程度，前后派了五十多个人去检查，严重干扰了这个房地产公司。这个事情北京怎么知道的呢？这个人忍无可忍，最后到北京信访去了。现在执法机关，护法机关人员素质，说老实话不敢恭维，这也是我绝对不想再从事税务工作的一个直接原因，素质太差了，索贿的，要钱的都要。最近山西太原警察把把北京警察打死了，我看了一下这个经过，典型的是警察特权思想在作祟，人家车在前面，红灯没有变成绿灯，你催人家走，人家不走，你还要追着把人家打死，你看人家警察到什么程度了，网上还讨论这个警察还立过多少等功，像这样素质的警察早就应该被开除出公安队伍。最恶劣的是他还纠集了六个刑事犯罪分子，来打北京的警察，你说我们执法机关人员素质高到哪里去。
我在税务局工作，我们中午休息，纳税人有拿纳税申报表空白的，这个工作不是我负责的，是别人负责的。我很好心下去给人家找这个空白的纳税申报表，我不认识这个企业，人家中午开车顺便过来，让人家等要一点半才上班。完了以后被管纳税申报表人知道了，非常不高兴，跟我吵了一架，认为应该等到上班的时间，你不应该把我柜子翻的乱七八糟。那时候刚参加工作，我突然意识到这帮人跟土匪差不多，你作为一个收税的人，人家把钱送给你，他的意思就是要等到一点半，你管他去，他是挣钱的人，他肯定要等到这个时候，他肯定要拿申报表的，我说咱们是顺手，顺便帮个忙。他说你不要帮这个忙，帮这个忙没有用，他说他是给你好处了吗？我说没有，所以我一下子突然对税务机关失去了兴趣，我突然对这个系统不干星湖了，虽然我分到税务系统也是费了很大的劲，我还是不在这个单位共，我还是上级机关下来实习的，我突然意识到税务干部队伍素质太差。你作为一个基层的征收机关，说个不好听的话，我认为是纳税人打个电话要报表，你应该开车送上门。他还甚至认为我拿钱了，拿好处了。我们读书人多多少少还有一点良知，我是不服他的，我调到局里去，我第一个事情就是告他，我说对待纳税人态度就是这样的。我跟大家讲，现在全国上下税务系统跟过去相比，有很大的改观，我敢保证，大家脸难看，门难进的现象，会逐步的消失掉，特别是国家加强行政机关体制改革以后，尤其是公务员法马上实施以后，行政机关的现象会有一个大的变化。首先行政执法机关的人员，必须面向社会招聘，在公务员法里面写的非常清楚，面向社会招聘，不能像现在这样，像税务机关，我们税务机关亲戚朋友多，我们亲戚朋友从老人开始，到四十多岁的人，到小孩，大学毕业全部在税务系统工作，有时候两口子分一下一个在国税，一个在地税，几乎都是这样的，真正税务系统没有背景的，要进税务系统，几乎不可能，这就是现在的状况，我们讲叫近亲结婚，繁殖的后代都是素质低下，必须要改观，把税务局当成自家的机关，那怎么行呢？根本不行的。我觉得这几年改革的步伐落后了，慢了，跟不上时代的需要，还不如朱熔基当总理的时候速度快，老百姓想一想还是说朱总理好，没有说现在好的，速度太慢。但是，怎么说呢？上次他们讲了，中国人就喜欢慢，不喜欢快，一快就容易出事，所以稳定是第一。中国人喜欢慢有一个特点，中国国宝是什么呢？熊猫的速度快不快？美国的国宝是什么？火烈鸟，自由的身上一根毛都没有了。你们觉得飞机最有可能是在中国发明出来，还是在美国发明出来，喜欢熊猫的国家是发明不了飞机的，飞机是代表着速度。中国人吃的是中药，中药得经过好几个疗程才能好，也不知道是自己好了，还是中药治好的，我到现在也是怀疑中药的药效，因为很多药可以治愈的。还有减免税申报，减免税申报表送上去了，半年内没有消息，慢，然后找关系才批下来，中国人慢，我急性子。但是，有的东西确实不能急，比如上课不能急，我也急，但是没有用，这个是以时间计算的，我告诉你们，回家就这么操作，没有什么问题，但是这样不行。所以，知识的学习是一个循序渐进的过程。但是，很多社会告诉我们要强调速度，特别是中国，当然中国GDP速度很快，都是9％以上，如果不刹车都是15％以上。你们看马上人民币要升值了，如果
我们现在美元对人民币汇率，拉动我们经济增长非常有利，如果升值以后，那么同样的美元到中国来换的的人民币就少了，国际间的比较优势就逐步的消失掉了。我在清华大学开了一个国际研讨会，芝加哥大学教授跟我坐在同桌，上面老师讲课，我们俩聊天，他中文讲的不太好，我英文讲的不太好，所以我们俩往往为了一个单词在不断的重复。但是，我们交流的意思是什么呢？他认为中美之间经济差距没有你们想的那么大，他说我现在在芝加哥大学年薪是4.75万美金，我说将近四十万，他就激动了，他说你们认为40万，我们认为就是相当于你们中国人民币4.75万。他说举一个例子，一听可口可乐在我们美国街头是卖两美金，在北京街头卖的是两块五人民币，你说差距有多大。你们非说这个可乐在你们算的，叫2.5除以8.27，但是在我们这儿绝对买不到这么便宜可乐。所以，我开一个国际研讨会回去，我包里面想买很多中国产品回去，为什么呢？因为我在美国也可以买到中国的产品，但是我想在北京买，为什么呢？北京动作相对来讲便宜，我回家买可乐等于两美金一听，对于我来讲，我换17块钱，我能买听回去。这样一来的话，作为一个消费者来讲，想在中国多买东西，作为生产企业，买原材料想在中国采购。如果人民币升值，采购的欲望就随着升值，欲望在上升，还是下降？购买的欲望将随着人民币升值而下降，这就是经济规律。有的同志老是搞不清楚，为什么人民币升值，有国家之间顶着呢？都是有原因的，我个人最大的担心就是如果人民币升值以后，我们的房地产市场，国家根本不用打压，不需要像现在三令五申，要调控，自然的，慢慢的，价格就趋于平稳了，为什么呢？大家的就业机会少了，收入低了，没有人买，供求失衡了，房价自然下跌了，这是经济规律。所以，同志们，人民币升值跟你们也有关系，你们不是冷眼旁观者，实际上你们就是局中人，道理就这么简单。如果大家都有钱了，有钱干什么呢？买房子，买车子，就是这些可见的东西，消费品并不贵，一个月几百块钱生存没有问题。
刚才给大家分析了一下营业税的问题和个人所得税的问题，还有企业所得税的问题，和土地增值税的问题。土地增值税的问题，集中体现在这么几个方面，第一，没有按规定办理项目登记和土地增值税登记。第二，没有按规定的预交率预交土地增值税。第三，没有按规定按期申报缴纳土地增值税。第四，没有按规定办理项目清算手续。
第四个，企业所得税问题，集中体现在这么几个方面。第一，收入结转的时间不准确，原则上房地产企业收入结转时间应该为房屋竣工清算，办理房屋交付使用时结转收入，原则上房地产企业应当在竣工清算之后办理交付使用时结算收入，当不少房地产的结转的时间是很慢的，楼房给人家住了两年，收入还不结转，理由是交营业税了，所得税慢慢等着，现在结算所得税肯定还要补交，就要拖着，拖到税务局把我这个企业淡忘为止。所以，这样实际上给企业所得税汇算工作带来的问题。第二个突出的问题，是成本结转时间和金钱不准确，比如我们现在发现房地产企业所得税逃税怎么逃的呢？一个就是成本结转，不是按照每平米销售面积来结转的，而且按照滚动开发的成本结转。比如说有两个在建项目，第一个在建项目成本是有限的，为了等到所得税结转有利的时候，就必须想法设法用第二个项目的成本，来滚动第一个项目，这样加大第一个项目的成本。第二个项目结转怎么办呢？想办法弄第三个项目成本结转，这样像滚雪球一样把项目做起来。这样的做法是严重违背了所得税规定，所得税的要求是收入和成本费用要配比，你卖这个杯子，生产这个杯子成本和费用要跟杯子配比起来，而不能拿生产第二个杯子的成本，挤大生产第一个杯子成本里面，否则就不对了。恰恰我们不少民营房地产企业目前成本就是这样的，所以不查则以，一查就是问题多多。我们希望大家在问题上面打一个五角星，这是你们容易出事的地方。成本的累加结转，我今天讲这个话，大家讲王老师跟我们企业讲的一模一样，我们现在正面临税务指控。还有一个秘密，全国税务稽查系统，2005年培养出来的干部，他们至少90％的人听过我的课，我课的主题是如何监察房地产企业的税收。大家讲王老师不是害我们吗？一方面叫我们少交税，一方面查我们，这不是矛盾吗？不矛盾，双方均是以税法和政策为准绳，这个矛不刺那个盾，这个盾也不阻那个矛，并不是矛盾。我教你税，也是研究税法的要求去节省的，我教他查税，也按照税法要求去查税，双方共同遵守的准绳就是税法和政策依据，所以这个矛和盾是不会见面的，所以大家不要怕。为什么我在这里要点一下呢？就是你要注意，我们培训提纲里面就是这么写的，各省到北京培训，培训完了以后，各省自己再培训，培训完以后，底下的干部就开始检查了。那么，大家会感觉到，这几年上门检查的税务干部一个业务能力比一个强，而且越来越好。按照我们的计划，将来查房地产企业税务干部，胸前要配一个稽查人员工作证，来得时候必须要有持证上岗，这个证是发给他？税务局参加统一考试，对这一部分人员要提高他们的工资和奖金待遇水平。不像过去到房地产企业，你这个项目怎么回事，还学习，学习半年，查不出东西，回家了，没有事，这个企业没有问题，实际上不是没有问题，而是他根本不懂房地产企业开发的特点，不懂它的成本特征。所得税第三个问题是大量的不合规的票据，特别是假票充斥成本列支。房地产企业所得税核算当中，有不少是不合规的票据，甚至是假票充当成本。检查当中发现不少建筑公司开出来的票是虚开的，大大增加了开发企业的开发成本。建筑商，建筑公司开的票，那边就是按照存根的部分交建筑业营业税，开发企业就按照虚开的部分来列成本，把开发企业的开发成本虚抬上去，这一点在今年的检查工作纪要里面有了新的办法对付大家。什么新办法呢？就是根据技术参数，来定你开发实际合理的成本区间，比如说你是钢混结构的，城乡地段，把每平米造价跟当地建设部门取得联系，然后给你设计每平米实际造价，大概处在什么样的区间内，比如每平米造价是八百到一千的范围内，如果你的造价超过一千五的话，我们重点检查你开发成本票据来源。从而被找出不合理票据，虚开票据，这个问题被发现。浙江杭州在最近房地产普查当中发现这样的问题，查了48户，补了32亿，这个材料我看了一下。其中，通过建筑成本的检查就发现，不少建筑公司给开发商虚开发票，有的建筑公司还是开发商自己直接控股的公司，希望大家在所得税成本当中和费用当中，刚才第一个讲收入，第二个讲成本，第三个讲费用，一定要引起重视。另外，还有印花税、契税、房产税、土地使用税，在这里不一一介绍。关于房地产企业存在的主要税务问题，我就给大家讲到这里。
我再告诉大家，没有任何一个场合，能有人给你讲这个课，不会的，我很自信告诉你，不会的，特别是税务课不会跟你们讲，你们存在哪些问题，回家自查一下，这些问题告诉你了，他的饭碗就没有了，他查不到你的税了。房地产开发企业为什么产生这么多的税务风险呢？产品这么多税务问题呢？有哪些原因呢？请大家记一下在讲义第七页，房地产企业产生税务风险的原因，我们经过认真客观的分析，有这么几点。第一，房地产企业税收政策和税收制度不完善，是主要原因之一。房地产企业到底属于工业企业，还是属于建筑企业，还是属于服务企业，还是属于就叫房地产业？目前从立法机构来讲，就存在着一些不同的看法。甚至出现税务总局不同的司，也有不同的看法。流转税司认为房地产企业就应该属于服务业，它应当交营业税，所得税司认为工业房地产企业属于工业制造业，生产的是房子，不是生产茶杯，这个房子拿走，不管通过哪种渠道拿走，都应该视同销售，交所得税。地方税司认为，房地产企业应当是属于建筑业，所以不同的部门在房地产企业究竟属于哪个行业里面就存在着纷争，搞不清楚这个企业到底属于哪个行业，说不清楚。国家统计部门，统计国民经济各个部门产值的时候，也不知道把房地产企业放在建筑业，还是哪个工业里面，也放不清楚。所以，这个确实给中国的管理者出了一道很大的难题，由此产生了税收政策发放里面互相打架的现象。这个文件认为它是服务业，那个文件认为建筑业，那个文件认为是工业，所以你们认为为什么文件出来不一样呢。刚才有同志问我，房地产企业税按照15％征的，我们盖经济适用房，国家规定利润率不能超过3－5％左右。为什么两个文件打架了呢？我告诉大家这个打架太小菜一碟，对于国家来讲，部门与部门打架何止这样的问题，太多了。为什么呢？这说明我们国家税收制度和政策，就是针对房地产的税收制度和政策不完善。当然，遭罪的人是谁呢？是房地产企业，这是我们觉得风险产生的原因。
第二个原因，是房地产企业不能够及时、全面得到国家房产新的税收政策，给企业办税带来了问题。我想问问在座的，你们作为总经理、董事长，你们办公桌上有没有新税收政策汇编？前天就发了一个关于个人股东购买汽车、住房等应按规定缴纳个人所得税的通知，这个文件是发给全国的。前几天发了一个代售住房专项维修基金，不征营业税的通知，你收到了没有？都没有收到，这些都是属于新政策。大家知道，我们企业往往调查税收政策是通过什么渠道了解的？媒体最不能信，跟文件有关系拿出来炒作，每年国家发了500多条文件，媒体都播了吗？关于房地产企业检查的通知，媒体上有吗？都是内部通知，不会给记者的。刚才给大家讲了这么多问题，媒体给你发吗？不给你发？原则上，这些文件都应当由你的主管税务机关发放给我们的房地产企业。但是，可惜我们拿到这些政策是非常少的。你是一个高级经济师，你是一个高级会计师，你是一个高级税务师，你没有政策，不能把企业调理好。我想起中国一句古话，巧妇难为无米之炊。你们哪位同志到国外旅游一年回来，你一年回来肯定落后中国一年下去了，中国有新的法规，要重新学习。所以，没有这些新的税收政策法规，给我们企业带来了相当多的税收问题。大家上午学习过158号文件，关于公司老板买车、房借款的问题，你们回去考考你们的会计，你说现在用公司资金报销我保险费能不能不扣个人所得税，所得税能不能税前代支，他可能支支吾吾答不出来，实际上国家政策已经到了，就是不让你扣除，为什么呢？就是不让你扣除，但是他不知道，他没有收到158号文件。怎么办？这是摆在大家面前一个很实际的问题，你们将来怎么样解决这个新文件的问题？你们俩说说有什么计划？怎么样解决税务文件通道的问题？就是购买税法汇编。购买了税法汇编，往往有一个毛病，就是文件多。比如税法汇编里面优惠政策比较少。还有购买了税法汇编，你买多手的时候，往往这个文件已经出去一年多了。大家知道，我们这些老师都是写书，卖书的老师，你买我的书到手已经差了一年，我写的时候要校对、二校，到了印刷厂，不是你去就可以印刷，有多少本书在前面排队，印刷完以后搬出来，等你拿到书半年以后了，就有时差了。经常浏览一些专业网站，报税的时候，让会计多问一问有没有新政策，这是当前一个比较不错的办法，我在这里给大家顺便做一下业务宣传，你们可以到我们网站上点击浏览一下最新税收政策，那个政策比谁的都快，比你们审计局长还要快两天。你可以在我们的网站上浏览到所有的房地产税收政策，在这里给大家讲一讲，所有的房地产税收政策。你搜索是不要钱的，但是马上激起你跟我做业务的欲望，因为你发现我网上不断发出新的信息。比如房地产企业最新税务稽查案例，你点击进不去，你急的不得了。河北省某某房地产企业最近被查补税一百多万，你肯定想这个企业是怎么补的，它是怎么偷税的，你肯定有这个想法。当然，我举一个例子，你肯定有这个愿望，看一看，别人的教训，说不定我及时更改了，在我这儿就不会发生了。人家是怎么群众举报的，群众又是怎么得到资料了，可能我们这上面都有披露。所以，对于你完善风险管理是非常有帮助的。这给大家分析了第二个原因，就是拿不到政策资料。但是，你拿不到政策资料，税务局查来了，说这个政策我们没有见过，你能不能以没有见过为由不补税？不行。不能因为你没有见过这个政策，你就不补税了，你照交不误。所以，往往我们房地产企业拿到税收政策还有一个渠道，就是被补过，罚过就清楚了，也就是大家讲的交过学费了就清楚了。房地产企业有这么一个特点，主要不是针对大家，是针对你们的会计，刚刚被罚过，学习税法的热情非常的高涨，过一段时间不查他了，没有热情了，一查又热情高涨起来了。你看我们办税务师事务所，税务师靠什么挣钱呢？给各行各业企业做税务审计，还有培训，刚开始我们税务局打通知，要企业每人掏二百块钱听一天可，而且上面写自愿听讲，每个企业交二百，我们把北京图书馆，两千多个座位安排的好好的，我们就直接来，我们认为税务局发通知了，才来了一百多个，两千多人的会议，才来了一百多个。我们晚上给税务局长紧急汇报，才来了一百多人，他们问我什么原因，我说可能写自愿两个字不对，就应该强制听。他说强制不行，上面查。我说那么怎么办呢？得配合我们的培训。我说这样，你跟稽查局打一个招呼，给他们的企业每个人发一个检查通知书，就是自查通知书，然后用一个不确定的概念，比如说该自查期结束之后，税务机关将抽查不低于什么比例的，而且发出去，每个企业发一份，然后紧接着我这边发培训通知，为应付税务稽查，特举办什么，星期六一上午一报道，整个北京图书馆人头窜动，两千个座位还不够，还要加椅子，为什么呢？要检查了，我们企业就是这样的，如果不检查，无所谓，所以积极性空前的高涨，表现在马上要检查了，要学习，看看检查到底是查什么东西，是这样的。
我们企业五、六年没有查一次，王老师一讲明天就查我了，你可能还打一个问号，我不是吓唬你，我还是讲的实话。第三个原因，房地产企业存在税务风险的原因是税务自由裁量权的存在。裁判的裁，量就是测量的量，税务自由裁量权的存在，给房地产企业带来了一些风险。什么叫自由裁量权呢？就是你这一笔收入可以让你交税，也可以让你不交税，我是这么解释的可以交税，那样解释的就不交税。这个大家可能也有体会的，关键取决于税务怎么解释。你碰上严格的主管税务机关，可能你的负担就要增加，你碰上一个宽松的纳税环节，你的税收税收负担就减轻了。为什么不少企业喜欢往上海跑呢？就是上海执法环境相对宽松，查企业的机会少，所以全国各地企业都愿意到这里来办公司。好，不怎么查，这是企业最愿意看到的。但是，也会碰到，你在一个落后的地区，经济相对不发达的地区，税务局三天两头查你，我们在座企业都是来自全国各地的，告诉大家，可能有的企业已经查过四、五次了，有的企业一次没有查过这就跟自由裁量权有关系。还有最后一个原因，就来自我们房地产企业领导主管的原因，有的主管就想逃税，这个不可忽视。其实，我特别理解逃税的人，如果我办房地产企业，我估计我也是一个逃税分子，逃税多好，一百万块钱不交，我可以买两套房子，可以买一个宝马，把这一百万给国家有什么好处，什么都没有，别说一百万，哪怕省一万块钱，我也很好，可以买一大堆肯德基鸡腿，可以买两件漂亮的时装。我拿一万块钱买国库券，可以买股票，反正总比交给国家好的多，任何人都有逃税的欲望，主要看机会。机会成熟了，肯定逃，机会不成熟，想要逃也不行。这个也是导致房地产企业税务问题一大堆的原因但是，这个给大家讲，我理解做企业的难处，作为纳税人来讲，哪怕交一分钱都是负担，特别是在中国，税收负担不公平。国家使用税收资金的铺张浪费，以及大量的贪官，给老百姓造成了很大的心理负担，觉得交了这个税只不过多养了几个贪官而已，思想上自动产生跟贪官一样的想法，贪官是多贪多钱，他是少交点税，性质上实际上都是一样的。但是，这个问题是需要国家长久建设来解决的，这不是一蹴而成的。
下面，我给大家翻到第二讲，第十页，关于纳税筹划的主要方法，这是我们今天的主要内容。在讲纳税筹划主要方法之前，我给大家首先安排一下纳税筹划研究的环节和主要内容有哪些呢？根据企业经营内容，我们将纳税筹划分成三个板块，第一，企业发展战略层次的纳税筹划。企业发展战略层次的纳税筹划，这时候它所勾画的内容对企业发展的方向、规模、步骤，都会产生长远的影响，全局的影响。这时候的筹划，很显然一目了然就可以看出来，必须由企业的董事会、股东会，或者股东大会来考虑纳税筹划。具体的讲，发展战略层面的筹划，包括了五个方面的内容。第一，设立新企业，收购他人企业，企业分类，企业清算，以及单独向政府提出优惠申请等环节构成。比如说设立新企业，就是我们一个重要的，在发展战略层面的内容，当然也是方法。那么，新企业注册在什么地方呢？新企业怎么来注册呢？新企业怎么和老企业产生经济业务往来呢？这些对纳税筹划都会产生影响。比如说我设立的新企业，是一个从事咨询业务的新企业，就可以享受所得税两年的照顾，我成立一个销售代理，物业管理等等新企业，我可以享受多少年的免税。然后，利用这个新企业，将房地产企业一部分利润进行合法转移，可以享受税收负担减轻得好处。再比如收购他人企业，在收购他人企业当中，收购方法得当，就可以很巧妙的利用被收购企业帐面的亏损，达到为收购企业所利用的目的。那么，根据我们国家税收政策的规定，如果你这个企业在收购亏损企业的时候，亏损企业帐面的亏损，可以拿到被收购企业的帐面上抵建利润，这样收购企业可以获得免予亏损得好处。这就取决于收购的方式方法，如果我们企业发生收购行为，我希望大家一定要在收购之前读一读这两份文件。一个是国税发，1998，97号文件，就是企业改组改制当中若干所得税问题的暂时性规定。还有一个文件，国税发2000年，119号文件，对于规范企业的收购行为，以及收购过程当中的税收规定都做了明确的解释。在这里，我顺便给大家讲一下，在收购过程当中，技巧性的规定。比如说我这个企业想收购这个企业，我明知道它帐面亏损有一千万，如果把这一千万亏损带到我这个帐面上，等于我白讨巧了330万所得税。我现在研究的问题怎么样把一千万拿到我这里来，根据2000年119号文件精神，就是收购方支付给被收购方股东的现金，在不超过被收购方以其净资产折股到收购方股本面值的20％，就允许收购方将被收购方的亏损带到收购方来弥补，被收购方奏效。如果他现在帐面注册资金1500，亏损1000万，净资产剩下500，我想收购下来，我看重你这个企业资源和人员，我收购下来以后，付给你的资金，比如说五百万折股到我这里来，我付给你现金不能超过多少钱？一百万，因为你净资产是五百万五百万折股加入我到这里来，不能超过股本的20％，如果付于现金低于100万，我给税务打了每股申请报告里面，就轻而易举通过了，税务局按照119号文件执行。那么，这时候1000万的亏损，就拿到房地产企业弥补掉了。所以，在这里面作为收购方来讲，虽然付给他500万净资产，实际上在收购当中有什么好处？抵减所得税330万得好处，实际上只花170万买人家500万的净资产，像这种合并行为就值得了。但是，这种合并行为，跑到企业去，有企业合并也是这种情况，比如说江苏苏州一有家公司收购了一家企业，是一个建筑公司，收购了一家建筑公司，这个建筑公司现在净资产有五百万，但是这个建筑公司不愿意入股到房地产公司，等于把这个卖掉了，就结束了，直接把个公司卖给你了。那么，房地产企业把建筑资质拿下来，过户到房地产公司，房地产公司也是有过户资质的，实际上说白了，想买建筑资质。那么，这种情况下，房地产公司亏损，好几百万亏损拿不过来，怎么办呢？有很简单的办法，跟被收购方股东讲，你先暂时加入到我的股东队伍当中来，我们签一个补充协议，再把你的的股本等价的转让给我们原来现有的股东。这样，你再给税务局收购文件里面，你的资料齐全了，容易通过。比如帐面亏损500万，可以得到实惠，165万，就是他不愿意再加入到房地产企业股东队伍，但是你可以说服他，先加入，后转让，也可以提前先付一笔现金给他，把额部分作为借款，等把股本转了以后，把借款冲掉。不是不放心，将来不给钱怎么办，从帐外调一笔钱给他，股本再转让，转让款抵欠款就行了。你给税务局打了每股收购企业报告，就可以非常容易获得通过，就起到收购企业政策好处。这个说明什么呢？我们在纳税过程当中，关键是要找到政策的利用的点，比如说20％这些关键性的概念一定要掌握住，这是企业发展战略层面的。
第二个层面是企业内部具体经营层面的纳税筹划，具体包括企业采购，成本费用管理，企业销售，利润分配，投资与融资等环节的筹划，这种筹划是侧重于房地产企业内部的规范与管理。比如说成本费用的管理，成本费用的管理，刚才给大家提到过，讲房地产企业存在所得税风险的时候给大家讲过，我们现在成本费用的管理一个关键的环节就是发票的管理，目前给对房地产企业来讲还是一个薄弱环节。据了解，房地产企业现在报销的费用，有10％左右的票据，是属于不合规的票据，不合规的票据既包括了虚开发票，又包括了不符合法定票据内容的发票。比如有一些小建筑工队给你开的发票，可能是找来的，买来的，都有可能，但是我们缺乏对这些票据的鉴别能力，让他轻而易举把工程款拿走了，结果产生一系列的问题。比如说我们发现有一个房地产公司，拿到了300的万混凝土的发票，根据检查人员的直觉，这么大额的票据，一般不会单独开的，所以立刻展开对这张票据进行检查，检查发现这张票据确实是这个公司开出来的，但是有问题的。所以，成本管理费用当中侧重于税收风险管理，凡是发现虚开发票的，最终责任承担者是使用这个票据的单位，税务局发现虚开发票，让你补交企业所得税，三百万的发票补交多少税？你能补三百万的税，你信吗？首先，33％的所得税，30％左右的土地增值税，还可以罚你五倍，补税部分的五倍，轻一点罚金一般倍，你也受不了，土地增值税加企业所得税就是150万，罚一倍就是又是150万，再一倍，就是450万，事实就是这样的，发现一张假票，让企业补的税跟票面上报销金额差不多，所以企业得不偿失。在这里给大家提供一个建议，建议你们对每一张报销的票据超过五万的，必须进行认真的真假识别，事实上税务局也是根据这个方法来查的，他对你报销办公用品，五块钱，十块钱，上学花的几千块钱费用，也不会认真开。但是，对于每一张大额的票据都是进行认真的审查，我们房地产企业定的规矩就是五万元以上的票据要进行真假识别，我给税务局讲课就是这么讲的，凡是报销成本费用票据五万元以上，都必须进行真假识别。所以，我们要对付税务局，你自己提前真假识别，避免查出假票出来以后对你进行处罚。大头小尾的票我是查过的，其实要想查也很好查，为什么呢？因为你那个能大头小尾的票大头是手写票，大家知道我们国家大头小尾肯定是先把发票撕下来，用复写纸垫一下，中国全国各地卖的复写纸，都是有颜色的，让你看不清下面的，千百十元角分画下来，有的人性子急，不是写一个字翻开看一下，有的翻开一下也不一定完全格子对的上，所以大头小尾开的票，大多是有一些数字和汉字离开格子的。如果在税务检查当中发现离开格子的，都必须重点稽查大头小尾的现象，我给税务局讲课也是这么讲的。因为老板你们本人可能主观上并不想逃税，为什么呢？你也不希望这个问题给你带来无辜的指责。所以，作为老板签字报销的时候，一定要学会对这些票据真假有一个基本的识别能力。一般的票据都有水银温，里面有中国税务字样，或者是梅花型的增值税发票，或者是SW，税务字样在里面都有，如果在里面找不到水银文的话，这个票据真假受到置疑。还有，凡是报销的票据必须严格限定为三种票据，其它都不能。哪三种呢？第一，国家税务局监制的发票可以报销。对于房地产企业来讲，国家税务局监制的票据，主要是在采购办公用品、电脑等情况下会发生，绝不能出现买办公用品开了一个服务业的发票，这是不行的。第二，地方税务局监制的发票，房地产企业在发生建筑工程承包业务时，应当取得地税局监制的发票，也就是我们讲的建筑业发票，其它的发票是不能替代建筑业发票。比如我是建筑公司，我没有建筑业发票了，给你开一个商业零售发票行不行，开一个工业销售发票行不行？这是不行的。所以，看到这个建筑公司怎么开一个工业发票呢？马上提出疑问，进行检查。第三，就是国家发票管理法授权允许企业自印的票据，比如航空的机票，银行的结算票据，铁路的火车票等，这些票虽然没有税务局的监制章，但是也允许回去报销，为什么呢？这是国家发票管理法授权，可以统一用的票据。除了我刚才所提到的这些部门监制的发票以外的票据一律不准报销，否则产生的后果都会影响到补税罚款。这就是我们成本费用管理当中必须要加以重视的，这是企业内部具体经营层次的筹划。
第三个企业理财层次的筹划，企业理财层次的筹划实际上是指企业财务人员来负责完成的纳税筹划，具体内容包括两个方面，第一，企业各种资产计价方法的选择，第二，各种税务会计的处理。从这个方面来看，企业、会计负责纳税筹划的内容是相当少的，不是我们社会上所普遍的认为纳税筹划一定由财务来做。我仅仅把它局限在资产计价方法选择和各种会计处理这两个内容上。到这里为止，我把纳税筹划主要内容和主要环节讲了一下。大家可以想一想，纳税筹划实际上分布在企业经营的各个环节，包括投融资，成本管理，包括企业设立，收购企业，企业清算等等。也就是说企业产生交易的各种活动，都必须小心谨慎进行税务方面的考虑。企业在各种经营环节，只要产生交易，都应当认真事先考虑税收因素。如果大家对我这个结论能够认可的话，那么我们这堂课就没有白学。
休息一会儿，给大家讲最后一部分的内容。
如果属于服务型公司，第一年免所得税，但是你也可以想办法，把新的房地产中介免三年，会形成一个非常良好互动的局面，你给房产中介的代理费，给你开发票不交营业税，所得税也不交，这样房地产中介是多多益善，最后还是你的，肥水不流外人田。给这位同志一个建议，你记一下这个文件，财税2004年发的93号文件，关于扶持城镇退役士兵自谋职业有关优惠政策的通知，通知中是这样写的，对于安置自谋职业的城镇退役士兵就业而兴办的服务型企业，咱们房地产中介就是属于服务型企业。当年新安置自谋职业城镇退役士兵达到职工总数30％以上的，并与其签订一年以上有期限劳动合同的，经县级以上民政部门认定，税务机关审核，三年内免征营业税，及其附征的城建税，教育费附加和所得税。基本上房地产中介的税都不交了，而且还可以领取正式的发票，因为要营业了，可以开票。你不妨利用这个文件，充分利用税法。你要用了，中央军委向你表示感谢，因为它正在考虑，这么多退役士兵闹事怎么办？中国正在搞军队转型，搞改革，这么多士兵回去要闹事，你看看这个政策是不是要用一下。你们拿到过这个政策吗？没有，那肯定的，免税文件现在在我们国家有一个很不成文的规矩，简直变成一个税务局给我们兴办企业的恩惠，一个秘密文件，关系不错的给你看一下，你考虑能不能招几个退役士兵来，我考虑给你免三年税，你跟它关系不错，实际上根据文件指示精神要广而告之，要宣传，要落实军队改革计划。政府的目的是用税收换就业机会，对于我们兴办企业来讲，其实也无所谓，不就是一年劳动合同吗？你跟他签，三年免税，怎么讲几倍，几十倍的回报回来了，这个就是可以考虑的。
第二个问题也是这位同志提的，是否有人举报即可检查，目前税务机关办案程序是这样的，一般要经过这么几个环节。首先，要有人举报，举报必须要是提供一线的证据、合同、票据、帐务处理依据等等，然后才立案，然后调查，然后审理，然后是企业申诉，最后是定案，最后是写程序。税务稽查第一个程序，举报是不是一定要稽查，据我了解，举报不一定都稽查，看举报信怎么写，如果举报信是一种拆字性的言语，一般是不立案的。比如我看你开一个大奔，我觉得这个人逃税了，我举报他，那没有用，你必须搞清楚，他这个大奔怎么来的，是赚钱来的，还是从中奖来得，有多种渠道获得这个，要掌握经营活动，如果没有掌握经营活动不能立案。所以，这个问题的答案是不一定立刻监察，关键取决于举报信的质量。第三个问题也是这位同志问的，就是企业间借款，国家金融政策是否允许，在这里我给大家讲一下，首先从角度来看，是允许企业间借款，并且允许房地产开发企业列支企业间借款的利息，或者我们讲叫自营占用费，是允许的。而且，列支的利息，可以高于银行同期贷款利息，这点是我们很多企业所预想不到的。因为，94年发布所得税政策的时候，那时候利息不能超过银行同期贷款利息，但是从2003年开始，利息的额度提高了，大家记一个文件号，对于你们将来企业拆借至关重要。这个文件实际上就是讲义第61页，看一下国税函，1114号文件，国家税务总局关于企业贷款支付利息，税前扣除标准的批复。那么，这是答复四川省地税局一个文件，中华人民共和国企业所得税暂行条例规定，纳税人向非金融机构借款的利息支出，不高于金融机构同类同期贷款利率数额计算以内的部分准予扣除，这句话告诉你纳税人可以向金融机构借款。而且，利息还可以在税前扣除。这个文件关键的地方是扣除的金额到底是多少，那么回答是这样的，按照中国人民银行规定，金融机构贷款利率包括基准利率和浮动利率，因此金融机构同类同期贷款利率，包括中国人民银行规定的基准利率和浮动利率，一下子把我们原来基准利率提高到浮动利率，从2004年10月29日开始，中国人民银行把由原来的上线管理，改为下线管理，因此企业间的贷款利率一下子提到很高的高度。我们企业从财务和税务上来讲，企业间可以借款。问题是企业间可以借款，那么可不可以向房地产开发公司个人股东借款呢？比如我开发项目，开发一半的时候，我没有钱了，但是我个人股东有钱，我可不可以向个人借款呢？然后，我付给个人的利息可不可以呢？我们从文件当中看，纳税人向非金融机构借款，包括不包括个人呢？同意不包括的请举手？同意包括的举手？实际上你们这个手举的都是很勉强的，实际上这个你们也许没有研究的很深入，纳税人向非金融机构，关键取决于金融机构包不包括个人得问题，如果包括，这个问题还讨论什么呢？这个里面很有意思，有两种读法，第一个是非金融机构，就是指只要不是金融机构的借款对象都可以借，非金融机构包括了单位和个人。还有一种读法，非金融，机构，就是只能想机构借款，不能向个人借款，所以你们举手勉强是在这里。作为纳税人来讲，肯定是朝着有利于它的方向去读，他的读法就是非金融机构，他的理解不是金融机构借款的利息，只要不高于金融机构同类同期都可以。在这里，再统一给大家讲一下，如果你们税务局提出来个人借款不行的话，请你们赶紧把这个文件找出来，看是金融机构就可以，税务局讲非金融机构写机构了，而是这么读非金融机构，而不是这么读非金融，机构。在我们过去代理的案件当中已经出现这样的分歧，当时最后税务局都是服从纳税人的要求，一旦有分歧，纳税人朝着有利于自己的方向解释。所以，尤其是房地产企业，是一个资金密集型的企业，它在开发经营过程当中，需要投入大量的资金，企业间拆借是必不可少的。
我讲了半天从税法角度讲，下面我从金融法律角度讲，也是大家最担心的，企业间允许不允许贷款。根据国务院1992年发布的关于加强金融秩序管理的有关通知规定，后来高院也做了进一步的解释，就是非法集资罪构成了犯罪要件，高院解释里面讲到这么两条，凡是符合下列条件之一的集资行为，均属非法集资行为。第一，向非特定人群的集资，也就是说在借款前并不知道向谁借款，只要按照我挂牌的利率，把钱借给我的人，我都借，这种集资属于非特定人员集资，这个属于非法集资。第二，向集资人支付的利息超过银行同期存款利息的四倍，也属于非法集资。比如银行存款是2.25％年利率，如果你付给集资人的利息超过了四倍，也就是超过了年利率9％，就构成了非法集资罪。同志们，我把这两个关键性的规定都告诉你们了，那么能不能构成违法罪，关键看这两条，如果我们集资当中，两条都不符合，可能肯定的告诉你，我们没有构成违反金融秩序的规定。我从税法和国家金融两个方面，都对借款做了解释，希望大家按照我解释的去操作，我一定保大家平安无事。事实上我们已经在这个过程当中打过若干起官司了，我之所以把这个条款搞的很熟悉，就是因为我们在打官司当中积累出来的，到处去翻，去找到这么多，当然也保企业一方平安没有问题。当然，当你集资利息高于2.5％四倍的话，确实违反了国家金融秩序。
我把改革前景讲一下，随着金融市场竞争的加剧，特别是民间融资行为的增加，现在有不少全国人大代表提出放开民间金融市场，特别要放开原来高法解释集资利息不能超过存款利息四倍。为什么呢？比如说北京大学有一个全国人大代表是教授，大家都知道，就是肖酌基，他在这次两会当中提出来四倍规定已经落后了，关键是去年物价上涨率是5.1％，而你的年存款利率去年是1.98％，到了10月29日才改车2.5％。也就是说把钱放在银行，白白损失了3.2％。那么，也就是说现在谁存钱，谁是傻瓜。因为你100万存进去，第二年拿出来，比第一年贬值了。那么，面对这种负利率时代，在负利率时代的时候，你还规定四倍的利率，就不准确了，所以强烈要求高院再作出解释，取消四倍的限制。但是，我看最后没有动作，所以大家还得遵守四倍的规定。
最后一个问题，企业借款利息收入是否交营业税，还是利息税，税率是多少？这个问题我给大家解释一下，企业拆借资金获得的利息收入，或者叫资金占用费收入，按规定要缴纳金融保险业的营业税，税率为5％。你们参看国税函1995，156号文件，请大家翻到讲义的第46页第十问，问金融机构向资金提供给对方，并收取资金占用费，如企业与企业之间，允许不允许借钱？问如何征收营业税？答，按照营业税条例有关规定，贷款所余，金融保险营业税目的增收范围，贷款是指将资金贷于他人使用的行为，根据这一规定，不论金融机构，还是其它单位，只要是发生将资金贷于他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按金融保险业税目征收营业税。告诉大家，金融保险业税率是5％，那么你取得利息收入只有5％的营业税。
下面，我们再回到讲义当中来，我们给大家讲一讲纳税筹划的主要方法，这个是我们今天课程的重中之重，我们研究到现在的内容也好，重要性也好，实际上就是为了这一讲来服务的。在讲义当中，请大家看一下第二讲，纳税筹划的主要方法。实际上我们应当从两个方面来研究房地产企业的纳税筹划的方法。第一个方法，就是侧重企业内部，也就是眼光放在房地产企业内部开展房地产纳税筹划。另外一个方法，就是把眼光投向房地产企业外部来研究纳税筹划。第一部分，企业内部纳税筹划的基本方法，我在讲义当中写了这么几个方面，第一个选择法，第二个利用优惠法，第三是利用税收的特殊文件的条款，第四个是利用财务会计规定，第五个是学会税负转嫁。时间关系，把重点放在前面几个，后面不是我们讲的主要方法。我们看第一个方法，选择法，怎么选择，这是至关重要的。首先，给大家讲一下选择法在房地产企业决策当中的至关重要的作用。选择法告诉我们，在企业经营的时候，如果你面临多种方案的选择，一定要学会把税收的因素提前考虑，然后计算，这需要一定的税法功底。计算出来以后，看哪个方案交的税最少，带来税后利润最大，我们选择这个方法。所以，选择法利用是税务计算过程的比较。下面，我给大家几个案例，来供大家选择一下，刚才下课的时候有同志问我一个问题，我把这个问题作为一个案例，供你们参考一下。你们把讲义翻到第28页，转让整体再建项目与转让公司股权的选择，这是选择法里面经常碰到的，我到底是买对方的公司，还是买对方在建项目，确实是我们面临选择的问题。作为对方来讲，是卖公司，还是卖在建项目，是我们需要认真思考的。我们研究一下这个问题，例，否房地产企业甲欲转让该公司在建的写字楼项目，以累计发生公司在建工程成本为3500万元，经与另一房地产公司乙协商同意，以6000万元转让该项目，问甲企业如何进行纳税筹划，请同志们注意，这时候是站在甲企业的角度，也就是站在买方还是卖方？卖方，大家看卖方的财务人员测算的结果是这样的，如果直接转让过项目，交的税是这样的，营业税及附加要交330万，土地增值税，因为是写字楼项目，交多少呢？441万，企业所得税呢？要交570万，合计缴纳各种税金是1341.57万元，这是卖项目。卖股权呢？假如我卖股权的差价和项目的差价是相等，那么纳税的情况，由于它是将公司法人股权转移，企业所得税就应当是投资收益，就是我们前面讲的股权转让差价所得，这时候要交33％的所得税，是825万元，在这里给大家注明一下，如甲公司为个人投资，则纳税情况应为个人所得税等于6000万减去3500万，乘以20％，应缴纳个人所得税是500万。甲房地产公司股权转让差价，个人所得500万元。你们觉得作为卖方来讲，是卖公司好，还是卖在建项目好，差价都是2500万。我们一目了然，因为卖公司，个人参股就是500万，法人参股就是825万，如果卖项目却要交1341.57万元，大家一看就是卖股权好于卖在建项目。你这时候是站在卖方角度，现在我们站在买方的角度。如果该写字楼最终建成后，可以实现全部销售9000万元，为完成工程，又需要发生成本1000万元，问乙公司如何筹划呢？作为乙公司来讲，也就是买方来讲，实际上也是两种选择，要么收购这个项目，要么就收购这个公司。首先，我们研究一下收购这个项目，收购这个项目，要交的税，将来楼盖好以后再卖，营业税是9000万乘以5.5，根据新政策，这个错了，刚刚发的政策，营业税及附加等于9000万减6000万，再乘以5.5，交营业税及附加大概是330万。那么，新政策出台以后，实际上对于这种情况就节省了165万的营业税，为什么呢？新政策固定可以按照转让差价叫营业税。我讲义上写的是落后了，大家记一下，我马上要调整这个讲义，希望大家在听课的时候，首先把讲义内容调整一下。土地增值税，数字当中也变了，应该是9000减7000，为什么呢？因为是6000万买的，后来又加了投资多少？1000万，就是7000万，再减去7000乘以20％，这是国家土地增值税的规定，允许房地产开发企业在开发成本基础上加上20％的费用，再减去495就不对了，要减去330，乘以30％，这是适用税率，计算结果可能比34.65稍微多一点点，这个我没有计算。企业所得税，就拿整个一栋楼销售收入，减去开发成本和买这个项目的代价，再减去营业税和土地增值税，当然还应该减去人员工资、管理费用，在这里为了讲解的方便，就不讲了，就没有考虑进去。乘以33％，大概要交400多万的所得税，合计交纳税金大概是900多万。我这个讲义上是写一千多万，但是实际上是九百多万，九百多万都不到，八百多万。八百多万，我们就研究到这里，这是买人家在建项目的大概要交的税。下面，我们买公司股权，同样也是2500万的差价，纳税情况是这样的，营业税及附加是9000万乘以5.5，这个不能动，为什么呢？因为你这个项目不是买人家公司的，所以不存在差价纳税的现象，刚才有同志问我你这个营业税差大了，因为你这个营业税在建项目不是买的，而是买人家公司，等于公司接手以后，继续再盖楼，所以不可能再差价交税，也享受不了那个政策。因此，这里面交的税就是495万元，这个计算是正确的。土地增值税，大概交九百四十七万两千五，为什么呢？这两千五百万的差价能不能形成土地增值税的成本？是不能的。虽然你多花了两千五百万买股权，但是这两千五百万差价却无法形成在建项目成本，原因是股权转让款和经营成本款是两个不同的概念，互相不干预，经营归经营，股权归股权，两个是互不干涉的费用开支。企业所得税要交1009万，合计交纳税金2451万，一个800多万，一个2000多万，作为买方买什么合适呢？差价太大了，你买项目只需要交800多万，你买人家公司却需要交2000多万。为什么有时候我们企业买股权了呢？最主要的因素在于我们买股权的时候，往往在建项目还没有完成，将来一系列发生的纳税事项，现在还看不到。所以，它可能根据现在所能看到的做出决策，但是可以肯定的讲，这种决策是错误的决策。那么，通过这个选择法的应用我得出来一个矛盾的结果，作为买方来讲，希望买项目，作为卖方来讲，希望卖公司。一个买项目，一个卖公司，大家说是不是形成了矛盾？那么，实际监管当中，谁又战胜了谁呢？往往懂税法的公司，比不懂税法，或者是对税法模模糊糊的公司，要占据上风。
很巧合，我刚才下课的时候接了一个电话，是辽宁丹东市一个房地产公司打来的，现在有一个香港的客商，在当地招拍挂买了一块地，这个楼盖了一半，这个开发商也是非常有实力的开发商，现在想把香港客商这个在建项目买下来，想买下来，现在到什么状态了呢？就是这个楼等于是12层盖了4层，香港的客商提出的要求，就是你加八百万，两千八连公司一起卖给你，他现在问我，我是买公司好，还是买在建项目好，我说在建项目你能买吗？在建项目买不算土地，不用招拍挂了，肯定能买下来，没有问题。大家说他应该想办法干什么？买在建项目，我说你买股权，八百万差价，所得税和土地增值税和将来个人增值税都没有办法列支。
还有一位同志问我，听说你这个项目差价有几个亿，现在怎么得了？你这几个亿，将来成本怎么列支，将来你这几个亿从税务上直接形成利润，形成利润以后，不得了，税务三个亿的差价，至少要交一个亿的税，不得了的事情。所以，我们经营决策，当然刚才讲了一个问题，不买公司可能也买不了项目，有它的难处。但是，我觉得双方都对税法有问题的话，就要坐下来认真谈了，把税法作为双方谈判的一个重要的事先考虑的因素，说在明处。就是说我如果买几个亿差价的公司，我将来税收怎么处理。那么，你必须要对我做出让步，就是说价格做出让步，或者给对方出一个难题，你必须给我开据经营性发票，不要开资金往来发票，因为股权转让肯定给收据或者是开资金往来发票，这些东西没有用，将来进不了成本。那么，带来了一系列的问题。大家看选择法在我们房地产企业经营当中重要不重要？很重要的，可是我们企业决策的时候，往往找不到替代的方案，找不到可供选择的方案，往往摆在我们面前的就是一个选择，你非这么做，不这么做，你就不能交易。所以，选择法给我们的税务师们，给我们的筹划人员提出了挑战，那就是一定要深层次的参与你客户的管理，就是你能够设身处地为他想出新的替代方案，那是有一定的水平要求。那么，选择法也是广泛应用在房地产开发阶段，销售阶段和利润分配阶段等多环节，甚至包括公司注册阶段。给大家提供几个选择，新版房地产企业时，实物投资好，还是货币出资好？哪一种更有利于节省税收？同意货币出资好的举手？七个人。同意实物出资好的人举手？两位。我们分析一下，如果货币出资，打到房地产帐上的话，你这个帐上的钱能提折旧吗？帐上的钱不但不能提折旧，还会滋生利息，利息要交33％的所得税。实物出资呢？比如用一辆宝马车投资，宝马车到公司以后要依法既提折旧，折旧增加了房地产公司的开支。所以，实物出资好于货币出资的原因在于会发现摊销或者是折旧杠杆作用，要有钱投进去，起不了这个作用。所以，在这个选择当中，我们房地产企业大多都选错了，肯定是实物出资好。实物出资有四大好处，第一，实物出资将对房地产企业产生折旧效应。房地产企业一旦发生折旧费用，无论形成开发成本，或者形成管理费用，都将对房地产企业的利润是削减的过程。第二，以土地和房屋投资，将免征营业税和土地增值税，会发生免税效应。请大家把讲义翻到第57页，我们来佐证我这个结论的正确性，57页，财税2002，191号文规定，是这么写的，以无形资产，土地是不是无形资产？是。以无形资产，不动产，投资入股与接受投资放十利润分配，共同承担风险的行为不征收营业税，同时对该股权的转让，也不增收营业税，所以土地和房屋的投资，将营业税一免到底，是一个了不起的免税政策。下面，看一下增值税的免税，你们讲义上没有，没有就看我这里的文件。财税1995，48号，关于土地增值税一些具体问题规定的通知，第一条，关于以房地产进行投资联营的征免税问题，关于以房地产进行投资联营的，投资联营的一方以土地（房地产），作家入股进行投资，或者是作为联营条件，将房地产转让的所投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。所以，我们用实物投资，土地和房屋投资，也是免土地增值税的。所以，实物投资还会发生巨大的免税效应，这是第二个好处。第三个好处，实物投资有评估增值空间，为个人财产和集体财产的增值，创造了机会。比如说我们后面讲到纳税方法之一，比如我现在有一个免税公司，我有一栋写字楼，那么你现在是房地产公司缺办公楼，怎么办呢？有可能把这个写字楼评估增值投到你那个公司去，你那个公司拿到我的评估报告作为固定资产入帐，既提了房屋折旧费用，必然随着高的价值提的折旧就是高了，这样就把企业整体资产提高了。有的企业想把规模做大，实际上就是通过评估来倒手的，这样就评估增值有空间。如果我这个企业处在免所得税期间，那么我这次评估的行为，对我所得税的影响很小。比如说大家刚才看了，我安置退伍士兵企业，三年免所得税，所以我评估增值也不怕，评估增值即使视同销售缴纳所得税，我这个企业免税。所以，我免税企业将资产评估增值投到非免税企业，房地产企业是非免税企业，投到房地产企业的时候，房地产企业接受到我的资产房屋是增值后的，因此增值后的资产将发挥较高折旧的效应。所以，这边不交税，却提高了房地产折旧成本，起到了这么一个合法的节税的目的。房地产税肯定是要交的，但是房地产税和我们所得税相比，当然所得税贵，中国有一句古话，叫做两弊相权，取其轻，如果非要交税，就找交税少的项目交。我问你，房子放在那儿，不评估增值，也是交房地产税，特别是将这个房子用于出租的话，房地产税实际是一样的，评估增值也好，不增值也好，房地产税都是根据租金收入2％增的。所以，跟你评估增值没有什么直接关联。这是我讲的第三个好处，有评估增值空间。第四个好处，有利于规避个人所得税。假如我有一辆宝马车，现在我有一个项目公司要开办，这个宝马车现在在我个人名下，我评估一下，将这个宝马车通到项目公司去。这个宝马车开了七、八年，按照道理折旧折的差不多了，但是我评估一下，可能这个宝马车还值五、六十万。那么，五、六十万投到我的项目公司去，帐面股本表示为张某某六十万股本，这时候变成我的股本了。我问大家，如果这个项目公司注销了，我往会抽股本，是把原来宝马车拿回来，还是拿六十万的现金？你发现我把一辆破宝马车投进去，拿回六十万现金，这六十万现金不交个人所得税，因为它是我的股本，但是我如果拿回八十万，多了二十万，要交四万块钱个人所得税。如果还是拿六十万回来，很显然我这六十万一个方面起着变现作用。另外，我抽回六十万现金还不交个人所得税。如果我从这个意义上来讲，实物投资好，还是货币投资好？你们心里自然有了一杆称，这就是选择法在企业经营当中的应用。我估计回去以后，大家在办项目公司的时候，肯定会想起我的话，实物出资好，找一个评估机构，把我的车评估一下投进去，而且我这个车自己开着也提不了折旧，费用也不能报，报也要扣税，干脆投到企业算了。我交大家这些方法都是合法的，不要有任何的顾虑。反而有一些企业做假帐，那个风险太大了，也不符合君子行为。实物出资是允许的，像汽车、住房，是这样，现在工商局是这样的，实物出资有一个评估报告，根据评估报告在公司章程当中著名一下，出资方式是实物的，还是货币的。我们国家公司规定，只是对无形资产出资不能超过注册资本的25％，是可以的。我刚才给大家讲了一个，刚才一个房地产公司写字楼一千问，评估成五千万，这个主意是谁出的呢？是工商局人出的，然后变成五千万。工商局人出主意，税务局找麻烦，让补交八百万的个人所得税，分三年偿还，这是我上午给大家举的例子，这是真实的例子，不是我坐在家里面编出来的。我个老师的身份是双重的，我一方面是老师，另一方面还是商人。你看给你们发资料，那都是商人的行为。那么，商人好处是什么呢？我如果是老师的话，我讲课没有几个人愿意听，因为我在学校待的时间长，政策离我越来越远，企业利润离我们越来越远，将来给你们讲课都是来自实践第一线的同志，他有自己切身的经历，给你讲的案例都是真实的，甚至有可能你明天本人也碰到这种情况，我相信大家肯定碰到类似的，或者是更新型的问题，我们要用新的文件，新的角度，解决你新的问题。这是给大家讲的选择法，选择法例子太多了，比如说材料你小规模纳税人材料好，还是一般纳税人材料好？小规模的，对，一般增值税纳税人肯定是买一般纳税人的，但是作为房地产开发商买小规模，只要质量保证。为什么呢？因为小规模纳税人出售的材料所含增值税比一般纳税人少了11个点，或者是13个点，也就是说价格便宜，有利于节约开发成本，这就是选择法，考虑了税收因素。一般纳税人不卖17个点，赔死了。小部门纳税人只需要加四个点，或者是六个点就可以了。所以，同样质量，消费者一定要便宜一点，这都是属于选择法。所以，你懂税以后，在公司决策当中不会犯错误。这就是我们讲的选择法的威力。后面还有一些方法，我在讲义里面讲了充分利用税收优惠政策，特别是房地产企业自身的优惠政策，一定要抓紧利用好，比如说营业税里面，我给大家讲了五条优惠，土地增值税讲了六条优惠，我们企业如果有条件能创造利用这个优惠政策的话，就应当尽量创造条件去利用。那么，第三、第四、第五，时间关系，就跳过去，你们再看看我那本书，书上写的也比较详细。
下面，给大家讲企业外部筹划方法，讲义第14页。也就是说从企业外部搭建一个免税平台，为房地产开发企业节税创造调整。我给大家讲纳税筹划概念时提到一个很重要的经济现象，就是企业的税负率往往随着利润率的上升而上升，随着利润率的下降而下降。而我们筹划的目标又是为了税负率在既定利润率的前提下进行减少，在这里，唯一的方法是必须在企业的外部重新搭建一个免税平台来实现。我们给这个免税平台起了一个名字，这个名字大家记一下，叫邮箱公司。什么叫邮箱公司呢？所谓邮箱公司就是指不以生产经营为主要目的，而是以获得税收优惠，取得比较税收优势，或者方便资金化转而设立了具有明确经营地址和联系方式的公司。这个公司一个最大的特点，相比较你现在这个公司而言，它具有优惠，或者能够取得比较税收优势，也就是说它交的营业税的税率比你现在交不动产营业税率要低，或者说它交的所得税率比你现在交的所得税率低，我们把这样的公司统统称为邮箱公司。它告诉我们企业真正的节税在企业外部，而不是在企业的内部，因为企业的内部空间非常狭窄，帐目处理只是一本帐，如果要在企业内部动手的话，多多少少留下帐目处理的痕迹，税务检查也很容易找到问题。但是，企业外部不一样了，通过资产转移，业务转移，价格转移，把企业收入、利润、以及成本分摊提高到一个新的水平，从而为新的企业税收减少来带动整体税收负担减少创造条件。那么，大家就要问了，我们房地产企业是一个什么因的邮箱公司呢？下面一个问题是邮箱公司究竟怎么来注册。给大家提供三点建议，邮箱公司注册要注意三个方面，第一，公司的性质。公司性质不同，新办公司享受的优惠是不一样的，所接到税务政策待遇是不一样的。那么，在这里又提到三个方面，第一应该考虑注册个人投资和合伙企业替代现在的有限责任公司。因为个人独资和合伙企业，只交个人所得税，不交企业所得税，明显的比有限责任公司少交了一道所得税，会带来节税机遇。第二应当学会寻找合作伙伴，至少有五类人值得房地产公司在新办公司时优先录用或者是合作。这五类人分别是，财务2003，26号文件，大家不要认为这是老师讲课的道具，这不是的，这是国家的法规，希望大家记下去。也许你今天学了十个优惠政策，只有一个被你用上了，对你来讲今天学习成果是巨大的。或者老师一句话对你有用，就行了，今天学习就有成就。那么26号文件讲关于自主择业的军转干部有关税收政策通知，文件中强调，为自主择业的军转干部就业新开办的企业，大家看这个企业规模、行业都不受限制，刚才那个退伍士兵只能是服务型，现在军官比士兵的待遇高一点，是你哪怕开办房地产企业都所谓，只要你房地产企业安置了军官，占企业总人数60％以上，作为房地产企业来讲，这确实是一个苛刻的要求，但是我发现有的房地产企业确实能做到这点。经主管税务机关批准，可以在三年内，免三年的营业税和所得税，我看我们一个项目公司就是三年，三年税免下来就不得了。所以，这个政策的利用机会是很多。我问大家，这个政策你们手中有吗？税务局不敢给你们，一给你们，你们都跑去减免税了，不给你们属于渎职罪，给你们税收不到，干脆不给企业，不知道就算了。我们国家什么情况？你这个企业有优惠政策，你找税务局，就给你，你不知道，专门就吃你不知道的饭。所以，我希望一定要养成要政策，学政策的习惯。再给大家几个习惯，关于企业所得税若干优惠政策的通知，财税94.001号文件，你们注意文件后面始终有一个字，叫有效，就是你不要怀疑它的政策到现在还执行不执行，后面注明有就不用管了。文件中强调对新办的独立核算的从事咨询业、信息业，信息业里面包括广告公司，技术服务业的企业或者是经营单位，自开业之日起，第一年至第二年免征所得税，这个政策全国适用，不分地区。你把这个文件给他看，他不执行，浙江省据我了解还不是这种情况。局限于这个行业，就办一个信息公司，就是信息管理咨询公司，或者就叫做广告公司。我强调一下，像上海、北京咨询业，只要是咨询公司都免两年，不管你咨询什么东西。浙江两极分化，政策也有宽松的时候，什么税都不收，报税制，一年交十万块钱就行了，还有一种特别严格，有板有眼，但是我告诉你，咨询也不是你讲的那样，因为浙江我的客户比较多，听了我的课以后，他们办了很多管理咨询公司，很顺利便了两年所得税，而且文件很快批复到了，税务局没有说什么，也批了，因为后来国家税务总局也出了文件，为了扶持第三产业发展，可以把第三产业，服务业范围拓宽。现在国家整个产业导向，就是希望把就业的人群从第一产业和第二产业向第三产业转移，从世界发达国家来看，第三产业就业人群将来占到50％以上。像我们国家第三产业就业人数只占了10－15％左右，你看这个就业比重，可以看到中国就业还处于发展中国家中上等的位置，很多指标证明了这一点。大家还可以看看军办的独立核算的从事交通运输、邮电通信，可以第一年免，第二年减。从事商业物资业这些行业，可以免征所得税一年。这些政策大家要掌握，下面请大家记一个财税2000，84号文件。我多给大家文件，就表明你们筹划机会多了一点，巧妇难为无米之炊，现在我送大米，以后要送东北产的，以后要送泰国大米，看你哪一种米煮什么饭出来，那是你自己的事，但是你如果指望我去给你办，可以……王老师：
第二，房产中介公司，房产中介公司有两类，一类能买断房产的，一类只能提供服务，不能买断的，也就是说有的能包销，包销销不掉，能买断。还有一个就是只能卖多少是多少，拿提成。这个房地产中介公司都有免税公司，因为它是属于服务型的，怎么讲呢？哪个优惠政策都能挂靠上。第三，咨询、广告等服务型公司。第四，个人独资企业。个人独资企业，我就不想多讲多少了，但是有一点个人独资企业将发挥巨大的压力，有的老板愁，我这个房地产公司这么多钱往家拿，报销也不行，借款也不行，我搞房地产公司最后赚钱也不想交太多的税，怎么办呢？我告诉你一个办法，就是另外再注册一个个人独资企业，个人独资企业税在全国来看，除了交营业税以外，其它个人所得税都是定例征的，根据你开票金额征的。比如北京是3％，比如说开一个会议费发票给你，是根据会议费发票交5％的营业税，3％的个人所得税，加在一起是8.5％，这个交完以后，个人独资企业的钱，随你个人自由支配。大家想一想8.5的税和你把公司钱往家拿交20％的个人所得税相比，哪个轻？当然是8.5的轻，所以这是举办独资企业好处在于可以拿走几百万，几十万，但是税负要比直接扣20％的所得税要轻。而且还有一个好处，它的费用会形成你那个公司的所得税税前的费用，交个人所得税不一样，在公司交个人所得税能变成费用吗？变成不了，但是个人独资企业有这个费用。第五个，装饰装修公司。第六个，物业管理公司。为什么装修公司有好处呢？特别是涉及到精装修商品房买卖，装修公司要比不举办装修公司要好的多。首先，告诉大家，装修公司取得的装修收入，交营业税3％，比不动产销售要低两个点。同时，装饰装修公司交不交土地增值税？也不是土地转让单位，也不是房产转让单位，因此它取得的收入不交土地增值税。最大的作用把房地产开发企业精装修部分，由你的装饰装修公司跟业主去签，业主将一部分房款支付给他，作为业主来讲一般都愿意，如果包在房价里面，交的契税和大修基金都提高了。所以往往业主也比较能够接受你这个提议，装修这一部分跟装修公司去签，还是按照毛坯房卖给你，你拿的是精装修，税务上是这么规定的。如果你一个房地产公司用一个合同规范两部分收入，一部分毛坯房，一部分精装修，税务不承认，因为你完全可以把毛坯房价格降下来，提高装修价格，这些避免了营业税和土地增值税，所以税务不承认，所以干脆税务规定包在一起交营业税。如果交给两个公司去操作就不一样了，房地产公司依法缴纳营业税和土地增值税，装修公司交营业税和所得税。所以，装修公司在分解精装修方面有不可替代的作用。还有物业管理公司，比如像我们有的房地产企业，有相当多的代收费用是由房地产企业代收的，这个是错误的。根据国家规定，物业管理公司可以代收很多费用，而且物业管理公司代收费用是不交税的，这时候我们可以分解出来，将代收费用交给物业公司代收，而不应该由房地产公司代收，房地产公司代收任何费用都要交税。对物业管理企业有特殊规定，可以代收。同时，由于物业管理企业本身是居民服务企业，可以争取税收减免，而房地产企业去减免不了。所以，如果我们房地产企业有大量的未出售的门面房，我建议大家不要由房地产企业直接经营去出租，因为房地产企业直接经营出租的话，形成的收入、利润通通要交33％的所得税。但是，你如果把这一部分房产承包给、转租给或者投资给物业管理公司，它对外投资，会形成大量节税的机会。刚才我给大家讲了物业管理公司作为服务型企业，争取免税机会是多的，房地产公司没有机会。所以，物业管理公司争取了一个免税机会，把房地产公司门面房也好，优质房也好，可以转到物业管理公司经营，这样可以实现收入和利润的合法转移。
最后，给大家介绍一下，公司注册以后，怎么样合法转移收入和利润，回到讲义14页。同志们也许会讲为什么不把邮箱概念写在讲义上，为什么不把邮箱公司注册的要求写在讲义上。其实，你们想为什么不写在讲义上呢？为什么直接告诉你收入转移费用成本分摊呢？没有为什么，只是想告诉你，你光看讲义看不到什么东西我上次接到一个电话，他没有听过我的课他看讲义看不懂，王老师收入转移什么意思，从哪儿转到哪儿，我说我不知道，你听就知道了。但是，我如果把邮箱公司注册，一看就知道，所以我告诉大家你必须来听课，不听课损失的是你自己。当我们免税公司注册下来以后，你就知道收入怎么转移，从哪儿转移到哪儿，毫无疑问从房地产公司转移到免税公司去。收入怎么转移呢？给大家提供三个方法，从我们目前研究的水平来看，也只有这三个方法，没有第四个方法可以发现。第一，资产转移法。比如我刚才提到了门面房，出租房，这些将为房地产公司带来大量收益的，如果放在房地产公司经营的话那是大错特错的。这部分优良资产形成的收益都将在房地产公司交税，而且所得税没有任何免税机会。怎么办？我们要将这些资产，通过以下四种方式进行转移，承包、租赁、投资、买卖四种方式，将资产转移到免税公司或者是地税公司。由此可以看出，从税务筹划角度来看，我们反对房地产企业搞多种经营，因为多种经营所形成的利润，就像长江一样，它的水全部汇到长江，国家正好从长江里面弄走三分之一的所得税。所以，我们现在要做的工作在长江的边上建闸门，不但让水不再流进长江，而且把长江的水抽掉。筹划的思路，如果把利润比喻成水，不让水再流到房地产企业，不但让水不进来，而且把水抽掉到我的免税，低税的公司去，这是十分重要的。当然，我这里是讲筹划，实际上大家用到工作当中操作，往往可能筹划的逃税的方法综合应用，比如说我就发现不少房地产企业，注册了一个没有免税的公司，但是这个公司怎么说呢？能开票，开票以后，这个公司所得税也不交，营业税照交，公司也不了了之，税务局也这么回事，但是房地产企业费用就列支了，利润也转移走了，这个就是擦边球，国家政策规定综合应用，这个不反对，只要你能够不犯事，房地产企业本身不触犯国家法律，这个方法也可以用。现在非正常户在企业里面所占的比例也相当大，但是最好能争取一个优惠政策。基于这个邮箱公司在香港设立，还是在澳门设立，还是在中国的浦东新区设立，这个我管不着，但是肯定想一个办法搞一个低税或者是免税的公司，这个公司我相信大家一定能够找到，中国的邮箱公司太多了，中国肯定有大量的邮箱公司的机会。
第二个方法，业务转移法。就是把回报较高的业务，从房地产企业分离出去。大家看我手两杯子，假如我买这个杯子能赚五块，买这个杯子能赚五毛，你们说我现在想避税，把哪个业务分出去交给免税公司干？这个被子卖赚五块钱一个，这个杯子能赚五毛钱，而且我知道两者卖的数量差不多，我说我是把玻璃杯拿出去卖还是瓷杯卖？所以，把玻璃杯这个优良的业务剥离出去，交给我的新办的一个商贸公司去做，而且我知道新的商贸公司可以免所得税一年，所以当我发现一有笔业务非常突出，又形成公司主要利润的时候，这个时候我可能就开始筹划了，这就叫业务剥离法。告诉大家，这个本身绝不犯法，这是企业的经营权利，我愿意把这个杯子在A公司经营转到B公司经营，我们把这种方法叫做业务剥离法，或者是业务转移法。第三个方法，定价转移法。把商品压价卖给你的销售公司，再通过销售公司卖给你的最终客户，这个方法就叫定价转移法。那么，销售公司肯定具有优惠政策的，比如商品房，我压价卖给个人，然后通过个人到二手房加以，个人不交土地增值税，成功的解决了土地增值税的问题。我再讲一遍，把商品房、别墅卖给个人，再通过个人在二手房交易，成功的避开了土地增值税，也避开了营业税，也避开了企业所得税，这种做法就是定价转移法。比如说我一个人买三十套房子，卖的价格是批发价，明为批发，实为价格下降的理由。价格下来以后，卖给他以后，这个人也是你的人，他拿二手房倒。根据国家明文规定，个人买卖住房，免征土地增值税，起着这么一个作用。当然，可以是个人，也可以是一个专门的中介机构，道理是一样的。同志们，如果我们开发一个别墅项目的话，如果房地产公司直接卖的话，它的利润率是40％，利润率40％，意味着土地增值税率就高了，可能是适用40％的土地增值税税率。你如果想把土地增长水税率40％降下来，甚至是免税的话，很简单的道理，有两个人卖，首先A卖给B，B再卖给最终消费者，A要拿一部分利润，B要拿一部分利润，两者利润率必然下降，从而导致土地增值税的税率下降。
最后，我给大家再讲一讲成本费用的分摊法。如果收入转移困难的话，就出第二个方法，反其道而行之，就是增加房地产企业的开发成本和费用，怎么增加呢？有六个方法，我们研究到目前为止只发现六个方法，像我们发现太阳系有九个恒星一样。这六个方法，第一，资金借贷法，就是由免税公司将资金拆借给房地产公司用，并且向房地产公司收取资金占用费的行为。房地产公司支付了资金占用费，必然增加了开发占地费用。那么，作为免税公司来讲，形成资金所得免税，所以利润从房地产公司到免税公司去，成功的解决了它的所得税负担问题。也许大家讲了你咨询单位要交营业税，就是说不是安置免税企业，不是免营业税企业，拿5％营业税换33％所得税机会，哪个划得来？当然是免税公司是划得来的。这是资金借贷法。第二，租赁法，由免税公司将房产、办公楼租给房地产公司用，并且向房地产公司收取房屋租赁费，或者车辆租赁费，这样房地产公司支付租赁费，就形成它的开支，但是收取租金的一佛，肯定形成它的收入，这样利润就从房地产公司转移到了租赁公司，如果租赁公司是你开的呢？那么效果比较明显。特别要注意，租赁公司必须是邮箱公司，也就是我们讲的低税或者是免税公司。第三，前两个方法有一个弊端，资金借贷法要拿资金才行，租赁法要拿财产才行。如果邮箱公司什么都没有，既没有钱，又没有物，但是我照样想增加房地产公司费用怎么办呢？就是服务收费法，服务收费是看不见的，是什么呢？收取手续费、代理费、广告费、咨询费、劳务费等等。比如说我组建一个广告公司，房地产企业广告费列可以在销售额8％以内，我把这个楼盘广告通通交给我办的广告公司，广告公司开票，把钱打给你，广告公司免两年所得税，广告公司再找媒体，或者是再找广播电视台去做广告。它的肯定是赚钱的，但是它赚的钱说不好听的话，实际上就是开发公司白给它的钱。你列支的标准跟税务现在规定是8％，一个亿的销售可以用八百万的广告费，这个税务局无条件承认，就给你服务收费带来了机会。所以，有的公司一注册的时候就知道这个公司肯定发财，为什么呢？因为只是人家利润往这儿转移而已，而且能开出广告业发票。根据税务局规定，广告业发票抬头是广告业专用发票，广告费支付的情况下可以列支。这种方法特别适合楼盘广告投入比较多，像这样的企业就可以适当的加大这个机会。当然，咨询费也可以，销售佣金也可以，反正转移一个，打几百万，千八万的利润小菜一碟。第四个，原材料高价销售法。第五个，债务重组法。第六个，资产评估增值法。后面几个方面，我就不给大家讲了，你们自己琢磨一下，反正思路跟前面那个是一样的，都是加大房地产企业开发费用和开发成本为目的的，而且必须在法律的许可范围之内进行操作。到这里为止，我把外部筹划的方法给大家做一个简单的介绍，我估计明天有的同志就想飞回去，先注册公司再说，肯定有机会的，王老师就是这么说，肯定是有用的，我在这里给大家讲当然是有用的，这是我们实践经验的总结。
就我今天讲一天课，你们在清华学习费用已经乘十倍的回报回去了，保证是这样的，最后由于时间关系，后面还有一些内容，特别是我那一本书你们再翻一翻，看一看。如果实践当中还有一些问题的话，希望大家跟我保持联系。今天，我的最大的收获就是跟这么多的老板在一起。