偶看新闻大功告成近义词:交房验收实战锦囊
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/05/02 19:30:15
交房验收实战锦囊
怎样对商品房进行验收----第一节：商品房交付使用条件
一、 交房条件
交房是消费者购房过程中的又一个重要环节，合同内容是否得到全面履行，交房验收是关键。根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
按照房地产管理部门的规定，房地产开发企业交付新建商品房屋必须符合以下条件：
1：经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明。如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。
2：住宅房屋所属的楼（幢）取得了新建住宅交付使用许可证。新建住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。
值得注意的是，不少购房者在开发商房屋不具备合法交房条件时，就要求提前（在合同约定的交房期届满前）进房装修，交房期届满，开发商却交不出符合合同约定标准的房屋，或配套不到位，或质量存在问题，或产权有纠纷，或有些费用未缴付，导致不能按时取得新建住宅交付使用许可证和新建商品房房地产权证。这时购房者只能是左右为难：退房吧，已投入大量装修资金和时间、精力；不退吧，住下去确有诸多不便，或干脆无法居住；再说，即使是要求退房，购房者也无法要求开发商赔偿自己的全部经济损失，因为购房者也有过错，也应对提前装修造成的损失承担一定责任。在此，提醒广大购房者，切不可因小失大，为赶一点时间而长期后悔。
二、新建住宅交付使用必须达到哪些要求
1、 住宅生活用水纳人城乡自来水管网；使用地下水的，须经过市公用事业管理部门审核批准。
2、住宅用电根据电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。
3、住宅的雨、污水排放纳入永久性城乡雨、污水排放系统。确因客观条件限制，一时无法纳入的，要具有市主管部门审批同意的实施计划，并经环保、水利部门同意后，可以在规定的期限内，采取临时性排放措施。
4、住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联。
5、居住区及居住小区按照规划要求配建公交站点，开通公交线路。暂末建成的居住小区与公交、地铁站点距离超过2公里的，建设单位应有自行配备的短途交通车辆通达公交、地铁站点。
6、住宅所在区域必须按照规划要求配建教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、行政管理等公共建筑设施；由于住宅项目建设周期影响暂未配建的，附近区域必须有可供过渡使用的公共建筑设施。
7、住宅周边做到场地清洁，道路平整，与施工工地有明显有效的隔离设施。
《新建住宅质量保证书》
自１９９８年８月１日起，房地产公司在销售新建商品住宅时，必须提供《新建住宅质量保证书》。 《新建住宅质量保证书》对销售房屋的结构、部件、设施、配套、维修等方面向购房者做出质量保证和承诺。
《新建住宅质量保证书》必须作为购房合同的附件，与购房合同具有相等法律效力。《新建住宅质量保证书》由房地产公司按规定的内容，要求印制。
质量保证书的基本内容：
１、符合现行的住宅建筑设计标准。
２、已通过市、区县质量监督部门的验收，并有书面的合格证明。
３、所属的楼栋具有《新建住宅交付使用许可证》。
４、住宅自签约后交付之日起，凡两年内在正常使用情况下，有工程质量问题的，由公司单位免费承担维修责任。
ａ、墙面、楼面、管道发生渗漏；
ｂ、雨水管、污水管发生堵塞、冒溢；
ｃ、门、窗安装不密闭，出现翘裂；
ｄ、墙面、顶棚抹灰层脱落；
ｅ、照明线路发生故障；
屋面防水保修３年，其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
因住户使用、装修不当或擅自改动结构、管线走向而造成的质量问题不在本公司维修范围之内。
５、住户入住后，有关住宅质量的投诉来信来访，公司单位将及时给予实地察看、书面答复和妥善处理。
６、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。经市有关专业主管部门鉴定，属危险房屋的将予以退还和调换，并由公司单位承担有关的鉴定费用。 ７、如对公司单位的答复或处理有争议，凡有关住宅工程质量的，可根据《建筑市场管理条例》，向地域内建设工程质量主管部门申请协调；向原发证的住宅建设管理部门申请协调。住户亦可直接向人民法院提起诉讼。
８、公司单位愿承诺的其他内容。
《住宅使用说明书》
《住宅使用说明书》就当对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等做出说明，并指出使用注意事项。《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度》规定房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
《新建住宅使用说明书》应对住宅建筑结构特点和各种设施的容量、配置、性能、标准等做出使用说明和提出注意事项，以增加透明度，方便用户，一般应规定以下内容：
1、开发企业与住宅建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的名称；
2、建筑结构类型、承重墙平面布置说明；
3、自来水、雨污水、强弱电、燃气、热力、通讯等设施容量、配置、管道走向的说明；
4、有关设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
5、门窗类型、使用注意事项；
6、配电负荷说明；
7、装饰、装修注意事项；
8、住宅公用面积使用规定说明；
9、住宅外立面使用、底层天井使用、封阳台的说明；
10、小区公用设施使用、维护说明；
11、其他需说明的问题。
怎样对商品房验收------第二节：如何对房屋质量进行验收
一、室内工程的验收
（一）房屋结构 结构是房屋的骨架，其质量好坏至关重要，但实践中却因其验收的难度而被购房者所忽视或放弃。购房者可要求开发商出示建设工程质量监督站对楼宇结构工程的验收报告，注意报告标明的质量等级是合格还是优良、优质；如果是不合格，说明该房屋不能居住。如有可能，购房者还应了解钢材的材质、规格、水泥的标号，木材的等级及砖块的宽实等。此外，还需把握以下几点：是否有钢筋外露； 墙壁是否有裂缝，墙面是否渗水； 承重墙、梁、柱是否符合设计规范。
（二）平面布局 对照购房合同中的房屋平面图，检查房间的结构是否与图纸一致，房间的面积、跨度、长宽是否合理；卧室、起居室、门厅、厨房、卫生间、储藏间布局是否合理；门窗位置、设置是否过于曲折，是否影响家具的摆放。
（三）层高 根据《住宅设计规范》第3.6条规定，普通住宅层高不宜高于2.80m。 卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。 利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其１／２面积的室内净高不应低于2.10m。 厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。 厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启。
住宅层高较理想的高度应在2.8米-3.2米之间。层高过低就会给人压抑感，通风、采光也受影响；层高过高固然舒适，但建设成本和土地成本都高，房价也会相应提高。《上海市住宅建筑设计标准》规定：卧室、起居室净高不应低于2.5米，屋高不应抵于2.8米。如果购房合同对层高或净高有约定的，应符合约定。
（四）地板楼板 这一点往往不为购房者重视。楼板的厚度、单位面积的荷载量，应当是验收房屋的重点之一，这不仅是安全的要求，也为家庭装修、选配家居设施提供了重要参数。
（五）墙体 墙面是否有裂缝，是否有水淋痕迹，是否有墙皮脱落、起鼓，墙面是否平整。更重要的是，墙身是否笔直，有无倾斜。
（六）通风采光 现代住宅设计一般要求户户有窗，间间敞亮。卫生间、厨房更应开窗，这才能保证采光和通风，有利于健康，有利于提高居住品质。
（七）卧室、起居室 根据《住宅设计规范》的规定，卧室、起居室（厅）应有与室外空气直接流通的自然通风。单朝向住宅应采取通风措施，其使用面积不应小于以下规定：
（1）双人卧室为10平方米；
（2）单人卧室为6平方米；
（3）兼起居室的卧室为12平方米。
（八）卫浴工程 每套住宅应当设卫生间，第四类住宅宜设两个或两上以上卫生间。每套住宅至少应配备三件卫生洁具，不同洁具组合的卫生间使用面积不应小于下列规定：
（1）设便器、洗浴器、洗面器三件卫生洁具的为3平方米；
（2）设便器、洗浴器两件卫生间洁具的为2.5平方米；
（3）设便器、洗面器两件卫生洁具的为2平方米；
（4）单设便器的为1.10平方米。
无前室的卫生间的门不应直接开向起居室或厨房。卫生间不应直接布置在下层住房的卧室或起居室及厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室和厨房上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。
即，验收时应注意卫生间面积、尺寸是否符合合同约定标准；卫生设备的品牌、规格、件数是否与合同相符；上水、排水是否通畅；是否有裂痕、渗水现象；地面是否防滑；开窗的通风采光效果如何，如无窗，是否有排气扇；是否有装修，如无装修，各种管线是否排放到位，便于装修。
（九）厨房工程 根据《住宅设计规范》的规定，厨房的使用面积不应小于下列规定：
（1）一类和二类住宅为4平方米；
（2）三类和四类住宅为5平方米。
厨房应有直接采光、自然通风，宜布置在套内近入口处。
厨房应设置海鲜涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置，按炊事操作流程排列，操作面净长不应小于2.10米。单排布置设备的厨房净宽不应小于1.5米，双排布置设备的厨房其两排设备的净距离不应小于0.9米。
在验房时，应注意厨房的面积、尺寸是否与合同相符，装修标准是否与合同相符，地面是否防滑，墙身有无1.5米以上的瓷砖，灶台高度是否合适，灶具安全性如何，脱排油烟机效果如何，热水器品牌、规格是否达到约定标准，管道线路是否通畅，整个厨房是否具备清洗、烹调、储藏等基本 功能。如果没有装修，是否把各种管道、线路、插口位置预留好。
（十）阳台的设计 根据《住宅设计规范》3.7条的要求，每套住宅应设阳台或平台。 阳台栏杆设计应防止儿童攀登，栏杆的垂直杆间净距不应大于0.11m；放置花盆处必须采取防坠落措施。 低层、多层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05m，中高层、高层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10m。中高层、高层及寒冷地区住宅的阳台宜采用实体栏板。 阳台应设置晾、晒衣物的设施；顶层阳台应设雨罩。各套住宅之间毗连的阳台应设分户隔板。 阳台、雨罩均应做有组织排水；雨罩应做防水，阳台宜做防水。
（十一）私密性 检查阳台、厨房、卫生间、卧室能否被外部窥视，卫生间的窗不得直对楼梯间，门不能直对起居室，居室门窗勿与邻居卫生间的门窗相对，墙壁的是效果如何。 住宅的卧室、起居室（厅）内的允许噪声级（Ａ声级）昼间应小于或等于50dB，夜间应小于或等于40dB，分户墙与楼板的空气声的计权隔声量应大于或等于40dB，楼板的计权标准化撞击声压级宜小于或等于75dB。 住宅的卧室、起居室（厅）宜布置在背向噪声源的一侧。 电梯不应与卧室、起居室（厅）紧邻布置。凡受条件限制需要紧邻布置时，必须采取隔声、减振措施。
（十二）安全性 煤气管、避雷装置等垂直管线不能安装在临近阳台或窗的部位；非封闭阳台是否与公用走道接近，有无翻越可能。
（十三）电信设备 电话线、电脑网络线、闭路电视线、卫星天线是否到户，接插口是否预留，分布是否合理，每套有无对讲设备。
（十四）门窗设计 根据《住宅设计规范》的要求，外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.90m时，应有防护设施，窗外有阳台或平台时可不受此限制。 底层外窗和阳台门、下沿低于2m且紧邻走廊或公用上人屋面上的窗和门，应采取防卫措施。 面临走廊或凹口的窗，应避免视线干扰，向走廊开启的窗扇不应妨碍交通。 住宅户门应采用安全防卫门。向外开启的户门不应妨碍交通。 各部位门洞的最小尺寸应符合下表的规定。
类别 洞口宽度（M） 沿口高度（M）
公用外门 1.2 2.0
户（套）门 0.9 2.0
起居室（厅）门 0.9 2.0
卧室门 0.9 2.0
厨房门 0.8 2.0
卫生间门 0.7 2.0
阳台门（单扇） 0.7 2.0
二、公共设施的验收
（一）过道、贮藏空间、套内楼梯 根据《住宅设计规范》的相关规定，套内入口过道净宽不宜小于1.20m；通往卧室、起居室（厅）的过道净宽不应小于1m，通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于0.90m，过道拐弯处的尺寸应便于搬运家具。 套内吊柜净高不应小于0.40m，壁柜净深不宜小于0.50m，设于底层或靠外墙、靠卫生间的壁柜内部应采取防潮措施；壁柜内应平整、光洁。 套内楼梯的梯段净宽，当一边临空时，不应小于0.75m；当两侧有墙时，不应小于0.9m。 套内楼梯的踏步宽度不应小于0.22m；高度不应大于0.20m，扇形踏步围角距扶手边0.25m处，宽度不应小于0.22m。
标准楼梯角度应适中，转向处设有平台供休息；楼梯高度也应注意：阶高在22厘米上下，阶面在15厘米以上，角度为45度；楼梯应设扶手。
公用走道和楼梯应符合消防要求。
（二）电梯和楼梯 楼梯和电梯 楼梯间设计应符合现行国家标准《建筑设计防火规范》（GBJ16）和《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045）的有关规定。 楼梯梯段净宽不应小于1.10m。六层及六层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小于1m。楼梯梯段净宽系指墙面至扶手中心之间的水平距离。 楼梯踏步宽度不应小于0.26m，踏步高度不应大于0.175m。扶手高度不应小于0.90m。楼梯水平栏杆长度大于0.50m时，其扶手高度不应小于1.05m。楼梯栏杆垂直杆件间净空不应大于0.11m。 楼梯平台净宽不应小于楼梯梯段净宽，且不得小于1.20m。楼梯平台的结构下缘至人行通道的垂直高度不应低于2m。入口处地坪与室外地面应有高差，并不应小于0.10m。 楼梯井净宽大于0.11m时，必须采取防止儿童攀滑的措施。 七层及以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。
1、底层作为商店或其它用房的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过
2、底层做架空层或贮存空间的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过
3、顶层为两层一套的跃式住宅时，跃层部分不计层数。其顶层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度不超过
4、住宅中间层有直通室外地面的出入口并具有消防通道时，其层数可由中间层起计算。
十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。 高层住宅电梯宜每层设站。当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超过两层。塔式和通廊式高层住宅电梯宜成组集中布置。单元式高层住宅每单元只设一部电梯时应采用联系廊联通。 候梯厅深度不应小于多台电梯中最大轿箱的深度，且不得小于1.50m 电台数、口牌、制造商、型号、承载量、升降速度；电梯是自动还是专人操作，有无紧急呼救系统，有无监视系统，有无应急疏散系统，是全天候运行还是分时段运行。
（三）供水工程 根据《住宅设计规范》第6.1条规定， 住宅应设室内给水排水系统。 套内分户水表前的给水静水压力不应小于50kPa ，当不能达到时，应设置系统增压给水设备。住宅室内给水系统最低配水点的静水压力，宜为300-350kPa，大于400kPa时，应采取竖向分区或减压措施。住宅应预留安装热水供应设施的条件，或设置热水供应设施。给水和集中热水供应系统，应分户分别设置冷水和热水表。卫生器具和配件应采用节水性能良好的产品。管道、阀门和配件应采用不易锈蚀的材质。住宅的污水排水横管宜设于本层套内。当必须敷设于下一层的套内空间时，其清扫口应设于本层，并应进行夏季管道外壁结露验算，采取相应的防止结露的措施。布置洗浴器和布置洗衣机的部位应设置地漏，其水封深度不应小于50mm。布置洗衣机的部位宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏。高层住宅的垃圾间宜设给水龙头和排水口。其给水管道应单独设置水表，并应采取冬季防冻措施。地下室、半地下室中低于室外地面的卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管连接，应设置集水坑用污水泵排出。公共供水是否正常，水压和水流善，水质是否达到饮用水标准，是否经过特殊净化处理（如果售房合同有承诺），是否24小时供应热水（如果事前有书面承诺）。多层住宅不宜采用水箱给水方式，而应采用地压式供水。高层住宅的钢筋混凝土水箱内壁应铺白瓷砖。供水管道是采用镀锌铁管（易锈蚀），还是采用清洁卫生的PVC和UPVC管。
（四）供电工程 根据《住宅设计规范》第6.5条规定 每套住宅应设电度表。每套住宅的用电负荷标准及电度表规格，不应小于表
住宅供电系统的设计，应符合下列基本安全要求：
1、应采用TT、TN-C-S或TN-S接地方式，并进行总等电位联结；
2、电气线路应采用符合安全和防火要求的敷设方式配线，导线应采用铜线，每套住宅进户线截面不应小于
3、每套住宅的空调电源插座、电源插座与照明，应分路设计；厨房电源插座和卫生间电源插座宜设置独立回路；
4、除空调电源插座外，其它电源插座电路应设置漏电保护装置；
5、每套住宅应设计电源总断路器，并应采用可同时断开相线和中性线的开关电器；
6、卫生间宜作局部等电位联结；
7、每幢住宅的总电源进线断路器，应具有漏电保护功能。
住宅的公共部位应设人工照明，除高层住宅的电梯厅和应急照明外，均应采用节能自熄开关。电源插座的数量，不应少于表
公共供电是否正常，有无双路供电，是否会出现限电时间，电压是否稳定，电表系统工作是否正常，电表有无抄数。
用电负荷标准及电度表规格表
套型 用电负荷标准（KW） 电度表规格（A）
一类 2.5 5(20)
二类 2.5 5(20)
三类 4.0 10(40)
四类 4.0 10(40)
电源插座的设置数量表
部 位 设置数量
卧室、起居室（厅） 一个单相三级和一个单相二线的插座两组
厨房、卫生间 防溅水型一个单相三线和一个单相二线的组合插座一组
布置洗衣机、冰箱、排气机械和空调器等处 专用单相三线插座各一个
（五）供气工程 根据《住宅设计规范》第6.3条规定，使用燃气的住宅，每套的燃气用量，应至少按一个双眼灶和一个燃气热水器计算。每套应设置燃气表。安装在厨房内的燃气表其位置应有利于厨房设备的合理布置。 套内燃气热水器的设置，应符合下列规定： 除密闭式燃气热水器外，其它燃气热水器不应设置于卫生间和其它无自然通风的部位，宜设置在有机械排气装置的厨房内； 安装热水器的厨房或卫生间，应预留安装位置和给排气的孔洞；燃气热水器的排烟管不得与排油烟机的排气管合并接入同一管道；单独接出室外时，其给排气技术条件应符合现行国家标准《燃气燃烧器具安全技术通则》（GB16914）的有关规定。 住宅内燃气管道和其它用气设备的设置，应符合现行国家标准《城镇燃气设计规定》（GB50028）的有关规定。
（六）停车场地 有无专用停放非机动车和机动车的场地，容量大小；有无必要的安全防护，是否合同约定一致。
（七）公共绿地 小区公共绿地面积和绿化率是否达到了ZF规定的最低标准（30%），或合同、广告承诺的标准。必要时可要求开发商出示建设工程竣工规划验收合格证明，查看证明中核定的数据。
（八）其他公共设施 有些开发商在合同或 销售广告中承诺有网球场、游泳池、健身房、会所、下沉式音乐广场等，交房时是否兑现；承诺的智能化安全保卫系统是否有着落，有无中央监控、信息采集、预警系统，有无24小时保安。
（九）房屋间距 房屋间距对通风、采光影响很大，所交房屋是否符合ZF规划间距要求。 验收记录和房屋交接 购房者对以上内容一一验收，逐一记录，符合ZF规定和合同约定的，通过验收；存在问题的，作好记录，限期整改，不能整改的，应给予经济补偿；问题严重，对房屋使用功能影响重大的，可依法追究开发商相应责任，甚至退房。
住宅保修期内的质量投诉：
住户入住后，属保修期内的有关住宅质量的投诉，开发商若不及时实地查看，妥善处理，业主可进一步投诉市建设工程质量监督总站及各区分站，附表如下
怎样对商品房验收-----第三节：如何对所购商品房进行面积验收
一、商品房销售面积的构成
购房者在买方时，应当对商品房销售面积的构成有清楚的认识。根据《商品房销售面积测量与计算》中明确规定：商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积。商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者所购买的单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积。即销售面积（建筑面积）=套内建筑面积（套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积）+公共分摊面积。
商品房套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和。基中内墙体面积的共用墙部分，即各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙应以其墙体水平投影面积的一半计算。未封闭阳台也以其水平投影面积的一半计算。共有建筑面积的分摊方法是，有约定按约定处理。没有约定，多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋的共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积的比例分摊；多功能综合楼，须分别求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区各套内建筑面积比例分摊。
《房产测量规范》规定，房屋建筑面积系指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外数梯等，且备有上盖，结构牢固，层高2.2 米以上的永久性建筑。
房屋使用面积是指房屋户内实际能使用的面积，按房屋的内墙面水平投影计算，不包括墙、柱等结构构成和保温层的面积，也未包括括阳台面积。
套内建筑面积指根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》的规定，房屋套内建筑面积由以下三分部分成：（1）套内的使用面积；（2）套内墙体面积；（3）阳台建筑面积。其中套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或陌生墙体的面积，有共用墙及非共用墙两种。共用墙体水平投影面积的一半讲稿套内墙体面积。非共用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。套体建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记认定。
二、国家关于房屋面积的规定
为了规范商品房市场计量行为，国家质量技术监督局制订了《商品房销售面积计量监督管理办法》，该办法对商品房销售面积计量监督管理作了如下主要规定：
（1）国家质量技术监督局负责全国商品房销售面积计量监督管理工作。县级以上地方质量技术监督部门负责本行政区域内商品房销售面积计量监督管理工作。（2）商品房销售面积的测量，按照《商品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范执行。
（2）商品房销售面积的组成和共有建筑面积的分摊原则，按照有关规定和交易双方的合同约定执行。
（3）销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。
（4）商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。按套或者单元销售的商品房，各套或者各单元销售面积之各不得大于整幢商品房的实际总面积。
（5）商品房销售者应当接受质量技术监督部门对商品房销售面积进行的计量监督检查。
三、房屋计算全部建筑面积的范围
计算全部建筑面积的范围永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2米以上部位计算建筑面积。
穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的，按其水平投影面积计算。
楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2米以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。
有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.2米以上部位的外围水平面积计算。
有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
四、房屋计算一半建筑面积的范围
计算一半建筑面积的范围与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
四、十类情况不计入建筑面积的规定
不计算建筑面积的范围层高小于2.2米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2米的地下室和半地下室。
突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。房屋之间无上盖的架空通廊。
房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。活动房屋、临时房屋、简易房屋。
独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
五、应分摊的公共面积有哪些
根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条、第九条的规定，公用建筑面积由以下两部分组成：
１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
六、发现实测面积与暂测面积出现误差如何处理
在我国因房地产开发起步较晚，房地产市场尚未发育成熟，没有形成统一的商品房买卖规则，房地产开发企业的经营风险与购房者的消费风险并存。目前，就商品房买卖合同中面积误差如何约定问题，是合同中最重要的条款之一。
因为我国商品房实行预售许可证制度，所以预售面积与实际面积出现误差是难免的。房屋面积与房屋价款是密切相关的，也是购房者和开发商最关注的问题之一，由于开发商的特定地位及经营目的，房屋面积约定不明确往往会给购房者造成损害，例如：建筑面积没变，而套内建筑面积缩小，购房者支付了相同的房价款却没有得到应当得到的使用面积；或者套内建筑面积虽然没变，但分摊的共有建筑面积增加了，购房者要多支付房价款；如果上述两种情况并存，那么对购房者的损害就更大。
为了解决商品房买卖过程中的误差问题，建设部《商品房销售管理办法》对相关问题做了处理规定。《办法》第18条规定了商品房的三种计价方式，即：按套（单元）计价、按套内建筑面积计价、按建筑面积计价。多数开发商习惯采用按建筑面积计价。商品房的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。按建筑面积计价，涉及到误差面积如何约定。《办法》第20条规定面积误差比绝对值在3%以内、以外的处理原则是合同未作约定的情形，《办法》第21条规定当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积以及面积误差的处理方式。这一条非常明确地授予当事人约定对所购房屋任何一个组成部分面积误差处理方式的权利，在《商品房买卖合同》示范文本中第五条也把"当事人自行约定"作为第一个选择项。这些都充分说明：商品房买卖合同与其他合同一样，当事人都有平等的权利和义务，不能因商品房买卖的标的物特殊而赋予开发商特权。购房者完全可以约定诸如：面积误差比的绝对值大小、分别约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积的处理原则等事项。另一方面，作为开发商也不能固步自封，因设计技术和施工管理水平的提高，面积误差会越来越小，而且精确面积误差、合同分摊共有建筑面积等又可成为开发商增强商业信誉、提高市场竞争力的因素。
而在上海，2002年7月1日开始实施的《上海预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法》为购房者做了更为有利的规定。该《办法》规定：
在房地产开发经营企业与购房人签订的商品住房预售合同必须明确载明房屋建筑面积（即总面积，下同）、套内建筑面积、共用部位分摊的建筑面积。
房地产开发经营企业在签订商品住房预售合同时应向购房者提供"房屋建筑面积计算表"，交房时应向购房者提供"房屋建筑面积测算表"。
商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时，按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理：
（一）共用部位分摊的建筑面积增减的处理办法
1、预售合同约定的面积与交付时实测的面积若有误差，其面积误差比在0.8％以内（包括0.8％），预售合同约定的转让总价格不变。
2、预售合同约定的面积与交付时实测的面积误差是指除房屋建筑设计变更外，其他原因引起的误差。
3、实测面积大于预售合同约定面积 预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积一致，但约定的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积与交付时的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积不一致时，仍按本通知第二条规定处理。
（四）预售合同载明房屋建筑面积，但未载明共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积，交房时房屋建筑面积增加的，购房人不承担增加部分的房价款；房屋建筑面积减少的，房地产开发企业应退还多收的房价款；但合同另有约定的，从其约定。
同时《办法》该规定：凡2002年7月1日后交付的商品住房，预售合同约定的面积与交付时实测面积发生增减的处理均按本通知规定执行。
七、对所购房屋面积有异议怎么办
许多购房人在入住后，对所购商品房的面积表示怀疑，认为开发商提供的面积测绘不准确，因此而产生了面积争议。
根据2001年5月1日施行的《房产测绘管理办法》及上海市房屋土地管理局《商品房建筑面积复测及投诉处理规定》，房地产权利人（购买商品房的业主和房地产开发商）可以对自己名下的商品房建筑面积申请复测。复测工作一般由原测量单位受理。投诉后要求复测的，房屋土地测绘机构应会同市房地局共同对投诉房屋进行复测，市房地局也可另行组织复测。全幢建筑面积复测、分套建筑面积复测按该幢房屋建筑面积每平方米0．30元计收；套内建筑面积复测按每套50元计收。若复测结果超过允许误差的，测绘机构不再收取复测费用。