土地一级开发

编辑本段一、建设用地使用权的概念

　　建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施（《物权法》第135条）^[1]。

编辑本段二、建设用地使用权的特征

　　建设用地使用权具有以下的特征： 　　第一，建设用地使用权是存在于国家所有的土地之上的物权。建设用地使用权的标的仅以土地为限；而且由于我国城市土地属于国家所有，农村和城郊土地，除法律规定属于国家所有以外，属于集体所有。所以，建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。我国《物权法》151条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”可见，如果使用集体所有的土地进行建设（如兴办乡镇企业、村民建造住宅、村内建设公共设施），则不属于《物权法》第12章所规定的建设用地使用权。 　　第二，建设用地使用权是以保存建筑物或其他构筑物为目的的权利。这里的建筑物或其他构筑物是指在土地上下建筑的房屋及其他设施，如桥梁、沟渠、铜像、纪念碑、地窑，建设用地使用权即以保存此等建筑物或构筑物为目的。 　　第三，建设用地使用权是使用国家所有的土地的权利。建设用地使用权虽以保存建筑物或其他构筑物为目的，但其主要内容在于使用国家所有的土地。因此，上述建筑物或其他构筑物的有无与建设用地使用权的存续无关。也就是说，有了地上的建筑物或其他构筑物后，固然可以设定建设用地使用权；没有地上建筑物或其他构筑物的存在，也无妨于建设用地使用权的设立；即使地上建筑物或其他构筑物灭失，建设用地使用权也不消灭，建设用地使用权人仍有依原来的使用目的而使用土地的权利。 　　由于人类文明的进步、科学与建筑技术的发展，土地的利用已不再限于地面，而是向空中和地下扩展，由平面而趋向立体化。在这种情况下，理论上有主张采纳空间权制度，以促进并规范对空间的有效利用。所谓空间权或称空间利用权，是指对地上或者地下空间依法进行利用，并排除他人干涉的权利。但是，在建设用地使用权制度中，建设用地使用权人对于土地的利用，并不以地面为限，而包括土地上下之空间。因而土地所有人亦可依据建设用地使用权制度，就地面上下空间的一定范围为他人设定建设用地使用权。建设用地使用权人也可以在自己的建设用地使用权之上设定次建设用地使用权。所以，建设用地使用权制度应当能够满足土地的立体化与多层次利用的需要。我国物权法规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

编辑本段三、建设用地使用权的产生和期限

　　(一)建设用地使用权的产生 　　建设用地使用权的产生，如果从建设用地使用权人的角度来考察，就是建设用地使用权的取得。建设用地使用权作为一种不动产物权，则不动产物权的一般取得原因(如继承)，自然也适用于建设用地使用权。在此只叙述建设用地使用权取得的几项特殊原因。根据承载建设用地使用权的土地法律属性，可将建设用地使用权的取得分为两大类：在国家所有的土地上^[2]设立的建设用地使用权和在集体所有的土地上设立的建设用地使用权。 　　1．在国家所有的土地上设立的建设用地使用权，它的产生方式包括： 　　(1)划拨方式。土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人支付租金及其他费用。我国物权法规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条规定：“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。”根据土地管理法的有关规定，可以通过划拨方式取得的建设用地包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。上述以划拨方式取得建设用地，须经县级以上地方人民政府依法批准。 　　(2)出让方式。建设用地使用权出让是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。土地使用者通过这种出让建设用地使用权的行为即取得建设用地使用权。建设用地使用权出让有三种形式：协议、招标和拍卖。协议是由市、县人民政府土地管理部门(代表国家作为出让方)，与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后，签订建设用地使用权出让合同。招标和拍卖，应当先由市、县土地管理部门发出招标、拍卖公告，通过招标、拍卖程序，签订建设用地使用权出让合同。根据我国物权法的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。采取拍卖、招标、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。设立建设用地使用权，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。 　　采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：①当事人的名称和住所；②土地界址、面积等；③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；④土地用途；⑤使用期限；⑥出让金等费用及其支付方式；⑦解决争议的方法。 　　(3)流转方式。建设用地使用权流转，是指土地使用人将建设用地使用权再转移的行为，如转让、互换、出资、赠与等。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。基于土地使用权流转的法律事实，新建设用地使用权人即取得原建设用地使用权人的建设用地使用权。 　　2．在集体所有的土地上设立的建设用地使用权，根据我国物权法的规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。 　　(1)乡(镇)村公益用地使用权。农村集体经济组织或者由农村集体经济组织依法设立的公益组织，在经过依法审批后，对用于本集体经济组织内部公益事业的非农业用地所享有的建设用地使用权。根据土地管理法和《土地管理法实施条例》的规定，乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。 　　(2)乡(镇)村企业建设用地。农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。如果其中涉及占用农用地的，应当依照土地管理法的有关规定办理审批手续。 　　(二)建设用地使用权的期限 　　我国法律、法规中对于土地使用权的期限，是分别不同种类的土地使用权进行规定。通过土地划拨及乡(镇)村建设用地程序取得的土地使用权，是无期限的。通过这种程序取得土地使用权的土地使用权人，除了法律规定的使土地使用权消灭的原因外，可以无期限地使用土地。 　　通过建设用地使用权出让取得建设用地使用权的，根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。每一块土地的实际使用年限，在最高年限内，由出让方和受让方双方商定。根据我国物权法的规定，建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。合同的期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

编辑本段四、建设用地使用权的内容

　　建设用地使用权的内容就是地上权人享有的权利和承担的义务。 　　(一)建设用地使用权人的权利 　　1．占有和使用土地。建设用地使用权就是为保存建筑物或其他工作物而使用土地的权利，因此使用土地是土地使用权人的最主要权利。建设用地使用权人对土地的使用权，应当在设定建设用地使用权的行为所限定的范围内进行。例如，限定房屋的高度、限制房屋的用途，建设用地使用权人使用土地时不得超出该项范围。由于建设用地使用权为使用土地的物权，建设用地使用权人为实现其权利，自然以占有土地为前提；同时，建设用地使用权人也可以准用不动产相邻关系的规定。 　　2．权利处分。建设用地使用权人可以处分其权利。这主要有以下几种情形： 　　(1)建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。既然建设用地使用权是以保存建筑物或其他工作物为目的，则其必须与建筑物共命运，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。但是，在设定建设用地使用权时如果当事人对建设用地使用权的转让做了限制，则建设用地使用权人不得转让其建设用地使用权。 　　(2)抵押。建设用地使用权可以为抵押权的标的物，此时，其地上的建筑或其他工作物也随之抵押。另外，当地上的建筑物或其他工作物抵押时，其使用范围内的建设用地使用权也随之抵押。 　　(3)出租。建设用地使用权人可以作为出租人将建设用地使用权连同地上的建筑物或其他工作物租赁给他人使用并收取租金。在建设用地使用权出租后，建设用地使用权人(出租人)仍须向土地所有人履行义务。 　　但是，通过土地划拨取得的建设用地使用权，只有在下列几种情况下，才可以转让、抵押、出租：①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；④签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。在其他情况下，通过划拨土地取得的建设用地使用权不得转让、出租、抵押。 　　3．附属行为。建设用地使用权人可以在其地基范围内进行非保存建筑物或其他工作物的附属行为，如修筑围墙、种植花木、养殖等。 　　4．取得地上建筑物或其他工作物的补偿。建设用地使用权人在土地上建造的建筑物或其他工作物以及其他附着物，其所有权应当属于建设用地使用权人。立法例上有认定建设用地使用权人对于建筑物或其他工作物有取回权。但取回难免会使物受到毁损，而且即使取回后恢复土地的原状，也往往对土地不利，从社会的利益上看是有害的。因此，立法例上又往往确认土地所有人对建筑物或其他工作物以购买权补救之，即土地所有人以时价购买地上的建筑物或其他工作物时，地上权人不得拒绝。这种购买权是否行使，由土地所有人决定，建设用地使用权人不得勉强；而且该项购买权一旦行使，建设用地使用权人即不得再行使其取回权。我国物权法规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照法律规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的土地出让金。另一方面，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 　　(二)建设用地使用权人的义务 　　1．建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。 　　2．建设用地使用权人在建设用地使用权消灭时，应当将士地返还给所有权人，原则上应恢复土地的原状。因此，如果建设用地使用权人以取回地上建筑物或其他工作物及附着物为恢复原状的手段时，则取回不但是建设用地使用权人的权利，也是他的义务。 　　3．建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

土地供应相关政策及操作实务

土地储备分中心：吕振库

一、我国土地基本知识

两种土地所有权：1、国家土地所有权（国务院代表国家行使）2、集体土地所有权（村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表经营、管理）。

国有土地使用权取得方式（供地方式）：1、划拨2、有偿使用（1）出让（2）国有土地租赁（3）国有土地使用权作价出资或入股（4）授权经营。

（一）划拨：

1、概念：根据《城市房地产管理法》第二十二条的规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交会其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

2、范围（条件）：划拨用地范围必须依据《北京市实施国土资源部〈划拨用地目录〉细则》（京政办发[2002]54号）：分25项

 (1)国家机关用地和军事用地

各级财政拨款建设的国家机机关办公、及安全、保密、通讯设施用地；各种军事用地

(2)城市基础设施用地和公益事业用地

包括非营利性的基础设施（供水、供电、供气、道路、广场院等）、非营利性公益事业（学校、医院、体育场馆等）、家贸设施（农副产品比重达70%的新建农贸市场）、部分居住用地（经济适用住房、康居住房、廉租住房、大学生公寓、集资建房等）

(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地

包括石油天然气、煤炭、水利、电力、公路、铁路、民用机场等。

(4)法律、行政法规规定的其他用地。经济适用房、廉租房。

主要是指外国领使馆、办事处用地，宗教、监狱、劳教所、看守所、戒毒所等特殊用地。

凡以划拨方式取得的土地使用权，不得转让、出租、抵押。确需对划拨土地使用权进行转让、出租、抵押的，应按规定补办土地有偿使用手续。经批准不办理土地有偿使用手续的，转让方应将土地收益上缴国家。

（二）出让

1、概念：国家把一定年期的土地使用权让给土地使用者，同时要向土地使用者收取一定的费用。

2、出让方式

协议出让、公开交易（招标、拍卖、挂牌三种）方式。

3、出让最高年限

主要分三大类：居住类是70年，包括住宅、别墅、公寓；第二类，商业类是40年，主要含商业、娱乐、宾馆、金融等；其他类是50年，包括工业、办公、文教、体育、科技等。

还有一项是综合用地，房地产开发项目大量的是综合商业、写字楼、公寓，一座楼底下是商业，中间是办公，最上面可能是公寓。具体操作当中很难，比如底下是商业，上面是公寓，人家肯定不要综合，因为下面商业多了十年，但是住宅少了20年。在具体操作过程中，凡是有居住类的都是分开，是商业就是商业，价格也是两种形式。过去已经是综合的，价格就不调了，但年期分开。如果是新的项目，商业是商业价，居住是居住价。

4、地价款的构成

毛地－净地    生地－熟地

熟地价：土地在规划条件下，宗地开发程度达到红线外“七通”（即通路、供电、供水、排水、供气、供暖及通讯）及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格。它由政府收益（土地使用权出让金、基础设施配套建设费）、土地开发费及其它费用三部分构成。

土地招牌挂底价：它是由应向政府缴纳的政府收益（出让金或毛地价）和给原用地方（或土地一级开发单位）的补偿款构成。

（1）政府收益（包括溢价增值）：向政府缴纳固定部分，石景山区住宅400元、平方米，商业850元、平方米。中央、市财政、区财政按2：4：4分成，远郊区县全部预留区县财政。   

（2）土地补偿价格：分为给原开发单位的补偿款和给土地一级开发单位的补偿款，土地开发成本为征地及拆迁补偿、七通一平费等费用。其中，征地费用是指征用农民集体所有的土地所发生的费用，主要包括土地补偿费、青苗补偿费、地上物补偿费、劳动力安置费、超转人员安置费、菜田基金、耕地占用税等；拆迁补偿费用是指城市土地的旧城改造费用，分居民拆迁和单位拆迁，居民拆迁补偿费用主要为被拆迁居民房屋的补偿及安置费，单位拆迁补偿为被拆迁单位房屋的补偿、安置及停产停业损失补偿费。七通一平费是指通上水、通下水、通电、通燃气、通热力、通邮、通路和场地平整。

二、纳入招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的范围

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》国土资源部令 第39号“第四条工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。”

（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地工业用地（包括仓储）；

（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；

（3）划拨土地使用权改变用用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（4）划拨土地用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;

     (5) 出上土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（6）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

三、土地招牌挂——供地制度改革带来的新变化

近些年来，北京市严格和加强了对土地市场的管理，出台了国有建设用地供应办法及若干个配套办法，实现了市和区县土地管理体制的垂直领导，组建了市和十个远郊区县土地交易市场，推行了土地储备制度和政府行为的土地一级开发及管理模式，筹集了土地储备开发资金，创建了政府储备土地和入市交易土地联席会议制度，使北京市在规范土地交易市场方面出现了新变化：

（一）土地供应数量由过去无序供地向有计划供地转变。

连续两年全市土地供应计划总量保持在6500公顷左右，其中经营性用地稳定在1600公顷左右。初步实行了土地供应按年度计划实施，逐步形成了以土地供应计划调控市场的新形式。

（二）土地供应途径由过去“多源头”、“多渠道”供地向由市政府集中统一供地转变

所有供地，都依法经市政府批准后实施，其中有的存量国有土地由政府收购储备，有的新增建设用地由政府组织土地一级开发，已经成为政府向市场有计划供应“熟地”的必要途径。

（三）土地供应方式由过去“生地”协议出让向“熟地”公开招标拍卖挂牌出让转变

五年共组织200余宗、1600多公顷土地入市交易。用市场方式配置土地资源的改革目标初步形成，土地市场更加公开和透明。

（四）土地供应程序由过去的“基建”立项审批方式向核准或备案制转变

市政府批准相关委办局印发了北京市土地一级开发和经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程图，核准或备案制成为非政府投资开发项目管理的主要程序。

(五)土地供应主体即政府从过去手中“无地”“被动”供地向手中“有地”“主动”供地转变

五年来，仅市土地储备机构收购储备近200公顷土地，有8000多公顷土地由政府授权企业和储备机构进行土地一级开发，将成为政府有计划向市场供应“熟地”的主要来源。政府储备土地开始为经济适用房用地和中央、部队在京机关单位的用地提供保障，进而使土地逐步成为参与宏观调控的“闸门”。

四、经济适用房、两限房、工业用地、经营性供地基本程序

（一）经济适用房用地

1、供地方式：划拨

2、建设主体：区政府指定、招标（一二级联动）或捆绑上市

（二）两限房用地

1、供地方式：出让

2、一级开发主体确定：储备分中心、招标、区政府指定

3、出让方式：招、牌、挂

（三）工业用地

1、供地方式：出让

2、一级开发主体确定：储备分中心、区政府成立的专业从事前期开发的国有企业、招标

3、一级开发程序

①区政府出具确定前期开发实施单位的批准文件

②规划工作；

③立项工作（包含用地预审）；

④征地工作；

⑤具体实施；（住宅拆迁、国有土地收购、市政建设）

⑥上市审批：前期工作实施单位→委托专业机构审核前期开发成本→审定成果上报市国土局、市发改委备案→区县政府编制出让方案→市国土局审定出让底价→区政府报市政府批准出让方案→区国土分局组织在市土地交易市场进行招牌挂。

（四）经营性用地（不包含工业用地）

1、土地一级开发：

指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件（场光地净、熟地条件）的行为。

2、程序简介：

1、土地储备联审会审核阶段；

2、土地一级开发主体招投标阶段；

3、规划审批阶段；

4、立项阶段（包含用地预审）；

5、征地阶段；

6、实施阶段（住宅拆迁、国有土地收购、市政建设）；

7、上市审批阶段。

五、石景山区的土地储备情况

（一）石景山区土地资源总体情况

1、石景山区基本情况

石景山区是北京市新城区之一，总占地面积84.38平方公里，我区用地具有人地矛盾突出（5926人/km2）、旧村与建成区用地交错分布、可继续开发建设用地以现集体土地为主、基础设施条件较差等特点。

2、全区可开发土地资源情况

已知2007年全区年可开发建设的土地资源总数约为900公顷（不包括首钢腾退土地），2007年石景山区纳入实物储备项目共有27个，项目总用地面积630.793 公顷。

（二）石景山区土地储备工作特点

1、建立土地储备四级管理模式我区于2004年成立了区土地规划管理委员会，建立了土地储备四级管理模式，即：

①石景山区土地规划管理委员会－－为我区土地储备管理的决策机构

②北京市国土资源局石景山分局－－为土地储备的管理机构，代表政府履行土地储备行政管理职能

③北京市土地整理储备中心石景山区分中心－－为土地储备的执行机构，负责组织实施土地收购储备和土地一级开发工作

④土地一级开发公司－－由分中心组织招标确定，具体负责土地储备项目一级开发工作。

区政府明确要求在我区申请建设的所有项目必须经土地规划管理委员会同意后方可办理有关手续，区发改、规划、土地等部门已建立建设项目用地预审工作程序及规划、市政建设等相应的工作机制。

2、区政府制订并下发 “一个意见”和“三个办法”

为强化政府对区域规划和土地市场调控力度，加快推进我区的土地储备工作，2004年以区政府名义下发了《关于加快推进我区土地储备工作的实施意见》等“一个意见”和“三个办法”。

①《关于加快推进我区土地储备工作的实施意见》

②《石景山区土地储备暂行办法》

③《关于经营性用地必须公开进行交易的通知》

④《石景山区土地一级开发管理暂行办法》

3、区政府搭建与土地储备相关的工作平台

①投融资平台（区国资公司）

②土地储备项目投资促进平台（投资促进局和土地储备中心）。

4、率先建立土地储备数据库

通过开展土地变更调查及城镇地籍调查工作，摸清了全区各类用地数量、分布及权属情况，同时结合两个规划，在全市率先建立全区可储备土地数据库，编制出近、中、远期土地储备计划，形成阶梯形土地储备模式：1、信息储备2、规划储备3、实物储备。

5、制定项目运作相关管理规定

①研究编制《土地储备项目一级开发流程图 》；

②制定土地储备项目管理工作细则；

③建立土地一级开发十大监管制度；

④建立土地一级开发例会制度；

⑤建立商务区功能区推进会议制度

6、分三大区域实施土地综合开发

考虑到我区可继续开发的土地较少，旧村改造难度大，单独运作难以平衡资金等实际问题，将全区分为东、中、西三大开发区域，组织土地一级开发公司对相应区域的土地实施一级开发工作，严格控制一级开发成本。各区域独立测算开发成本，辖区内所有建设项目均须分摊基础设施建设费。凡根据政策规定可以自行开发建设的，在上市交易中均须将应分摊的基础设施建设费计入成本，作为区政府基础设施投资补偿。

7、按“十三大片区”进行一级开发

在东、中、西三大开发区域基础上，又细化为十三大片区实施一级开发。按照“统一规划、统一开发、统一平衡资金、分块包装上市”的模式进行分片运作。

（三）2007年度土地储备项目情况

按照“统一规划、统一开发、统一平衡资金、分块包装上市”的模式，07年全区纳入土地储备运作的项目共有24个，按通过联席会情况分为：通过市土地储备联席会并取得市局授权批复的项目13个；通过市土地储备联席会但未取得市局授权批复的项目5个；未上联席会项目2个。

按运作主体分为：以分中心为主体运作的项目：6个大项目（11个独立项目）；    直接授权企业项目：6个（其中历史遗留项目3个）；已招标确定一级开发主体项目：3个；近期拟采取招标方式确定一级开发主体项目：5个。

1、以土地储备分中心为主体项目

（1）银河商务区二期、三期（I、F、M、L、E地块）

（2）衙门口住宅项目

（3）古城北路酱菜四厂项目

（4）西部站前小区

（5）西部天泰国际会议中心

（6）京燕商务区

2、已招标确定一级开发主体项目

（7）衙门口东路北侧用地

（8）南宫小区

（9）北京国际雕塑园地下文化娱乐中心 

3、拟采取招标方式确定一级开发主体项目        

（10）老古城综合改造项目

（11）京西商务中心

（12）西黄村综合改造项目

（13）刘娘府综合改造项目

（14）五里砣限价商品房住宅小区

4、直接入市项目

（15）“鲁谷新区半月公园东西两侧”住宅用地项目

（16）西山峻景二期项目

（17）北京市建筑材料科学研究院生活区项目（以改为廉租房）

（18）园区百高达和红狮涂料厂项目

5、符合“458”号文项目

（19） 远洋山水东区项目（中远房地产）

（20） 玉泉新城项目（北京玉泉新城房地产开发有限公司）

（21） 古城绿缘（古城农工商）

6、直接授权项目

（22） 金顶街三区（首房宏大）

（23） 二管厂改造项目（云健房地产开发有限公司）

（24） 苹果园交通枢纽（北京燕京源投资公司）

（四）2007年土地供应计划执行情况

2007年上半年全区已完成供地的项目38公顷，以去年85公顷供地计划指标计算，完成计划指标的46%。其中经营性用地28公顷（住宅用地21公顷，商服用地7公顷），非经营性用地10公顷（基础设施用地为2公顷、工业工地为2公顷、科教文卫和行政办公用地供地量为6公顷）。

从供地情况看，与去年同期相比，住宅用地及商业服务供地比重大幅上升，与国家相关政策及石景山产业转型需求相吻合。

2、2007年底前经营性用地供地目标

目前，分中心正在积极推进计划内的衙门口住宅、古城绿源休闲中心二个项目，上述2个项目手续工作已基本完成，目前正在进行企业拆迁的收尾工作。其中衙门口住宅为分中心为主体运作项目，古城绿源为“458”项目。

另外，我区在原上市计划外，新增了银河商务区I、M、F三个商业地块，总用地面积为5.7公顷，并于10月30日发布了上市交易公告。该3个地块成功上市，预计我区今年上市项目总数将达到9个，供地面积为去年9.8倍，将超额完成今年供地计划的8.5％。

（五）2008年经营性用地供地计划安排

2008年计划完成衙门口东路北侧、南宫小区、国际雕塑园、远洋山水等4个土地储备项目上市交易。

六 、热点问题探讨：房价居高不下？

住房双重属性：居住、投资（投机）
1、市场需求旺盛： 经济发展→城市化进程→生活水平提高

①“温饱型”向“小康型”转化；

② 吸收外埠与镜外购房和置业需求旺盛；60％为外埠人事买走。

③预期房价上涨与实际市场表现相符，强化了预期→购房时间提前，标准提高，面积扩大，扩大了市场需求；

2、流动性过剩→居住、投资，劳动投机需求和投资性需求→扩大总需求

M0：2.69万亿元（市场货币）

M1：13.58万亿元（狭义货币）

M2：37.78万亿元（广义货币）

股市总市值：20万亿元

GDP：25万亿元

存款：38.21万元

其中：人民币存款：36.94万亿

外币存款：1.3326万亿美元

股市与房地产投资互动，挤出效应+乘数效应

中国目前外汇储备超过1万亿美元，合8万亿元人民币，而央行只发行了2万亿央行票据冲销，即还有6万亿元资金留在市场，在乘数效应下，等于起码有30万亿元的热钱在市场中兴风作浪，30万亿元流动性只要有个1/5流进股市、房市，这导致了去年的房地产热和当前的股市狂潮。

宏观调控：上调利息、准备金率。多次上调准备金率0.5个百分点，现在至12.5%，以巩固调控成效。但在很多专家看来，上调一次准备金率也就能回收1500亿元左右，和当前流动性过剩的规模相比，只是杯水车薪，根本不在一个数量级上。

3、土地开发建设成本提高

土地成本占总开发成本的30％，占销售单价20％，招牌挂之前，石景山区的地价约为1700元/平方米左右，例新领域项目1600元/平方米“七通一平”。招牌挂之后，都市村庄2800元/平方米，金鼎商贸区住宅2800元/方米,商业银河二期2600元/平方米，成本上升1200元/平方米。

房价情况：招牌挂之前房价在4000元/平方米，现在璟都馨园普通精装修13000元/平方米，一层一户的15000元/平方米，鼎城据说要卖到15000元/平方米。

 

 

 

 

 

北京市土地整理储备中心石景山区分中心

2007年11月6日