无心法师1主题曲:微博热议：绿城启动销售模式改革·杭州日报

  【本周焦点】

  本版整理 记者 李超 毛雨佳 刘德科

  2月6日，绿城集团董事局主席宋卫平表示，绿城将启动全新的销售模式改革。宋卫平主导的新销售模式，用一句话来概括，就是将过去坐等上门接待为主的被动销售，演变为主动出击找寻潜在客户的经纪人制度。一方面，将自己原先的销售人员赶出案场，将其放到一个宏大的社会空间中去找寻客户；另一方面，借用社会上原先的二手中介的经纪人，从中面试、挑选出两三百人的优秀人选，成为绿城的签约经纪人，帮绿城卖房子。

  除此之外，绿城还向全社会成员完全开放其房源，这意味着社会上任何一个人，都可以帮绿城卖房子。而无论是企业销售人员，签约经纪人，还是非专业销售人员，只要帮绿城卖出房子，都可获得不菲的佣金。为了鼓励大家卖房，绿城拟将销售提成大幅提高。

  根据宋卫平的预测，新的销售模式，有可能增加1-2倍的有效客户，案场外达成的销售有可能达到整个销售额的三分之二，甚至四分之三。当然，宋卫平也为新的销售模式制定了苛刻的淘汰制度，销售不佳者会是裁员的首选目标。

  据了解，全新的销售模式计划将于3月15日在绿城铺开。

  这是宋卫平“三部曲”的第二步

  @章惠芳（双赢置业营销机构总经理章惠芳）：绿城的销售模式改革，是宋卫平“三部曲”的第二步，今年无论绿城还是万科，开发商的最重要工作，第一是销售，第二是销售，第三还是销售！绿城的这一举动，个人以为三个目的：⒈全民皆兵拓客户；⒉改“营销”为“行销”拉客户；⒊以经纪人掌握折扣余地，攻下客户。

  此举或将令绿城渡过危机

  @吴其伦（财经评论人）：醒悟过来的宋卫平，将率绿城走出困局。日前，宋卫平拟采用经纪人模式销售、推全员销售计划，笔者以为，此举或将令绿城渡过危机。建议：1、采用会议营销的模式，经纪人集中邀约客户到售楼处，资深销售专家作专题讲座；2、降低利润率，以足够的诚意打动客户；3、尽快启动绿城公关，重塑绿城形象。

  市场成熟的一种标志

  @张秋静HZ（杭州九龙仓置业有限公司营销总监张秋静）：自由经纪人制度也是市场成熟的一种标志。

  绿城反应够敏锐

  @沙加的迷宫:绿城反应够敏锐啊！这两年房地产的营销和销售模式或将会有突破性或者革命性的改变，比较遗憾的是目前大部分的开发商对于互联网的嗅觉太过迟钝！这波低潮若能持续更久，则能更快催生变革！

  绿城的趋势也是未来房地产的趋势

  @顺驰罗培杰（顺驰中国不动产无锡公司总经理罗培杰）：还有不少开发商还在“养尊处优”的现场或代理销售中“苦思良策”，而对握有庞大需求群体的经纪人分销渠道冷观旁看甚至熟视无睹，绿城的趋势也是未来房地产的趋势！

  向绿城致敬

  @Matthew胖（远洋地产杭州公司营销总监张民）：上周集团讨论会提过的自由经纪人制度，轻推广、重渠道，勿被营销费用束缚，我一直这么认为，这年头，通过花钱来挣钱而且能挣到钱，就是牛X。就凭这，向绿城致敬！

  从温室玫瑰到铿锵玫瑰

  @圓達笑呵呵：绿城漂亮的温室玫瑰们，以后要做风雨彩虹的铿锵玫瑰了。

  给数万计的中介经纪人活路

  @施施然走过（《每日商报》房产部主任）：同样是找二手房中介分销,很多开发商都觉得此事不登大雅多半选择暗箱操作,唯绿城不但大大方方说出来,还表示这是给数万计的中介经纪人活路......

  这是在协助培养百强房地产职业经纪人

  @锋芒余阳锋（锋芒地产机构 ）：绿城签约经纪人的目标，不应该是在绿城周围完成三百位签约经纪人，而是要协助培养中国八十位以上百强房地产职业经纪人。

  这本是保险经纪人的一贯作风

  @王毅敏（北京广明格致文化传播有限公司总经理王毅敏）：变坐等客户上门销售为积极走出去行销，充分利用二手房门店的经纪人开展大规模的扫街上楼，对区域市场进行逐个拜访的一对访销模式！变坐等客户上门的被动模式为主动出击的行销模式！这样的方式是保险经纪人的一贯作风！

  期待这种新的模式能够成功

  @陈国灵（杭州普特股权投资管理有限公司执行总经理陈国灵）：绿城以开放式的经纪人制度取代自我销售，期待这种新的模式能够成功。

  创新才不会死亡

  @张加龙-：赞！这种市场只有创新才不会死亡，和中介合作，挑选优秀经纪人这步棋走的绝好。相信绿城今年的业绩一定不错。

  其实根本谈不上创新

  @熙在成都：说简单点就是变坐销为行销。绿城故意在描述上化简为繁也无法掩盖所谓全新销售模式的零创新性本质。另外我是反对在任何领域搞行销的，从人性角度讲，行销不符合以人为本的和谐原则；当然从追求业绩的管理者和追求利润的老板的角度看，行销却是至宝。行销增加了经济泡沫、躁动了人类不安分的内心。

  绿城能驾驭这把双刃剑吗？

  @宋理（东阳市横店共荣置业有限公司副总经理宋理）：自由经纪人其实是分销的变种，无非是跟公司合作还是跟个人合作。人一多，管理压力就上来了，恐怕绿城都难防人员素质参差、行为不规范引发的负面效应。没有生活保障的逐利者无招不出，绿城，你能驾驭这把双刃剑吗？

  是模式的突破还是病急乱投医？

  @董佳祥（思源经纪上海公司市场拓展部经理董佳祥）：绿城销售模式转型，社会化卖房引发人们思考。这是模式的突破还是病急乱投医，让人拭目以待？

  【资金】

  房地产企业资金异常紧张

  @李晓桃（杭州欣盛房地产有限公司总经理）：这两天接连听到房地产企业资金异常紧张，有的付不出款，民工到企业闹事……而我们虽然忙，却是在忙着总结计划，忙着付款，忙着年会，忙着发奖金，多幸福的事！企业的稳健发展太重要了！否则哪有这么一份从容的心境呢！

  1月20日16:30

  把负债率从60%以上降到20%

  @魏_杰（莱德·绅华府项目营销总监）：香港的开发商用了几十年的时间，经历了两三次的经济危机，把负债率从60%以上降到20%，把物业单一销售化转变成销售与持有收租相结合，从财务高杠杆变成低杠杆运作。内地的开发商日子好过了十余年还没遇到过危机，负债率在100%以上的比比皆是，这样喜欢赌博的企业并不值得同情，因为他们对自身就不负责。2月7日13:36

  周边行业萎靡的潜在风险

  @张军利（恒祺置业营销总监）：四大行：地产砸不死银行——这话说得及不负责任！虽然房产业务只占到银行信贷的14%，但是这个说法完全没有估算周边行业萎靡对银行带来的潜在风险。 1月17日 16:11

  地块上涨价值仍然跑赢延误的财务支出  

  周锦虹（绿城发展公司副总经理）：杭州嘉里中心在KPF的85米方案饱受指责近5年后，不为人知的香港WOY接手了嘉里中心最后方案设计。建筑高度最后被确定为48米。按项目延误3.5年计算每天70万的财务费用，本项目财务费用折合楼面价约为2万元/平方米，若以喜得宝地块2.1万元相比，地块上涨价值仍然跑赢延误的财务支出。

  【土地】

  商业地产出现严重过剩？

  @七色风尘（杭州滨江创业投资有限公司执行总经理蔡鑫）：住宅市场严重低迷，住宅用地成交惨淡，政府只能大量供应商业用地，外加经济下行，这是否意味着未来几年有可能商业地产出现严重过剩，住宅供应出现短缺？2月7日 08:43

  寻找合适的土地抄底购进

  @浙江王伟业（浙江恒基房产开发集团公司董事总经理）：到底房价下降到什么程度才是“令人满意”的，宏观调控的目标现无人知晓。那么，2012年对于房地产开发企业而言，最应该做的就是尽可能快地消化库存，寻找合适的土地，抄底购进。同时，调整产品定位策略，引进高端人才，升级管理模式，创新更先进的营销理念，为新的起航做足内功，筹备资金和生产资源哦！1月26日16:31

  【产品】

  杭州的建筑立面有点苦涩

  @杭州恰恰（金成集团总建筑师楼国栋）：从西湖西北面的山上看杭州城市建筑，最高处都是钱江新城的天际线！从1997年开始每年都要上好几次山，建筑天际线变化真大！但作为建筑专业人士，看着杭州的建筑立面与建筑造型，有点苦涩！1月31日21:18

  建筑大师说了不算  

  @锋芒杨怀东（锋芒地产营销机构总经理）：英国建筑师扎哈-哈迪德（Zaha Hadid）在美国加州圣迭戈的一个私人住宅项目计划，由于获得市规划委员会的批准，从而向前迈出重要的一步。这个住宅项目，因它的尺寸和“不适合”，引起了本地人士的反对。这个项目还必须由市议会批准。1月1日15:17

  产品定位应该向卖猪肉的人学习

  @罗马假日1969（浙江钱江房地产集团有限公司副总经理郭庆）：房地产的产品定位应该向卖猪肉的人学习。该做红烧猪手的部位绝对不能用来炒里脊，该用来腌火腿的绝对不能用来熬猪油，该炮制炭烧猪颈肉的绝不能用来包饺子，至于猪肋骨，更不可硬整出东坡肉来。现在看看你的地该做什么菜。实在没辙，甭管猪肉了，外面去搞点山珍海味来，直接整一佛跳墙，这总可以了吧。2月5日20:05

  价格影响市场是短期表现

  @李新凯（锦润房产营销总监）：我觉得价格影响市场是短期表现，在这越来越浮躁的社会中找到属于自己的乌托邦，有着和谐的社区文化，人与人亲切打招呼，房子品质带来与众不同的舒适感，贵一点，难道没有消费者为这多一些的舒适买单吗？刚需有梦想，改善型居住有经历后的经验，预计一街之隔，品质物管的差异，两个价格的情况会出现。2月7日 14:31

  物业服务的重要性

  @俞晓飞（富越房地产集团富越香郡项目副总经理）：今天杭州所有报纸都在讲某小区某电梯耽误抢救的事。作为盖房子的人，电梯要选什么牌子什么型号什么维保单位什么物业公司，亚历山大啊！2月1日22:06

  一批代表时代文化和科技水平的项目

  @刘宏（朗诗美丽洲项目总经理）清华大学建筑节能楼对面中意清华大学资环学院，2007年随锋尚张总去江忆教授那里第一次看到为之惊艳，节前又去参观，单方建筑成本为一万元左右，今天看来成本可以大大降低。同时又意外地发现美术学院楼顶实验性质的风力发蓄电系统。希望这轮残酷的调控后能够崛起一批代表时代文化和科技水平的项目。1月30日 16:07

  【房价】

  堵车对滨江房价的影响

  @蔡阳的微博（昆仑集团副总裁）：以前每天都是从电台中感受钱塘江几座桥上车堵状况。今天第一次亲历了。只是不知道会对滨江房价影响有多少？2月7日09:36

  上半年买房最便宜？

  @胡军辉（协安置业营销总监）：春节回了趟老家，乡下海边小镇。楼市清淡，以为不会有人问我该什么时候买房了。果然也是这样。好些个人直接告诉我:他们上半年要给在城里的孩子买房，因为上半年最便宜。咦，他们是怎么知道的？1月30日15:30

  期房投资失去意义

  @上官剑（杭州乐居楼盘内容总监）：又到年底交付时，杭州就有10多个楼盘陆续交付，东海·柠檬郡、绿城·翡翠城、联合·格里、绿城·溪上玫瑰园、原筑壹号、绿城·海棠公寓、绿城·蓝色钱江、滨江·万家星城等楼盘纷纷交付，本次交付一个特点是第一次打破了期房投资是赚的道理，就拿绿城·海棠公寓来说吧，当年还是被开盘挤破头才能买到，均价16800元/平方米，现在这个价的二手房，难！1月9日11:46

  美国三四十年花在地税上的钱够买新房

  @忽冷忽热高贤林（浙江建工房地产开发集团有限公司副总经理）：美国买房永久产权等于永久欠债。地税是到死都要年年交的，每三四十年花在地税上的钱就够买一座新房。税率由该房屋的市场价格占整个地区民用住房市场总值比例，以及当地经过公投的政府和学校财政预算决定。死后还要继续交，住了几代人的老屋一日交不上地税也会被飞快拍卖掉，百万豪宅欠款几十块也不例外。2月7日21:19

  【房企】

  美国地产巨头

  @校长6868（郡原地产集团董事长许广跃）：在中国早听说过地产大王特里普。据说某地产巨头还以特氏为榜样。在迈阿密和纽约都看到不少大楼写着是特里普的物业。美国朋友告诉我，特氏在美国前十都进不了。就会忽悠，喜欢把大字写楼上。1月1日14:19

  下一个消失的房企

  @大老哥的微博（杭州房产评论员）在房地产火热的季节，广通房产消失了；今天在房地产冰冻的季节，又会有那些房地产企业消失，成为历史的记忆呢？

  5月房交会

  @胡亦平0423（清源房产营销总监胡亦平）：兄弟姐妹们！5月房交会是参加呢？不参加呢？参加呢？不参加呢？

  1月9日15:07