丽江古城忠义市场:是利好还是利空,开发商经历冰火两重天2·每日商报

来源:百度文库 编辑:偶看新闻 时间:2024/03/29 13:37:57
去年住宅被限,酒店式公寓狂飙突进 今年一纸新规秒杀“类住宅”是利好还是利空,开发商经历冰火两重天2012-02-09   今年初开盘的现代中心酒店式公寓因其市中心的优越位置而热销

  酒店式公寓开发简单、收益快捷

  不少商业地块变成“类住宅”

  

  从源头上看,大量酒店式公寓的大行其道和开发商在拿地之初就瞄准这种“类住宅”来规划不无关系。放眼如今市面上在售或是即将出售的商业性质的“类住宅”产品,有相当一部分是商住地块的商业部分或者是一整块商业地块都规划成了酒店式公寓,对于很多以开发住宅为主业的开发商来说,这类物业开发相对简单、收益快捷。

  “说实话,以前拿商业地、做酒店式公寓并不是主流,很多是无奈之举,同是住宅功能,不限购、不限贷,购房者当然买70年产权的住宅。”一位开发商实话实说。确实,查看过去5年杭州商业金融用地的出让情况,除了去年商业用地出让面积基本和宅地面积持平、为34.71万平方米外,2007年-2010年主城区的宅地出让面积都大大超过商业用地,尤其是2007年、2009年商业用地出让量不到全年总出让量的两成,而宅地出让量都超过了300万平方米,在杭州70年产权的住宅几乎是一统天下的格局。直到去年随着限购、限贷政策的出台,杭州住宅楼盘去化滞缓,“酒店式公寓”才在调控的隆冬中度过了一个暖暖的春天。

  这一行情变化,也直接影响着拿地开发商的规划抉择:拿下带有大量商业地的商住地块也没关系,商业部分可以做成酒店式公寓,既能挡噪音,市场又不愁卖;嫌宅地价格高也没关系,拿块门槛相对低的商业地做酒店式公寓,也有商机……开发商直言:“商业物业其实对地段要求非常高,除非有实力拿到非常大型的地块,且有能力开发成具规模、有商圈辐射力的商业综合体,否则一般小规模的商业地块只能开发成写字楼、酒店式公寓或是市场、MALL等,这些都需要很便利的交通条件以及周边有比较好的商业配套。在目前土地市场上,黄金地段的商业用地毕竟不多,而且长期以来,商业地产在杭州都不是主流,基本是‘商住倒挂’,对开发商来说,开发酒店式公寓是件更现实、更省力的事。”

  一纸新规出台

  措手不及的开发商反应不一

  

  酒店式公寓新规的出台,让不少开发商都有些来不及反应。这两天,记者采访了多数在售、将售酒店式公寓项目的相关负责人,接到电话后,或许是由于新年刚过的关系,很多人对于新规的具体内容还没有完全看透。“我们项目的规划已经审批出来了,这应该是利好吧”,不少已通过审批的项目负责人都抱有这样的想法,但对以后宣传上的限制还不曾多加考虑。

  谈及新政出台的原因,不少业内人士认为酒店式公寓一直处于住宅和商业的“灰色地带”,现在出台这样的政策,主要还是为了对商业办公项目等非住宅类市场进行规范和净化。赢商投资总经理方芳分析认为:“禁‘酒’(酒店式公寓)令很早就有说起,杭州的新政也不是首创。个人认为出台这样的政策主要有以下几方面的考虑:首先,自住宅宏观调控后,酒店式公寓的成交一直不错,对大政策构成了一种干扰,现在政府也是在及时踩刹车;其次,新政能够让商业用地较好地回归原本的用途,像之前酒店式公寓大多被操作成‘类住宅’产品,事实上有点扰乱城市规划功能。所以从长远来看,这样的政策对整个城市的健康发展是有好处的。”

  自新规颁布以来,中间穿插了春节,今年很多房产公司又延迟到元宵后正常上班,于是开发商的反应速度显得有点慢。直到这两天,随着新政即将实施,开发商陆续开工,这一禁令才成为手上握有商业性质项目的房产公司们开年会议的重要话题。新政只给出了短短三十天的缓冲期,因此开发商们的反应基本分为三种:在售项目和规划已经报批成功的项目纷纷大呼这是利好消息,房源成为绝版;来不及报批的项目就有些“无力回天”了,接下去要研究的是如何改变规划;也有极少数项目在加足马力赶着报批规划方案,争做最后一批“逃出生天”的幸运者。

  去年两度开盘两度热销的中天·西城纪,其位于文一路上的售楼部这几天切实感受到了新政后市场反映出来的暖意。“最近来电和来访量挺不错,春节长假后几乎每天都能有成交,上周的双休日更是迎来了二十多组来访客户。”该楼盘相关营销负责人赵永梅笑称,新政对于在售项目尤其是之前就卖得不错的项目来说,无疑是一大利好。城东的另一楼盘则希望能将这一利好效应加以延长,于是选择了今年缓推之前已经卖了一小部分的酒店式公寓,即将先行推出另外的商业性质产品。在该开发商看来,一则去年酒店式公寓卖得火价格战也打得很狠,今年是时候缓一缓了,另一方面,既然手上的酒店式公寓已是奇货可居,那么大可以慢慢卖。

  规划还没报批通过的项目就有些悲催了,尤其是很多去年拍下商业地块的开发商。某公司去年拿下了城北的一块小型商业用地,原先考虑规划自用写字楼、酒店式公寓和商业街等各种类型,眼下新规一出,酒店式公寓部分只能另作他用了。此外,也有少数公司这周正在赶审批末班车:近百万方综合体项目远洋·杭州大运河商务区除了户型较小、已经批出的远洋·VSOHO外,还另设计有大户型酒店式公寓产品,这一部分规划方案已经提交,目前正在等待批复。

  商业土地买家被迫做“纯商业”

  土地市场再陷尴尬

  

  “不能造‘酒店式公寓’,就意味着要开发纯商业,例如写字楼、酒店、商场等。对开发商来说,未来同一个区域写字楼、商场多了竞争会相当激烈,一直商住倒挂的杭州商业地产前路更加艰难;对杭州土地市场而言,淡市基本靠商业地块在支撑,开发商对商业地块兴趣的减弱,政府推地压力就更大了。”业内人士分析说。

  据了解,其实从去年开始,杭州商业地产业界就传出了禁“酒”令,相关部门已经开始严控“类住宅”的酒店式公寓,规划审批变得艰难,很多开发商在拿地时就已经有所顾虑,所以去年出让的很多商业地也基本具有小体量、好地段、直接成交等特点,部分公司拿下商业地是拿来做公司总部的,但也不排除拿出少量物业做成酒店式公寓来销售,以期收回部分成本。可今年新规的正式出台将“酒店式公寓”彻底封杀,一些已经拿地的开发商不得不修改规划,更多没拿地的则会选择观望。

  有业内人士认为,前天、昨天杭州主城区虽然成功出让了9宗地块,其中8宗是商业地块,但由于杭州实行的是勾地制(一宗地块在挂牌前会有开发商承诺最低以底价拿地,并支付一定比例的保证金),且这些土地出让公告早在去年12月底就挂出,这意味着地块可能一早勾出,所以这两天的出让并不能说明问题,新规是否会对土地市场造成影响,要看接下来土地市场的实际出让情况了。