香格里拉白水台图片:是利好还是利空，开发商经历冰火两重天·每日商报

  文/商报记者 陈贲 金萍 见习记者 黄丽萍

  摄/商报记者 杜国平

  春节后，淡出鸟来的杭州楼市惟一的热点集中在商业地产上。针对商业办公等非住宅类项目规划设计与管理所出台的新规成为了现下最热门的话题，受影响最大的无疑是去年热卖的“酒店式公寓”。去年国家调控政策导致住宅销售受限，却成就了兼具“类住宅”功能的酒店式公寓供应量和成交量双双大涨，一些住宅开发商也将眼光投向商业地块，希望通过开发酒店式公寓在淡市中寻找出路。

  新出台的新规无疑将这种商业性质的“类住宅”秒杀，规划方案已经批出的开发商有着一种“逃出生天”的喜悦，在售的酒店式公寓更成为绝版，顿时身价倍增；与此同时，规划还没报批通过的项目就只剩下悲催的等待，或者索性改规划，另作他用。而就在本周二、周三，杭州主城区有大量商业用地出让，也是受到冷遇，部分开发商表示，在各种新规、调控限制的严控下，留给开发商的出路越来越窄。

  设计、推广等各方面被限制

  今后酒店式公寓或将大变脸

  1月18日，杭州市政府下发的《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》(下称《意见》)，该《意见》对商业办公等非住宅类项目在设计、推广、案名等方面做了严格限制，禁止出现带有居住功能的暗示。该《意见》将于公布之日起30日后正式实施，即本月11日起正式实施。

  自该《意见》公布开始，业内就纷纷反映：这样的规定或许将终结酒店式公寓热销的传奇。其实，从限购、限贷政策实施以来，酒店式公寓就因为占据了不限购、不限贷的优势，而且又具备“类住宅”功能而大受欢迎，而杭州市政府下发的这一《规定》，无疑对今后酒店式公寓的规划、设计、宣传造成很大的影响。因此，也有不少投资者称：目前已审批但未售的酒店式公寓将成为绝版，颇具投资价值。

  细看该《意见》，记者发现其中有如下规定：商业办公等非住宅项目应采取公共走廊式布局，卫生间应按层集中设置。其中《意见》中以解释的方式规定了标准层面积小于600平方米的，带独立卫生间的分割单元不超过1个。就目前市场上在售的酒店式公寓而言，其实每户都配有一个独立的卫生间，如果按照该规定实施，那么现在配有独立卫生间的酒店式公寓在将来或将绝迹。

  除了对于卫生间数量的规定，在设置厨房、燃气管道、阳台上，该《意见》显示：禁止设置外挑式阳台、飘窗及不得设置厨房和燃气管道。购买过酒店式公寓的人都知道，自从住宅被限购以来，不少开发商将酒店式公寓往“类住宅”的方向进行设计，除了具备独立的卫生间，大部分精装修的酒店式公寓尽管不能通燃气，但在设计上多数采用了开放式厨房，购房者也被告知将来可使用电磁炉等。另外有一批酒店式公寓甚至还设置了外挑式阳台，功能的设置几乎与住宅一样。

  而该《意见》的实施，无疑对这些“类住宅”功能进行了“终结”，对于已经规划好但是未审批的酒店式公寓项目而言，无疑是当头棒喝。除了这些在规划、设计上的规定之外，该《意见》对于酒店式公寓案名及宣传上也进行了一些规定：开发商在建设、销售时不得采用带有公寓、家园、花苑等含有住宅性质的名称，其广告宣传、楼书中不得暗示居住功能，并应在楼盘名称后用相同字体、字号注明非住宅用途。

  其实，早在2003年12月10日，杭州市人民政府办公厅就曾下发过《关于规范杭州市区房地产市场部分公共建筑设计与管理的若干意见》，重点针对非住宅用地上出现的公寓式酒店、公寓式写字楼等带有居住功能的公共建筑作出规定。但相比老规定，即将实施的新规规定得更为彻底，也让今后酒店式公寓在设计、建造、宣传上无漏洞可钻。

  2011年酒店式公寓狂飙突进

  7500余套成交量占到楼市总量的三成多

  现在再回头看2011年杭城酒店式公寓供应量和成交量双双大涨、无论在商业地产市场和整个楼市都扮演举足轻重角色的惊人行情，我们或许更能理解此番酒店式公寓新政出台的一部分意义所在。

  冰冻的2011年，杭州主城区商业地产项目共成交房源10562套，跟2010年的10568套打成平手，比之于2009年的14857套则差距明显；与此同时，主城区住宅成交量却仅为12784套，较之于2010年的25392套足足下跌近半，更不用说2009年狂飙突进的51462套了。而具体到三类商业性质产品，商铺和写字楼双双走弱不敌2010年，之所以成交总量还能打平，全靠酒店式公寓大放光彩“单骑救主”。

  整个2011年，杭州主城区一共成交酒店式公寓7591套，成交面积54.0万平方米，较之于2010年的6233套、39.7万方有大幅增长，成交面积增幅达36%，在寒冷楼市之下已属难能可贵。全年有两个月成交量突破千套，分别是9月的1199套和12月的1097套。概括来说，去年商业地产项目的成交量罕见地占据了整体楼市的近半壁江山，而这其中，商业地产市场超过七成的成交套数是由酒店式公寓来完成的；最终，酒店式公寓7500余套的成交量占到了整体楼市的三成多。

  当然，酒店式公寓达成如此抢眼的行情绝非幸致，而是在激烈价格战的基础上“杀出了一条血路”。相较于纯写字楼供应量少、户型面积大、投资门槛高的局面，酒店式公寓面积小、总价低、不限购、不限贷，在功能性上又最接近于住宅，最终凭借“以价换量”的招数在去年的楼市严冬中成功突围。在2011年杭州主城区成交套数前十楼盘排行榜中，前四名除了亚军自在城，其余均为酒店式公寓项目：保利·湾天地是众所周知的冠军，全年成交1963套，中凯·东方红街成交977套名列季军，世茂江滨Cosmo成交853套名列第四；中天·西城纪成交489套，名列第八。

  从去年全年的成交行情来看，酒店式公寓的成交放量主要集中在两个阶段。第一个阶段是三四月份，代表楼盘是地处钱江新城核心区的城市之星，该楼盘以33600元/平方米的均价推出大户型酒店式公寓，当天即销售逾八成，一个月后又迅速加推了另一幢楼，蓝色钱江也在同期推出房源。第二个阶段是9月份以后，以下沙东沿江区块的保利·湾天地千人团购和世茂·江滨cosmo裸降为代表，价格大幅下探直接刺激购房者下单，又掀起一轮酒店式公寓的成交热潮。同时，杭州酒店式公寓的价格也开始松动，之后开盘的中天·西城纪、和达城、东东城、野风·现代中心，其价格低于市场预期。

  去年住宅市场受限，酒店式公寓反而就此狂飙突进，这或许也是此次新规出台的重要诱因。不少业内人士分析认为，新规体现了政府意在调控整个房地产行业的决心和力度，酒店式公寓作为一种类住宅产品却又不受住宅调控政策限制，成为部分投资、投机资金入市的另一个渠道，这正是政府要加以围追堵截的方向。“在我看来，新规一方面体现了房产调控的继续深化和全方位覆盖，同时也意味着调控力度不会放松；另一方面，这对商业地产来说起到了规范整个市场的作用。”杭州万国投资管理有限公司副总经理王征判断称。