pc的galgame在安卓:两千亿信托将到期6000家开发商或出局·每日商报

  2010年4月“国十条”颁布以来，房地产市场在政策高压、销售不畅、资金紧张三方夹击下，渐入寒冬。

  而当2012年的春天到来时，资金链已然紧绷的房企却还将迎来到期信托支付这一场暴风雪。国泰君安孙建平统计的数据显示，今年2月-3月份，房地产信托将迎来首个兑付小高潮，全年到期需要支付的房地产信托总额接近2000亿元。

  分析认为，房企的资金链恶化程度将超过2008年。而当这场暴风雪席卷过后，将可能有超过6000家开发商消失。

  中航证券的研究预计，今年将有六成房地产企业面临资金缺口，但在全国销售最好的14家龙头地产企业中，6家仍有充裕资金。

  这不免给人遐想，在万亿元债务即将到期的背景下，整个地产行业的大规模兼并重组是否即将发生？垄断性的地产巨头会否在这一轮兼并重组后产生？

  1月份12家房企融资238.5亿元

  房地产信托产品进入密集兑付期

  “我们老板这几天忙得很，基本上都是忙着筹资。今年钱不好借啊！”在一家小型房企做设计的小林表示。记者试图亲自找这位“忙人老板”聊聊，被小林拒绝。最近，即将到期信托让许多房企负责人很“上火”，一方面债主逼债步步逼近，一方面到处筹资钱难借，沉寂一时的开发商融资再度火热起来。

  根据小林透露，像他们这样的中小开发商在本轮楼市调控中最受伤。政策调控一方面卡住购房人贷款，资金回笼受影响；另一方面，又把开发商资金来源收紧。

  “我们这样小的企业不可能去股市套钱，银行在政策调整之后，也不愿意再给我们贷款。中小型房企要么把项目卖掉，断臂求生，要么向民间借贷，渡过难关。但民间借贷成本高，时间短。所以现在老板很‘上火’。”小林感慨，同往年相比，今年的钱实在不好借。

  今年以来，忙着筹钱的开发商又多了起来，从中小企业到大型巨头，从A股公司到港股公司，新一轮融资的帷幕似乎已经悄然拉开。

  南丰集团1月融资6.5亿美元。2月6日，瑞安房地产宣布计划通过全资附属公司，发行一笔优先票据用作资本开支、收购发展及还债等用途。同日，九龙仓公告表示近期将发行一笔规模为6亿美元的担保票据。评级机构标普披露，中海近期也正在进行一项债券融资行动。

  而据中国指数研究院信息粗略统计，仅今年1月份万科、华润置地、金科、凯德置地、名流置业、广宇集团、瑞安房地产等12家房地产企业以债券、信托等方式在资本市场融资238.5亿元。

  房地产信托产品进入密集兑付期

  而让很多包括大型开发商在内的房企感到头疼的还有即将的信托支付。有机构预计，今年仅房地产信托到期的额度就达到千亿元级别。有消息透露，部分地区的银监部门甚至已经开始对所处辖区的信托业展开检查，提前防范风险。

  国泰君安孙建平统计的数据显示，今年2月-3月份，房地产信托将迎来首个兑付小高潮，全年到期需要支付的房地产信托总额接近2000亿元。孙建平表示，2010 年以来，房地产信托大规模发行，特别是2010年3季度和4 季度，发行规模到达顶峰。房地产信托产品多在1.5 年期到3 年期之间，尤其是两年期的产品居多，平均期限1.9 年，多数产品在2012 年到期。

  根据国泰君安统计结果，今年总到期规模达到1758 亿元，整年兑付规模较大，其中季度高峰在三季度，为716 亿元；单月高峰在7月份，到期总额达到504亿元。

  “对过多依赖信托融资的公司来说，大量的到期支付无疑又是一场暴风雪。”东莞一位房企副总对记者表示。

  孙建平也指出，2010年密集发行的房地产信托产品都是按照高房价的房地产市场设计的，比如回报率指标一般在15％-20％。而房地产的冬天来临，开发商一般难以达到设计产品时的高利润。而且信托一般不能展期，到了结束的时点就要兑付本息。因此，从2011 年下半年开始，房地产信托产品进入密集兑付期，且兑付压力将持续到2013 年。

  六成房企面临资金缺口

  中航证券在《房地产行业2012年策略报告》指出，“随着财务状况的恶化，地产企业面临的资金缺口也在扩大：短期内行业平均有5%的资金富余，但如果成交量持续萎缩至2012年，行业整体将出现相当于总资产8%的资金缺口，六成企业将面临这种威胁，四成企业在到期贷款无法续借的情况下将面临相当于总资产10%以上的资金缺口”。

  上述报告数据显示，调控背景下，地产行业整体的财务状况恶化。根据中航证券提供的数据，财务状况方面，进入全国销售额排名前20位的14家大型地产上市公司中，有6家处于资金富余状态，3家处于资金平衡状态，5家面临资金缺口威胁，其中4家面临10%以上资金缺口。

  由于成交低迷，销售回款缓慢导致房企资金周转水平进一步降低。上述机构数据显示，2007年行业高峰期，地产上市公司平均的存量资产周转率为0.50倍 (相当于平均用24个月回笼资金)，2008年跌至谷底，周转速度减慢一半至0.26倍 (平均资金回笼周期45个月)，2009年回暖后，2010年再次降低至0.37倍水平(32个月回笼资金)。

  截至2011年上半年，地产上市公司平均的去存货速度减慢24%，年化的存量资产周转率降至0.28倍(43个月回笼资金)，已接近2008年的低谷水平。上述机构预测，未来的持续低谷中，房企资金周转速度恐将进一步降低10%左右至0.26倍(46个月回笼资金)。

  哪类房企“最难”？

  除财务状况和房企的周转效率之外，房企在发展模式和区域布局方面已经开始加速分化。

  规模化和高端化一直是中国地产企业的两类主导发展模式，在调控背景下，高端产品线遭遇更大冲击，但规模化企业优势显现。

  中航证券提供的数据显示，2011年1-10月北京别墅及高档公寓预售面积同比下降46%，显著高于住宅市场12%的整体降幅，在华东地区高端、远郊项目更出现20%-30%的降价幅度。结果，绿城中国等企业周转速度较高峰期下降50%以上，但恒大、碧桂园、万科受冲击较小。

  根据国家统计局等部门发布的官方数据，2011年1-10月，上海、杭州累计预售面积同比降幅在20%以上，温州降幅更是接近40%；但石家庄、合肥、沈阳、西安、重庆、成都等城市预售面积同比仍有所增长。结果，一线城市新开工面积与销售面积的增幅差距扩大到30%以上，但二、三线城市新增存货的较小。

  分析指出，区域分化进一步加剧了地产企业之间的业绩分化。

  依据上述分析不难看出，倘若今年调控继续深化，一些追求高端化和布局集中在一线城市的房企将遭遇更大的困难。

  行业大鳄或享并购“美餐”

  就如陈厚桥所指出的，从长远战略来看，追求规模化、加大布局二、三线城市的力度可缓解房企面对调控的压力，但远水救不了近火，房企迫在眉睫的问题就在于通过何种方式来缓解资金压力。

  据记者了解，从去年下半年开始，部分开发商已经采取了一些措施。除一些龙头房企相继宣布在全国范围内实行一定幅度的降价之外，房企还在缩减开支，如雅居乐地产去年年底就已经调整了部分项目的工程进度，而且未来旗下项目的降价幅度将达到10%-15%。

  一个值得关注的现象是，房企选择出售股权或者旗下项目以换取资金的做法也在逐渐增多。

  绿城自去年年底就已经开始出售旗下项目类缓解资金压力。据统计，依靠这些项目的出售，绿城共套现37.26亿元。去年12月26日，珠光控股发布公告称将出售附属公司诚昌集团45%股权套现2.8亿元。

  去年11月，海航为规避经营风险、降低房地产调控带来的压力和提高控制投资风险能力，向海航集团关联企业出售多家公司股权及土地，交易总金额达45.75亿元。

  分析指出，随着资金压力的增加，集中布局一线城市的房企也需要通过出售股权来实现战略转移。北京中原此前统计的数据显示，2011年1-10月份，规模房企股权交易累计达到93宗，总交易额达到300.8亿元，远超2010年全年的84宗165.25亿元的规模，该机构预测，2011年全年的交易额相比2010年将翻番。

  记者查询发现，1997年，全国房地产开发商企业为21286个，而在2008年的房地产低迷中，全国开发商突然蒸发了7155家，减少了8.17％。在2009年市场好转的刺激下，2010年开发商数量又增加到85218家。

  因此，有业内人士预计，如果按照8％的比例计算，今年一年可能消失的房地产开发企业将达到6800多家。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，房企注销潮、并购潮、退房潮等等，这些都是表象，背后是中国楼市环境发生了巨大变化。

  部分开发商清盘出局或许会给一些购房者奉上一些“廉价品”，但最为受益的应该还是那些行业大鳄们，每次危机或许都能给他们带来丰盛的“美餐”。预计二季度将出现房地产信托兑付风险、资金链断裂和开发商变卖股权。而具有充裕现金及管理优势的龙头公司的并购机会将大幅上升。

  本报综合报道