本报记者 张卉卉 詹丽华/文 杨可威/绘

　　昨天，杭州土地市场龙年第二次拍卖，3宗商业用地再次直接成交。至此，本月推出的8宗商业地块全部零溢价成交。但在过去的2011年，商业用地是土地市场上的一朵“奇葩”——不仅成交放量，而且多宗商业用地在出让过程中频遭争抢。

　　事实上，杭州2011年的土地市场有点冷，但杭州主城区商业用地出让总面积为1070.7亩，占到当年总出让面积的近半壁江山；2010年，杭州主城区已出让但未上市的商业地块也达到1140.1亩。

　　按照拿地两年后上市的常规开发进度，这些总量2211亩的地块将在2012~2013年期间上市。然而，就在春节前后，一则名为《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》的文件却让热衷于拿商业地的开发商措手不及。这则将于2012年2月11日开始实施的《意见》规定，商业地不得打擦边球开发公寓或酒店式公寓产品。而据记者了解，大多数拿商业地的开发商都打算作“类住宅”开发。新规定下，这些总量达到2211亩的商业地将如何消化？

商业地，没有卫生间很难“装”住宅

　　杭州市政府官网上公布的这则名为《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》规定，商业用地的卫生间需按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计。

　　有开发商评论，这一规定可谓卡住了拿商业地想开发酒店式公寓开发商的“命门”。

　　目前市场上在售的酒店式公寓至少都拥有一个独立卫生间，有一个开放式的类似厨房的功能空间，虽然不能见明火、不通煤气，但真要开火也不是不可以。

　　但根据《意见》规定：商业办公等非住宅类项目应采取公共走廊式布局，公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计，但允许平均每个标准层建设不超过3个带独立卫生间的分割单元（因特殊地形限制，标准层面积小于600平方米的，带独立卫生间的分割单元不超过1个）。也就是说，以后酒店式公寓项目的卫生间不再有套内“独立”卫生间，而是公共卫生间，且按常规的单层1000平方米的商业建筑为例，每层最多隔出3个带独立卫生间的单元。

　　另外，现有的酒店式公寓项目常使用飘窗、挑空阳台等设计，增加使用面积，而《意见》中规定商业办公等非住宅类项目“禁止设置外挑式阳台、飘窗”。

　　《意见》还规定，“在商业办公等非住宅类项目中，对公开出让经营性用地以及三类指标用地（留用地、拆复建用地、开发性安置用地）中允许按规定转让的部分，可根据土地出让合同的约定进行分割转让（销售）、办证，其他项目只能按幢整体转让（销售）、办证，不得分割转让（销售）、办证。”这一点，虽说和现行情况变化不大，但无疑也是个“门槛”。

商业用地近两年热过住宅，拿地者意在“类住宅”

　　据杭州国土资源局官方网站公布的土地成交记录，2009年杭州的商业地出让量为748亩，2011年杭州主城区已出让商业地块为1070.7亩，2010年，杭州主城区已出让未上市的商业地块为1140.1亩。2010年、2011年两年的年均未上市商业地是2009年出让量的1.5倍。

　　2011年的土地市场上，一些地段还不错的商业地甚至在当年的淡市下受到了追捧。

　　2011年8月16日，面积仅3.8亩的28号景芳单元商业地块经12轮竞价成交，楼面价12430元/平方米，溢价率为27.5%，是当日出让土地中溢价率最高的。

　　2011年9月22日，位于桥西的33号商业地块出让，这宗地仅5.8亩，经过11轮竞价成交，楼面价10758元/平方米，溢价率29%。

　　其实，商业用地之所以好卖，一定程度上已暴露出开发商打的“商业用地转住宅开发”的如意算盘。某房企老总参与了53号地块的竞价，但最终因价格太高而失之交臂。他坦言，之所以拿这块地，就是想开发成酒店式公寓。“钱江新城的写字楼太多，卖得也不好，像这种小面积的投资品可能相对会好销些。”

　　事实上，杭州现在市面上声响较大的商业用地项目大多走的是变相卖住宅的路子。就像某位开发商所说的那样，“现在住宅限购，好地段的商业用地就成了住宅的替代品，而且没有限购限贷的制约，更容易销售。”

已有开发商准备两套图纸，意在“曲线救国”

　　酒店式公寓被禁，如此大体量的商业地将何处去？

　　某开发商在2011年刚拿下城东一商业地块，本想打造酒店式公寓，没想到设计方案中途“夭折”。“杭州大多数地段的写字楼难卖，我们拿地时就想开发酒店式公寓。现在，我们只能备两套图纸，一套没卫生间的图纸，供方案报批用，还有一套有卫生间的图纸，预留管道位置等竣工验收后再补建卫生间。”开发商无奈地说。但这种做法也只是尝试，是否蒙得过主管部门的眼睛也是未知数。

　　但大多数项目如果做不了酒店式公寓，只能开发写字楼。2211亩商业地，大部分容积率在3左右，粗粗估算一下，有442万平方米的出让面积。据记者了解，一般2010年出让的商业地都已通过规划设计。那即使以2011年的1070.7亩算，也有214万平方米。

　　未来两年，杭州商业地块项目供应会发生怎样的转变？恒褀房产营销总监张军利认为，这一禁令会增加写字楼的供应，但会扼制开发商本已不高的商业地拿地热情。而杭州市城乡规划设计研究院总工程师汤海孺则认为，商业地出让价格低，而酒店式公寓的售价和住宅差不多，一直以来开发商用商业地开发酒店式公寓赚取差利润，而城市建设缺乏应有的商业配套，这种现象早就到了该规范的时候。杭州这两年商业地出让量特别大，酒店式公寓被禁后，这些地块上开发的写字楼在短时间内肯定供大于求，开发速度可能会放缓。