不怕真敌人就怕假朋友:开发商还能扛多久?

来源:百度文库 编辑:偶看新闻 时间:2024/03/29 02:57:41

万亿债务压顶 巨量存货压仓开发商腹背受敌能扛多久?

来源:金羊网-羊城晚报 2012年02月08日14:49

[提要] 统计显示,今年上市房企约有万亿元债务年中逐步到期,而开发商总库存量达了历史高点的1.2万亿平方米。在熊市购买动力不足之际降价抢跑,究竟能有多大收效?【我来说两句


  万亿债务、万亿存货两座泰山压顶,偿债高峰今年将至,八成房企去年完不成销售任务,绿城危机或揭开楼市“潘多拉”之盒

  龙年经济大透视

  楼市观察

  羊城晚报记者赵燕华实习生刘闻妍

  曾被誉为中国房地产一艘航母、运营规模在上市房企中位列前五的中国绿城如今摇摇欲坠。龙年新春过罢,备受“信托门”、“破产门”、“行贿门”困扰的绿城,在1月底又传出因资金链紧张,拟再出售4个项目再套现60亿元。“绿城还能撑多久?”这个问号,其实也是人们对眼下越来越窘困的房企生存之路的疑问,原因在于,高负债、高库存已令众多开发商腹背受敌。

  统计显示,今年上市房企约有万亿元债务年中逐步到期,而开发商总库存量达了历史高点的1.2万亿平方米。在熊市购买动力不足之际降价抢跑,究竟能有多大收效?开发商们似乎又比较悲观。

  A

  负债高企

  万亿债务泰山压顶

  绿城“信托门”凸显了开发商的融资困境和资金链危机。求贷无门的房企,大多不得不如绿城,走上通过信托融资的道路。

  中金公司报告显示,2012年开始,房地产行业将迎来集合类信托偿付高峰,今年预计房地产信托到期规模2234亿元,总还款额约2500亿元。其中三季度“集合类信托”融资将到期约1000亿元,其他季度也在350亿-500亿元。

  而世联地产董事长陈劲松认为,年中逐步到期的远不止这个数,而是上万亿债务。他解释,房企除银行贷款之外还有4笔钱要陆续偿还,其中包括离岸的私募债、信托、房地产基金、民间借贷(俗称“高利贷”)。此外,政府债务、银行抵押贷款、上下游融资,包括建筑商参建和销售预售款,都在房地产体系中循环。

  合富置业市场分析师龙斌认为,从统计局最新公布的数据看,2011年房企自筹资金大幅度增长28%,在资金来源中占比超过四成。贷款和按揭可视为直接来自银行的资金,两项合计占比四分之一略强,而过往至少要占三成以上,“这说明银行对房地产金融限制明显,房企借银行的钱很难,特别是中小房企”。

  国泰君安报告指出,2012年中国地产市场的资金需求将达10.84万亿元,而包括开发商自有资金、商品房销售、银行贷款以及信托贷款等途径,房企只能筹集9.49万亿元。这也就意味着,今年资金缺口将达1.35万亿元。

  B库存急增1.2万亿天量存货创历史高点

  “2012年走势,关键要把握三大要素:政策、资金、存货。”在杨红旭看来,持续增加的存货压力或会“狠压”房价。

  《10大典型城市住宅存销比再创新高》报告显示,截至2011年12月底,北上广深等10大典型城市,新建商品住宅库存总量高达5998万平方米,比上年同期大增约40%。按过去6个月的平均成交量,这些存货需14.4个月才能消化完,再创近几年新高。

  不久前出炉的《2011年度广东房地产市场分析报告》也敲响了警钟:全省一年内待售商品房面积近千万平方米,占总待售面积34.89%,明显高于前5年水平。

  世联数据显示,北京、上海、广州、武汉等主要城市库存已接近或超过了2008年的历史峰值。2011年第三季度末,沪深两市145家房企总库存量达了1.2万亿的历史高点。

  C销售堪忧85%房企去年任务未达标

  广发证券1月对23家重点覆盖的A股上市房企进行电话调查结果显示,尽管万科、保利等国内龙头房企2011年整体销售不错,但依然有85%左右的被调查房企去年销售任务没有完成。

  广发证券称,万科去年的销售目标完成率也只有93%。保利地产销售732亿元,销售目标完成率为92%。在剔除不可比因素后,仅招商地产、中南建设和中华企业等三家企业完成销售任务。而金融街、滨江集团、世茂股份、中天城投、苏宁环球和格力地产等12家开发商销售增速下降。

  卖楼难,今年已注定是一个事实。但记者发现,开发商过冬良策其实不多。采访中,多数开发商坦言,没什么好办法,只能走一步看一步。不少房企以缓建或停工、裁员等方式暂时降低成本。

  日前,万科公布2012年首份月报,显示今年1月实现销售119万平方米,销售金额122亿元,环比分别上升98.5%和109.7%。不过,整个1月份,万科仅新增1幅位于广州黄埔城中村改造项目的土地储备。有证券分析师指出,新增容积率建筑面积39.4万平方米,新增土地权益地价14.97亿元,大幅低于1月份销售回款122亿元。若以此作为拿地价格,较2011年月均26亿元的权益拿地支出下降42.3%,反映其在土地获取上的谨慎态度。

  案例

  绿城“破产门”打开楼市“潘多拉之匣”?

  1月29日,瑞银报告引述绿城中国管理层称,绿城计划出售上海、青岛、温州及北京四个项目,希望再套现60亿元。若出售顺利,连同之前售股所得的40亿元,可回笼近百亿现金。不过,瑞银预期即使出售项目套现,绿城今年仍会出现负现金流。

  该报告再度引发市场对于绿城前景的忧虑。事实上,从2011年底开始,绿城就开始腾挪旗下项目来换取资金。截至目前,绿城已累计出售5个项目的部分股权或全部股权。从去年12月底到今年1月,绿城接连出售五个项目,“一周卖五子”回笼近40亿元现金。

  “从绿城案例里,可以重新感受到房地产开发‘高风险高回报’的特性。”广东省房协理事赵卓文形容,现在的绿城,已经变成“三个打工”的代表:给政府打工(买地最多最贵)、给银行打工(支付高额利息)、给客户打工(项目基本以贴近成本价在卖)。

  处于风口浪尖的绿城,正以一个个惊悚的事件打开楼市“魔盒”。人们不知道下一个“绿城”会以怎样的方式登场,但都知道,如果绿城在第二次套现之后再卖一次项目,那么,这将是楼市“破产潮”可能出现的重要信号。

  预警至少七家房企资金紧过绿城

  根据Wind资讯统计,房地产行业的资产负债率已高达71.28%。其中,总负债超1.24万亿元,截至2011年9月30日,有8家A股上市房企资产负债率超过85%,16家上市房企资产负债率超过80%。如果单从资产负债率来看,A股至少有7家房企比绿城中国的资金链更为紧张。

  如果出售项目,仍无法改变负现金流状况,那么,一些房企将不得不走向真正的破产。

  虽然目前看来,大规模的房企“破产潮”并未出现,但资金链危机,将会逼迫更多房企在2012年走向破产。去年底,北京市住建委发文表示,有473家房地产开发企业的资质已被注销,就表明房企已拉开了加速消失的序幕。

  至于去年年底出现的南京、济南等地开发商走佬事件,更是表明,随着调控不断加码,楼市将不得不面对“不是房企破产,便是老总‘老佬’”的行业乱象。

  老总论市

  2012年会非常难,是冬天,是对整个行业的考验。熬过了2012年,2013年的房地产市场一定会有可遵循的内在规律,但这个规律是什么,需要大家去想去琢磨。

  ———万科副总裁毛大庆

  限购限贷政策不知道延续至何时,老百姓购房预期不知道降低到什么程度,因为有太多不确定性,开发商账面上无论有多少现金,心里都没有数。

  ———建业地产董事局主席胡葆森

  国内楼市的上一个冬天是2008年10月至2009年7月,全国房地产开发业综合景气指数在冬天待了10个月。由于这次不可能出现2008年四季度和2009年那样的救市力度,所以冬天持续的时间预计将超过10个月。如果说2011年房地产业温度低于去年,那么2012年还将比今年更低。

  ———杨红旭

  看图点评

  研究中心:说明几点:一,房地产行业净利率从2010年以来呈下降趋势;二,绿城虽低于平均水平,但不是最低的;三,行业分类中,房地产列第二。因此,绿城12%的净利率并不算低,高于大多数行业