偶看新闻mac磁盘工具抹掉失败:楼花选择中如何规避风险
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/29 14:51:45
楼花选择中如何规避风险
时间:2011-08-25 21:49:48 来源:随着各种利好舆论信息的逐步出现，悉尼的房地产市场扫去一冬的寒意渐渐开始活跃起来。降息的预测、碳税的逐渐明朗以及悉尼较之墨尔本过低的新房批建量等等所有的因素都在预示着悉尼房地产将迎来一轮新的上升势头。由于楼花较之现房拥有前期投入小，高折旧高抵税，升值空间大等优势，一直以来都是房地产投资者特别青睐的投资首选。特别是纽省政府的60万以下未开工楼花全面印花税政策将于明年7月1日结束，把握最后的良机入手一套投资房也是众多投资者的共识。然而市场上楼花项目数不胜数，令人眼花缭乱。应该怎样挑选楼花，挑选楼花时应该特别注意哪些因素呢？
我们首先来比较一下楼花与现房的区别：
首先是资金占用量，楼花普遍只需要支付10%的房价合同即可进行交换，至交房时根据贷款情况再支付10%。而现房需要立刻进行贷款，往往需要支付20%；
其次是房价，一般健康的楼花与该地区现房售价基本相当，但其实购买的是两年（或三年）以后的新房，在建造过程中往往会根据地区房价有一个合理增值，等于用10%的资金投资，在没有贷款的情况下享受这个增值额。而现房则直接按地区正常房价购买，立即进入贷款，在投入20%资金并支付利息的情况下享受地区房价的增值。
再次是租金，楼花买的是两三年后的房子，根据租金的正常增值，在交房后租金应该是超过目前租金的。而现房则直接是目前的租金，随着房屋折旧等因素，在两三年后虽然租金也会相应增加，但同一地区租金最高的一定是最新的房子。
综合这些因素，不难看出从投资收益来看，楼花是明智投资者的不二选择。但是与现房直接的交易不同，楼花的整个交易过程相对比较长，自然也会产生一些风险，如何尽量地规避风险也是投资者需要了解掌握的。
风险一，开发商不能完工。澳洲的房地产法律十分健全，正常情况下是不会发生投资者损失首付的极端事件，但如果因为开发商不能完工而无法交房，原本的预期收益产生的损失也是很令人沮丧的。要想规避这样的风险，简单的方法就是考察开发商的背景，规模，资金等等因素，简言之就是尽可能选择大开发商的项目。这样可以最大限度的保障您的利益，大的开发商由于资金充足，往往会将您支付的10%放入律师的信托帐户绝不动用，这样才真正避免了最大的损失风险。
风险二，估价不足。由于楼花的成交日期在两年甚至三年后，与现房交易立即进行估价和贷款不同，楼花在购买与估价时有一个时间差，银行则是根据成交时的估价结果来贷款，如果估价不足就会给投资者带来损失。要规避这样的风险就一定要在购买的时候仔细考察价格。楼花一般是以同地区现房中位价作为定价的参考，一般楼花的销售价很接近该地区的最新现房售价。而两年的增值部分则是投资者的预期收益。如果一个楼花的销售价格低过该地区最新现房售价很多，而对市场的预期是上升，我们可以说这个楼花的风险极小而收益被最大化。如果一个楼花定价高于该地区最新现房售价很多，即使市场预期是上升，我们仍可以说这个楼花存在很大的风险，因为开发商在定价时将两年左右的正常增值都已经吃掉了。
房地产投资是所有投资类别中风险最小的，但也并非毫无风险，作为投资者要做的是如何尽量规避这些风险同时追求收益的最大化。最好的办法就是选择专业地产投资顾问为您全面衡量您的情况，量身定做适合您的投资方案。