小学生演讲比赛评分表:蜗居的购置

买房贷款流程 公积金买房贷款流程

一．买房贷款流程
（1）选择房产
购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。
（2）办理按揭贷款申请
购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。
（3）签订购房合同
银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。
（4）签订楼宇按揭合同
购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。
（5）办理抵押登记、保险
购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。
（6）开立专门还款账户
购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款
二．公积金买房贷款流程:
购买商品房、经济适用住房办理个人住房公积金贷款
第一步：到贷款银行提出借款申请
借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的建行房地产信贷部申请住房公积金贷款（使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明），填写“个人住房公积金贷款贷款申请书”。
第二步：银行审核
贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。
第三步：到贷款银行签订借款合同
贷款银行审核借款人的申请后,借款人与银行签订借款合同和抵押合同(不用房屋担保的签订质押合同)。
第四步：到产权部门办理贷款担保手续
办理住房公积金贷款有两种担保方式，借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。
1、借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押
购买商品房、经济适用住房（已取得产权证）并以所购建房屋办理抵押的，持借款人身份证、预交款收据原件、名章、借款合同、抵押合同，填写《**市房屋他项权申请登记表》并加盖借款人(抵押人)和贷款银行(抵押权人)印章后，到房屋座落地的产权管理部门办理《房屋他项权证》。借款人用期房抵押的（没有取得产权证）,持上述材料到房屋座落地的区县房地产管理局产权管理部门办理《**市房地产抵押权证明书》。
2、用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押，借款人持有价证券交贷款银行收押保管。
第五步：办理住房抵押保险手续
借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后,连同借款合同、抵押合同（质押合同）、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。
第六步：签订还款协议和划款
采用储蓄卡代扣方式还款的,借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡,并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的，单位与贷款银行签订协议。
第七步：银行划款
借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位；用于修、建房的贷款,借款人按借款合同支取。
二手房交易税费包括哪几种 二手房交易税费计算
在二手房买卖过程中产生的费用俗称“二手房交易税费”，而关于“二手房交易税费”你又了解多少？
二手房交易税费的产生主要包括以下4种情况：
一． 正常过户
1.营业税：（税率5.55% 卖方缴纳）根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。
2. 个人所得税：（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%
3. 印花税：（税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。
4. 契税：（基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳） 征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。 注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
5.测绘费：1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 （08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元） 一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。
6.二手房交易手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米
7.登记费：（工本费）80元 共有权证:20元。所需材料：⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份） ⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。
二.赠与过户
1、费用：免征营业税和个人所得税，但是需要增加 ⑴公证费 40元/平米*产权证面积 ⑶契税的征收 不论房产什么情况都需要征收全额契税 其他费用和正常过户都一样
2、所需材料：⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权 证复印件一套 ⑵不需要经过地税局直接可以过户。 ⑶房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。
三.继承房产交易过户
1、继承房产的费用有：⑴公证费 40元/平米*产权证面积 ⑵继承公证费 80元/单 放弃继承公证80元/人 注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。
2、所需材料：⑴公证处需要 原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。 ⑵房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。 注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。
四.析产
析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。最常见的是夫妻之间的析产，一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。过程是先到公证处做析产公正再到房管局办理过户手续。除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。
二手房交易税费计算方法：
买方：
1、契税：
成交价或评估价（高者）×1.5% （商用用房或大于144平米的税率为3%）
2、交易服务费：
建筑面积（平方米）×3元
3、交易印花税：
成交价或评估价（高者）×0. 05%
4、产权转移登记费：
50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）
卖方：
1、交易服务费：
建筑面积（平方米）×3元
2、交易印花税：
成交价或评估价（高者）×0. 05%
3、土地出让金：
成交价或评估价（高者）×1%
4、解困房：
成交价或评估价（高者）×1%
5、商品房：土地出让金按基准地价 × 3% × 未交土地出让金的建筑面积
6、分摊费用：
成交价/总面积×分摊面积×10%（10楼以下）
成交价/总面积×分摊面积×20%（10楼以上）
7、个人所得税：成交价或评估价（高者）×1%（房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征）
8、营业税及附加税：成交价或评估价（高者）×5.5% (房产证或购买时契税完税证未满五年)
买房贷款利率是多少？2012最新买房贷款利率调整
银行买房贷款利率，是指借款期限内利息数额与本金额的比例。我国的利率由中国人民银行统一管理，中国人民银行确定的利率经国务院批准后执行。贷款利率的高低直接决定着利润在借款企业和银行之间的分配比例，因而影响着借贷双方的经济利益。贷款利率因贷款种类和期限的不同而不同，同时也与借贷资金的稀缺程度相联系。
2011银行买房贷款利率调整如下：
项目
年利率%
一、短期贷款
六个月以内（含）
5.35
六个月至一年（含）
5.81
二、中长期贷款
一至三年（含）
5.85
三至五年（含）
6.20
五年以上
6.35
三、贴现
以再贴现利率为下限加点确定
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项目
年利率%
一、短期贷款
六个月以内（含）
5.60
六个月至一年（含）
6.06
二、中长期贷款
一至三年（含）
6.10
三至五年（含）
6.45
五年以上
6.60
三、贴现
以再贴现利率为下限加点确定
公积金贷款利率
根据《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知》(银发[2011]169号)，现就住房公积金存贷款利率调整有关事项通知如下：
一、从2011年7月7日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.85%上调至3.10%；当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。
二、从2011年7月7日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.70%上调至4.90%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由4.20%上调至4.45%。
三、从2011年7月7日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。
住房公积金存贷款利率调整表
单位：年利率%
项   目
调整前利率
调整后利率
一、个人住房公积金存款
当年缴存
0.50
0.50
上年结转
2.85
3.10
二、个人住房公积金贷款
五年以下（含五年）
4.20
4.45
五年以上
4.70
4.90
三、试点项目贷款
按五年以上个人住房公积金贷款利率上浮10%
同前