偶看新闻ceac考试试题:美国次贷危机真相(摘录)
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/28 14:16:46
美国次贷危机真相(摘录) (美)理查德·比特纳 著 扬眉覃 丁颖颖 译
200809
《贪婪、欺诈和无知：美国次贷危机真相》一书作者作为一位在美国抵押贷款业内干了14年的行家里手，亲历了这场席卷美国的危机发展的全过程。在本书中，作者通过一个业内人的视角，为我们揭开美国次贷行业的内幕，描绘了一个行业全景和形形色色的人物与故事，反映了交易背后的利益勾联，揭示了造成危机的原因和真相。本版摘录其中几个章节部分。
拐点
回首往事，开办一家次级借贷机构的想法带有一股子疯狂。之所以这么说并不是因为6年后这个行业破产了。当我们在2000年9月成立凯尔纳抵押贷款投资公司的时候，我才意识到，对于判断信用不良的借款人这件事，我真的是一无所知。
在银行抵押贷款业摸爬滚打的7年为我打下了坚实的业务基础，但是，对通用电气资本这种级别的公司来说，我所受的学校教育在很大程度上还是很保守。当我初次接触次级借贷业务的时候，这类业务的高风险天性让我认为，这个行当最适合那些头脑不济或大脑受损的人。把钱借给没啥信用的人，这听上去就是一个可怕的想法。而到我亲自品尝了其中的滋味以后，我的想法才有所改变。
1999年，我在美国通用汽车金融服务公司的RFC担任业务代表，这份工作将我引入到相对狭小的细分贷款领域——次级贷款。作为全美最大规模的非机构抵押担保贷款证券商，RFC购买那些不符合房利美（Fannie Mae，全称为联邦国民抵押贷款协会）和房地美（Freddie Mac，全称为联邦住房抵押贷款公司）的贷款业务指导准则的贷款。当大部分贷款产品都转向信用良好的借款者时，RFC则开始在次级贷款领域声名鹊起。不久之后，我就认识到，购买高风险抵押贷款这件事还是很有戏的。在我们进行证券化的贷款中，次级贷款创造的利润比其他类贷款产生的利润要高出3~5倍。所以，虽然RFC给了我7种不同产品供出售，但是，我对大多数贷款弃之不取，而偏爱次级抵押贷款。
也就是在这一年，我遇到了肯·奥曼，他负责第一联合抵押公司的二级市场及相关的运营，是我最优质的客户。相比我们大多数人，肯对这个行业有更深刻的认识。他审核买卖交易，掂量借款人的斤两，然后立马能断定这笔贷款的风险收益是否划算。让我印象最深的是，无论贷款是否签批，他的直觉通常都非常精准。
因为他对自己的工作不太满意，而我们又很快地找到了共识，因此，我伺机切入，拉他入伙，成立我们自己的公司。
在RFC，我购买已经闭合的抵押贷款。而凯尔纳抵押公司的目标是成为一家贷款批发商。我们瞄准的是那些抵押贷款经纪商、独立代理机构，他们在打包高风险贷款的时候需要援手。这种业务要求的判断理解力在我为RFC工作时根本用不着。因为我们要查看的对象全都是硬骨头买卖，我们面临的挑战是要判断出一笔业务的风险是否适宜，一些不应得到融资。
如果你整天都在寻找“刀口”上的业务（风险业务），你很容易迷失，忘记良好的信用风险究竟是什么。幸运的是，肯让我懂得了评估一项贷款的关键所在，首先得问两个基本问题：
问题1——借款人能否支付每月的按揭贷款？
问题2——发放贷款能否改善借款人的现状？
肯告诉我，如果你的两个回答均为“能”，那么，这一笔次级贷款就值得去做。一开始，我认为肯是在开玩笑。
这些问题虽然很简单，但是，我很快就发现了它们的真正价值。做一名次级贷款人意味着你在一个灰色的世界里生活。大部分的业务信息都不透明，如果我们纠缠于琐碎细节，那我们会整天质疑前期的决定。当然，我们有一定的指导准则，但是有很多产品需要我们具体情况具体处理。这表示，要想存活下去，周全可靠的判断、承担风险的主观意愿以及对直觉的自信力非常关键。我个人在实际工作中就依据上述两个问题进行贷款核查。当我怀疑一笔贷款的合理性时，我就拿这两个问题做试金石。从最低限度来看，肯定的回答可以规避道德风险，并让我夜夜安睡，因为我明白我们的决定是正确无误的。
良好的贷款行为变质
变化发生的确切时间，我不清楚。但是，在我们公司成立几年后，这个行业开始有所变化。新的次级贷款公司持续涌入市场的同时，华尔街对次级贷款的胃口也越来越大。激烈的竞争和火暴的房地产市场催生了风险更高的贷款产品。作为锚定抵押经纪商的贷款机构，我们的目标是复制竞争性产品。如果不紧跟行业领先者，我们会被迅速地甩到后面。但是，这样的行为产生了一个更大的问题。之前约束我们思想的基本原则慢慢妥协、折中。随着时间推移，对前述问题回答“能”愈发的艰难。
对我来说，这个拐点出现在2005年6月。一直到这个时候为止，我依然认为我们在为借款者提供有价值的服务。直到我们为约翰尼·卡特提供贷款，我才认识到我们的业务，确切地说是整个行业，已经迷蒙了双眼。曾经为信用欠佳者提供贷款帮助的次级抵押贷款业，更应发挥的正面效应已不复存在。
约翰尼·卡特是南卡罗来纳州乡村的新好男人，他和妻子帕蒂想要实现一个小小的美国梦，他们看中一处面积
虽然我们是第一次考虑这笔贷款，但在此之前，卡特夫妇已经一路被拒。在第二次被拒之后，经纪商建议他们先为首付存点钱，改善一下信用记录，然后再想办法。他们的信用状况从未好转过，不过，在积蓄了三年之后，他们有足够的钱支付5%的首付了。
然而，卡特夫妇属于高度次贷级别——几乎没有什么信用，支付账单从来不是他们优先考虑的事。
和很多次级借款人一样，他们的问题并不仅限于此。约翰尼在一个加油站工作，帕蒂则是一名收银员，两人收入拮据。他们月总收入里有一半多要用来还贷。在过去三年时间里，如果不是帕蒂的姐姐让他们住在她家，他们无法存下一分钱。
好命的是，卡特夫妇还有两项资本。首先，他们有5000美元可以支付首付款。在一个大部分的借款人口袋空空而只想得到贷款的时期，能支付首付款的人是很少的。借款人的首付越多，在谈及过去的信用问题时，就会得到贷款人越多的体贴和宽容。其次，之前，次级贷款行业的产品供应就已经越来越激进，现在亦然如此。如果这笔贷款申请在三年前递送到我们这里，我们会拒绝。
但2005年，次贷行业对卡特夫妇的看法已经不同了。因为有更宽松的贷款审批标准，他们的情况被认为是可以接受的风险。房屋购买由房地产商会支付所有贷款闭合成本。卡特夫妇带了一张4750美元的银行本票，足以支付首付款。约翰尼和帕蒂实现了自己的家居业主梦。但他们没有想到，这一切很快就会变成一场噩梦。
目击崩溃
搬进新居后不久，帕蒂因病住了几天医院。由于两周没能返工，她丢掉了工作。帕蒂的收入占家庭收入的40%，因此，他们的收入状况开始出现预警。后来，帕蒂找到了另外一份工作，但是，他们已经在此过程中失去了6周的收入。
他们最大的问题是没有医疗保险。约翰尼得用自己为数不多的收入支付医药费，但也是杯水车薪。很快，他们发现欠钱的时间达到了90天，但丝毫看不到缓解的迹象。
当一个借款人连续三个月一分钱都没还的时候，贷款就会直接回到我们这儿。麻烦的是，卡特夫妇的贷款并不是我们被要求赎回的唯一一笔贷款。近来，回购要求来势汹汹。我们可能陷入高成本的持久战，具体情况就看约翰尼的合作程度了。
一旦我们赎回贷款，我会和借款人讨论处理方案。就这种情况而言，有三种解决方式。第一种是，如果他们拖欠债务120天，那我们就会强制取消房屋抵押赎回权。这一过程通常需要3~4个月。第二种是，卡特夫妇填写文件、申请破产保护。因为他们对此局面已无回天之力，所以，贷款回购顶多是被延后一些时日，还是避无可避。不过，卡特夫妇没钱请破产律师，所以这个法子也不可行。最后，卡特夫妇可以同意签订替代合同，将房屋产权签转给我们。这是最容易的解决方法，但是大部分借款人都会拒绝这种方式，因为这要求他们立即搬出去。
“约翰尼，如果你同意签这份替代合同，我可以为你做两件事。第一，我不会在你的信用报告上记录这件事。第二，我可以让你一直住到下个月底，这样你可以有时间找新的住处。”我说。
考虑到约翰尼的选择有限，替代合同是个不错的方案。他可以走出困境并将损失降低至最小，只是损失首付款而已。仔细思量了一个晚上后，约翰尼第二天给我打电话，表示同意这个方案。虽然还是很伤心，但看上去，他基本解脱了。
如果进行回购，我们会被套进9万美元，因此，看起来我们避过了一劫。如果卡特申请破产，那我们要等上几个月才拿得到钱，说不定要好几年。而我们刚刚在北卡罗来纳州收回一套房子抵押权，借款人拖了两年时间才搬出房子。如果一个人熟知这套流程，那他可以设法为自己省下很多时间。
我讨厌这份工作的这个环节。一家贷款公司应该是要让人们居者有其屋，而不是把他们撵走。我只能告诉自己，这种情况很合理，只是工作的一部分，每个次级贷款公司都会有这种经历。
到底哪里出了错
第二天，我开始复查卡特家的文件。处理很多恶化贷款的时候，我们要进行彻底的检查，要找出问题所在。问题可能是因为我们出了错，或者是源于抵押贷款经纪商的疏忽。无论什么原因都好，明白贷款的违约原因非常重要。一边仔细查看着文件中的收入和信用文件，我一边疑惑，这笔贷款当初是怎么得到审批的。情况是这样的：
借款人月度总收入是2800美元。
在每月还贷之后，借款人这个月只剩下700美元。而这些钱必须要支付他们的所有开销，吃的穿的，等等。
在结清房屋购买费用后，他们的账户里还余下250美元。他们没有积蓄，没有退休养老账户，他们靠每月的工资过日子。
他们的信用记录很差。除了西尔斯，他们没有任何偿付债权人的历史记录。在贷款被批准的时候，他们还拖欠着债务。信用报告的其余部分全是过去债务账户和注销账户的记录。
过去一年，他们没有任何租金支付证明，因为他们和帕蒂的姐姐住在一起。我们不清楚他们是否租过房。
在过去三年时间里，他们两人同时失业的时间超过了9个月。他们都曾经长时间地失过业。
看完所有材料，我想，一定有人出了错。除了房屋价值还不错之外，这笔贷款毫无价值保障。信用状况一塌糊涂，收入微薄，工作时有时无，没有租房史，也没有储蓄可以维持生活。把这些情况凑到一块，收回房屋抵押权是必然的结果了。闭合贷款的时候，我们的脑子究竟在想些什么鬼东西？
我查看了投资者指导文件里的字字句句，想要找出错误所在。结果让我大吃一惊。我们没有环节出错。我们的贷款审批人批准了这笔贷款，然后，我们对这笔交易提供融资，投资机构从我们这里购买贷款，因为这些贷款符合他们的指导要求。贷款不存在任何人为操控或欺诈嫌疑，从收入证明到资产评估，所有步骤都很到位。
我很恼火，但又不知道要归咎到谁的头上。我们为有近似背景的借款人打包贷款已经一年多了。事实上，首付5%的贷款只是我们向经纪商推销的一种细分类产品。这是我第一次看到这类产品出现这种极端状况，从风险的角度，这是根本没道理的事。
在过去，我们处理过一些特别棘手的交易。其中一些甚至让我焦头烂额，怀疑自己出了错。而就卡特夫妇这笔贷款而言，不存在任何有疑问的地方。这笔贷款对所有人来说都没有价值可言——他们自己、我的公司或是投资机构。卡特夫妇遇上了一次严重的抛锚，对他们来说，任何的风吹草动都会酿成灾难。没有储蓄，也没有任何可以傍身之物，他们没有任何出错的机会。
尽管情况复杂，不过，次级贷款仍然可以回归到那两个基本的问题。有时，我们不得不相信一个借款人能够定期还贷。批准贷款的决定应该有凭有据，借款人某些方面的资料要能为贷款发放提供理由。确认贷款决定并不需要太多事实——收入、信用、现金持有量——但一定得有一些依据。而最终看来，卡特夫妇一无所有。这笔贷款案例的启示是，这个行业已经是剑走偏锋。
急流勇退
如果卡特夫妇只是我的叫醒铃，那几个月之后敲响的就是最后的警钟。我们的盈利大跌，而就在这一周，我的房子——通过次贷业务挣钱买下的定制住宅——着火了。现在看来，我认为这远远不只是一次巧合。很难说这两者之间有什么联系，但是，消防队的救火行动让我意识到我该知足了。一个朋友曾告诉我，在我们最需要清醒的时候，生命中的灾难通常会让我们醍醐灌顶。不管是因为命运安排，还是由于工作强度太大，总之，这件事让我觉得我需要有所改变。是离开的时候了。
回顾这些事情，我发觉自己是多么的幸运，火灾中无人受伤。火灾在夜幕初降时从车库开始，这时所有人都在家，还未入睡。因为我们在火灾发生后迅速地报了火警，因此，消防队能够快速将其扑灭，而不至于酿成大祸。
与此同时，我也很幸运自己能遇到这些出色的工作伙伴。在经营凯尔纳的5年时间里，我们之间是令人向往的和谐伙伴关系。我不必告诉他们我准备离开，他们已经看出来了。他们以公道的价格买下我所有的股份，而我有点约翰尼·卡特的感受。当我陷入困境、难以自拔的时候，他们为我找到了我一直找寻的出路。正如其他的次级贷款公司一样，肯和迈克希望行业秩序最终能得到恢复。但是结果证明，情况只能是越来越恶化。
朋友们都说，我在次贷危机前的离开决定非常有远见。虽然可以说我有深谋远虑，能够预见危机的爆发，但是，我离开的动力是来自恐惧——害怕失去所建立的一切。现在再作反思，我认为我的离开夹杂着运气和自卫的本能，可能还有一点神的庇护。
经纪商：抵押融资的软肋
在2007年中，我收到一个抵押贷款同行的电子邮件，这封信对已渗入抵押贷款行业骨髓的疯狂和愚顽进行了总结，信的附件里还有一张图——办公室前挂了一个商业招牌，上面写着：
欢迎光临US中心：
美发、美甲
抵押贷款
很明显，他们也想借房地产繁荣赚上一笔。虽然这是一个笑话，却表明，行业的发展是如此翻天覆地。如果美容师也能提供抵押贷款，那下一个会是谁？
到了2004年，贷款经纪商成群结队地进入这个市场。这么多新出现的经纪商想要从凯尔纳获得贷款，我们不得不雇用更多的人员来处理贷款申请。根据住宅贷款市场研究机构Wholesale Access的研究，2006年行业中的抵押贷款经纪商达到53000家的峰值，相比2001年的37000家，增长近50%。从一些估计数据看，在此期间，为抵押贷款经纪商工作的信贷员新增了10万名。
安妮·纽奎因是我们的第一位贷款助理，后来她管理整个部门。作为经纪商和贷款审批人之间的协调人，她和她团队的助理协助我们的经纪商整理贷款申请资料，这使她更近距离地了解到我们的客户。下面是她对行业状况的看法：
一段时间之后，情况开始变得疯狂、不安。我的下属跟我说了很多经纪商对行业一无所知的事。我们收到很多文件，里面的贷款申请表空白一片，只字未填，该披露的信息要么错误百出，要么缺东少西。我们得去搜查很多贷款的信息资料。
有一次，一个信贷员问我，在贷款闭合之前，我们是否真的需要进行评估。我当时认为他是在跟我开玩笑。他不明白为什么不能在划拨贷款资金后再把评估报告给我们。我们在质量控制上花费了大量的时间，以至于我们从贷款助理摇身变成了全职的欺诈探测器。
有一些信贷员确实关心客户，其他一些则是青涩的生手，以至于他们不懂得如何去解读信用报告和工资条。我们不仅要一而再、再而三地检查他们提供给我们的信息，还得教他们看懂他们提交的文件，帮助他们搞明白所提交的文件能否用于贷款审批。
安妮的经历勾勒出一幅生动的画面，而没有什么能比我的合伙人肯在2005年的休斯敦之旅更能说明行业的彻底失常。在阅读这个故事时，请记住，得克萨斯的信贷员要么得在一家抵押贷款公司工作，要么必须有一家监督他工作的合法抵押贷款经纪商。法律并不要求经纪商和信贷员同室办公，只要在经纪商的办公室能看到信贷员的执照就行了。
我和一个新入行的业务代表一起出行，想帮他从他的新客户那里拿到一些贷款。一走进经纪商的办公室，我就意识到这个行业已经多么乌烟瘴气了。
办公室是一个很小的房间，也许就
最大的问题是他根本就没有进行文件资料的保管和存放。他的贷款文件一堆堆的到处都是，什么东西放在哪儿，他根本就不知道。我们说话的时候，为了找要办理的贷款资料，他翻找文件，弄了一地。整个办公室完全是一片狼藉。我看到借款人的纳税申报表复印件散落在地板上。我问他这些复印件是属于哪些文件的，他一问三不知。
这个经纪商对公司没有一点掌控力，公司让他费钱又耗神。在肯来过之后，得克萨斯州储蓄和抵押贷款部门对这家经纪商进行了一次审计——不，不是我们要求对其进行审计的，不过我们倒是动过这个念头。审计部门责令这家经纪商缴付一大笔罚金，并要求其大力整顿公司。
除了没有遵照行业要求之外，他监管这些信贷员的行为是绝对合法的。我们所面临的问题是如何支持这些信贷员，因为他们中的大部分人都是新手，几乎不懂业务。同事们告诉我，这个经纪商正在改善他的经营，但是2007年12月得克萨斯州储蓄和抵押贷款部门的网站显示，他旗下的信贷员仍然超过335人。
随着分支（相当于开展抵押贷款业务的分支机构，前期投入很小）的繁衍，公司缺乏细心经营的问题越来越明显。这些公司控制着最基础的运营环节（财务、技术和经营许可），这样，经纪商们才有足够的空间去拓展更多的业务。
联合房屋抵押资本这类公司对人员的从业经历有硬性要求，而且绝不容许他们有任何欺诈行为。其他一些公司则对信贷员大开业务方便之门。很多公司允许信贷员在家办公。这些做法本身不合法，也不合理。和这类信贷员一起做事，我们遇到的麻烦更多。我们公司内部一致认为，在家办公的新手信贷员的业务能力更弱，因为他们很少能接受到适当的培训和工作上的支持。
鲍伯·雷格负责对Carteret 抵押贷款公司的贷款销售业务。下面是他4年来拜访客户的经验总结：
除了一些特别拔尖的信贷员之外，大部分信贷员做起业务来都很吃力。很多信贷员都不知道怎么从信用报告中找取纳税申报表。我后来都不回复他们提交的申请了。不过，让我吃惊的是，他们当中有的人还能挣到薪水。
我2005年下半年离开凯尔纳的时候，欺诈数量已经刷出新高。让人吃惊的是，情况还在越来越糟。MIDEX数据库所公布的数字显示，2006年，上报的抵押贷款欺诈事件比2005年增加了30%。虽然没有相关的统计数字，但是，欺诈增长和信贷员新增数量存在正相关的可能性非常之大。
从理论上说，经纪商是获取抵押贷款最好的选择。经纪商认识很多贷款公司，了解几百种贷款产品，因此，他能提供申请多家贷款公司的一站式服务。信用不好的借款人甚至能通过经纪商得到更多的贷款。次级贷款的利率和费用浮动范围很大，经纪商能够找到最好的产品和价格来满足借款人的需要。
与此同时也存在一些弊端。经纪商对整个贷款过程几乎没有控制力，因为必须由贷款公司审批并提供贷款资金。此外，经纪商在抵押贷款“食物链”上增加了一个环节，这增加了借款人的成本。最后，因为经纪商总体上是不受监管的，因此不到贷款交易的尾声，借款人很难分辨出诚实和不道德的经纪商。
经纪商是次级贷款的主要操纵力量，这就使事情变得复杂了。截至2003年，经纪商只完成25%的优质级贷款，但却制造了超过50%的次级贷款。这种失衡现象出现的原因有三方面。第一，因为标准类贷款就像一种日用商品，除非是经纪商成心要打击贷款公司的收入，否则，贷款公司通常握着定价话语权。第二，2003年，市场里有一百多家次级贷款公司，信用不好的借款人通过一家经纪商比通过一家贷款公司更能获得较多的贷款选择。第三，因为从次级抵押贷款业务中得到的收入可能更多，所以经纪商很有愿意把次贷产品推荐给高风险的借款人，即使这些人有资格获得更好的贷款。